Per Plusvalenza si intende l’aumento del valore di un immobile verificatosi nel tempo trascorso fra acquisto e vendita. Dal punto di vista fiscale, si considera questo aumento di valore come indice di una maggiore capacità contributiva, che viene tassato attraverso imposte dirette. Oltre alla vendita della prima, si applica la plusvalenza sulla seconda casa. Ecco come calcole la plusvalenza della vendita sulla seconda casa.
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- Come si tassa la plusvalenza della vendita sulla seconda casa?
- Acquisto di un'altra casa
- Imposte sulla seconda casa: ecco una guida esaustiva
- Cosa si paga per l'acquisto di una seconda abitazione
- Acquisto seconda casa: cosa fare per comprarla
- Caratteristiche principali della permuta immobiliare
- Le agevolazioni fiscali nel settore immobiliare
Come si tassa la plusvalenza della vendita sulla seconda casa?
La plusvalenza è tassabile attraverso un’imposta sostitutiva se la prima o seconda casa, indifferentemente, è stata ceduta a titolo oneroso, quindi attraverso una compravendita, permuta, conferimento in società.
Dal 4 luglio 2006 è stata reintrodotta la tassazione delle plusvalenze - anche per immobili acquisiti attraverso successione o donazione in vita - quando questi vengono ceduti entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, indipendentemente dal momento in cui avviene il pagamento del corrispettivo.
L'articolo 68, comma 1, del Tuir illustra le procedure per determinare la plusvalenza tassabile, che si calcola considerando la differenza tra il corrispettivo ricevuto e il costo di acquisto. Nel caso di una seconda abitazione, dal momento che il venditore risiede per definizione in un'altra proprietà, la plusvalenza generata sarà sicuramente soggetta a tassazione. E’ da rimarcare come, almeno da un punto di vista teorico – visto l’andamento preoccupante della situazione economica – possa verificarsi il caso che il venditore sia costretto a disfarsi dell’immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello stabilito al momento della sua acquisizione…
Acquisto di un'altra casa
Nel caso dell'acquisto di una seconda – in luogo di quella venduta – o terza casa, sono previste aliquota maggiori rispetto la prima. L'acquisto della quale, si ricorda, gode di particolari agevolazioni e detrazioni.
Per l'acquisto di una casa successiva alla prima occorre pagare:
- Imposta di Registro pari al 7% del valore catastale se si compra da privato, pari a 168€ se da ditta
- Imposta ipotecaria pari al 2% se da privato, pari a 168€ se da ditta
- Imposta catastale pari all'1% se da privato, pari a 168€ se da ditta
- Nessun'Iva se da privato, il 10% del prezzo di vendita se da ditta
- La parcella del notaio non gode di alcuna riduzione
È chiaro come un acquisto del genere vada ponderato bene, soprattutto di fronte alle spese che comporta l'Imu.
È per questa ragione, infatti, che molti stanno vendendo la seconda casa e occorre spiegare come funziona la plusvalenza della vendita sulla seconda casa.
Come vendere
Per quello che riguarda la vendita, il consiglio è quello di valutare bene il prezzo al quale immettere l'immobile sul mercato. Valutate lo stato dello stesso, la media dei prezzi di mercato, ma anche entro quando volete mettere in vendita: un prezzo basso attirerà molto velocemente eventuali compratori, ma il ricavo sarà minore.
È una buona idea quella di contattare un'agenzia immobiliare di fiducia. Anche solo per un sopralluogo preliminare, in modo tale da avere un'idea chiara dell'effettiva possibilità di vendita e di prezzo.
Esistono poi molti canali tramite i quali i privati possono vedere. Moltissimi portali web – come Casa.it – permettono di inserire il proprio annuncio senza intermediari e di filtrare la ricerca in modo tale da agevolare l'eventuale compratore.
Imposte sulla seconda casa: ecco una guida esaustiva
Nel nostro Paese, rispetto ad altri Stati europei, sono tantissime le tasse o le imposte che gravano sui cittadini e su diversi generi di servizi. Se alcune sono assolutamente giustificate, altre rappresentano dei balzelli che molta gente fatica a comprenderne l’esistenza e di conseguenza anche il pagamento. La maggior parte di esse, comunque, serve allo Stato per fornire in maniera gratuita dei servizi all’intera collettività.
Tra le diverse imposte presenti in Italia, coloro che hanno avuto modo di acquistare un’abitazione o di prenderla in locazione avranno sicuramente sentito parlare di quella di registro. A parte tali specifiche situazioni, tuttavia non molti ne conoscono la finalità. Cerchiamo quindi di capire cosa sia in generale e, in ambito immobiliare in particolare, in cosa consista l’Imposta sulla seconda casa, un balzello davvero costoso che diversi italiani hanno dovuto pagare in alcuni casi.
L’imposta sulla seconda casa non è altro che una sorta di tributo che si deve versare allo Stato quando viene effettuata una registrazione di una scrittura, sia essa sotto forma di atto pubblico che privato. Questa trae origine dalla volontà o dall’obbligo (in altri casi) per le persone di iscrivere alcuni atti particolari presso un registro pubblico, al fine di non poterne più modificare la data e soprattutto il contenuto. E tale iscrizione è soggetta ad un pagamento.
Quella di registro è, in pratica, un’imposta sulla seconda casa indiretta, cioè colpisce un trasferimento di ricchezza, come ad esempio può essere l’acquisto di un immobile ed è connessa al valore del bene oggetto dell’atto. Quest’ultimo può essere una scrittura privata, una sentenza, un documento costitutivo di un’impresa, un decreto o un contratto. Il registro su cui vengono annotati poi è gestito dall’Agenzia delle Entrate.
Tale genere di tributo si determina sui valori di mercato dei beni e su quelli patrimoniali presenti nell’atto ed è alternativo rispetto all’Iva. In altre parole, per quegli atti che sono sottoposti ad Iva non si deve versare l’imposta sulla seconda casa di registro, tranne in alcuni casi particolari e riguardanti sempre l’ambito immobiliare.
In caso di acquisto di un secondo immobile con mutuo
Per coloro che si ritrovano a dover comprare un secondo immobile, l’imposta di registro varia in base a diverse situazioni e a quale sia il soggetto venditore. Comunque, è bene ricordare che le agevolazioni previste per tale tassazione e relative all’acquisto della prima casa non valgono nell’ipotesi di acquisizione di una seconda. Poi, come dicevamo, la quota da pagare varia se l’acquisto avviene da una società costruttrice oppure da un semplice privato.
Se si compra da una società, esistono due casi possibili: la prima è che tale vendita sia soggetta ad Iva (in ipotesi assai particolari) e quindi l’acquirente debba pagare obbligatoriamente un’imposta sulla seconda casa di registro fissa di 200 Euro. La seconda, invece, è che vi sia esenzione dall’Iva e di conseguenza si debba versare un’imposta sulla seconda casa proporzionale del 9% sul cosiddetto “prezzo-valore” dell’immobile oggetto di compravendita (che risulta differente dal semplice prezzo concordato tra le parti) e che non può essere mai minore di 1.000 Euro.
Tuttavia, è facoltà dell’acquirente richiedere che l’imposta sulla seconda casa venga calcolata sulla cifra di vendita effettiva dell’immobile stipulata col venditore. Comunque, tale quota proporzionale del 9% si deve pagare anche nell’ipotesi in cui si acquisti l’abitazione da un semplice privato.
Il metodo del prezzo-valore e come si effettua il pagamento della tassa sul secondo appartamento
In sintesi, adottando il sistema del “prezzo-valore”, a cui abbiamo accennato prima, l’imposta di registro si determinerà sul valore catastale dell’immobile anziché sul prezzo di vendita concordato tra le parti e tale metodo permette di ottenere, in alcuni casi, dei vantaggi anche economici. In pratica, il valore catastale dell’abitazione si ottiene moltiplicando la sua Rendita Catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente 120. Il 9% del risultato ottenuto sarà l’imposta sulla seconda casa di registro che l’acquirente dovrà pagare.
Per quanto riguarda il versamento di tale genere di imposta sulla seconda casa, esistono alcune metodologie e che possono variare anche in base al tipo di atto da registrare. Comunque, nel caso di compravendita di un immobile, è possibile effettuare un pagamento sia attraverso un tradizionale modulo F24 cartaceo e sia per via telematica, utilizzando il sito dell’Agenzia delle Entrate.
Cosa si paga per l'acquisto di una seconda abitazione
Alcune persone privilegiate riescono a possedere una seconda casa in incantevoli località costiere o montane.
In effetti, dal punto di vista fiscale e normativo, lo Stato tende a favorire coloro che vogliono acquistare e possedere una prima abitazione, mentre il possesso di una seconda casa viene considerato come un privilegio e, pertanto, soggetto a tassazione ordinaria. Questo tipo di proprietà può essere percepito come un investimento, utilizzabile per le vacanze o da affittare a terzi. Tuttavia, è importante chiarire le imposte che generalmente gravano su una seconda abitazione.
Come precedentemente indicato, gli incentivi fiscali di cui si possono avvalere coloro che desiderano acquistare l'abitazione principale (in cui si vive effettivamente) non si applicano nel caso si decida di comprare un'ulteriore proprietà. In questa situazione, è importante differenziare tra l'acquisto realizzato attraverso una società edilizia e quello effettuato da un privato. Se si acquista da una società costruttrice, si è tenuti a versare l'IVA al 10% (che aumenta al 22% nel caso di un immobile di lusso), salvo eccezioni specifiche. Inoltre, si dovranno corrispondere le imposte di registro, catastale e ipotecaria, ciascuna pari a 200 Euro.
Nel secondo caso, invece, si beneficia di un'esenzione dell'IVA, mentre l'imposta di registro è del 9% del prezzo complessivo dell'immobile.
Tassazione annuale gravante sulla casa
Una volta divenuti proprietari di una seconda abitazione, gli acquirenti devono affrontare le tasse periodiche e annuali che gravano su di essa, tra cui Imu, Tasi ed altre.
Per quanto riguarda Imu e Tasi, le somme da pagare variano in base alla Rendita catastale dell'immobile, al numero di proprietari e ad altri elementi specifici.
Alcune eccezioni particolari riguardano anche l'Imu. In questo caso, si ha una riduzione del 50% sulla base imponibile degli immobili interessati, che incide naturalmente sul calcolo dell'imposta.
Ogni anno, i proprietari devono anche pagare la tassa sui rifiuti. In genere, questa tassa deve essere pagata anche se la seconda casa è disabitata o occupata solo per brevi periodi durante l'anno. Le uniche eccezioni si verificano quando si dimostra che non sono attive utenze e che la casa non è ammobiliata. Tuttavia, l'importo di questa tassa varia in base a diversi fattori, tra cui il Comune di ubicazione e la dimensione dell'abitazione.
A ciò si aggiungono anche i pagamenti relativi alle utenze, come gas ed elettricità. Per quest'ultima, la tariffa per una seconda casa è generalmente più alta rispetto a quella dell'abitazione principale. Per quanto riguarda il gas, invece, non ci sono particolari differenze tra una prima e una seconda casa.
Acquisto seconda casa: cosa fare per comprarla
Acquistare una seconda casa è stato, per molti anni considerato un lusso possibile solo a poche persone facoltose. Il mercato immobiliare ha cambiato scenario e, complice la crisi e l’esistenza di diverse soluzioni bancarie, in questo momento storico le possibilità di acquisto di una seconda casa sono aumentate. Da alcuni studi effettuati è emerso, infatti, che il mercato delle seconde case sta, seppur lentamente, crescendo spinto da diversi fattori.
Il mercato immobiliare si presenta con prezzi molto bassi e ancora poco propensi a salire ed il settore dei mutui, dopo la grande crisi bancaria, propone tassi vantaggiosi spinti dalla stabilità ritrovata.
Inoltre il turismo sta facendo da grande traino per il settore, dove sono numerosi i cittadini che decidono di acquistare un secondo immobile con la finalità di investire nell’accoglienza turistica. Il 60% dei turisti, ad esempio, ha soggiornato in strutture alternative a quelle alberghiere, prenotando tramite i portali come Airbnb e Booking.
A conferma di questo boom turistico, altri studi di settore parlano di acquisti di seconde case da parte di stranieri che arriva al 26% del totale, dimostrando il grande appeal che hanno le nostre mete turistiche.
Il Mutuo
Passato il periodo più buio per gli istituti finanziari, in questo momento storico la richiesta di un finanziamento può rivelarsi molto più vantaggiosa rispetto a soli pochi anni fa.
I finanziamenti per la seconda casa, però sono soggetti a regole e imposte differenti rispetto a quello per la prima casa. Per prima cosa i mutui prima casa prevedono diversi requisiti, che se non vengono rispettati fanno rientrare il nostro immobile come seconda casa. Questi requisiti sono:
- Non essere catalogato come abitazione di lusso;
- Si trova nello stesso comune di residenza del richiedente;
- Il contraente del mutuo non deve avere diritti di proprietà o usufrutto su altre immobili dello stesso comune;
- Non deve beneficiare delle agevolazioni sull’acquisto prima casa su un altro immobile.
Alla mancanza di uno di questi requisiti si dovrà richiedere un muto per acquisto seconda casa, con le dovute regolamentazioni specifiche per questo tipo di finanziamenti.
Nei mutui per la seconda casa la tassazione sarà al 2%, invece che allo 0,25% del mutuo prima casa. Inoltre le condizioni di accesso, sono più restrittive: la durata è più limitata e il rapporto tra importo finanziato e valore dell’immobile è più ampio.
La Tassazione
Per l’acquisto della seconda casa sono tante le pratiche da effettuare e ci sono alcune imposte, che possono sfuggire ai meno esperti. Cerchiamo di fare chiarezza.
La tassazione varia a seconda se il venditore sia un soggetto privato o un’impresa. Nel caso si scelga di comprare da un’impresa costruttrice le imposte saranno le seguenti:
- Imposta di registro fissa a 200€;
- Imposta catastale fissa a 200€;
- Imposta ipotecaria fissa a 200€.
Ma l’acquisto della seconda casa è soggetta a Iva solo in alcuni casi specifici mentre in caso di vendita Iva esente le tasse da pagare cambiano e saranno:
- L’imposta di registro pari al 9% del prezzo totale e mai inferiore ai 1.000€;
- L’imposta ipotecaria fissata a 50€;
- L’imposta catastale fissata a 50€.
Nel caso di un venditore privato, la legge prevede che l’acquisto sia sempre Iva esente e il pagamento delle imposte sarà uguale, quindi 50€ per l’imposta ipotecaria e catastale e il 9% del presso totale dell’immobile come imposta di registro.
I vantaggi
L’acquisto della seconda casa, quindi, è in un nuovo trend positivo, grazie a tutte le condizioni descritte prime e si sta rivelando un ottimo investimento per chi vuole una fonte di guadagno fissa e abbastanza stabile.
Comporta sicuramente un bel investimento iniziale, ma che con l’affitto a scopo turistico o commerciale e gli sgravi fiscali può essere realmente vantaggioso.
In caso di case acquistate ma che hanno bisogno di ristrutturazione, possiamo inoltre usufruire di molti bonus, previsti dal governo in questo 2018.
Caratteristiche principali della permuta immobiliare
Cosa si intende per permuta di una casa? In sostanza, stiamo parlando dello scambio tra due soggetti di un bene immobiliare, ad esempio un appartamento. Grazie a questa forma di scambio è possibile cedere un appartamento al mare che non si utilizza più per diversi motivi, ed avere una casa in montagna dove si desidera trascorrere delle giornate rilassanti.
La permuta non è altro che il riutilizzo di una storica forma si scambio, vale a dire il baratto, in cui si scambiava un bene con un altro bene. Il nostro paese sta vivendo tempi difficili, molte persone hanno perso il lavoro, altre sono state messe dalla propria azienda in cassa integrazione, quindi percepiscono uno stipendio minore, la conseguenza è che gli italiani hanno bisogno di limitare al minimo indispensabile le spese.
La permuta in generale permette di avere ciò che si desidera o di cui si ha bisogno, dando in cambio un qualcosa che non si utilizza più. Esistono numerosi siti internet, come Permute.it, grazie ai quali è possibile scambiare oggetti vari, come automobili, scooter, accessori ecc. E’ importante sapere che è in crescente aumento il numero di persone che decide di ricorrere a questo servizio per soddisfare i propri bisogni.
Questa operazione permette a due proprietari di scambiare reciprocamente la loro casa. Negli ultimi tempi chi desidera comprare una casa diversa da quella che già possiede incontra diverse difficoltà, relative all’accensione di un nuovo mutuo, alla gravità delle spese da pagare ecc.
Con questo semplice scambio di appartamenti le spese economiche e fiscali sono inferiori rispetto ad una situazione in cui prima si vende una casa e poi se ne acquista un’altra e inoltre non si rischia di compromettere la compravendita se i tempi di vendita della prima casa e di acquisto della seconda non avvengano nei tempi previsti. Inoltre le spese da affrontare sono minori, perchè la permuta è considerata dal Codice Civile un contratto che da vita a un unico negozio giuridico, quindi il pagamento delle imposte è relativo a un solo contratto e non si riferisce alle due compravendite.
Esistono altre spese?
E’ importante sapere che le spese relative alla permuta casa devono essere equamente affrontate da entrambe le parti, salvo patto contrario.
Nel caso in cui un immobile abbia un valore economico superiore all’altro, lo scambio può avvenire ugualmente, ma l’interessato dovrà versare all’altro la somma relativa alla differenza. In questi casi l’interessato può chiedere di accendere un mutuo o chiedere un prestito. Nel caso in cui invece su uno dei due immobili penda un mutuo, il nuovo acquirente può liberamente scegliere se effettuare l’accollo del mutuo oppure cambiarlo e scegliere magari un’altra banca. E’importante sapere che in questo caso le eventuali spese relative all’accensione del nuovo mutuo, sono solo a carico del richiedente.
Le agevolazioni fiscali nel settore immobiliare
Per rilanciare un settore che ha risentito degli effetti devastanti della crisi economica, il Governo Renzi nello Sblocca Italia ha varato delle misure che hanno lo scopo di rilanciare l’edilizia a 360 gradi, passando dalle ristrutturazioni agli affitti in una logica di detrazioni delle tasse che possano rilanciare i consumi e un mercato finora troppo stagnante.
Nel decreto è contenuto un capitolo importante per quanto riguarda la permuta e la ristrutturazioni di immobili. Infatti, chi decide di vendere immobili non di lusso ma che hanno un alto consumo di energia ad aziende che ristrutturano tali edifici facendoli diventare di classe A o B potrà pagare in un costo fisso l’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Lo stesso discorso vale per la permuta, ossia per lo scambio di immobili con l’acquisto, dalle aziende di costruzione, di case ristrutturate o di nuova realizzazione. Le agevolazioni fiscali oscillano tra il 50% e il 65% sulla detrazione IRPEF. L’ultima ipotesi è percorribile qualora si acquisti un fabbricato di nuova realizzazione con classe energetica A che deriva dalla Demolizione dell’immobile preesistente.
Altra misura importante contenuta nello Sblocca Italia riguarda il tema affitti: chi decide di acquistare casa e di affittarla attraverso la formula del canone concordato per un periodo di tempo uguale a otto anni potrà beneficiare della deduzione IRPEF del 20% fino a un massimo consentito di 300mila euro.
Tutte queste norme servono, come detto, per rilanciare un settore che ha vissuto anni bui per via della crisi economica che ha dimezzato se non azzerato il potere d’acquisto dei cittadini. D’altra parte, i prezzi delle case e gli affitti delle stesse sono cresciuti in maniera non proporzionale con gli stipendi così che oggi viviamo una situazione in cui i costi stanno diminuendo ma non ancora in misura tale da permettere ai cittadini di potersele comprare, soprattutto se stiamo parlando di persone single, che con un salario solo devono far fronte a più spese contemporaneamente. Lo scenario non è positivo neanche per gli imprenditori, visto che le case realizzate sono rimaste invendute, con una consistente perdita dal punto di vista del bilancio economico. Ecco perchè queste norme di legge cercano di stimolare entrambe le parti del settore immobiliare, sia chi vuole vendere che chi vuole acquistare un immobile.
Se ti è piaciuto questo articolo ti consigliamo di leggere anche il nostro approfondimento dedicato alla plusvalenza della Prima Casa!
