Telemutuo è affidabile: ecco quali sono i requisiti e come procedere

Esistono dei mutui che non sono votati al solo acquisto di una casa già pronta per essere abitata. All'interno dello scenario economico italiano, dove i giovani escono dalla casa dei genitori molto tardi, le istituzioni di concerto con le banche hanno avviato una serie di manovre e agevolazioni per favorire le persone ad acquistare immobili in cui andare a vivere, aiutandole a superare le difficoltà economiche.

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• In cosa consiste il mutuo per ristrutturazione
• Scopriamo il tasso variabile
• Tasso misto applicato ai mutui: sapete di cosa si tratta?
• A chi è consigliato il tasso misto?
• Analisi dei mercati finanziari per la scelta del mutuo
• Variazioni: surroga, sostituzione o rinegoziazione del mutuo
• L’ammortamento dei Beni Strumentali e Immateriali: tutte le indicazioni
• Il calcolo dei beni strumentali
• Alla francese, italiano, tedesco, all’inglese o libero: le differenze
• Mutui al 100%: tutto quello che c’è da sapere   
• Moratoria e sospensione rate del mutuo: dodici mesi di respiro per chi è in difficoltà

Il mutuo per ristrutturazione è una particolare forma di finanziamento concesso dalle banche sulla spinta del governo italiano che ha lo scopo di permettere la riqualificazione energetica di un edificio esistente e che, per via dell'usura del tempo e dei fenomeni atmosferici, è in decadimento e ha perso gran parte del suo valore economico oppure la solidità strutturale.

A differenza di un mutuo per l'acquisto della casa, però, in questo caso le cifre di cui è necessario disporre per effettuare gli interventi possono essere sostanzialmente inferiori. Inoltre, sono diversi anche i requisiti e le modalità di richiesta dello stesso, le quali sono elencate in maniera precisa di seguito. A tal riguardo consigliamo di approfondire il tema dei mutui per ristrutturazione sul sito https://www.telemutuo.it, uno dei più affidabili e storici siti dove è possibile richiedere i mutui on line.

In cosa consiste il mutuo per ristrutturazione

Innanzitutto, il mutuo per la ristrutturazione può essere acceso solamente per l'acquisto o il rifacimento della prima casa di proprietà. In sostanza, si tratta di un finanziamento erogato dalla banca prescelta - questa forma di contratto è disponibile presso la quasi totalità dei gruppi bancari presenti in Italia - disponibile in diverse tipologie a seconda dello stato di fatto dell'immobile, dell'importo necessario e delle caratteristiche reddituali della persona interessata.

Il mutuo per ristrutturazione può arrivare a coprire fino all'80% del valore totale dell'immobile, in relazione però al valore assunto dallo stesso una volta che i lavori sono stati conclusi in perfetta regola d'arte. A differenza del prestito personale, il mutuo per ristrutturazione viene concesso solamente per l'esecuzione di opere edilizie e per questo motivo le somme ottenute sotto forma di bonifico bancario sono vincolate alle spese da effettuare.

Inoltre, non è possibile apportare all'edificio sostanziali modifiche rispetto all'aspetto di partenza e ogni eventuale variazione sopravvenuta al progetto originariamente presentato deve essere valutata nuovamente dalla banca tramite la presentazione di nuova documentazione asseverata da parte dei tecnici.

Le tipologie di mutuo che è possibile richiedere

Come ogni altro mutuo, questo viene restituito sotto forma di rate. A rendere sostanzialmente diverso rispetto alle altre tipologie il mutuo per ristrutturazioni, però, intervengono anche altri particolari. Nello specifico, questa tipologia di prestito può essere concessa per tre differenti eventualità che riguardano in sostanza il tipo di lavori da realizzare per aumentare il valore dell'immobile oggetto di finanziamento.

In base al mutuo richiesto variano sia l'importo finanziabile che i documenti e i requisiti da presentare alla banca affinché questa possa operare i controlli di routine necessari a garantire l'erogazione del denaro.

Prima di tutto, il mutuo per ristrutturazione può essere richiesto per la manutenzione ordinaria. Questo caso è sicuramente quello meno complicato e ha come oggetto tutti i lavori che mirano a riparare, rinnovare o sostituire parti solitamente superficiali dell'edificio. Ad esempio, si tratta della tinteggiatura, oppure della sostituzione delle grondaie o delle opere di impermeabilizzazione. L'importo dei lavori, comunque, può variare a seconda della grandezza dell'immobile e dal tipo di materiali impiegati.

Il secondo tipo di mutuo per ristrutturazioni è quello per la Manutenzione straordinaria: questi lavori si rendono necessari per le opere edili relative a migliorare l'edificio, oppure a correggere difetti sopravvenuti che mettono a rischio l'esistenza e l'utilizzabilità dell'edificio.

Solitamente si tratta della sostituzione di infissi, oppure rifacimento di scale e tramezzi. Gli interventi di questo tipo sono molto spesso invasivi e richiedono tutta una serie di spese anche dal punto di vista amministrativo, come il pagamento per la presentazione di una CILA.

Infine, il mutuo per ristrutturazione per le grandi opere si verifica quando gli interventi sono particolarmente invasivi e a volte è necessario stipulare un progetto edilizio con costi sostanzialmente alti connessi a tutta la procedura: alla fine dei lavori, molto spesso l'immobile cambia radicalmente il suo aspetto estetico.

Richiedere il mutuo per la ristrutturazione: i documenti necessari

Per accendere un mutuo per ristrutturazione è necessario portare alla banca una serie di documenti, variabile a seconda del tipo di lavoro che si deve eseguire e della tipologia di mutuo. Innanzitutto, sono indispensabili in ogni caso i documenti che attestano lo stato personale: quindi carta d'identità e codice fiscale insieme ad un contratto di lavoro ovvero un reddito dimostrabile per garantire la restituzione del prestito.

La banca opererà su queste informazioni diversi controlli, soprattutto l'assenza di qualsiasi segnalazione alla CRIF che dimostra lo stato di cattivo pagatore, oppure la presenza altri prestiti in corso.

Per le opere di manutenzione ordinaria non è necessario presentare dei documenti particolari ma basta il preventivo dell'impresa. Per le opere più grandi, invece, bisogna fornire a corredo anche le varie documentazioni relative alla conformità dell'immobile rispetto ai piani catastali del comune oltre che l'autorizzazione edilizia (permesso di costruire nel caso di ristrutturazione di grandi opere).

Questi documenti hanno un costo che deve essere sostenuto da parte del soggetto che vuole accedere al mutuo per ristrutturazione; questo significa che sono spese indispensabili per portare a buon termine la procedura e che devono essere previste al momento in cui si valuta la fattibilità economica dell'operazione.

Stipula: restituzione e pagamento

A seconda del tipo di mutuo per ristrutturazione stipulato, la banca può decidere di effettuare il versamento della cifra in un'unica soluzione oppure secondo lo stato d'avanzamento dei lavori. Di solito la prima opzione è scelta per le opere di piccole dimensioni, mentre la seconda per gli importi più elevati.

Quale che sia la somma ottenuta in prestito, la restituzione alla banca del mutuo per ristrutturazione può avere una durata che va da un minimo di 5 anni fino ad un massimo di 30, con soluzione di tasso fisso o variabile a seconda dei casi e delle capacità di rimborso. Infine, la legge dice che è sempre possibile ottenere la surroga del mutuo ovvero la sua estinzione anticipata.

Scopriamo il tasso variabile

In questo caso la rata che il cliente deve pagare può essere ricalcolata, in corrispondenza delle oscillazioni del tasso di interesse; in alternativa può essere variata solo la quota di interessi mentre il capitale resta al tasso iniziale.

Tasso misto applicato ai mutui: sapete di cosa si tratta?

Oltre al tasso d’interesse fisso e variabile, che sono le formule maggiormente richieste, esiste una terza soluzione: il tasso misto, ossia una combinazione degli altri due che può essere alternata nel corso del tempo, soprattutto in base all’andamento del mercato.

Possedere una casa di proprietá rappresenta il sogno di tante persone e famiglie: dalle giovani coppie desiderose di creare un nido d'amore, dove vivere e far crescere i propri figli, ai nuclei familiari piú anziani, che vorrebbero passare serenamente la propria vita di pensionati. Tuttavia, non tutti posseggono i mezzi economici adeguati per affrontare una simile spesa, di conseguenza si fa ricorso ai mutui o prestiti bancari per acquistare un immobile. Tra gli elementi da valutare attentamente, prima di effettuare questo passo importante, vi è il tasso d'interesse sul mutuo.

In breve, quest'ultimo rappresenta il costo che il richiedente un prestito deve sostenere (e quindi rimborsare alla banca) per ottenerlo. In altre parole, è una somma di denaro ulteriore che chi ottiene un prestito deve dare all'istituto finanziario per avere tali soldi per un certo periodo di tempo determinato. Come vedremo meglio in seguito, a parte quello fisso e variabile, esiste anche il tasso d'interesse misto. Ciascuno di questi presenta vantaggi e svantaggi, in base alle differenti situazioni  in cui si trova il mercato finanziario o i richiedenti il mutuo.

L’acquisto di un immobile e la conseguente richiesta di un mutuo, comporta un’attenta valutazione e analisi delle varie offerte proposte dagli istituti di credito. L’aspetto fondamentale da tenere in considerazione prima della sottoscrizione, è sicuramente dato dalla scelta del tasso misto d’interesse che verrà applicato al piano di ammortamento. Nella maggior parte dei casi si tratta di un impegno economico a lungo termine, quindi è necessario scegliere la soluzione più adatta alle singole esigenze.

Come si può richiedere? In fase di sottoscrizione ogni banca indica alcune condizioni specifiche su come possa essere modulato il tasso d’interesse, in generale può essere richiesto secondo queste modalità:

• Il cliente può richiedere la variazione solo dopo un determinato periodo di tempo (stabilito a priori) in cui il tasso è obbligatoriamente quello indicato in fase di stipula
• Il cliente può scegliere in autonomia quando passare da un fisso a uno variabile o viceversa
• II tasso misto viene cambiato, in un senso o nell’altro, allo scadere del periodo iniziale stabilito a priori

Tra le tre alternative quella che lascia più margine di scelta al cliente è sicuramente la seconda. Questa consente di richiedere una o più volte durante il corso degli anni (in modo libero o secondo un set di scadenze predefinite), che venga alternato il tasso d’interesse anche in virtù dell’andamento di mercato.

A chi è consigliato il tasso misto?

Non è detto che questa tipologia di tasso misto sia ideale per tutti, infatti in alcuni casi i tassi “classici” rispondono meglio ad alcune esigenze. Il cliente perfetto per questo tipo di mutuo è colui che non ha una situazione economico/lavorativa solida, che in questo modo può evitare di fare una scelta definitiva e vincolante sul lungo termine. Alla stessa maniera questo tasso misto può essere l’ideale per chi si intende un po’ di mercati finanziari e di economia, perché riuscendo ad interpretarne con un certo margine l’andamento futuro, saprebbe individuare il momento perfetto per passare da un tasso all’altro sfruttando i set di scadenze predefinite.

Il tasso d'interesse misto quindi risulta vantaggioso per quei soggetti che abbiano un lavoro le cui entrate non siano sempre stabili e consistenti, pertanto anche un modesto risparmio sugli interessi da pagare sul mutuo puó essere importante. Per i conoscitori dei mercati economico-finanziari poi il tasso misto puó risultare una buona idea da adottare, tuttavia si deve tener presente che possono esserci anche previsioni errate o eventi inaspettati, che modificano l'andamento finanziario in un certo periodo. Comunque sia, tali soggetti evidenziano maggiori vantaggi da questo tipo di tasso.

I pro e i contro di queste rate

Il piano di ammortamento dei mutui prevede che le prime rate riguardino il rimborso degli interessi (non dell’effettivo capitale), quindi un vantaggio del misto è di poter applicare le condizioni maggiormente vantaggiose nei primi anni, per poi modificarle successivamente. Anche il poter scegliere un tasso fisso in un momento in cui il mercato subisce delle importanti oscillazioni è un altro aspetto positivo, tuttavia questa possibilità non garantisce un effettivo risparmio. Un altro neo è rappresentato dal fatto che modificare il tasso di interesse ha un costo, che varia a seconda dell’istituto di credito, che va richiesto esplicitamente prima della sottoscrizione perché a volte non è indicato come voce separata.

Previsioni positive per chi sceglie il mutuo questo metodo di pagamento

Finora il fisso è stato maggiormente richiesto perché percepito come più sicuro, ma secondo gli ultimi dati raccolti in fatto di mutui la tendenza sta cambiando, con un incremento di preferenze verso il tasso misto soprattutto da chi prevede un piano di ammortamento di durata media (fino ad un massimo di 15 anni). Questa inversione di marcia è data principalmente dalle previsioni di alcuni indici che influenzano questi due tassi e che non dovrebbero subire rialzi nei prossimi tempi, garantendo una rata mensile di rimborso non eccessivamente alta e comunque la possibilità di poter variare il tasso.

Si chiama Mutuo Arancio Rinegoziabile l’offerta di ING Direct che prevede 5 o 10 anni in cui il tasso applicato sarà quello fisso per poi essere cambiato, se il cliente lo desidera, in uno variabile. Sono previste delle agevolazioni se l’intestatario del mutuo apre anche un conto corrente per il pagamento mensile delle rate, direttamente alla stessa banca. Il Gran Mutuo Cambio Scelta di Cariparma permette di variare il tasso misto anche ogni 2 anni usufruendo dello spread di partenza.

Come abbiamo visto, oramai sono diversi gli istituti finanziari o bancari che consentono di poter modificare il tasso d'interesse applicato su di un prestito e magari portarlo dal fisso al variabile e viceversa o addirittura richiedere il tasso misto. Tuttavia, pur essendoci tale possibilitá, è sempre bene valutare attentamente le diverse opzioni prima di sottoscrivere un contratto di mutuo, al fine di evitare spiacevoli situazioni o diatribe con gli istituti stessi.

Analisi dei mercati finanziari per la scelta del mutuo

L’importo medio del prestito del mutuo erogato dagli istituti di credito in Italia si attesta sui 120 mila euro per una durata di 20 o 25 anni. Il mutuo è un contratto a leva finanziaria vale a dire con un debito che si contrae per un lungo periodo entro il quale qualsiasi interferenza o crisi sortisce un effetto moltiplicatore del rischio. L’informazione consapevole è il primo passo verso una scelta più rigorosa e rispettosa di sé e delle proprie risorse finanziarie.

Una delle prime cose di cui informarsi è il tasso di interesse applicato sul prestito. Prima di questo, occorre conoscere la distinzione tra tassi variabili e fissi.

• Il tasso variabile, come il termine stesso indica, è legato alle oscillazioni dei mercati finanziari e ciò implica che la rata mensile varia aumentando o diminuendo a seconda delle fluttuazioni.

Il tasso del mutuo – sia variabile che fisso – si calcola in base a due elementi:

• Lo spread scelto dalla banca, ovvero il differenziale o margine di profitto che la banca applica per coprire i costi di finanziamento
• Inflazione, un elemento indipendente dalle scelte dell’istituto di credito e che segue l’andamento del costo del denaro e dei tassi presenti sui mercati finanziari.

La cosa certa che si può dire è che nell’ultimo decennio – dal 2010, successivamente alla crisi finanziaria del 2008 – il mercato immobiliare è rimasto bloccato, con i prezzi degli immobili in Italia piuttosto alti che hanno di fatto congelato ogni aspirazione di investire nel mattone, ma dal 2016 si è registrato una riduzione dei tassi di interesse sui mutui e un conseguente calo dei prezzi degli immobili che hanno sollecitato congiuntamente una ripresa del mercato immobiliare con un incremento delle vendite e un aumento delle richieste di mutui con tassi sia variabili che fissi ai minimi storici.

Andamento e previsioni sui tassi di interesse dei mutui

Considerando l’attuale periodo storico che registra un costo del denaro con livelli bassi e di conseguenza con tassi di interesse minimi, la previsione sul breve periodo per i primi mesi del 2020 si attiene su una sostanziale stabilità. L’andamento dei tassi di riferimento EURIBOR a 3 mesi è stabile, sebbene nell’ultimo trimestre 2019, si è assistito a un lieve aumento che induce molti fruitori a prediligere la scelta del tasso fisso. La BCE nei sui rapporti previsionali sostiene che i tassi di interesse rimarranno bassi a lungo per stimolare l’economia in genere. L’indice EURIRS di riferimento per i mutui a tasso fisso ha registrato un ulteriore calo, quasi dimezzandosi, pertanto è andato a compensare l’impennata dello spread applicato dagli istituti bancari, riuscendo così a mantenere sostanzialmente fermo il valore del tasso finale. In ultima analisi, si prevede che sia i tassi variabili che fissi resteranno ancora bassi e sotto controllo nel prossimo periodo. La predilezione verso un mutuo a tasso variabile tendenzialmente mette al riparo dai rischi di inflazione di un prossimo futuro o – seppur con un costo del denaro inflazionato – la rata nel tempo costante rende più sopportabile l’onere contratto.

Chi ha contratto un mutuo negli anni precedenti con tassi di interesse compresi tra il 2% e il 3%, potrebbe, tuttavia, valutare la possibilità di richiedere una surroga (vale a dire un rinnovo/aggiornamento di stipula del mutuo che si può richiedere tutte le volte che si desidera) approfittando dei tassi che – nella stima dei prossimi 5 anni - sono nell’ordine dello 0,6% medio per il fisso e dell’1% per il variabile. L’obiettivo è adeguare la rata mensile all’andamento degli indici di mercato e ridurre il tempo o l’ammontare della rata stessa.

Rate crescenti/decrescenti

In alcuni casi vengono proposti piani di ammortamento particolari, che rendono le rate “a misura del cliente”. Se l’intestatario del mutuo prevede di avere maggiori disponibilità economiche più avanti nel tempo, potrà stabilire delle rate meno impegnative all’inizio che poi andranno ad aumentare (crescenti), o viceversa a diminuire (decrescenti). Un piano di ammortamento libero invece prevede che si restituiscano gli interessi attraverso la rateizzazione mensile, mentre il capitale può essere rimborsato in tranche stabilite da pagare ogni tot di anni (ad esempio entro i primi 5 anni il 60% della quota capitale e entro i 10 anni il saldo).

Variazioni: surroga, sostituzione o rinegoziazione del mutuo

La restituzione del mutuo è un impegno a lungo termine che, complice la crisi economico-lavorativa del nostro Paese, potrebbe incontrare alcune difficoltà. Le banche proprio per tutelarsi dal mancato pagamento delle rate, propongono in casi particolari di “rivedere” le condizioni attraverso la sostituzione, la rinegoziazione e la surroga del mutuo.

La rinegoziazione prevede di riformulare, in accordo con l’istituto di credito che ha erogato il mutuo, l’importo della rata e la lunghezza dell’ammortamento senza alcun costo aggiuntivo e senza ricorrere alla registrazione notarile. La surroga è possibile quando si decide di trasferire il capitale residuo ancora da pagare da una banca ad un’altra, che offre condizioni migliori che possono riguardare i tassi d’interesse o un piano di ammortamento più vantaggioso. In questo caso è sufficiente che il mutuatario faccia richiesta alla nuova banca, la stessa poi si occuperà di comunicare la volontà di trasferire il mutuo alla vecchia banca che sarà obbligata a dare il nulla osta. Per la sottoscrizione del nuovo mutuo occorre presentare:

• Documenti di identità degli intestatari e garanti
• Visure relative all’immobile
• Riferimenti del nuovo istituto di credito
• Atto di sottoscrizione del mutuo precedente e dell’ipoteca
• Importo del residuo da pagare

La sostituzione invece ha un costo notevole (quindi non sempre rappresenta la soluzione migliore) e prevede il saldo del precedente mutuo e l’accensione di un nuovo finanziamento, le cui condizioni possono essere totalmente diverse da quelle sottoscritte con il vecchio. Tra i costi maggiori di questa operazione c’è quello relativo al pagamento dell’imposta sostitutiva, del notaio che registrerà l’atto e l’eventuale mora per l’estinzione anticipata del mutuo.

Nei casi di surroga e sostituzione, alcune banche offrono la possibilità di richiedere nello stesso momento anche della liquidità ulteriore per esigenze personali.

L’ammortamento dei Beni Strumentali e Immateriali: tutte le indicazioni

Nel momento in cui in una società si acquista qualcosa che è indirizzato a essere usato per più anni si fraziona il suo costo in tante quote quanti sono gli esercizi nei quali l’apparecchiatura sarà impiegato.

il piano di ammortamento è un processo economico che riguarda i beni strumentali e immateriali a fecondità ripetuta (beni strumentali che perdono la loro utilità in più esercizi): il costo di questi viene ripartito in più esercizi in base alla loro durata economica.

Il processo è prescritto dal Codice Civile ai fini della redazione del bilancio d'esercizio: viene descritto dal legislatore fiscale si applica nel momento in cui si determina la base imponibile (ai fini della liquidazione delle imposte).

Chiariamo le tipologie 

Gli ammortamenti si distinguono a seconda dell'oggetto in:

• Immobilizzazioni materiali
• Immobilizzazioni immateriali

Esistono varie tecniche:

• a rate posticipate
• a rate anticipate
• con anticipazione degli interessi
• con quote capitali costanti
• con quote capitali costanti
• a rate costanti
• con quote di accumulazione a due tassi

Il calcolo dei beni strumentali

Il principio contabile dell’organizzazione di esercizio ordina di distribuire i costi per l'acquisto o la formazione di pluriennali su tutti gli esercizi nei quali verranno usati. Vi sono due varietà:

• piano di ammortamento civilistico
• piano di ammortamento fiscale

Quello civilistico è libero mentre quello fiscale deve essere indicato in base ad aliquote previste dal fisco e ben determinate. A seconda dell'oggetto si individua in:

• Immobilizzazioni materiali
• Immobilizzazioni immateriali

Il piano di ammortamento è dunque un programma di spegnimento di debito. L’espressione consta nella previsione pluriennale delle quote dei beni dell'azienda per ciascuno dei futuri esercizi.

Può essere redatto sia dal creditore sia dal debitore in sede di studio di fattibilità di incrementi. Nel pagamento di un debito il piano è un documento che porta con sé la corretta denuncia di ciascuna rata a quota capitale e quota interessi.

Nel leasing il prospetto dei pagamenti non ha questa funzione, perché le rate vengono attribuite a canoni di locazione finanziaria e non al rimborsi in rapporto debitorio.

Alla francese, italiano, tedesco, all’inglese o libero: le differenze

Il più diffuso in Italia è il piano di ammortamento alla francese, che può essere applicato sia ai mutui a tasso variabile che a tasso fisso. Prevede che siano restituite rate costanti per tutta la durata del periodo: resta invariata la cifra da corrispondere ogni mese, cambia la composizione della rata (all’inizio una percentuale più alta di quota di interesse, più avanti si passa a rimborsare quasi esclusivamente la quota capitale. Perché? Ciò viene previsto per far sì che gli istituti bancari possano incassare gli interessi prima di rientrare del prestito. 

Per quanto riguarda invece il piano di ammortamento italiano, è caratterizzato da quote capitale costanti nel tempo e quote di interessi decrescenti. Questo comporta che la rata da rimborsare diventi via via più bassa, poiché il tasso di interesse viene applicato di volta in volta sul capitale residuo (la restituzione avviene più velocemente). 

Il piano di ammortamento tedesco, invece, è molto simile a quello alla francese, solo che è previsto il pagamento in anticipo della quota di interessi con le rate che restano costanti durante tutta la durata dell’ammortamento. 

Passando poi a esaminare il piano di ammortamento all’inglese (o americano), esso prevede un sistema per il rimborso che si basa unicamente sulla periodica restituzione degli interessi mentre per la restituzione della quota capitale si procede con un versamento costante (sotto forma di piano di accumulo). Offre il vantaggio di ridurre l’impatto degli interessi passivi del mutuo. 

Infine c’è il piano di ammortamento cosiddetto libero, senza dubbio molto indicato per chi negli anni possa disporre di un reddito variabile (autonomi, stagionali e non solo), che si accumula più che altro in un certo periodo dell’anno. E’ previsto il pagamento della sola quota di interessi che si calcola sul capitale residuo e una quota capitale che verrà rimborsata a discrezione del mutuatario (sempre nel rispetto delle scadenze contrattuali). 

Piano di ammortamento personalizzato: ecco di cosa si tratta

Negli ultimi anni la ricerca di flessibilità nel rimborso del debito ha determinato lo sviluppo di soluzioni adattabili ad una vasta gamma di eventi da parte dell’utilizzatore.
In questo modo, il cliente appare libero, dunque, di poter pagare la rata che desidera a patto che, però, resti il vincolo imprescindibile che ad ogni scadenza venga effettuato quanto meno il rimborso degli interessi già maturati.

È sempre più comune, inoltre, la stabilizzazione di un piano di rientro minimo del capitale da parte della banca ma in questo modo il piano di ammortamento risulterà pienamente personalizzato e sarà il cliente a stabilire quando limitarsi a versare il limite minimo imposto oppure procedere dando somme importanti da decurtare dal debito.
Per ottenere la rata minima da dare vi basterà moltiplicare il capitale residuo per il tasso e otterrete la spesa puramente in interessi.

Per quanto possa sembrare una soluzione allettante, in realtà si tratta di una soluzione poco pratica perché in tal senso il debito residuo resta invariato, trattandosi di soli interessi, motivo per cui un piano di ammortamento personalizzato lo consigliamo solo se si è in grado, nel tempo, di effettuare ingenti depositi di denaro andando quindi a contribuire alla riduzione del debito e al tempo stesso ridurre la spesa per interessi, attenuando la rata minima dei periodi che verranno.

Quanto detto fino ad ora dovrebbe rendere chiaro che la libertà di rimborso ed in generale un piano di ammortamento personalizzato non corrispondono ad un versamento della sola somma indispensabile perché questo significherebbe trovarsi poi in seria difficoltà al momento di rientro obbligato del capitale.

È necessario, dunque, ricordare che nella costituzione di un piano di ammortamento è importante che vengano rispettati due criteri e che quindi la somma delle quote del capitale che costituisce le rate deve ammontare, naturalmente, all’importo originario del prestito richiesto, e che per ogni singola rata siano riconosciuti tutti gli interessi maturati relativi al periodo di riferimento della stessa.
In conclusione, chi sceglie un piano di ammortamento personalizzato anziché tradizionale deve essere sicuro di non fare errori da principiante, anzi è consigliabile nel caso in cui si è consapevoli, sulla base ad esempio del proprio lavoro e del proprio modo di guadagnare, di poter anche accelerare il pagamento.

In generale ad oggi il mutuo e i relativi piani di ammortamento vengono spesso rivisti per incentivare l’acquisto di immobili, soprattutto da parte di giovani. 

Mutui al 100%: tutto quello che c’è da sapere   

Fino a qualche anno fa e più precisamente quando ancora non c’era stata la crisi del mercato delle compravendite in ambito immobiliare, il mutuo a copertura totale del valore dell'immobile, era facilmente offerto dagli istituti di credito.

Ad oggi la normativa vigente in merito ai mutui fondiari, prevede la possibilità di richiedere al massimo l’80% dell’importo complessivo per la prima casa, estendibile fino al 100% solo con l’introduzione di una fideiussione a copertura del 20% restante.

La motivazione per cui le banche hanno via via limitato l’offerta di mutuo al 100% è da ricercarsi nel fattore rischio, date le poche garanzie che in genere si possono presentare per coprire importi così alti.

Solo di recente ed in particolari casi, sono stati reintrodotti con formule specifiche e con un tasso d’interesse medio più elevato. Questa tipologia di credito a copertura totale, viene generalmente riservata ai giovani che si apprestano a compiere il grande passo dell’acquisto della prima abitazione e che purtroppo dalla loro non hanno dei risparmi significativi per versare un congruo anticipo.

Conviene accedere ad un mutuo di questo tipo? Chi può richiederlo?

La risposta è affermativa qualora la richiesta di mutuo totale fosse necessaria e con un fine ben preciso, altrimenti se si intende chiederlo solo per avere più margine e disponibilità non andando ad attingere a tutti i propri risparmi, si rischia di pagare troppo a livello di interessi sulla rata mensile e di avere un piano di ammortamento più lungo.

Per le giovani coppie o per chi non ha liquidità sufficiente per acquistare l’immobile versando un anticipo, è consigliabile valutare le varie offerte da parte delle banche che propongono il mutuo 100 sapendo però che ci sono dei requisiti indispensabili per accedervi e che sono nello specifico:

• Essere un lavoratore dipendente (pubblico o statale)
• Un libero professionista con reddito dimostrabile
• Possedere un contratto a tempo indeterminato (quello a tempo determinato è soggetto a valutazione da parte dell’istituto di credito)
• Nel caso di una coppia entrambi devono essere lavoratori

Oltre ai requisiti richiesti e alla presentazione dei documenti personali e quelli relativi ai redditi percepiti nel mese precedente, è necessaria l’apertura di una polizza fideiussoria. Questa polizza tutela la banca da eventuali insolvenze da parte del contraente circa il 20% eccedente rispetto al corrispettivo fornito dal mutuo fondiario classico. L’importo della polizza è calcolato dallo stesso istituto di credito e va versato insieme alle spese di apertura del mutuo.

Alcuni istituti di credito che lo offrono

Anche per il mutuo al 100% vengono proposti due tipi di interesse come per quello tradizionale, ossia un tasso fisso o variabile. Quello fisso prevede un rimborso mensile con importo sempre uguale, quello variabile invece cambia in funzione del mercato, quindi con il vantaggio di pagare una rata molto bassa in alcuni periodi e il rischio di vederla lievitare in altri.

Intesa San Paolo: dedicato ai giovani che rientrano nella fascia di età compresa tra i 18 e i 35 anni, offre un piano di ammortamento fino a 40 anni per chi sceglie il tasso fisso e fino a 30 per quello variabile, con uno spread medio.

Banca Unicredit: possono accedervi coloro che hanno meno di 40 anni, se l’importo dell’immobile non supera i 250 mila euro si può anche rientrare nel Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa.

Cariparma: offre un mutuo a copertura totale dell’importo di acquisto, purchè venga sottoscritta un’ipoteca sull’immobile. Inoltre il richiedente non deve superare i 75 anni di età alla scadenza del mutuo, l’ammortamento può durare da un minimo di 5 ad un massimo di 30 anni

BNL: con Mutuo Revolution è possibile l’erogazione completa del mutuo con un tasso bloccato e un ammortamento dilazionato fino a 40 anni. In più si può attivare una sorta di polizza aggiuntiva che provvede al pagamento delle rate nel caso di imprevisti lavorativi o di salute.

Moratoria e sospensione rate del mutuo: dodici mesi di respiro per chi è in difficoltà

Oggettivamente sono pochi coloro che, finiti gli studi e intrapresa la carriera lavorativa, possono godere del possesso di uno o più immobili. A maggior ragione chi non è in possesso nemmeno della prima casa si vede giustamente costretto a contrarre il famigerato mutuo con le banche al fine di dire ‘questa è casa mia’. Ma piuttosto che fossilizzarsi sulle eventuali espressioni verbali che possono essere più o meno significative lo stesso fatto di non pagare mensilmente ‘canoni’ affittuari senza riuscire ad avere riscontri futuri è un grande passo. Ma cosa è un mutuo? 

Generalmente con il termine mutuo si intende quel contratto nel quale una parte definita come mutuante consegna all’altra parte (chiamata mutuataria) una somma di denaro in credito o in prestito al fine di acquistare beni fungibili di prima necessità. 
In genere un mutuo viene richiesto per l’acquisto di beni o servizi: il più classico esempio, come anticipato, è quello inerente all’acquisto di un immobile ma rientrano in questa categoria anche le ristrutturazioni degli edifici o eventuali investimenti imprenditoriali. 

Una volta ottenuto il mutuo (le cui credenziali per potervi accedere, giustamente, sono molto rigide) la parte mutuataria si impegna a restituire l’interno importo percepito in un lasso di tempo che viene stabilito a priori: giusta e doverosa precisazione da fare riguarda gli interessi che vengono calcolati sulla cifra percepita. Più sono le rate, e quindi più longeva è la durata del mutuo, e più saranno gli interessi da pagare alle banche. 

Cosa fare in caso difficoltà 

L’Associazione Bancaria Italiana (ABI) ha trovato nel 2015 un accordo per il credito che permette a tutti coloro che hanno contratto un mutuo di poter ‘respirare’ tranquillamente in caso di problematica nel pagamento della rata senza more particolari a riguardo. 
Da quasi quattro anni infatti si ha la concreta possibilità di sospendere il pagamento della quota e di allungare quindi la durata del mutuo. 
Ovviamente ci sono dei crismi da dovere rispettare e dei criteri necessari per potervi accedere. Si può infatti richiedere la sospensione di un anno del pagamento se: 

• Viene perso il posto di lavoro (tempo determinato o indeterminato che sia) o dei rapporti lavorativi differenti; 
• In caso di morte; 
• Nel caso in cui si verifichi un handicap grave o condizioni di non autosufficienza; 
• Nel caso in cui si abbia una sospensione o una riduzione delle ore di lavoro per un periodo non inferiore ai 30 giorni. 

Dal marzo del 2015 ad oggi, quindi in quasi quattro anni, sono state quasi 20.000 le domande accolte circa la sospensione del pagamento delle rate del mutuo, per un valore di debito pari a ben 6 miliardi di euro per quanto riguarda le imprese, mentre per quel che riguarda le famiglie le moratorie per dodici mesi circa il pagamento della quota capitale accolte sono quasi 17.000 per un valore di debito prossimo ai 500 milioni di euro. 

In cosa consiste la sospensione e cosa fare per richiederla

Come abbiamo visto, sono specifici i casi in cui è possibile richiedere la sospensione del mutuo da pagare, tuttavia, è bene sottolinearlo, ciò che si blocca temporaneamente per un anno risulta essere il rimborso della quota capitale del finanziamento, ma non il pagamento della relativa quota interessi. In altre parole, si congela il rimborso delle singole rate ma non gli interessi su di esse. Di conseguenza, il piano di ammortamento stabilito inizialmente viene prolungato di un numero di mesi pari a quello della sospensione richiesta.

Inoltre, possono esserci anche condizioni in cui non si può richiedere tale blocco del rimborso del finanziamento. Innanzitutto quando l'Isee dell'intestatario (o degli intestatari, quando sono più di uno) del mutuo ipotecario supera i 30.000 Euro. Seconda condizione si ha quando lo stesso mutuo  erogato supera la cifra di 250.000 Euro. Infine, l'immobile per cui è stato richiesto il finanziamento deve essere un'abitazione principale, ma non una casa di lusso e quindi non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9. In questo caso quindi non può essere richiesta la sospensione.

A tali condizioni poi se ne aggiungono di ulteriori, come ad esempio l'aver pagato regolarmente, per almeno un anno dalla sua concessione, le rate del mutuo bancario, prima della richiesta della sua sospensione. Inoltre, non aver accumulato più di tre mesi di ritardo sul pagamento dello stesso finanziamento. Comunque, nel caso specifico di morte del mutuatario, la domanda di moratoria del mutuo può essere eseguita dall'eventuale erede che subentri nel pagamento dello stesso.

In pratica, per poter effettuare tale richiesta, l'intestatario, o chi per lui, deve presentarsi presso uno sportello dell'istituto finanziario che ha erogato il mutuo e compilare un apposito modulo. A questo poi si devono aggiungere un documento di riconoscimento valido; l'attestazione Isee emessa da un ufficio o soggetto competente ed abilitato (ad esempio un Caf); lettera di licenziamento (per lavoratori a tempo indeterminato) oppure contratto di lavoro e documento con le motivazioni dell'interruzione prevista (nell'ipotesi di collaborazioni o di lavoro a tempo determinato).

Nel caso invece di un handicap superiore all'80% (con riconoscimento di invalidità civile) o comunque malattia invalidante improvvisa, occorsa dopo la stipula del contratto di mutuo, un ulteriore documento da presentare è la stessa certificazione d'invalidità emessa da un'idonea commissione dell'Asl territoriale di competenza. Una volta effettuata la richiesta di sospensione, si dovranno attendere almeno quattro settimane per conoscerne l'esito di accoglimento o di rigetto.

Italiani in difficoltà 

La situazione economica degli italiani purtroppo è alquanto critica e di questo ne siamo consci. Tra gente che non trova lavoro, gente che lo perde e gente che viene ritenuta o troppo giovane o troppo anziana per iniziare una carriera lavorativa, di famiglie sull’orlo del lastrico ce ne sono veramente tante. 

Le manovre economiche del 2018 ma anche e soprattutto del 2019 (quella del Governo Conte) pone il cittadino e i relativi interessi dello stesso alla base di tutto: riforme o tentativi di riforme quali la quota 100 per la pensione, il reddito di cittadinanza e l’annullamento delle mini cartelle esattoriali sono i primi veri potenziali segnali di svolta rispetto ad un decennio che ha visto il Belpaese entrare in vortice di problemi che hanno portato letteralmente alla rovina milioni di italiani. 

Anche il rinnovo della sospensione dei mutui fino al 2020 è un concreto passo per e verso gli italiani, nella speranza che la situazione possa essere ribaltata nel giro di qualche anno.

Questa iniziativa risulta essere il frutto di un accordo tra l'Abi (Associazione Bancaria Italiana), autorità statali, quali i ministeri dell'Economia e dello Sviluppo Economico, e le associazioni dei consumatori. Essa ha lo scopo di fornire un'aiuto importante e sostanziale a quelle persone che si trovano in difficoltà economico-sociali e per fronteggiare con maggiore serenità tali problematiche. 

Se l'analisi dettagliata che avete appena letto vi è stata utile e interessante, siamo sicuri che continuerete ad apprezzare il nostro sito esplorando l'articolo dedicato al problema del Water intasato.