Fatto il punto sul calcolo della cubatura, ora siamo lieti di indirizzarvi verso un campo inesplorato, sperando che attiri il vostro interesse.
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- Quando e a chi conviene?
- Tutti i documenti necessari per ottenerlo
- Che succede quando non viene pagato il debito con la banca?
- L’ipoteca ed il contratto
- Risoluzione del contratto
- Cos’è l’Ipoteca: i vari tipi
- Come avviene la sua estinzione o cancellazione
- Ci sono differenze tra prestito e mutuo ipotecario?
- La documentazione richiesta dagli Istituti di Credito
- Come le leggi sui mutui ne influenzano l'estinzione
- La legge Tremonti sui mutui aiuta gli italiani
- Conviene estinguere anticipatamente?
Il prestito ipotecario, conosciuto anche come credito ipotecario, è una sorta di finanziamento che prende parte dall’ipoteca su un bene o un immobile al fine di ottenere un capitale.
Questo particolare tipo di prestito si divide in tre categorie:
- Prestito vitalizio ipotecario: Sottoscrizione obbligatoria di un’ipoteca sulla casa come garanzia, piano di rimborso dai 5 ai 25 anni.
- Mutuo casa: È concesso anche ai cattivi pagatori, possibilità di personalizzare le rate dei pagamenti.
- Mutuo liquidità: Il capitale massimo deve essere pari al valore dell’immobile scelto per l’ipoteca, il capitale può arrivare fino ai 75.000 euro sempre, però, in base al valore dell’immobile ipotecato.
Il credito ipotecario necessita di garanzie, di un’ipoteca, su un bene di proprietà del richiedente e costituisce l’ammontare della somma richiesta e la garanzia sul quale l’ente erogante possa avvalersi in caso di mancata restituzione.
Questo particolare tipo di finanziamento si colloca tra i prestiti personali dall’ente al privato, non ci sono variazioni come i criteri sull’erogazione dei soldi oppure il calcolo della somma mensile da restituire, l’unica differenza con i più classici prestiti sono l’ipoteca dell’immobile in cui il soggetto vive.
Quando e a chi conviene?
Questa è la soluzione più completa per chiunque voglia ottenere dei capitali di media “dimensione”. Considerando il fatto che l’immobile dato come garanzia deve essere d’importo pari o superiore alla cifra richiesta, pare chiaro che non tutti possano garantirsi questo prestito. Solitamente si riesce ad ottenere una somma massima di 50.000 euro, da restituire con rate mensili ed un piano di ammortamento sostenibili che possono durare fino a 5 o 25 anni.
Tutti i documenti necessari per ottenerlo
Come si può richiedere il prestito ipotecario? Prima di tutto si deve avere come requisito dei parametri economici e quindi un ritorno sull’investimento che varia a seconda della cifra richiesta, e poi essere i proprietari di un immobile da ipotecare come garanzia per il finanziamento. C’è anche da specificare, per chi non ha dimestichezza con questo tipo di cose, che ipotecando qualcosa (come ad esempio una casa), quest’ultima rimane comunque di proprietà dell’individuo.
Chi desidera richiedere il finanziamento, deve munirsi dell’adeguata documentazione che può procurarsi direttamente presso gli uffici dell'istituto di credito al qualle si vuole fare richiesta. I documenti che si devono presentare sono:
- Il documento che attesta la proprietà dell’immobile, o comunque del bene, che si vuole ipotecare
- Il proprio documento (carta d’identità e codice fiscale)
- Il proprio contratto lavorativo
Sottoscrizione di un’ipoteca
L’articolo 2808 del Codice Civile stabilisce i caratteri sulla sottoscrizione di un’ipoteca e mantiene in modo efficace i diritti sul bene ipotecato, che ricordiamo non toglie la proprietà all’individuo, ma serve solo come garanzia in caso di pagamento mancato.
Il prestito ipotecario si suddivide sostanzialmente in tre diverse tipologie:
- Usufrutto di un immobile
- La nuda proprietà
- Diritto di superficie su delle aree su cui è possibile edificare
Che succede quando non viene pagato il debito con la banca?
Come accennato prima, nella sottoscrizione di un’ipoteca è specificato che, a pagamento mancato, la banca che ha erogato il prestito diventa a tutti gli effetti proprietaria dell’immobile dato come garanzia, diventandone proprietaria ha anche il diritto di rivenderlo per poter guadagnare la cifra della mancata restituzione.
N.B. La banca non può in alcun modo pignorare il bene che costituisce la prima casa oppure l’unico immobile.
L’ipoteca ed il contratto
L’ipoteca di un’immobile comporta necessariamente anche una limitazione del diritto di proprietà che, anche se sostanzialmente l’oggetto rimane del proprietario originale, può perderne possesso in caso di un pagamento mancato di 2 rate consecutive.
È fondamentale leggere e conoscere i dettagli principali del contratto di sottoscrizione per il prestito ipotecario. Bisogna sottolineare quanto sia importante essere certi di riuscire ad ottenere una rata mensile con una quota sostenibile per non incappare in mancati pagamenti, o comunque in difficoltà economiche, che potrebbero causare la perdita dell’immobile ipotecato.
Risoluzione del contratto
Da poco introdotto nel testo normativo c’è un’indicazione specifica per l’obbligo di rimborso integrale della somma erogata dalla banca in caso di vendita dell’immobile dato come garanzia, oppure nel caso in cui il soggetto compia atti che riducano il valore totale dell’immobile in modo significativo.
Se una di queste due circostanze viene considerata valida dalla banca ed il prestito non viene restituito entro 12 mesi, un perito indipendente assunto dalla banca valuta il prezzo dell’immobile e lo vende al prezzo di mercato estinguendo così il mutuo.
Se si verifica un ritardo di pagamento per 7 volte non consecutive, la banca può invocare l’art. 4, comma 2, come causa della chiusura del contratto e della restituzione in una singola rata del finanziamento erogato rimanente.
Cos’è l’Ipoteca: i vari tipi
L'ipoteca è un diritto di garanzia su un bene immobile per garantire il rimborso di un credito. È regolamentata dal Codice Civile italiano ed è costituita attraverso l'iscrizione nei Registri immobiliari. La durata dell'ipoteca è di 20 anni a partire dalla data di iscrizione. Per estinguere l'ipoteca, è necessario cancellarla dai registri, rinunciare all'ipoteca, distruggere il bene o espropriare il bene tramite tribunale. Il Decreto Bersani del 2007 ha semplificato la cancellazione dell'ipoteca alla fine del mutuo, ma questa semplificazione si applica solo per ipoteche costituite per finanziamenti e non per ipoteche legali o con debitori non bancari. L'istituto finanziario generalmente si occupa della cancellazione dai registri.
La cancellazione dell'ipoteca dai registri immobiliari è necessaria per estinguere questa forma di garanzia. Se l'istituto finanziario non invia la comunicazione, è possibile esortarlo tramite raccomandata o rivolgersi a un notaio, ma quest'ultima opzione comporta un costo. I tempi di cancellazione sono lunghi, perciò è importante monitorare lo stato della domanda. L'Agenzia del Territorio mette a disposizione un form online per la cancellazione dell'ipoteca.
Il tipo di ipoteca più comune è l'ipoteca volontaria. Viene iscritta in modo volontario dal proprietario del bene per rappresentare una garanzia per un debito. Questo avviene, ad esempio, quando si stipula un mutuo. Se il bene è cointestato, ogni proprietario può iscrivere un'ipoteca per la sua quota. Tuttavia, le banche spesso non sono interessate a garanzie ipotecarie per quote indivise perché potrebbe essere difficile vendere tali quote in caso di esproprio.
L'ipoteca giudiziale è decretata da un giudice su richiesta di un creditore non soddisfatto. Può essere iscritta per qualsiasi debito, anche di importo modesto, che sia stato oggetto di una decisione giudiziale, come un decreto ingiuntivo. In questo caso, l'iscrizione dell'ipoteca è la conseguenza di una richiesta da parte di un creditore che non ha ricevuto il pagamento del suo credito.
L'ipoteca legale è un tipo di ipoteca che si verifica raramente. Sussiste in situazioni in cui un venditore non ha ricevuto il prezzo completo per il bene venduto o quando ci sono pagamenti di conguaglio pendenti tra gli eredi dopo la divisione ereditaria. Questo tipo di ipoteca viene iscritta automaticamente dal Conservatore dei Registri immobiliari, a meno che il destinatario della tutela non rinunci espressamente ad essa.
Come avviene la sua estinzione o cancellazione
L'ipoteca viene annullata quando il debito per cui è stata iscritta viene saldato o estinto. Non scompare automaticamente dai registri immobiliari, ma può essere cancellata attraverso l'azione del creditore che la rinuncia, non la rinnova dopo 20 anni o quando il debito viene estinto. In caso di distruzione dell'immobile o espropriazione, l'ipoteca viene automaticamente cancellata. La cancellazione può essere automatica e gratuita per le ipoteche volontarie poste a garanzia di mutui o finanziamenti, mentre per le ipoteche volontarie garantite da privati richiede un atto notarile. Nel caso di ipoteca giudiziale, la cancellazione avviene su ordine del giudice.
Ci sono differenze tra prestito e mutuo ipotecario?
Molto spesso si fa confusione tra il Mutuo ipotecario e il Prestito Ipotecario e anche gli Istituti di Credito tendono a non chiarire in modo esaustivo al cliente quali siano le sottili differenze. Cerchiamo di spiegarle in semplici parole. Il prestito può essere richiesto non soltanto per l’acquisto di un’immobile ma anche per destinazioni diverse come avviare una ristrutturazione, comprare un’automobile o semplicemente per avere una liquidità immediata, per questo motivo anche la durata e l’importo del finanziamento risultano più modeste.
A favore c’è da dire che la richiesta non necessita di particolari garanzie da presentare alla banca, di contro i tassi di interesse non sono sempre favorevoli e non è possibile sfruttare gli sgravi fiscali (essendo questo un prestito destinato a beni secondari e non necessari). Il mutuo ipotecario invece è previsto per l’acquisto di un immobile con un piano di ammortamento di lunga durata anche in base alla cifra considerevole richiesta, prevede la possibilità di usufruire di sgravi fiscali dedicati all’acquisto degli immobili (in particolare se si tratta della prima casa) e di interessi a tassi vantaggiosi. Nel caso del prestito l’ipoteca viene applicata ad un immobile già in possesso del cliente, purchè il suo valore copra quello richiesto con il finanziamento (tetto massimo erogato 50.000 euro). Per il mutuo ipotecario, come già anticipato, l’importo erogato è più ingente e spesso copre l’intero valore del bene e l’ipoteca viene sottoscritta sull’immobile in questione.
La documentazione richiesta dagli Istituti di Credito
Finalmente abbiamo trovato la casa dei nostri sogni e siamo decisi a procedere con l’acquisto. Dopo aver valutato le tipologie di finanziamento ci siamo orientati sul Mutuo Ipotecario, a questo punto quali sono i documenti necessari richiesti dalle Banche per valutare la fattibilità dell’erogazione? Sicuramente questa è la fase più difficile della trattativa perchè richiede notevole pazienza nel reperire tutta la documentazione e soprattutto è il passaggio chiave per finalizzare l’acquisto, se al termine della valutazione da parte della banca la nostra situazione economica non soddisfacesse i criteri richiesti, il finanziamento non verrebbe accordato.
Occorre innanzitutto presentare uno storico dell’immobile che desideriamo acquistare e su cui verrà in seguito sottoscritta l’ipoteca. In questo può esserci di grande aiuto l’agenzia immobiliare che ci ha seguito nella trattativa e che può fornire:
- planimetria della casa
- proposta di acquisto debitamente registrata
- documento che ne attesti l’agibilità e l’uso a scopo abitativo
- eventuali domande presentate (e relativi pagamenti) delle concessioni edilizie in caso di condoni
- perizia sull’immobile
Vanno presentati inoltre una serie di documenti personali del contraente del Mutuo Ipotecario e quelli relativi allo stato economico dello stesso e sono: stato di famiglia, residenza, documento di identità valido e certificato di stato libero. Nel caso di separazione o divorzio verranno richiesti al cliente anche tutti i documenti rilasciati dal Tribunale per accertare il decadimento della comunione dei beni e verificare se il contraente è tenuto a versare mensilmente eventuali assegni di mantenimento (in questo modo potrebbe non riuscire a sostenere la rata mensile di restituzione del finanziamento).
Per quanto riguarda la situazione economico - lavorativa, occorre presentare:
- la dichiarazione dei redditi
- ultime due buste paga (per verificare l’ammontare degli stipendi più recenti)
- per i liberi professionisti e titolari di aziende: iscrizione alla camera di commercio e bilancio fiscale dell’attività o iscrizione all’albo di appartenenza
- dichiarazione del datore di lavoro che accerti l’assunzione del cliente con un contratto di lavoro che sia a tempo indeterminato
In ultimo è bene ricordare che tutta la documentazione richiesta è necessaria alla Banca per accertare la capacità di restituzione del finanziamento da parte del cliente, pertanto l’importo mensile della rata del mutuo ipotecario non potrà superare un terzo dello stipendio percepito e che anche l’età massima del cliente al termine del finanziamento dovrà essere di massimo 80 anni.
Come le leggi sui mutui ne influenzano l'estinzione
Fra i molti provvedimenti indirizzati al mondo del finanziamento, interessanti sono la Legge Bersani e la Legge Tremonti.
La Legge n.248 del 4 agosto 2006, chiamata “Legge Bersani”, prevede la possibilità – per la prima volta – di poter cambiare l'istituto erogatore del finanziamento. Una legge definita “delle liberalizzazioni” che ha aperto moltissimi spiragli a tutti gli italiani in difficoltà.
Grazie a questo provvedimento, si è potuto procedere con gli istituti del rinegoziamento, della surroga, dell'Estinzione del Mutuo a favore di altre banche capaci di offrire rate inferiori e condizioni più vantaggiose.
Inoltre, molte spese (quali, ad esempio, quelle relative all'iscrizione e alla cancellazione dell'ipoteca) vengono meno; oltretutto, i mutui accesi dopo il 2 febbraio 2007, giorno dell'entrata in vigore della legge, non vengono gravati di spese aggiuntive in caso di estinzione anticipata del finanziamento.
Percentuale triplicata
Rispetto all’agosto del 2013, un anno dopo la richiesta di surroga, ossia di cambiare banca per il pagamento del mutuo, ha evidenziato un’impennata pazzesca, passando dal 13% dell’anno scorso al 35% di quest’anno. Molteplici le spiegazioni per questo particolare fenomeno, il primo è ovviamente la condizione favorevole offerta da altre banche. Il particolare momento storico relativo ai tassi della BCE (Banca Centrale Europea) e allo spread fa scaturire come conseguenza la possibilità convieniente di indirizzarsi verso altri istituti bancari.
Grazie alla legge Bersani, fare questo cambio è diventato molto facile: basta fare richiesta alla nuova banca che farà lei stessa la domanda di surroga alla banca di appartenenza. E’ utile sapere che gli istituti bancari si informeranno molto bene sulle motivazioni che ci vogliono portare al cambiamento per il pagamento del nostro mutuo.
Oggi molte famiglie stanno scegliendo il tasso fisso, che sebbene sia più costo rispetto al variabile, dà meno paura rispetto a quest’ultimo, che potrebbe incappare in sbalzi pericolosi. Altre due tendenze sono da registrare sulla richiesta di questo prestito: più della metà lo chiede per la prima casa (circa il 55%) e sempre più persone vogliono un allungamento dei tempi, passati da 30 anni a 40 anni. Maggiori richieste arrivano dal Nord Italia (da solo occupa quasi la metà dei finanziamenti ottenuti, il 40%), più del 30% giunge invece dal Centro Italia mentre è piuttosto bassa la percentuale nel Meridione, con il suo risicato 13%.
La legge Tremonti sui mutui aiuta gli italiani
Il ministro Tremonti ha varato, durante il IV governo Berlusconi, un decreto grazie al quale è possibile, da parte del mutuatario, richiedere di prolungare la durata del prestito ottenuto per aprire un mutuo a tasso variabile.
Il procedimento acquista senso quando permette di diminuire l'importo delle rate mensili, agevolando il portafoglio delle famiglie italiane.
Quella che risulta essere la differenza del debito, viene inserita in un conto accessorio che il cliente andrà a pagare al momento dell'estinzione dl mutuo. Su questo conto, la banca applica un Eurirs a 10 anni, considerando un spread di massimo 0.5.
Conviene estinguere anticipatamente?
La domanda richiede un'analisi attenta dei costi del mutuo.
Il principale argomento riguarda il sistema di ammortamento. In Italia si usa quello definito “alla francese”, dove le prime rate sono più gravate rispetto le ultime degli interessi. Questi si pagano in rapporto al capitale residuo e pertanto, più questo è maggiore, più alte saranno le rate.
Per questa ragione, se si parla di stretta convenienza, è opportuno estinguere il mutuo entro la prima metà delle rate: in questo modo tutte le rate diminuiranno perché è diminuito il capitale residuo.
Estinguere il finanziamento dopo la prima metà non porta a vantaggi economici: inoltre si elimina una liquidità che può sempre essere utile in tempi difficili.
In ogni caso, sebbene non siano presenti spese accessorie per l'estinzione del mutuo anticipata, è bene consultarsi con la banca per capire in che modo, in caso di estinzione parziale, venga ristrutturato il piano di ammortamento. Infatti, visto che il capitale residuo da rimborsare è inferiore è possibile sia diminuire l'importo delle rate e lasciare intatta la durata sia il contrario: è opportuno valutare bene la scelta da compiere in base alle esigenze della propria famiglia.
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