Contratto di mediazione immobiliare: ecco cosa devi sapere

Il contratto di mediazione immobiliare, regolamentato dagli articoli 1754 - 1765 del codice civile, disciplina l'attività di coloro che desiderano avvalersi di un intermediario (ad esempio, un'agenzia immobiliare) per la compravendita di un'abitazione.

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• Moduli e procedure per la stipula di un contratto di mediazione immobiliare
• Quando si ha diritto a ricevere la provvigione
• Mercato immobiliare: considerazioni sull'andamento negli ultimi anni
• La dichiarazione dei redditi 

Moduli e procedure per la stipula di un contratto di mediazione immobiliare

I tipi di modulo più comuni per la stipula sono:

1. L'incarico a vendere: in questo caso, il proprietario di un immobile affida all'agente il compito di trovare un acquirente.
2. La proposta irrevocabile d'acquisto: attraverso questo modulo, il potenziale acquirente si impegna a concludere il contratto preliminare di mediazione immobiliare con il soggetto interessato.

La provvigione di questo professionista

Il contratto di mediazione immobiliare prevede il pagamento di una provvigione, ovvero un compenso per l'attività di intermediazione immobiliare.

Il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare giunge a buon fine grazie al suo intervento e viene così stipulato il contratto di mediazione immobiliare preliminare. La provvigione dei contratti di mediazione immobiliare, varia dal 2% al 7%, ma si colloca con più frequenza intorno al 3% - 4% del prezzo corrisposto per la conclusione dell'affare.

Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese (es. pubblicità) nei confronti della persona per la quale sono state eseguite, anche se l'affare non è stato concluso.

Quando si ha diritto a ricevere la provvigione

Il diritto a ricevere il pagamento di una provvigione si matura nel momento in cui l’accordo tra le parti interessate produce un effetto economico, nel caso in cui una delle parti dopo aver dimostrato la volontà a procedere decida di non portare a termine l’affare, il mediatore dovrò comunque ricevere un risarcimento del danno. E’ importante sottolineare l’importanza della stipula di un accordo preliminare tra le parti interessate, elemento essenziale che da diritto al mediatore di ricevere la sua ricompensa.

La Corte di Cassazione ha però enunciato che l’accordo tra gli interessati è considerato perfetto, quando entrambe le parti hanno già chiarito i punti essenziali della vendita dell’immobile, ad esempio il prezzo, le modalità di pagamento, la data in cui avverrà la stipula del contratto di mediazione immobiliare definitivo e il giorno in cui in nuovo acquirente entrerà in possesso dell’immobile. La Suprema Corte di Cassazione ha stabilito anche che il mediatore immobiliare ha diritto a ricevere il suo compenso anche quando le parti, senza conferirgli ufficialmente nessun incarico, abbiano accettato e usufruito della sua consulenza professionale.

Da queste considerazione emerge che è sufficiente anche che il mediatore abbia semplicemente messo in contatto le parti, che dopo una serie di trattative, sono giunte alla conclusione della vendita. Nel caso invece in cui le parti interessate siano state messe in contatto dal mediatore e poi però l’affare si sia concluso per mezzo di iniziative nuove non prestate dal mediatore, non gli spetta alcuna provvigione.

In alcuni casi inoltre a questa figura professionale spetta il pagamento della sua provvigione anche se l’affare non darà esito positivo, ma questo accordo deve essere preso dalla parti all’inizio del loro rapporto. Quando di decide di farsi aiutare da un mediatore nella vendita e nell’acquisto di un bene immobile, è preferibile conoscere dettagliatamente le regole della mediazione, l’entità della sua provvigione, la personale responsabilità in caso di recesso dal contratto di mediazione immobiliare e la natura del conferimento dell’incarico.

Contratto con un’agenzia immobiliare: ecco a cosa prestare attenzione

A volte, spinti da necessità e buon senso, ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare per la compravendita di un immobile e risulta fondamentale rivolgersi ad un professionista.
Quali sono, dunque, i punti da seguire quando si decide di comprare o vendere una casa? A cosa bisogna prestare attenzione? Vediamolo insieme.

Per prima cosa, sicuramente, dovrete verificare che l’agenzia di riferimento sia affidabile e quindi che la persona a cui vi state rivolgendo sia dotata di patentino rilasciato dalla Camera di Commercio, successivamente dovrete definire per iscritto i dettagli degli accordi, oltre che l’entità della provvigione di cui vi abbiamo ampiamente parlato e le conseguenti modalità di pagamento.
Non tutti ne sono a conoscenza ma il cliente può richiedere che vengano utilizzati i moduli depositati presso la Camera di Commercio che dovranno:

• Essere facilmente comprensibili;
• Contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo di mediatore;
• Indicare la proposta di acquisto;
• Specificare che l’immobile sia conforme alle norme edilizie e urbanistiche in vigore;
• Indicare i riferimenti del proprietario;
• Essere controfirmati dal mediatore responsabile della trattativa

Un contratto equo non deve inoltre contenere le seguenti limitazioni per il cliente:

• Una clausola della penale
• Una clausola di risoluzione delle controversie;
• Una clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico (per quei casi in cui il termine per la comunicazione risulta essere di gran lunga anticipato rispetto alla scadenza del contratto).

Allo stesso modo, risulta opportuno che un contratto equo impegni l’agente immobiliare a:

• Pubblicare a sua cura e spese gli annunci su quotidiani, settimanali o riviste apposite;
• Essere reperibile telefonicamente per fornire agli interessati tutte le informazioni relative all’immobile;
• Accompagnare chiunque sia interessato a visitare l’immobile;
• Assistere il cliente quando necessario presso gli Uffici di tipo tecnico e finanziario

Naturalmente, chi sottoscrive quest’incarico deve prestare particolare attenzione a ciò che firma, ma anche alla durata dell’accordo che viene solitamente evidenziata in maniera particolare, è inoltre vietato che il venditore concluda privatamente l’affare o si rivolga a più agenzie contemporaneamente, errore per cui si incorre a pagamento di penali.
Si tratta sicuramente di temi complessi e non di pratiche facili come sembrano ed è per questo che si consiglia sempre di rivolgersi alle agenzie immobiliari sia per la vendita che per l’affitto o l’acquisto di immobili: vi toglieranno numerose problematiche burocratiche, errori di sorta e si tratterà di soggetti preparati e consapevoli del proprio lavoro e del proprio settore in grado di rendere semplice il tutto.

Mercato immobiliare: considerazioni sull'andamento negli ultimi anni

Nel 2019, gli esperti del mercato immobiliare avevano previsto prezzi in crescita in tutta Europa, per una tendenza che avrebbe riguardato anche il nostro Paese, anche se in misura più contenuta. Secondo le analisi fornite da Standard and Poors, i prezzi delle abitazioni del Vecchio Continente conobbero un aumento deciso nel 2021, grazie a condizioni finanziarie ed economiche che sostennero la domanda.

Se è vero che la congiuntura macro si caratterizzò per un certo rallentamento, è altrettanto innegabile che vi fu un aumento complessivo dei salari, che doveva essere considerato insieme ai tassi dei mutui favorevoli, viste le decisioni assunte dalla Bank of England e dalla Banca Centrale Europea. Ecco perché si verificò un rialzo delle quotazioni in conseguenza della crescita della domanda: quotazioni che, comunque, per quel periodo erano ancora inferiori rispetto a quelle precedenti al 2008, almeno nella maggior parte degli Stati della UE.

Gli analisti per il nostro Paese si aspettavano una crescita dei prezzi, ma comunque graduale: per il 2019 si parlava di mezzo punto percentuale, mentre per il 2020 si sarebbe potuto salire oltre l'1%. Il rallentamento dell'attività economica che aveva caratterizzato gli ultimi mesi del 2018 non lasciava presagire scenari rosei, ma per quei primi mesi del 2019 si parlò di una ripresa, anche se non straordinaria. La domanda, d'altro canto, rimase elevata per effetto dei ridotti tassi di interesse, ma anche grazie alle condizioni del credito favorevoli.

Il mercato immobiliare del nostro Paese

Entrando nel dettaglio del mercato immobiliare del Belpaese, con riferimento allo scorso anno si può parlare di prezzi stabili, anche a causa di un'offerta molto abbondante che non ha consentito la crescita delle quotazioni. Nel mese di settembre dello scorso anno, per esempio, il numero di abitazioni nuove non raggiungeva un quinto del vertice che era stato raggiunto nel 2005. La domanda per i finanziamenti correlati all'acquisto della casa si comporta più o meno in maniera simile. Anche attraverso i dati forniti da Casa Smart si può intuire che il mercato immobiliare è più statico del dovuto, ma ciò non toglie che l'aumento delle transazioni a settembre abbia sfiorato il 6% annuo. Tuttavia, negli ultimi mesi del 2018 è andata un po' peggio, anche per colpa della diminuzione dei posti di lavoro che ha avuto ripercussioni sul mercato immobiliare. Non ci si può dimenticare, inoltre, della conclusione del quantitative esasing.

Da più parti si è portati a sostenere che quello in cui siamo entrati sarà l'anno della svolta. Se si presta fede alle prospettive per l'anno a cui fa riferimento la società di rating americana, è lecito attendersi una forte ripresa, a dispetto di un Pil in crescita a livelli ridotti. L'incremento del numero di posti di lavoro che ci si attende potrebbe consentire una disponibilità di spesa più elevata, e così la stessa domanda abitativa potrebbe essere consolidata. Rimangono favorevoli i tassi di interesse, inferiori al 2.3% ma in crescita.

Che cosa sperare?

Il rapporto price to income e price to rent non si schioda dalla forbice tra il 10 e il 15%, il che vuol dire che rimane al di sotto della media degli ultimi due decenni. I prezzi potrebbero tornare a salire entro la fine di quest'anno, ma è sempre bene mantenere le antenne dritte, anche perché la domanda di abitazioni è considerata esposta al rischio di un nuovo arresto, almeno in una prospettiva di lungo periodo, visto che già dal prossimo anno diminuirà la quota di popolazione in età da lavoro. 

L’Osservatorio Immobiliare Nomisma redige annualmente il rapporto sull’andamento del settore immobiliare in Italia. È nota la tendenza dell’italiano medio a risparmiare per poter investire sul “mattone” considerato un investimento sicuro e soprattutto garanzia di benessere. L’economia nazionale e mondiale, gli sbalzi finanziari, gli scossoni provocati da catastrofi naturali o emergenze sanitarie non assecondano in modo continuativo il desiderio o le aspettative di avere un tetto sulla testa e il mercato immobiliare risente conseguentemente degli alti e bassi: uno dei settori più “sensibili” ai movimenti dell’economia globale.

Da sempre altalenante, il settore immobiliare italiano dopo decenni di incertezza ha registrato nel decennio 2009 – 2019 un generale clima di fiducia da parte delle famiglie, con un ritrovato interesse nella ricerca di case sia da acquistare che da affittare e una media di 2 milioni di famiglie interessate alla concessione di un credito. La tendenza crescente a richiedere un mutuo è anche motivata e agevolata da un notevole calo degli interessi, che dal 2008 – con la bolla speculativa scoppiata negli Stati Uniti e che ha generato la più lunga crisi finanziaria mondiale dalla quale si fatica a riprendersi – ha registrato un calo costante fino a toccare tassi dello 0,5%. Contestualmente, i mutui calano in termini di importo erogato a favore di compravendite in cui si impegna maggiore liquidità. Si è creato negli anni il paradosso di un indebolimento economico contrastato da un aumento della domanda di acquisto. Un trend che si conferma nel biennio 2019-2020.

Il settore immobiliare è caratterizzato dal comparto residenziale che è quello che realizza i maggiori profitti soprattutto nelle città metropolitane: un incremento delle vendite si verifica con regolarità in città come Bologna, Milano, Roma, Firenze. I mutui agevolati spingono anche i mercati intermedi come quelli delle città di Trieste, Bergamo o Parma.

Più problematico è il settore non residenziale che storicamente fatica a registrare dati positivi di crescita nelle vendite ad eccezione degli investimenti immobiliari corporate. Con questo quadro generale, l’Italia giunge al primo trimestre del 2020 con un record di investimento nel mattone superiore a 12 miliardi di euro, nonostante un rallentamento determinato dall’emergenza sanitaria da Covid19. Il traino del settore è sorprendentemente la componente alberghiera a fianco a quella residenziale, rivelando un maggiore interesse alla diversificazione. Milano è la città più effervescente e raccoglie il 40% del volume degli investimenti.

Stando ai dati Nomisma, il settore resiste nonostante la debolezza del contesto economico; tuttavia, l’immobile non è più considerato un bene rifugio e risente dell’andamento economico generale che influenza sia i prezzi che le transazioni: le famiglie italiane hanno sviluppato una minore propensione alla proprietà dell’immobile evidenziato dal dato delle compravendite residenziali più basso degli ultimi 5 anni: solo lo 0,6%. Gli esperti notano che i fattori come reddito, ricchezza e consumi non influiscono più sulla performance del comparto immobiliare quanto piuttosto conta l’attrattività dei territori rispetto agli acquirenti, che siano residenti, imprese o turisti (per le seconde case). Tra il 2007 e il 2020 la domanda di acquisto è stata in crescita fino al deciso rallentamento nel primo semestre 2020, un dato che si può leggere nell’ottica della pandemia che ha ridotto notevolmente la liquidità delle famiglie che nonostante il calo dei prezzi immobiliari.

Il ciclo immobiliare negli anni 2000-2019 si può definire come una struttura a nido d’ape dove i cluster di mercato immobiliare di riferimento - rappresentato dalle 13 maggiori città italiane e da 13 città intermedie – si sono mossi nella stessa direzione con lievi differenze: i mercati delle città maggiori hanno registrato delle perdite di valore delle abitazioni, mentre le città intermedie realizzano le perdite più alte nelle quote di mercato immobiliare. In controtendenza è l’aumento delle vendite delle case per le vacanze. Tra i mercati in crescita si segnalano quelli di Modena, Trieste e Verona, mentre cala il volume delle compravendite nelle città di Messina, Salerno, Taranto e Perugia.

Quali case acquistano gli italiani

Sulle 25.500 compravendite realizzate nel biennio 2019-2020 – da punto di vista socio-demografico – è netto l’incremento delle case vacanza, con un boom di investimenti a Napoli, a fronte del calo delle vendite a Genova e Milano. Le tipologie acquistate si concentrano su abitazioni dalle ampie metrature o soluzioni indipendenti (ville, villini, Case a schiera) prediligendo gli spostamenti e gli acquisti verso l’hinterland. Questo è grandemente motivato dal bisogno di avere maggiori spazi a disposizione sia dentro che fuori casa motivato dal timore di reiterati lockdown negli anni o dal rimanere sempre più spesso all’interno delle mura domestiche con il divulgarsi dello smartworking.

Rispetto agli immobili di impresa – non residenziale – la tipologia dei capannoni è in aumento considerato l’utilizzo per deposito dettata dall’incremento dell’e-commerce; calano anche i canoni di locazione per i capannoni. I locali per attività commerciali come ristoranti e negozi registrano in calo sia di vendita che di affitto, poiché risentono della grande crisi economica generata dalla pandemia e dal numero di attività danneggiate e destinate alla chiusura. Per quanto riguarda gli uffici, gli esperti sospendono le valutazioni considerando la duplicità dell’interpretazione dei dati dal momento che da un lato aumenta la richiesta di spazi per creare maggiore distanziamento sul luogo di lavoro, ma al contempo aumenta la richiesta di potenziamento dello smart-working anche al termine dell’emergenza sanitaria con conseguente riduzione delle sedi fisiche.

Gli immobili come investimenti: ecco le nuove plusvalenze

Come ben sappiamo la situazione economica italiana in questo periodo è tutt’altro che florida e riuscire a guardare al futuro con ottimismo riesce molto difficile. A maggior ragione il tutto si acuisce se si passa all’analisi economica degli italiani stessi: c’è gente oggettivamente benestante, che è riuscita a sapersi valere e quindi ottenere occupazioni eccelse, mentre c’è gente che fatica seriamente all’arrivare a fine mese. 

Questa forbice, però, sembra aumentare sempre più. I ricchi diventano sempre più ricchi mentre i poveri diventano sempre più poveri. Attenzione la nostra non è una critica a chi è benestante bensì una semplice premessa per introdurre il tema delle tassazioni sulla vendita di immobili.  Chi ne ha la possibilità, infatti, cerca di sfruttare il crollo del prezzo del mattone in modo tale da investire sullo stesso in modo tale da poter ottenere una Plusvalenza sulla compravendita dell’immobile. 
Ed effettivamente da 20 anni a questa parte la peculiarità del mercato immobiliare è stata propria questa: chi ha venduto lo ha fatto consapevole di una condizione economica tutt’altro che florida nel tentativo di trovar aria con la quale respirare e in questa situazione di caos ne hanno approfittato gli abbienti che hanno colto l’occasione in attesa che il prezzo del mattone risalga in modo esponenziale. Stranamente, però, al momento il mattone continua ad avere un prezzo relativamente basso mentre le operazioni di compravendita con annesse plusvalenze tendono ad aumentare.  
Ma come funziona nello specifico questa plusvalenza? A quale tassazione si è soggetti? Ed è obbligatoria per tutti o c’è chi ne è esente? Tutte domande giustissime alle quali rispondere poco per volta. 

Plusvalenza e tassazione 

In genere si parla di plusvalenza immobiliare quando un immobile viene rivenduto ad un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto. Ovviamente se si hanno le possibilità economiche si possono acquistare anche dieci case ma se decidessimo di venderle tutte vedremmo tassarci solo nove case su dieci. Perché? La tassazione stessa, infatti, è prevista per qualsiasi tipologia di immobile purché non sia la prima casa. Altra condizione affinché non avvenga alcuna tassazione sta nella tempistica: se si acquista una casa e la si ‘tiene’ per un periodo non inferiore ai cinque anni la stessa può essere rivenduta priva di tassazione. Questo, infatti, è il tempo minimo di residenza che lo Stato ha stabilito per non ribattezzare l’acquisto di un immobile come investimento. Non è invece soggetta a tassazione la cessione dell’immobile ad un familiare  

Riassumendo il tutto, quindi, il fisco tassa solo ed esclusivamente quelle operazioni di compravendita immobiliare che hanno chiari connotati di investimento e che non sono considerate tali dopo un periodo di cinque anni.  

La dichiarazione dei redditi 

Come detto molte di queste operazioni sono fatte con chiaro intento di investimento e pertanto il Fisco ha deciso di tassare chiunque effettui queste operazioni di compravendita. 
Queste tasse, che possono tranquillamente essere pagate in sede di dichiarazioni dei redditi, sono calcolate in base ad un’aliquota Irpef calcolata in base a quello che è il reddito annuo di riferimento. Un’altra strada, altrettanto legale, è quella di applicare un’imposta del 20% sulla plusvalenza realizzata. In termini pratici se da una compravendita riusciamo a ricavare un utile di 100.000€ ne dobbiamo versare allo Stato 20.000€. Facile no? 

Come abbiamo visti quindi il calcolo della tassa è molto semplice anche perché la stragrande maggioranza degli investitori opta per questa seconda scelta. Se tale tassazione sia idonea e/o corretta, ovviamente, non sta a noi stabilirlo ma il dato oggettivo preoccupante è che ad acquistare sono sempre ‘i soliti’ mentre tutto il resto della popolazione tende ad impoverirsi. Quella di tassare la plusvalenza può essere una scelta più o meno opinabile ma oggettivamene le scelte a livello collettivo da fare dovrebbero essere altre...