Dopo aver parlato del contratto di locazione a canone agevolato e dell'affitto a canone libero, in questo articolo parleremo dei contratti di locazione ad uso di ufficio che sono regolamentati da norme e leggi specifiche, che differiscono da quelle che disciplinano i contratti di locazione ad uso abitativo.
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- Specifiche sulla locazione
- Tutela del locatario
- Confronto tra le città italiane
- Informazioni sulla proroga di locazione
- Il pagamento via web della proroga
- Le ultime novità legislative sull’edilizia
- Affitto d'Azienda: questi consigli non puoi perderteli!
- L'affitto di un monolocale per scopi aziendali (anche senza notaio)
- Altri consigli per il locatore. La durata minima? Occhio ai debiti e agli aspetti contabili
Ad esempio, il canone di locazione per gli uffici può essere soggetto a maggiori fluttuazioni rispetto a quello degli appartamenti, e le clausole contrattuali riguardanti la durata del contratto, la cessione, la Sublocazione e la ristrutturazione dell'immobile possono essere diverse.
Inoltre, è importante considerare la destinazione d'uso dell'immobile in base alle attività che si intendono svolgere all'interno: ad esempio, le norme sulla sicurezza sul lavoro e sull'accessibilità ai disabili devono essere rispettate, così come le normative specifiche in materia di igiene, rumorosità e inquinamento ambientale.
Per evitare eventuali problemi e garantire una gestione corretta e professionale dell'immobile, è consigliabile rivolgersi a un esperto del settore immobiliare, come un avvocato specializzato in diritto immobiliare o un agente immobiliare con esperienza nella locazione e nella vendita di immobili commerciali.
- Durata dell'accordo: In generale, i contratti di locazione ad uso di ufficio prevedono una durata a tempo determinato, spesso strutturata con la formula "sei più sei". Ciò significa che il contratto avrà una durata iniziale di sei anni, con la possibilità di prolungamento per altri sei anni alle stesse condizioni.
- Dati anagrafici
- Condizioni di locazione: Nel contratto, è fondamentale specificare la durata dell'accordo, il diritto del conduttore di recedere anticipatamente (se previsto dalla legge)
- Clausole specifiche: Nei contratti di locazione ad uso di ufficio, potrebbero esserci clausole specifiche relative all'uso dell'immobile, ai servizi inclusi, alle responsabilità del Locatore e del conduttore riguardo alla manutenzione e alle riparazioni, nonché alle possibili modifiche all'immobile.
- Deposito cauzionale: Come per altri tipi di contratti di locazione, è comune richiedere un deposito cauzionale da parte del conduttore. Il deposito cauzionale serve a garantire il locatore contro eventuali danni all'immobile o inadempimenti del conduttore.
- Regolamentazione locale: Le leggi che regolamentano i contratti di locazione ad uso di ufficio possono variare a seconda della giurisdizione. Pertanto, è importante informarsi sulle specifiche normative locali prima di stipulare un contratto.
In conclusione, i contratti di locazione ad uso di ufficio presentano alcune peculiarità rispetto ad altri tipi di contratti di locazione. Pertanto, è fondamentale informarsi adeguatamente e prestare attenzione ai dettagli del contratto per evitare problemi o incomprensioni in futuro.
Specifiche sulla locazione
Spesso, nei contratti di locazione ad uso di ufficio, è richiesto al conduttore di versare una somma significativa in anticipo come cauzione per garantire l'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto. Una delle modalità comuni per fornire tale garanzia è attraverso la stipula di una fideiussione bancaria.
La fideiussione bancaria è una garanzia fornita da una banca a favore del locatore, che assicura il pagamento di una determinata somma in caso di inadempimento del conduttore. In pratica, la banca si impegna a pagare al locatore la somma pattuita se il conduttore non dovesse adempiere alle proprie obbligazioni contrattuali, come il pagamento del canone di locazione o la copertura dei danni all'immobile.
La fideiussione bancaria offre diversi vantaggi sia al locatore che al conduttore:
- Sicurezza per il locatore: La fideiussione bancaria fornisce al locatore una maggiore sicurezza nel caso in cui il conduttore non adempia alle proprie obbligazioni contrattuali, poiché la banca si impegna a pagare la somma dovuta.
- Protezione per il conduttore: La fideiussione bancaria può offrire una protezione maggiore al conduttore rispetto a un deposito cauzionale tradizionale, in quanto la somma versata come cauzione è detenuta dalla banca e non dal locatore, il che può ridurre il rischio di controversie o difficoltà nel recupero della cauzione alla fine del contratto.
- Maggiore flessibilità: La fideiussione bancaria può essere più flessibile rispetto ad altre forme di garanzia
L’uso d’Ufficio e l'Istat
In un contratto di locazione ad uso di ufficio, le parti stipulano un accordo in cui si concorda sull'aggiornamento annuale del canone di locazione. Questo aggiornamento viene solitamente calcolato come il 75% delle variazioni dell'indice ISTAT. Il conduttore si impegna a rispettare i termini di pagamento stabiliti, evitando ritardi o eccezioni senza aver prima saldato le rate scadute.
Il contratto stabilisce inoltre che i locali affittati avranno esclusivamente la destinazione d'uso di ufficio e tale destinazione non può essere cambiata. È vietata la sublocazione o cessione, anche parziale, dei locali coinvolti nell'accordo. Il conduttore dichiara, in riferimento agli articoli 34, 35 e 37 della legge 392 del 1978, che l'immobile sarà utilizzato per svolgere attività che prevedono contatti diretti con il pubblico.
Questo dettaglio sottolinea che una delle possibili cause di recesso del contratto potrebbe essere il rifiuto delle autorità pubbliche nel concedere le autorizzazioni necessarie per le attività che il conduttore intende svolgere nei locali affittati. In altre parole, se le autorità negassero le autorizzazioni necessarie per l'esercizio delle attività previste, il conduttore avrebbe la possibilità di recedere dal contratto di locazione.
Tutela del locatario
La legge prevede delle tutele verso la parte debole del contratto, ossia il locatario. L’imprenditore infatti può recedere dal patto solo se deve utilizzare l’immobile ad uso privato per la propria famiglia oppure iniziare un’attività propria. Questa scelta tuttavia può avvenire al termine della prima tranche dell’accordo (sei o nove anni) e deve essere comunicato con dodici mesi di anticipo attraverso una raccomandata andata/ritorno. Il periodo d’anticipo della comunicazione aumenta qualora si stia parlando di strutture alberghiere per le quali il periodo diventa di diciotto mesi.
Pagamento delle tasse
Il 2014 ha visto l’entrata di una nuova tassa, la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) che probabilmente cesserà di esistere proprio il prossimo anno, in virtù di una semplificazione dal punto di vista fiscale che spesso manda in confusione i cittadini. Per calcolarla sugli uffici, bisogna usare come coefficiente 80 (per i negozi è valutata 55) e moltiplicata per l’aliquota che ha fissato il Comune di appartenenza. In questo caso, è bene consultare il sito del Ministero dell’Economia riguardo le delibere comunali per conoscere l’aliquota di riferimento, visto che la tassa si pagherà entro dicembre 2014.
Confronto tra le città italiane
Una recente indagine sul costo degli affitti ha portato alla luce diversi dati: la Capitale Roma è quella che più ha tenuto meglio la crisi economica con un decremento pari solo al 7% mentre la città più economica sotto questo punto di vista è Napoli visto che per professionisti ed aziende la locazione costa circa sui 1000 euro al mese. Costano il doppio invece Roma e Milano, con quest’ultima che è la città più cara del Paese con i suoi 2229 euro di media d’affitto mensile.
Subiscono una pesante diminuzione i valori degli immobili di Bari e Torino, con percentuali calate del 24% e del 15% mentre Firenze è in controtendenza visto che si paga addirittura di più, +16%. Passando ai dati invece per metro quadro, rispetto al 2011 si registrano pressochè dappertutto cali molto vistosi ma in questa classifica speciale è Roma la città più cara d’Italia, con Milano al secondo posto. Per quanto riguarda infine il capoluogo della Lombardia, si spera nell’effetto Expo che è in programma nel 2015 ma fino ad ora non ci sono stati segnali positivi nel settore immobiliare.
Informazioni sulla proroga di locazione
Per proroga di un contratto di locazione si intende il rinnovo tacito dopo la scadenza. I contratti di locazione si distinguono tra quelli a canone fisso (formula 4+4), a canone concordato (3+2), a Canone libero e in ultimo i contratti per gli studenti universitari. Nei primi due casi, dunque, la proroga avviene al termine del primo periodo di affitto di un immobile.
Modalità di pagamento imposta
Per quanto riguarda le modalità di pagamento dell’imposta di registro per la proroga del contratto di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, si può scegliere di pagare l’imposta anno per anno oppure in un’unica soluzione. Come per le risoluzioni o le cessazioni, anche il locatore e il conduttore devono provvedere a pagare l’imposta tramite modello F23, entro 30 giorni dalla scadenza, e nei successivi venti giorni sono tenuti a presentare l’attestato di versamento all’ufficio dove era stato depositato il primo contratto d’affitto.
L’Agenzia delle Entrate rli offre inoltre il servizio di pagamento via web, che spiegheremo nel paragrafo successivo.
Per i contratti registrazione avvenuta prima del 30 giugno 2010, gli interessati devono presentare inoltre il modello Cdc contenenti i dati catastali dell’immobile in questione.
Il pagamento via web della proroga
Il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate offre il servizio di pagamento dell’imposta via web: questo servizio è utile per operazioni come annualità successive, cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Per accedere al servizio, innanzittutto bisogna registrarsi al sito: chi sceglie la modalità telematica per pagare l’imposta di registro, non è tenuto a presentare il modello F23 cartaceo.
Per provvedere al pagamento dell’imposta, basta selezionare il proprio contratto di locazione, scegliere l’operazione da effettuare (in questo caso proroga del contratto di locazione) e inserire le coordinate del conto corrente bancario o postale dove saranno prelevati i soldi relativi all’importo da pagare. L’operazione effettuata sarà visibile nella sezione “Ricevute”, attraverso una comunicazione di avvenuta presentazione.
Le ultime novità legislative sull’edilizia
Il tema degli affitti è stato affrontato recentemente dal Governo che ha approvato alcune norme che hanno l’obiettivo di rilanciare il mercato immobiliare, dopo anni di stagnazione dovuti alla crisi economica. Sebbene infatti il prezzo delle case sia calato ultimamente, questo non ha granchè aumentato la percentuale di chi si compra un immobile. E i motivi sono vari: dall’impossibilità di pagarsi un mutuo alla mancanza di lavoro fino al caro vita non proporzionato con gli stipendi.
Per queste ragioni, il Governo Renzi ha fissato delle agevolazioni fiscali per chi compra casa e l’affitta a un canone concordato per un periodo di otto anni. Lo scopo della legge è duplice: rilanciare il mercato immobiliare in un momento dove le case rimangono per lo più invendute e aiutare allo stesso tempo chi si trova in affitto. Uno dei problemi infatti è il caro affitti che spesso frena i cittadini: anche se la zona non è centrale rispetto alla vita della città, si trovano prezzi troppo fuori mercato, soprattutto per uno stipendio mensile che si aggira intorno ai 1000 euro, il che non permette grosse spese mensili.
Le statistiche sulle locazioni
Dagli ultimi dati statistici, si evince un calo degli affitti nelle grandi città proprio per la motivazione spiegata nel paragrafo precedente. Un calo lieve, dell’ordine dell’1% o del 2%. Ecco alcuni esempi concreti: a Roma l’affitto del bilocale è diminuito dello 0.9% mentre il trilocale dell’1.3%. Percentuali più basse a Milano: le contrazioni su bilocali e trilocali sono rispettivamente dello 0.8% e dello 0.6%. Diverse sono le curiosità legate a questi dati: i cittadini cercano maggiormente bilocali e trilocali e quasi il 60% delle persone è single, con il 40% del totale che riguarda giovani tra 18 e 34 anni. D’altro canto, aumenta la severità di giudizio dei proprietari, che richiedono affidabilità nei pagamenti e garanzie nel lasciare in affitto il proprio immobile. Per quanto concerne invece la tipologia di contratto richiesta, per la maggiore c’è quello a canone libero (4+4), seguito dal concordato e dall’uso transitorio. Le nuove norme sulla Cedolare secca hanno inoltre dato un forte impulso per il concordato, che ha aumentato il proprio appeal nel 2014.
Dalla parte degli inquilini, invece, gli affittuari preferiscono immobili già arredati con una preferenza particolare per il riscaldamento autonomo, che consente di non dividere le Spese condominiali.
Affitto d'Azienda: questi consigli non puoi perderteli!
Con il termine affitto d'azienda è indicata l'acquisizione di un diritto di godimento e di tutti i poteri di gestione di un complesso aziendale di proprietà del locatore, da parte di un conduttore dietro corrispettivo. A regolamentare l'affitto d’azienda è l'articolo 2562 del codice civile che dispone l'applicazione delle norme relative all'usufrutto d'azienda (articolo 2561) e quelle generali in tema d'affitto (articoli 1571-1654).
L'affittuario dell'azienda dovrà gestire l'azienda senza modificarne la destinazione, preservando l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti, nonchè le normali dotazioni di scorte. Durante la locazione, il locatore dovrà preoccuparsi di tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
In caso di riparazioni urgenti, il conduttore potrà eseguirle personalmente, salvo rimborso, purché ne DIA contemporaneamente avviso al locatore. L'affitto può cessare a causa di un abuso ad opera dell'affittuario, qualora esso non provvedesse alla necessaria manutenzione dei beni.
Alla consegna dell'azione, locatore e affittuario dovranno redigere un inventario dei beni aziendali.
L'affittuario può infine inserire nuovi beni all'interno dell'azienda che diventano di proprietà del locatore, usufruendone unicamente per il periodo del contratto; è possibile però pattuire, tramite contratto, lapossibilità del locatore di non rilevare tali beni al termine del periodo di affitto.
Cessione d'azienda con patto di riservato dominio (anche per i bar e i ristorante)
L'affitto di un immobile per scopi lavorativi è una pratica comune e conveniente per molte aziende, soprattutto per quelle di nuova apertura o con limitate risorse finanziarie. Gli immobili adatti ad essere affittati come uffici possono variare in dimensioni e caratteristiche, ma in generale devono essere dotati di tutti i servizi necessari per garantire un ambiente di lavoro adeguato.
Le agenzie immobiliari sono spesso la prima scelta per chi cerca un ufficio da affittare, in quanto offrono una vasta gamma di opzioni tra cui scegliere e possono aiutare nella ricerca dell'immobile più adatto alle esigenze dell'azienda. È importante considerare anche la posizione dell'ufficio, in modo da garantire un facile accesso ai clienti e ai collaboratori.
Una volta trovato l'ufficio adatto, sarà necessario arredarlo con attrezzature e mobili adeguati alle esigenze dell'azienda. L'arredamento può rappresentare una spesa significativa, ma può essere affrontata con una pianificazione adeguata.
In definitiva, l'affitto di un ufficio rappresenta una scelta vantaggiosa per molte aziende, soprattutto per quelle che non hanno la possibilità di acquistare un immobile o che preferiscono evitare di investire in un immobile prima di avere una certa stabilità finanziaria. Con la giusta pianificazione e attenzione ai dettagli, l'ufficio affittato può diventare un ambiente di lavoro funzionale e confortevole per i collaboratori e i clienti dell'azienda.
L'affitto di un monolocale per scopi aziendali (anche senza notaio)
Un immobile molto richiesto, soprattutto nelle grandi città, è sicuramente il monolocale. Non sempre si dispone infatti di soldi sufficienti per poter acquistare una casa provvista di più camere; ecco perché spesso si opta per l'affitto con riscatto di un monolocale, ovvero di un'abitazione non eccessivamente grande, ma di dimensioni decisamente più ampie di una camera singola e provvista di tutti i confort di una casa vera e propria.
L'affitto di un monolocale (anche per scopi aziendali) è adatto soprattutto per i single che lavorano, per gli studenti che non hanno voglia di condividere la propria vita casalinga con altre persone e per coloro che prediligono vivere l'abitazione da soli e senza altra gente intorno. L'affitto di un monolocale è particolarmente indicato anche per le coppie giovani e senza figli, che necessitano di poco spazio per vivere.
Il monolocale è solitamente un'abitazione che si sviluppa su un unico livello e dove zona giorno e zona notte spesso coincidono e comunicano tra loro; in molti monolocali infatti si crea un'area soppalcata per separare il luogo dove si dorme dal resto. Il monolocale è altresì di piccole dimensioni, raggiunge al massimo i 50 mq ed è sempre provvisto di bagno.
E' proprio in base alle sue dimensioni e alla presenza o meno di mobilia al suo interno, che l'affitto di un monolocale varia di prezzo. L'affitto di un monolocale non arredato necessita inoltre della ricerca e dell'acquisto dei mobili.
La cosa più importante da tenere in considerazione in questi casi è quella di riuscire a recuperare ogni spazio perimetrale, acquistando mobili non molto grandi e usando molta fantasia e creatività, al fine di rendere il monolocale stesso anche più vivibile e abitabile.
Altri consigli per il locatore. La durata minima? Occhio ai debiti e agli aspetti contabili
Anche per il locatore non è facile trovare qualcuno di fiducia, con buone referenze, che si occupi della piccola manutenzione della casa e che la conservi in buono stato durante la sua permanenza. Sia per l'inquilino che per il proprietario, le possibilità possono essere due. Se si dispone di tempo, buona volontà e di nozioni sufficienti per la stesura del contratto, è preferibile eseguire la ricerca autonomamente oppure ci si può rivolgere a un'agenzia immobiliare.
Se l'inquilino decide di provare a trovare casa autonomamente è possibile:
- Acquistare quotidiani, riviste del settore o che pubblichino annunci di privati o agenzie;
- Chiedere ad amici e conoscenti se sono a conoscenza di persone che hanno intenzione di affittare la loro casa o appartamento.
- Provare a pubblicare un annuncio sui giornali specializzati, alcuni dei quali lo concedono gratuitamente.
Se non vuole passare tramite una agenzia, l'affittuario può invece:
- spargere la voce;
- inserire annunci sui giornali. Anche in questo caso esistono periodici che accettano annunci gratuiti oppure a pagamento questi ultimi sono quelli che offrono maggiore visibilità.
- inserire gratuitamente degli annunci, possibilmente corredati di foto dell'appartamento su siti internet che offrono questo servizio.
Se ti è piaciuto questo articolo, leggi anche la nostra guida sulla fideiussione per l’affitto e quello sulla disdetta di affitto.
