Benvenuti in un nuovo articolo. Dopo avervi parlato della comproprietà di un immobile, oggi vi proponiamo un tema che speriamo possa interessarvi.
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Acquisto terreno edificabile: la possibilità di edificare su un terreno dipende dalla destinazione prevista per tale area nel piano regolatore generale del Comune in cui è situato. L'acquisto del terreno edificabile, quindi, segue una precisa regolamentazione.
Le nuove norme (legge Bersani-Visco) hanno stabilito espressamente che un terreno si considera edificabile quando è definito tale dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi (art. 36 comma 2 del d.1. 223/2006).
Valore di mercato ed imposte
Il valore di mercato è completamente diverso se il terreno è edificabile o agricolo e sul valore del terreno si applicano le imposte sulla vendita tassata con aliquote diverse in base alla sua destinazione agricola o edificabile. Ecco nel dettaglio le aliquote di imposta che si applicano:
- l'imposta pari al 18% del prezzo alla vendita di Terreni agricoli;
- l'imposta si riduce all'11% per gli imprenditori agricoli e si abbassa ulteriormente all'1% per i coltivatori diretti;
- per i Terreni edificabili l'imposta è dell'11%, se a vendere è un'impresa si applica l'Iva nella misura del 20%.
E' dunque importante prima dell'acquisto del terreno edificabile sapere se un terreno è edificabile o agricolo e stabilire con certezza in quale momento un terreno agricolo diventa edificabile, o viceversa.
Acquisto di un terreno edificabile: eliminare la Plusvalenza
Nelle operazioni di acquisto del terreno edificabile, ci si imbatte spesso nella plusvalenza, un valore che pesa nelle tasche degli acquirenti.
La plusvalenza è la differenza fra il valore di vendita del terreno e quello iniziale di acquisto. Un caso tipico di plusvalenza è quando un terreno da agricolo diventa edificabile: in questo, come in molti altri casi, è il compratore che ne paga il prezzo visto che il semplice passaggio di categoria fa lievitare i prezzi, e di molto.
Per evitare quest'aumento, la Legge di Stabilità del 2012 ha introdotto la possibilità di rivalutare i terreni in un momento precedente all'acquisto del terreno edificabile, in modo tale che sia il proprietario a farsi carico dell'aggiustamento di categoria e non il cliente finale.
Tramite il modulo F24 e il codice 8056 è possibile versare l'imposta sostitutiva del 4% finalizzata ad eliminare (o ridurre) la plusvalenza. È altresì necessario stabilire il nuovo valore del terreno e quest'operazione può essere eseguita solo tramite una perizia giurata operata da architetti, ingegneri, geometri o altri professionisti iscritti ai rispettivi Albi.
In alternativa è possibile versare un'imposta sostitutiva del 20% sulla plusvalenza (e non, come l'imposta sostitutiva che è valutata sull'intero valore del terreno) all'Irpef. In questa maniera è il venditore che si prende carico della plusvalenza nei confronti dei cliente che effettua l'acquisto del terreno edificabile.
L'Imu: ecco come funziona nel caso dell'acquisto di un terreno edificabile
Prima di procedere con l'acquisto del terreno edificabile è bene considerare tutte che le spese che si presenteranno dopo la compravendita e l'Imu è una di queste.
I parametri che stabiliscono il valore dell'imposta per quello che riguarda questi terreni sono:
- L'ubicazione del terreno;
- L'esatta area edificabile e l'area agricola che la circonda;
- Vincoli urbanistici decretati dal Comune
In ogni caso, l'aliquota è quella ordinaria dello 0,76%, tuttavia, come per tutte le aliquote, i Comuni hanno la possibilità di modificare tale valore di uno 0,3%. Il moltiplicatore – valore necessario per il calcolo Imu – è il 110.
La TASI: ecco di cosa si tratta
Tra le tasse da pagare sull'acquisto del terreno edificabile vi è anche la TASI, ovvero un tributo che va versato al comune sui servizi indivisibili, ovvero tutti quei servizi erogati dal Comune e utilizzati dai cittadini indipendentemente dalle loro singole esigenze, tra questi rientrano l’illuminazione pubblica, la manutenzione sia stradale che del verde, la vigilanza urbana.
La TASI deve però essere pagata sia dal proprietario che dal detentore dell’immobile in base alle aliquote e alle quote che vengono stabilite dal Comune e quindi sono variabili.
La TASI è una tassa che viene formalmente divisa per numero di proprietari: ogni proprietario deve pagare la propria quota di possesso, ma spesso è uno solo a farsene carico e a pagare l’intera somma, esattamente come per avviene per gli affittuari: formalmente ognuno ha una quota da pagare, ma è sempre preferibile che vi sia un unico versamento.
Il Comune, in ogni caso può rivalersi su un proprietario o su un inquilino nel caso in cui le altre quote di possesso non venissero pagate, ma ciò non vale per il proprietario nei confronti del o degli inquilini, perciò state tranquilli, se siete possessori di una casa attualmente affittata ma l’inquilino non dovesse pagare la TASI, il Comune non potrà richiedervela.
Come si calcola e quanto si paga
Calcolare la TASI per l'acquisto del terreno edificabile è come calcolare l’IMU, solo che bisogna prestare attenzione e non procedere meccanicamente perché in questo caso le aliquote sono espresse “per mille”.
Ad esempio, se due coniugi sono proprietari al 50% di un appartamento con Rendita Catastale che ammonta a 400 euro e l’aliquota stabilita dal loro comune è del 2.5 per mille allora dovranno effettuare il seguente calcolo: 400 x 1.05 x 160 x 2.5 /1000 e il risultato va poi diviso per due al fine di trovare la cifra esatta di ciascuno. Lo stesso sarà per l'acquisto del terreno edificabile.
Per quanto riguarda la cifra, come abbiamo già detto, è il comune a stabilire le aliquote in base ai servizi indivisibili che esso offre, definendo le aliquote sia del proprietario che degli eventuali affittuari.
In ogni caso vi consigliamo di conoscere la delibera del comune poiché questa potrebbe descrivere eventuali agevolazioni a favore di determinate tipologie di nuclei familiari, adottando in genere il metodo tramite ISEE: si utilizza questo al fine di poter agevolare tramite delle detrazioni quei nuclei familiari che si trovano in condizioni di disagio economico.
FAQ
Cos'è un terreno edificabile?
Un terreno edificabile è una porzione di terra su cui è permesso costruire strutture residenziali, commerciali o industriali in base alla pianificazione territoriale e alle norme edilizie locali. È importante notare che non tutti i terreni sono edificabili e la possibilità di costruire può variare notevolmente in base a vari fattori, come la posizione, la zonizzazione e le restrizioni ambientali o storiche.
Quali sono i passaggi chiave per l'acquisto di un terreno edificabile?
L'acquisto di un terreno edificabile comporta vari passaggi, tra cui:
- Ricerca del terreno: Devi individuare un terreno che si adatti alle tue esigenze in termini di dimensioni, posizione, prezzo e potenziale di edificabilità.
- Verifica dell'edificabilità: Prima di procedere all'acquisto, dovresti verificare che il terreno sia effettivamente edificabile. Questo può richiedere la consultazione del piano regolatore comunale o la richiesta di un certificato di destinazione urbanistica.
- Valutazione del costo totale: Oltre al prezzo di acquisto del terreno, dovresti considerare i costi di costruzione, i costi di allacciamento a servizi come l'elettricità e l'acqua, e eventuali costi per la richiesta di permessi edilizi.
- Acquisto del terreno: Se decidi di procedere all'acquisto, dovrai stipulare un contratto di compravendita con il venditore, di solito attraverso un atto notarile.
Cosa devo cercare in un terreno edificabile?
Quando cerchi un terreno edificabile, dovresti considerare vari fattori, tra cui:
- Posizione: La posizione può influire sul valore del terreno e sul potenziale di costruzione. Considera la vicinanza a servizi come scuole, negozi, ospedali e trasporti pubblici.
- Dimensioni e forma del terreno: Le dimensioni e la forma del terreno possono influire sul tipo e sulla dimensione dell'edificio che puoi costruire.
- Condizioni del terreno: Fattori come la pendenza del terreno, la qualità del suolo e la presenza di acqua possono influire sui costi e sulla fattibilità della costruzione.
- Restrizioni: Verifica se ci sono restrizioni che potrebbero limitare la costruzione, come vincoli ambientali o storici, diritti di passaggio o limiti di altezza.
Come posso verificare l'edificabilità di un terreno?
La verifica dell'edificabilità di un terreno può richiedere la consultazione del piano regolatore comunale, che indica le zone in cui è permessa la costruzione e le eventuali restrizioni. Inoltre, potrebbe essere necessario richiedere un certificato di destinazione urbanistica al comune, che indica la classificazione urbanistica del terreno e le possibili opzioni di costruzione.
Posso costruire qualsiasi tipo di edificio su un terreno edificabile?
Non necessariamente. Le norme di zonizzazione e di costruzione locali possono limitare il tipo e la dimensione dell'edificio che può essere costruito su un terreno edificabile. Ad esempio, potrebbe essere permessa solo la costruzione di abitazioni unifamiliari, o ci potrebbero essere limiti sull'altezza o sulla copertura del terreno. Prima di procedere all'acquisto di un terreno, è importante verificare le possibili restrizioni.
Speriamo che il nostro articolo sull'acquisto del terreno edificabile vi sia stato utile.
