Un'area o un qualsiasi terreno può essere definito edificabile in seguito alla verifica del possesso di particolari requisiti.
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Tali requisiti, atti a rendere l'area edificabile, hanno inoltre un peso nel definirne il valore di acquisto e di vendita.
Le caratteristiche che rendono un'area edificabile sono di tre tipi: estrinseche, intrinseche e giuridiche.
Prima di capire cosa è la Plusvalenza di un terreno edificabile, è bene chiarire il concetto stesso di Plusvalenza.
La plusvalenza immobiliare è quella cifra che si ottiene quando si rivende un terreno a una cifra maggiore rispetto a quella di acquisto. L'aliquota prevista per questo tipo di profitto è del 20%.
Vi sono delle situazioni nelle quali non si può propriamente parlare di plusvalenza, ciò succede quando il terreno ci è pervenuto in eredità, se il terreno è una donazione e sono passi i 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione e infine qualora nel terreno venga edificata una abitazione adibita ad uso di “prima casa”.
Caratteristiche intrinseche
Una plusvalenza si verifica quando c'è un aumento del valore di un immobile dal momento della sua acquisizione alla vendita. Secondo l'articolo 67 del TUIR, questo aumento di valore è considerato tassabile per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, ovvero i terreni edificabili, così come per i fabbricati.
Il calcolo della plusvalenza imponibile per la vendita di un immobile è effettuato sottraendo dal corrispettivo incassato il costo d'acquisizione, aumentato dei costi inerenti deducibili, come ad esempio le spese di ristrutturazione documentate.
Per i fabbricati, è possibile richiedere l'applicazione di un'imposta sostitutiva del 20% e comunicarlo espressamente al notaio che si occupa della compravendita. Il notaio si occuperà anche di riscuotere l'imposta sostitutiva e di versarla alle autorità fiscali. Per usufruire di questa opzione, è necessario compilare un modulo apposito e consegnarlo al notaio, specificando gli importi che hanno generato la plusvalenza. Tuttavia, questa modalità non è applicabile ai terreni edificabili, la cui plusvalenza deve essere riportata all'interno del reddito complessivo.
Infine, è importante ricordare che la plusvalenza imponibile può essere ridotta attraverso la deduzione dei costi documentati.
La rivalutazione dei terreni
Il decreto legge sullo sviluppo del 2011 ha riaperto i termini per la rivalutazione del valore dei terreni posseduti alla data del 1° luglio 2011, per attività al di fuori del regime d’impresa, da parte di persone fisiche residenti, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali residenti. Questa disposizione riguarda le aree che, secondo i piani urbanistici, sono considerate terreni edificabili o terreni agricoli.
Altri possibili casi di rivalutazione
La rivalutazione del costo o valore di acquisto può avvenire anche solo in relazione ad alcuni terreni posseduti, per i quali se ne ravvisi la convenienza, in quanto, per esempio, si intende procedere alla relativa cessione nel breve periodo. La perizia deve precedere il momento della vendita, fermo restando il termine del 30 giugno 2012 per il pagamento dell’imposta. La rivalutazione ha lo scopo di aumentare il valore fiscalmente riconosciuto del terreno allo scopo di ridurre le eventuali Plusvalenze dei terreni agricoli ed edificabili ai fini Irpef in caso di cessione, e conseguire così risparmi fiscali.
Le tasse da pagare
La vendita di un terreno richiede il pagamento di alcune imposte obbligatorie. L'imposta di registro, viene sostenuta da chi acquista, ed è in somma di 200 euro fissi, poi i privati pagheranno anche un 1% di tassa ipocatastale, mentre gli enti non dovranno pagare ulteriori tasse.
La plusvalenza ha una tassazione del 4%.
La valutazione
Prima di vendere un terreno è opportuno far valutare il suo reale valore da parte di un perito professionista. Ciò è utile anche per non avere problemi anche nel post vendita con l'Agenzia delle Entrate, che potrebbe far valutare il terreno e tassarvi qualora abbia riscontrato delle frodi o comunque dei dati non esatti. Il TUIR infatti, ossia il Testo Unico delle Imposto sui Redditi, prevede che il valore fiscale del bene è quel prezzo che viene concordato dalle parti al medesimo stadio di commercializzazione, ciò implica comunque una conoscenza comuna dell'oggettività del valore del bene in questione.
E' bene controllare le visure catastali prima dell'acquisto, è ciò è ormai possibile grazie al portale dell'Agenzia delle Entrate che vi da la possibilità di acquisire i dati relativi a un immobile ad esempio.
I dati in questione sono:
- -dati reddituali di terreni ed immobili
- -dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche intestatarie
- -i dati grafici dei terreni
- -gli atti di aggiornamento catastale
