Il piccolo condominio (o condominio minimo) è l'edificio abitato da due soli partecipanti, ovvero l'edificio costituito da più unità immobiliari attribuite in proprietà esclusiva a due soli soggetti.
Al piccolo condominio si applicano gli articoli del Codice Civile, relativi alla costituzione dell'assemblea e alla validità delle relative delibere.
Nel caso ci sia un contrasto tra i due partecipanti è non si riesca a raggiungere un accordo è possibile fare il ricorso all'autorità giudiziaria per superare le conflittualità. L'organo principale cui spettano le decisioni in merito alla disciplina dei servizi comuni è, anche nel piccolo condominio, l'assemblea condominiale; come nel condominio in generale, non sono necessarie particolari formalità per convocarla.
È necessario comunque che tutti i condomini conoscano l'argomento della deliberazione; la preventiva convocazione costituisce dunque un requisito essenziale per la validità dell'assemblea.
L'usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che riguardano: l'ordinaria amministrazione, il godimento delle cose e dei servizi comuni Al nudo proprietario spetta invece il voto per le innovazioni, le ricostruzioni o le opere di manutenzione straordinaria.
Nel piccolo condominio le spese utili alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa convocazione dell'assemblea dei condomini.
Il regolamento condominiale deve essere presente per legge in tutti i condomini in cui sono presenti più di dieci appartamenti e serve a stabilire le regole relative all’uso dei beni comuni e al mantenimento del decoro dell’edificio, all’amministrazione, alla ripartizione delle spese comuni e decreta tutti i diritti e i doveri degli inquilini. Com’è già stato detto in precedenza il regolamento può essere adottato dall’assemblea anche su proposta di un singolo condomino e la sua approvazione avviene tramite una tradizionale delibera dell’assemblea stessa, che deve però essere approvata da almeno la maggioranza dei presenti che però abbiano anche il compito di rappresentare almeno la metà dei condomini dell’edificio. Nel caso in cui qualcuno non sia d’accordo con le decisioni prese durante l’assemblea, può richiedere l’impugnazione della delibera. Con questo atto l’inquilino in disaccordo può chiedere ad un giudice di sentenziare sulla leggittimità della delibera e controllare eventuali contrasti con il regolamento condominiale o la legge. E’ importante sapere che prima di arrivare all’impugnazione dell’atto è necessario effettuare almeno un tentativo di riconciliazione tra i condomini dissenzienti e quelli invece d’accordo con la delibera in questione.
Il potere dell’assemblea è quindi molto ampio ma non può assolutamente approvare delle regole che siano in contrasto con quelle affermate in materia dal Codice Civile e sono illustrate nell’elenco che segue.
E’ importante sapere che nel caso in cui si verifichi un contrasto tra le norme del Codice Civile e quelle del regolamento, prevalgono le disposizioni di legge. Il regolamento condominiale inoltre non può limitare i diritti di ciascun inquilino derivanti dagli atti di acquisto e vietare la detenzione di animali domestici.
In un condominio si possono effettuare interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. ll primo tipo di interventi possono essere liberamente decisi dall’amministratore, gestendone le spese, come stabilito dal codice civile. Tra questi lavori in condominio, rientrano quelli effettuati nelle aree comuni del palazzo e di lieve entità, come ad esempio la sostituzione di lampadine.
I lavori di manutenzione straordinaria, invece, si riferiscono a quei lavori non previsti e di particolare necessità causati da un evento eccezionale. In questa categoria rientrano anche quei lavori di ristrutturazione per rinnovare parti rovinate del palazzo. Per effettuare questo tipo di lavori in condominio, ci deve essere il parere dell’assemblea condominiale che dovrebbe deliberare.
La nuova riforma del condominio (Legge 220/2012), entrata in vigore il 18 giugno 2013, prevede che per i lavori di manutenzione straordinaria occorre necessariamente costituire un fondo di importo uguale al costo dei lavori in condominio. Con una nota successiva, è stato chiarito che il fondo si può costituire sulla base di un contratto che accetta il pagamento rateale dei lavori. Ovviamente, la spesa che ciascun condomino versa viene stabilito in base al valore millesimale della propria unità abitativa.
Ciascun condomino può attivarsi per chiedere il risarcimento dei danni subiti in seguito a difetti del suolo o della costruzione. Il risarcimento danni si può chiedere anche all’amministratore che risulta inadempiente rispetto a ciò che viene deliberato dall’assemblea condominiale Ad esempio, non fa eseguire i lavori per la sicurezza del palazzo o non stipula una polizza assicurativa.
In caso di fatti gravi e lesivi per le persone, egli dovrà rimborsare e risarcire le eventuali vittime.
Il compito dell’amministratore, così come stabilito dalla legge, è di eseguire i compiti di sua responsabilità perché altrimenti si troverebbe in una situazione di omissione.
In caso di lavori in condominio, si possono utilizzare strumentazioni rumorose negli orari giusti, avendo cura di non fare troppa confusione (non si devono mai causare danni ad altri condomini). Non esiste una legge che fissi dei criteri di ripartizione del rumore. Tuttavia occorre fare attenzione a non infrangere il regolamento condominiale. Questo varia a seconda del caso.
La Legge dice che il regolamento deve essere approvato dalla maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, per cui ci si aspetta che tutti lo rispettino.
Se qualcuno infrange il regolamento stabilito, va in contro ad una sanzione pecuniaria fino a 100 euro e 800 euro in caso di recidiva. Questa somma viene versata nel fondo istituito per le spese ordinarie.
Quando i lavori si svolgono nel proprio appartamento occorre sapere che pur trattandosi di una proprietà privata è necessario rispettare delle regole fondamentali per mantenere i rapporti di buon vicinato e soprattutto rispettare la legge e il regolamento condominiale. Il buon senso e il rispetto delle norme edilizie completano il quadro della buona e corretta esecuzione delle ristrutturazioni in casa in uno stabile condominiale.
Un classico caso per cui è necessario fare delle ristrutturazioni in casa che possono turbare la quiete del vicinato è la rottura dei tubi dell’acqua che spesso comporta anche dei problemi con il vicino confinante o del piano sottostante, nonché la necessità di rifare la pavimentazione. In questi casi occorre rivolgersi a degli operai o una ditta specializzata che dovranno accedere al condominio per la durata dei lavori. Occorre avvisare gli altri condomini? Non sempre, dipende dalla tipologia di intervento. Innanzitutto, occorre a riguardo consultare il regolamento condominiale per capire se vi sono norme prestabilite da rispettare per quanto riguarda l’uso delle parti comuni come per esempio l’ascensore per caricare e scaricare il materiale o l’indicazione di eventuali orari per i lavori in condominio– fermo restando quanto già prevede la legge e le norme di polizia locale. In ogni caso, l’art. 843 comma 1 e 2 del codice civile prevede che il proprietario deve concedere l’accesso nonché il passaggio sul proprio “fondo” qualora ne sia riconosciuta la necessità come la riparazione di un muro o altra opera afferente alla proprietà privata, al vicino o spazio comune.
A volte può essere necessario passare per l’abitazione del vicino, oppure si possono provocare dei danni durante la ristrutturazione, pertanto è sempre opportuno avvisare i condomini dello svolgimento dei lavori e in ogni caso, un vicino deve consentire l’accesso e qualora si rifiuti può essere obbligato dal giudice.
Nei rapporti di vicinato esiste una serie di norme non scritte che dettano i comportamenti rispettosi nei confronti dei vicini. Nel caso di ristrutturazioni che si prolungano nel tempo è indubbiamente corretto avvisare gli altri condomini con un avviso in bacheca, fermo restando quando questo diventa un obbligo dettato per legge dalla normativa urbanistico-edilizia. Allo stesso modo, è opportuno segnalare l’eventuale rumorosità dei lavori. Anche se non è obbligatorio, è opportuno e rispettoso effettuare la pulizia al termine dei lavori soprattutto se questi hanno coinvolto anche le parti comuni di passaggio.
Nel caso di lavori in condominio che richiedono la temporanea chiusura degli impianti come gli interventi sull’impianto idraulico o di riscaldamento, qualora non autonomo, è necessario avvisare l’amministratore con debito anticipo affinché possa comunicare agli altri condomini eventuali sospensioni dei servizi e permettere di prendere gli accorgimenti necessari.
Infine, l’articolo 1122 del codice civile stabilisce che qualsiasi opera edilizia – pur se svolta sulla proprietà privata – che possa inficiare sulla stabilità dello stabile o modificarne l’aspetto architettonico e la sicurezza deve essere comunicato all’amministratore che esporrà in assemblea l’intervento e lo si sottoporrà a votazione. Ovviamente non si tratta di comunicare la tinteggiatura di un vano, bensì opere come il rifacimento di un bagno con collegamento alla colonna dello scarico condominiale o la realizzazione di un pergolato o un gazebo e lavori simili.
Se i lavori dovessero essere causa di danni a cose e persone, il condominio potrà richiedere il risarcimento qualora il fatto venga negato dal condomino che ha recato il danno con accertamento per via giudiziale al fine di determinare e attribuire le spese.
La questione della ripartizione delle spese per i lavori di ristrutturazione del tetto condominiale dipende principalmente dalle circostanze specifiche dell'edificio e dalle decisioni prese dagli inquilini. In generale, il tetto è considerato una parte comune dell'edificio e appartiene a tutti i condomini in proporzione alle loro quote millesimali di proprietà. Di conseguenza, le spese per i lavori di ristrutturazione devono essere ripartite in base a tali quote, a meno che non ci sia una convenzione o una deliberazione dell'assemblea condominiale che preveda una diversa ripartizione delle spese.
Tuttavia, se il tetto copre solo una parte dell'edificio e viene utilizzato solo da alcuni condomini, le spese per i lavori di ristrutturazione possono essere ripartite in modo diverso tra questi condomini, in base alla loro tipologia ed alla quantità di uso che ne fanno. Inoltre, se ci sono circostanze particolari come infiltrazioni d'acqua o danni causati da eventi naturali come terremoti o smottamenti, la ripartizione delle spese può essere influenzata dal fatto che i danni siano stati causati da una negligenza di un condomino specifico o dal fatto che l'edificio non sia stato sottoposto a lavori di manutenzione adeguati nel corso del tempo.
In ogni caso, è importante che gli inquilini dell'edificio si consultino e raggiungano un accordo sulla ripartizione delle spese per i lavori di ristrutturazione del tetto, in modo da evitare dispute e risolvere la questione in modo equo per tutti i condomini coinvolti.
Inoltre, esiste la possibilità che un condomino o un gruppo di condomini voglia effettuare lavori di miglioramento o ristrutturazione del tetto non strettamente necessari per la sua conservazione e sicurezza. In questo caso, la spesa relativa a tali lavori sarà a carico esclusivo dei condomini che hanno richiesto tali lavori, in proporzione alla loro quota di proprietà millesimale.
Infine, è importante tenere presente che, per evitare future dispute, è consigliabile che gli interventi di manutenzione del tetto siano effettuati con regolarità e che i costi relativi siano preventivati e ripartiti tra i condomini in modo equo e trasparente. In questo modo, si eviteranno sorprese e tensioni in futuro, oltre a preservare il valore dell'immobile e la sicurezza dei suoi abitanti.
In sintesi, la ripartizione delle spese di ristrutturazione del tetto condominiale dipende dalle specifiche circostanze e dalle eventuali convenzioni o delibere dell'assemblea condominiale. Tuttavia, in linea generale, le spese saranno ripartite tra tutti i condomini in proporzione alle loro quote di proprietà millesimali, salvo casi di responsabilità specifica di un condomino o di lavori non strettamente necessari per la conservazione e la sicurezza del tetto.
La Riforma del Regolamento del supercondominio ha finalmente dato una dignità legislativo a questa struttura. Non solo: ha esteso anche al regolamento della struttura tutte le novità relative ai condomini tradizionali.
Innanzitutto, oltre al condominio verticale, ovvero, come si diceva, la struttura nata dalla fusione legislativa di più condomini, è stato accettato il condominio orizzontale, ovvero l'avvicinamento di corpi di fabbrica adiacenti ognuno dei quali è dotato di strutture portanti e impianti essenziali.
La differenza è che ora, per guadagnare lo status di supercondominio, non occorre più la relazione di accessorietà delle parti comuni con le diverse proprietà esclusive.
Ma le novità riguardano l'assemblea condominiale, influenzata, come quella esclusivi dei condomini tradizionali, dalla riforma.
Secondo la legge, in un mega struttura con più di 60 inquilini, è obbligatorio per ogni supercondominio indicare un rappresentante con poteri decisionali in merito sia all'uso delle parti comuni sia per quello che riguarda la scelta dell'amministratore.
Questa decisione è stata presa per evitare di avere assemblee così partecipate da rivelarsi inutili. Tuttavia, d'altro canto, rimane il problema della scarsa rappresentatività di ogni inquilini che, così, rischia di non partecipare affatto alle decisioni che lo riguardano.
Nei condomini più piccoli, vige ancora la possibilità di scegliere se presenziare o delegare.
Si tratta di due fattispecie che, esistendo de facto, non sono state istituzionalizzate dalla riforma: parte della giurisprudenza, infatti, tende a non considerarle dotate di poteri.
Il supercondominio parziale si ha quando delle strutture comuni sono ad uso esclusivo di una porzione di condominio.
Il supercondominio minimo, invece, è quel condominio formato da due soli edifici.
In questi casi, gran parte del lavoro di delibera e organizzazione viene affidato al regolamento di condominio che, quindi, riveste una grandissima importanza.
In ogni condominio trova applicazione il principio che consente al singolo condomino di usare della cosa comune anche per un suo fine particolare con il solo limite che non ne derivi una lesione del pari diritto spettante agli altri condomini.
L'uso dell'ascensore per il trasporto di materiale edilizio dunque può essere inibito al singolo condomino solo nel momento in cui venga accertato che esso risulti dannoso, compromettendo la conservazione delle strutture portanti e del relativo abitacolo e ostacolando la tempestiva utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini in relazione alle frequenze giornaliere.
L'ascensore elettrico moderno è composto dai seguenti elementi: Macchinario di sollevamento, Cabina passeggeri, Contrappeso, Funi di trazione e Quadro elettrico di manovra. I due azionamenti si differenziano nel modo con cui viene imposto il movimento. Con un ascensore oleodinamico è la centralina idraulica che fornisce l'energia ad un fluido a mezzo di una pompa di tipo volumetrico e di una serie di valvole che muove a sua volta il pistone.
L'Italia è il paese con il maggior numero di ascensori al mondo. Gli impianti esistenti devono essere verificati ogni 2 anni da un ingegnere abilitato ed iscritto all'Albo facente capo ad un Ente notificato che ha ottenuto l'autorizzazione ministeriale.
Laureato in Economia e Commercio presso l'Università di Roma Tor Vergata, Andrea Lelli fonda la ditta di ristrutturazioni edili Edil Clima Service SAS con sede in Via Costanzo Albasini 10 a Roma. Edil Clima Service è una società composta da un team di otto esperti, ognuno specializzato in una specifica mansione.