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Dopo aver ampiamente discusso sulla comproprietà immobiliare, oggi ci dedichiamo ad altro.

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L’iter da seguire per chiedere dei documenti alla conservatoria consiste, solitamente, nel riempire l'apposito modello con i dati della persona (cognome, nome e data di nascita) o della societa' (denominazione, sede e possibilmente codice fiscale) e consegnarlo al personale preposto.

La conservatoria dei Registri Immobiliari è l’ufficio dove si conservano e dove è possibile consultare i seguenti documenti (a carico di soggetti fisici e giuridici):

  • i passaggi di proprietà degli immobili,
  • le trascrizioni degli immobili (ipotece, privilegi, diritti)
  • le iscrizioni e registrazioni di altri atti (per esempio le locazioni immobiliari)

L'operatore esegue la visura a carico del nominativo e consegna l'elenco formalità che riporta tutte le formalità a favore (acquisti), contro (vendite) ed iscrizioni (ipoteche) riguardanti gli immobili del nominativo fornito. E’ necessario pagare un costo aggiunto per ogni formalità da stampare.

Copia autentica degli atti registrati

Presso la conservatoria è possibile richiedere copia autentica degli atti registrati; in tal caso è necessario richiederlo specificamente all'ufficio competente. Sono necessari i dati estrapolati durante la visura, ovvero, numero particolare e data dell'atto + nominativo di uno dei soggetti. Sulla richiesta va apposta una marca da bollo ed al ritiro andranno pagati i diritti che variano in base al numero di pagine.

Presso una qualsiasi Conservatoria e' possibile effettuare visure sulle altre Conservatorie d'Italia. In tal caso l’operatore della conservatoria accede in tempo reale per via telematica agli archivi informatizzati delle varie conservatorie; è bene sapere che rimane scoperto tutto il pregresso ancora su cartaceo.

Informazioni utili

Le Conservatorie dei Registri Immobiliari sono uffici che fanno parte dell'Agenzia del Territorio e sono incaricati di conservare le trascrizioni di tutti gli atti legali riguardanti gli immobili, come compravendite, successioni, ipoteche, ecc. Presso gli uffici della Conservatoria, è possibile reperire tutte le informazioni relative alla situazione immobiliare completa di una proprietà appartenente a un determinato soggetto. Di seguito vengono descritte le diverse competenze della Conservatoria:

  1. Ispezioni ipotecarie: consentono di conoscere il proprietario di un determinato immobile e se esistono ipoteche o pignoramenti sull'edificio.
  2. Certificati e copie ipotecarie e di atti: una copia di un atto notarile è un documento specifico trascritto da un notaio o la copia della trascrizione effettuata negli archivi dedicati.
  3. Iscrizioni e trascrizioni: la trascrizione è un atto che rende pubblici tutti gli atti di disposizioni di beni immobiliari. 
  4. Domande di annotamento: registrano le modifiche alle trascrizioni o iscrizioni precedentemente effettuate.

È importante sapere che, da alcuni anni, è possibile ottenere la visura ipotecaria anche tramite un servizio online dedicato.

La visura ipotecaria

La visura ipotecaria è un documento che riporta le trascrizioni e le iscrizioni relative a un immobile. Ogni formalità inserita è datata e può assumere diverse tipologie: trascrizione (ad esempio, per successione o compravendita), iscrizione (come nel caso di un'ipoteca) o annotazione (come per la cancellazione di un'ipoteca). Se un soggetto desidera ottenere documentazione più datata, redatta prima del periodo di informatizzazione, la domanda deve essere inviata presso una sede degli uffici dell'Agenzia del Territorio.

Le visure catastali

Le visure catastali sono dei documenti in cui sono registrate le informazioni che trattano i dati tecnici e identificativi di fabbricati e terreni che sono stati registrati al Catasto, che è l’archivio ufficiale dove sono presenti tutti i beni immobiliari che si trovano sul territorio italiano.

Per approfondire ulteriormente e, se ancora non lo hai fatto, ti consigliamo la lettura del nostro articolo sulla comproprietà immobiliare.

Perché acquistare o vendere casa con l’aiuto di un’agenzia immobiliare  

Hai necessità di acquistare o vendere casa? Ti sei mai chiesto se è preferibile avvalersi della collaborazione di un’agenzia immobiliare e perché? Sintetizzare la fase di compravendita di un immobile come quel lasso di tempo che intercorre tra la pubblicazione di un annuncio, la trattativa tra le parti e la firma del contratto, è un ragionamento troppo semplicistico e spesso lontano dalla realtà delle cose.

Il mercato immobiliare è ormai un settore molto complesso, come ci spiega l’Agenzia Casa Immobiliare di Grosseto, nella compravendita degli immobili è quindi di fondamentale importanza avere un approccio competente e non approssimativo. Per questo avvalersi del supporto di professionisti realmente qualificati, che possiedano una conoscenza profonda del territorio nel quale operano e della non meno importante parte giuridico-contrattualistica della compravendita immobiliare.

Un altro aspetto importante è che gli operatori dell'agenzia permettono ad un soggetto, che intende effettuare la compravendita di un immobile, di essere sollevato da diverse incombenze burocratiche e pratiche, che possono far perdere tempo dietro a questa operazione, soprattutto per quelle persone molto impegnate dal punto di vista professionale e familiare. E questo è un aspetto non secondario di cui diversi soggetti tengono conto.

Se stai trovando interessante questo articolo ti consigliamo di leggere anche quello sul calcolo della cubatura perchè siamo certi che potrà esserti utile.

Valutazione dell'immobile

Affidarsi ad un’agenzia immobiliare serve in primo luogo a ottenere una reale e corretta valutazione dell’immobile, sia che ci si appresti ad acquistare, sia che si voglia vendere. Il professionista immobiliare deve tenere presente il reale andamento del mercato e attribuire dunque all'immobile un “prezzo di mercato” che porti il potenziale acquirente a fare un buon investimento, e allo stesso tempo che permetta al proprietario dell'immobile di non perdere mesi, a volte anni, proponendo sul mercato la propria casa con un prezzo non realistico ne' aggiornato al momento storico attuale.

Infatti, il venditore mira ad ottenere una somma congrua dall'immobile, che non sia ritenuta eccessivamente ridotta rispetto alle sue aspettative e soprattutto nel minor tempo possibile, ma tenendo sempre conto del valore effettivo del locale oggetto di vendita, in base a diversi fattori. Allo stesso modo, l'acquirente intende effettuare un buon investimento, che possa anche fruttare nel corso del tempo, senza tuttavia incorrere in brutte sorprese o irregolarità e pagando una cifra corrispondente alle reali quotazioni di mercato.

Per fare una corretta valutazione del valore di un immobile l'agente immobiliare deve considerare tutta una serie di variabili che sfuggono al privato che tenta di addentrarsi da profano nel mondo delle compravendite immobiliari. Il professionista deve tener conto non solo della metratura, ma anche di altre caratteristiche altrettanto importati come la posizione dell’appartamento, il contesto urbanistico e sociale in cui è inserito (quindi si pone in diretto contatto con organi quali il catasto), la presenza di servizi, negozi, scuole o aree verdi, e poi delle caratteristiche intrinseche della casa come il piano dell'edificio, la presenza o meno di ascensore e di barriere architettoniche, lo stato degli impianti, la necessità di attuare o meno una ristrutturazione, il panorama fruibile dall'immobile stesso e tanti altri elementi più o meno soggettivi che concorrono a determinare il valore di un immobile.

Se desideriamo vendere la nostra casa senza incorrere in problematiche tecnico-giuridiche e realizzare un buon affare dunque ricorrere a professionisti del settore immobiliare risulta la scelta più sensata. Il passaggio successivo è quello di attuare una scrematura, fare una scelta tra le tante agenzie immobiliari presenti sul mercato. Conviene affidarsi a soggetti che siano da tempo presenti nel panorama immobiliare, che comunichino fiducia e professionalità, e che operino in maniera efficace e competitiva.

Promozione e visibilità

L'agenzia immobiliare a cui decidiamo di ricorrere serve anche a garantirci che sia conferita la giusta visibilità all’immobile da promuovere, sia in un’ottica locale che in una di più ampio respiro. Ampliare il target e il pubblico a cui rivolgere la propria offerta è spesso la scelta vincente per vendere. Il classico annuncio su giornale o il cartello Vendesi sono ormai strumenti obsoleti e insufficienti per vendere un'immobile e ottenere risultati rilevanti in tempi ragionevoli.

Tra i compito del professionista immobiliare c'è anche quello di ricorrere ai giusti strumenti di promozione e ai portali più adeguati proprio per sfruttare al meglio le smisurate potenzialità del web.

Infatti, attraverso la scelta di operatori di agenzie serie, con esperienza pluriennale e affidabili, non solo si possono ridurre i tempi di vendita di un immobile, ma anche facilitare l'incontro con eventuali potenziali acquirenti, che siano realmente interessati a concludere positivamente un accordo ed ottenere così una piena e reciproca soddisfazione dall'operazione.

Professionalità e formazione

Rispetto a quanto non accadeva in passato adesso per diventare agenti immobiliari è necessario seguire un determinato corso di formazione al fine essere adeguatamente preparati e competitivi in un mercato che si presenta quantomai ostico. Ipso facto riuscire ad affidarsi ad una persona effettivamente formata nel settore potrebbe essere un vantaggio più in termini di qualità ma anche e soprattutto sicurezza visto che l’eventuale investimento che stiamo andando ad effettuare potrebbe essere il più grande della nostra vita.

Per diventare agenti immobiliari cosa bisogna fare? Innanzitutto bisogna partire dal giusto presupposto che non è necessaria la laurea (anche se è altamente consigliato seguire corsi di laurea appositi offerti per esempio dalla Borsa immobiliare di Roma) ed effettivamente bisognerebbe avere semplicemente il diploma di scuola superiore.

Detto ciò è necessario frequentare un corso apposito di formazione capace di introdurci nelle dinamiche più complesse del mercato immobiliare: seguito lo stesso e dopo aver studiato non rimane che sostenere un esame che scinde la sessione orale e quindi pratica a quella scritta.

Superati eventualmente entrambi gli esami si viene iscritti nell’albo degli agenti immobiliari e da lì si spalancano le effettive porte di una carriera lavorativa che per molti ha rappresentato un vero e proprio punto di svolta.

I compensi, infatti, sono molto più alti di quelli che si possa supporre sia in caso di compravendita che di affitto. In particolar modo nel primo caso il guadagno in percentuale dell’operatore oscilla tra l’1% e il 2% della compravendita e se riflettiamo sul prezzo medio di un’abitazione ci rendiamo conto che non è affatto poco.

Ovviamente ci vogliono costanza e, come qualsiasi campo della vita, anche un po' di fortuna. Si sa, comunque, che inizialmente i tempi saranno un po' duri ma guai a demordere perché nella caparbietà e nella fiducia dei propri mezzi è possibile costruire palazzi con basi assolutamente stabili.

Fatto questo ampio preambolo una domanda è lecita farsi: conviene fare di testa propria con conoscenze limitate sul mercato o conviene affidarsi ad un operato formato ed esperto che come detto in precedenza può disbrigare per noi anche tutte le parti burocratiche e legislative? Secondo noi assolutamente si e trovare qualche testa razionale che la pensa come noi è veramente difficile…

Norma alla base del principio di Plusvalenza

La plusvalenza non rappresenta un ricavo in termini economici, ma un incremento del proprio reddito, per tale motivo non contribuisce a coprire debiti a breve termine.

Proprio per questo motivo non è possibile basare alcuna attività finanziaria sulle plusvalenze in quanto si rischierebbe un accusa di morosità.

immagine per Vendere casa prima dei 5 anni

In poche parole la plusvalenza deve essere calcolata sull'eventuale differenza tra prezzo di acquisto e quello di vendita e tassata come reddito del venditore.
Con il termine "familiari", l'articolo 5 del Tuir indica il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo.

Vendere casa prima dei 5 anni: e la plusvalenza?

L’art. 67, comma 1, lettera b), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Tuir – DPR 917/1986) definisce come data di inizio per il calcolo per  vendere casa prima dei 5 anni:

  • la data del rogito per l'acquisto di immobili già esistenti,
  • la data di realizzazione del bene per gli immobili di nuova costruzione.

Come dimostrare il domicilio principale grazie a circostanze oggettive

La recente risoluzione n. 218/E del 30.5.2008 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la circostanza di effettivo utilizzo dell’immobile come dimora principale, anche se diversa da quella risultante dai registri anagrafici, deve essere dimostrata sulla base di circostanze oggettive. Per circostanze oggettive, che liberino il proprietario dal pagare la plusvalenza ci sono ad esempio: l'indicazione del domicilio nella corrispondenza, l'intestazione delle utenze domestiche e l'effettivo utilizzo dei servizi connessi.
Nella stessa risoluzione si è precisato che chi vuole vendere casa prima dei 5 anni è esente dalla tassazione sulla plusvalenza anche nel caso in cui la cessione avvenga alla morte del soggetto usufruttuario, sempre a patto che quest'ultimo abbia adibito l'immobile in questione a sua abitazione principale secondo il requisito dettato dal Tuir.
Un aspetto particolare è costituito dalle PEX, "Pex", le plusvalenze (parzialmente) esentida imposta.
Se vuoi  vendere casa prima dei 5 anni ti consigliamo anche di visitare il sito dell'Agenzia delle Entrate" per eventuali versamenti della plusvalenza.

Vendere casa prima dei 5 anni: quando la plusvalenza non subisce tassazione

Non tutte le plusvalenze vanno dichiarate al fisco e quindi sottoposte a tassazione .

I casi in cui questo avviene sono:

  • cessione a titolo oneroso di immobili costruiti o acquistati da più di 5 anni;
  • immobili pervenuti mediante successione;
  • unità immobiliari urbane che siano state usate, in tempo di costruzione, come unità abitative;

Autore: Andrea Lelli

Immagine di Andrea Lelli

Laureato in Economia e Commercio presso l'Università di Roma Tor Vergata, Andrea Lelli fonda la ditta di ristrutturazioni edili Edil Clima Service SAS con sede in Via Costanzo Albasini 10 a Roma. Edil Clima Service è una società composta da un team di otto esperti, ognuno specializzato in una specifica mansione.