Cosa succede al momento della vendita della prima casa? Si tratta di un passaggio molto importante e burocraticamente significativo: le insidie in casi del genere si nascondono dietro ogni cavillo contrattuale, e bisogna conoscere tutte le norme e i fattori che entrano in campo al momento della vendita della casa.

Forniamo alcuni consigli utili a chi si accinge a compiere questo passo, indicando tutte le varie regole, le imposte correlate alla vendita della prima casa e cosa bisogna conoscere per agevolare la persona che acquista la casa. Considerato che, quando si effettua la vendita di una casa, ne consegue nella maggior parte dei casi l'acquisto di una nuova, faremo anche qualche accenno alle informazioni su questo ulteriore argomento.

Le imposte da pagare (anche se l'avete acquistata da un costruttore)

A partire dal gennaio 2002, una delle imposte che non gravano più al momento della vendita della prima casa è L'INVIM, soppressa da una legge poco precedente. Tuttavia, al momento della vendita di un immobile acquistato da meno di cinque anni, è necessario dichiarare ai fini IRPEF il valore della plusvalenza realizzata. Questo dato si ottiene sottraendo dal corrispettivo guadagnato al momento della vendita, il prezzo pagato per l'immobile.

Tale dichiarazione non va effettuata qualora la casa messa in vendita sia stata ereditata oppure sia stata ricevuta in donazione. Un altro caso in cui non è necessario inserire la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi è quello in cui nel periodo fra l'acquisto e la vendita, l'abitazione è stata usata come abitazione principale dal venditore o dai suoi familiari.

Le agevolazioni e i benefici fiscali (non solo per la vendita ad un figlio e/o per le case avute in successione)

Innanzitutto occorre chiarire che, per mantenere i benefici riguardanti l'acquisto della prima casa, non è possibile venderla se non sono passati 5 anni dall'acquisto. Se questo non accade, l'Agenzia delle Entrate richiederà indietro circa il 7% del valore d'acquisto dell'immobile, ovvero la differenza della tassazione fra la prima e la seconda casa nel caso di un nuovo acquisto. Inoltre si dovranno pagare degli interessi legali sempre all'Agenzia e una sanzione del 30% (ridotta al 7,5% se pagata entro 60 giorni).

Quando, però, la vendita precede l'acquisto di un'altra abitazione entro un anno dalla procedura, è possibile mantenere tutte le agevolazioni. Sono, tuttavia, necessari particolari requisiti. Ovvero: non serve solo che la seconda casa rispetti tutti i requisiti dovuti per la prima, ma dev'essere adibita a casa principale e dovrà trovarsi nello stesso comune di residenza del compratore. (Anche se è possibile spostare la propria residenza in un secondo momento, a patto che avvengo entro un anno dall'acquisto).

Quando, quindi, si effettua la vendita della prima casa fruendo delle agevolazioni dedicate alla prima abitazione, per poi acquistare un nuovo immobile, è possibile godere di un credito sull'imposta da pagare, sempre che siano rispettate alcune condizioni:

  • acquistare un nuovo immobile non oltre l'anno dalla vendita dell'abitazione precedente;
  • la nuova casa deve essere considerata come abitazione principale, nel caso non siano passati cinque anni fra la vendita ed il primo acquisto della stessa;
  • il contribuente deve mantenere il beneficio prima casa.

Per ottenere il credito di imposta, pari all'imposta di registro o comunque all'IVA pagata per il primo acquisto, bisogna includere due dichiarazioni nell'atto di acquisto:

  • quella necessaria per i benefici della prima casa, come si accennava
  • quella che richieda il credito di imposta nello specifico, indicando l'insieme degli elementi che aiutino a identificarla e determinarne l'esistenza.

Agevolazioni acquisto prima casa

Per ottenere le agevolazione per l'acquisto della prima casa, l'immobile deve possedere i seguenti requisiti:

  • non deve appartenere alle categorie di lusso;
  • nel caso in cui l'acquirente si sia trasferito all'estero per lavoro è necessaria l'ubicazione nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano

Chi può chiedere le agevolazioni

È possibile richiedere le agevolazioni prima casa per una sola unità immobiliare anche nel caso di acquisto di due appartamenti contigui allo scopo di riunirli in un'unica abitazione. Per i coniugi in regime di comunione legale, se uno dei coniugi non possiede i requisiti perché ad esempio è proprietario di un'abitazione acquistata prima del matrimonio, nel comune dove si intende acquistare la nuova casa, il beneficio fiscale spetta solo al 50% e solo per la quota del coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

Alla registrazione obbligatoria del contratto preliminare si verseranno: le imposte di registro in misura fissa (168,00 euro); l'imposta di registro sugli acconti versati del 3% se il venditore è un privato; l'aliquota ridotta del 4% se il venditore è soggetto Iva.

Cosa può essere acquistato con le agevolazioni?

E' possibile richiedere le agevolazioni per l'acquisto della prima casa: per immobili già costruiti; per immobili in corso di costruzione o allo stato rustico; per immobili in ristrutturazione (a condizione che una volta ultimati non siano da considerare 'di lusso');per l'acquisto di un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto.

L'acquirente dovrà dichiarare in atto:

  • di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà;
  • di non essere titolare in alcun modo di nessuna casa.

L'Ufficio delle Entrate può verificare la sussistenza dei requisiti entro il termine di tre anni dall'acquisto. L'acquirente decade dalle agevolazioni se: le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false; se non ha trasferito entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l'immobile acquistato; se vende o dona l'abitazione nei primi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che non riacquisti entro un anno un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero dell'IVA e delle tasse (l'imposta ordinaria meno l'imposta già pagata) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30 % dell'imposta, oltre agli interessi di mora.

Consigli utili su come scegliere il mutuo (anche quello ipotecario) per l'eventuale riacquisto

Gli italiani continuano a preferire l'investimento su immobili rispetto altre forme. Tuttavia, vista la situazione di crisi che colpisce il paese, è utile avere un'idea chiara di quali sono le caratteristiche che deve possedere un finanziamento ottimale:

Valutate la tipologia di tasso: variabile o fisso. Molti banche, tuttavia, offrono soluzioni intermedie dove una parte della rata viene influenzata da un tasso fisso mentre l'altra variabile.
Valutate la durata del mutuo. Maggiore è questa, maggiori sono gli interessi passivi che si andranno a pagare.
Condizioni economiche. E qui si parla di tasso di interessa, TAN, e le spese per la gestione del mutuo (perizia, istruttoria e così via). Possono anche valere una buona percentuale dell'incasso totale, quindi confrontate diverse banche sull'argomento.

Tassa mensile. Si dovrebbe valutare in rapporto allo stipendio, anche perché le banche richiedono una busta paga elevata, in modo che la rata mensile sia inferiore al 35% dello stipendio netto.



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