L'usufrutto è il diritto di un soggetto di poter godere di un bene, e dei redditi che ne derivano, di proprietà di altri. L'usufrutto comporta una limitazione, ovvero il divieto di alterare la destinazione economica del bene oggetto del diritto di usufrutto. Questo istituto implica una serie di diritti dell'usufruttuario, come anche dei doveri.

I diritti di usufrutto sono di solito legati al concetto di nuda proprietà che resta al proprietario del bene. L'usufruttuario quindi non può trasferire la proprietà principale o modificarne la destinazione economica.

Sotto il profilo dei diritti di usufrutto, questi sono un diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile.

diritti di usufrutto sono sempre temporanei e terminano con la morte dell'usufruttuario, o nel caso di persona giuridica, l'usufrutto dura 30 anni. Se i diritti di usufrutto spettano a più persone e una di queste muore, i diritti si concentrano in capo ai superstiti.

Diritti e doveri dell'usufruttuario

  • può disporre (cedendolo, affittandolo, concedendo ipoteca) del suo diritto
  • ha il diritto al possesso del bene in usufrutto
  • ha il diritto di conseguire i frutti (naturali e civili)
  • per quanto riguarda le imposte, l'usufruttuario deve sostenere le spese per l'ordinaria manutenzione ed imposte che incombono sul reddito. Pagare le imposte e canoni, rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito.
  • deve restituire il bene al termine del suo diritto (alla scadenza o alla morte)
  • deve usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia
  • deve fare l’inventario e prestare garanzia, salvo dispensa

I diritti e doveri del nudo proprietario

  • deve sostenere le spese per le straordinarieriparazioni ed imposte che gravano sulla proprietà
  • chi ha la nuda proprietà è anche l'intestatario dell'immobile, quest'ultimo può essere privato dell'usufrutto se non esercita i diritti ad esso legati (come la domiciliazione o l'affitto).

Si ricorda che con “nuda proprietà” si indica una proprietà privata che non si accompagna al diritto di godimento.

Il quasi-usufrutto

L'usufrutto è pensato per poter essere applicato a qualsiasi bene. Nel caso di immobili, il proprietario perde il diritto di godere del bene a vantaggio del diritto dell'usufruttuario; nel caso di beni consumabili, il passaggio del diritto è il medesimo, ma al fruitore è imposto l'obbligo di restituire non gli stessi beni, bensì un ammontare pari dello stesso genere.

Questo istituto non è affatto in contrasto con l'usufrutto vero e proprio visto che il Codice Civile parla di “rispetto della destinazione economica” del bene e non della conservazione della sua sostanza.

Scadenza dell'istituto

L'usufrutto è un istituto caratterizzato sempre da una scadenza. Il diritto dell'usufruttuario è infatti sempre temporaneo. Nel caso in cui, nel contratto, non venga indicato alcun limite temporale, si considera la morte dell'usufruttuario come scadenza dell'istituto. Questa eventualità costituisce limite temporale anche quando è stata, invece, stabilita una scadenza precisa.

Se muore uno dei usufruttuari, i diritti di usufrutto vengono estesi ai restanti. Se, invece, l'usufruttuario è una persona giuridica, il limite è di 30 anni.

La costituzione del diritto di Usufrutto

L’usufrutto di abitazione è un diritto che permette di trasferire la fruizione di un immobile dal proprietario ( a cui rimane la proprietà) all’usufruttuario, che godrà dei benefici dell’abitazione. È un diritto regolato dall’articolo 981 del codice civile che ne decide i tempi e le condizioni. Le condizioni iniziali sono tre:

  • La “nuda proprietà” al proprietario dell’immobile;
  • Chi ne guadagna la fruizione (l’usufruttuario);
  • La temporaneità dell’usufrutto (fino alla morte del nudo proprietario o, se persona giuridica, dopo trent’anni di usufrutto).

Alla condizione fondamentale è il divieto assoluto, da parte dell’usufruttuario, di cambiare la destinazione d’uso dell’abitazione coinvolta.

Il proprietario che ne concede l’usufrutto conserva la proprietà dell’immobile ma ne trasferisce il possesso. In caso di usufrutto di abitazione, ad esempio, il proprietario potrà vendere l’immobile, ma questo non estingue l’usufrutto e chi acquista manterrà la nuda proprietà fino alla scadenza dell’usufrutto.

Esistono quattro modi per acquisire i diritti di usufrutto:

  • Per legge: SI tratta di casi particolari in cui situazioni giuridiche assegneranno l’usufrutto. Ad esempio è il caso dell’usufrutto legale dei genitori sui beni di un figlio minorenne;
  • Per Usucapione: Il possesso di un bene per un determinato periodo di tempo, descritto dalla legge, può essere causa di costituzione di un usufrutto. Talvolta tale diritto è “sostituito” dal diritto di proprietà per usucapione.
  • Testamento: Il testatore può decidere, tramite il testamento, di attribuire un diritto di usufrutto ad un altro soggetto su un bene o sull’intero patrimonio;
  • Per contratto: tramite la stesura di un contratto, sia in forma privata che pubblica davanti al notaio, con un accordo tra le parti.

Doveri e diritti di usufrutto per un'abitazione

Nel caso di usufrutto abitazione il proprietario e l’usufruttuario hanno alcuni diritti ed alcuni obblighi da compiere in maniera specifica. L’usufruttuario dovrà scrivere un verbale con l’inventario dei mobili e la descrizione dell’immobile, impegnandosi ad:

  • Utilizzare la diligenza del buon padre di famiglia nell’utilizzo del bene;
  • A sostenere le spese di manutenzione ordinaria e di imposte sul reddito e di amministrazione del bene;
  • Restituire il bene nei tempi stabili dal termine di usufrutto e nel modo stabilito dall’accordo stipulato.

Il proprietario dovrà invece impegnarsi a sostenere le spese di manutenzione straordinaria e quelle delle imposte previste per la nuda proprietà.  

Estinguere l'usufrutto

L’usufrutto di abitazione è un contratto con severe regole e, la sua cessazione, avviene solo in ristretti casi previsti dalla legge. Ovviamente per prima cosa cessa l’usufrutto con la scadenza dei termini contrattuali e con la morte del nudo proprietario o dell’usufruttuario. Esistono casi anche casi particolari che estinguono i diritti di usufrutto, come il mancato uso per 20 anni o il perimento totale del bene.

Possono verificare anche casi in cui c’è la rinuncia totale dell’usufruttuario o, lo stesso, acquisti il bene prima della scadenza dei termini dei diritti di usufrutto.

Vale inoltre, l’obbligo dell’usufruttuario di non deteriorare il bene e di occuparsi della manutenzione ordinaria del bene, che se non avviene comporta la fine del contratto prima dei termini.

L’usufrutto di abitazione ha avuto di nuovo un discreto successo dovuto al periodo di crisi degli ultimi anni, sono state tante, infatti, le persone che hanno scelto di vendere la casa per un realizzo economico immediato tenendo l’utilizzo del bene.

Da una parte c’è il bisogno di un realizzo economico immediato, più basso del valore reale, e dall’altra la possibilità di acquistare bene per un utilizzo futuro a prezzi vantaggiosi.

Solitamente, il venditore è un anziano o una coppia di anziani, che non avendo figli o eredi, non saprebbero a chi lasciare l’appartamento. Vendendo la nuda proprietà, possono ottenere così mezzi finanziari per vivere in maniera più agiata, continuando ad abitare nella loro casa.

Autore: Enrico Mainero
Immagine di Enrico Mainero

Dal 2011 Direttore Responsabile e Amministratore unico per ElaMedia Group SRLS. Mi dedico prevalentemente all'analisi dei siti web e alla loro ottimizzazione SEO, con particolare attenzione allo studio della semantica e al loro posizionamento organico sui motori di ricerca. Sono il principale curatore dei contenuti di questo Blog (assieme alla Redazione di ElaMedia).

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