Benvenuti in un altro articolo firmato Padroni di Casa. Oggi la nostra attenzione sarà dedicata al calcolo della cubatura di un immobile, un argomento di particolare interesse per coloro che desiderano approfondire appunto la misurazione della cubatura e il calcolo del volume dell'edificio oggetto d'interesse. La determinazione della capacità edilizia è fondamentale per comprendere appieno le potenzialità di un'abitazione o di un edificio commerciale.
Menu di navigazione dell'articolo
In questa guida, esploreremo i vari aspetti legati ai metri cubi costruzione, valutazione volumetria e stima grandezza immobiliare. Un aspetto cruciale del processo è il calcolo spazio interno, che ci aiuterà a definire la superficie utile immobile e la superficie lorda, elementi chiave per la valutazione di un immobile.
Nel corso dell'articolo, presenteremo un metodo calcolo cubatura che si basa sul coefficiente di edificabilità e l'altezza interna immobile. Inoltre, discuteremo di come calcolare le aree immobiliari per determinare la volumetria massima consentita dalla normativa locale e la densità edificatoria.
Con questa introduzione, speriamo di aver stimolato la vostra curiosità riguardo al calcolo della cubatura di un immobile. Continuate a leggere per scoprire tutte le informazioni utili per padroneggiare questo argomento e ottenere risultati precisi nella valutazione di un immobile.
Il calcolo della cubatura altro non è che la misurazione del volume di un determinato complesso e la misura ottenuta è calcolata in metri cubi. In mezzo a tutti i cavilli burocratici e i vari regolamenti vigenti in materia, chi avrà a che fare con questo argomento è bene che si informi in modo scrupoloso e attento.
Come si calcola la cubatura?
Dalle nostre nozioni base apprese, possiamo dire che il calcolo della cubatura è uguale a: base x altezza x profondità, poi ovviamente però c’è da inserire il contesto specifico da analizzare. Soprattutto per quanto riguarda l’edilizia, il calcolo della cubatura si effettua moltiplicando la superficie coperta per l’altezza totale della casa.
Sull’altezza spesso possono nascere tuttavia diatribe con i tecnici per la reale misura da calcolare: al di là che la maggior parte delle volte si usa un’altezza virtuale (3 m) è utile consultare sempre le N.T.A (Norme Tecniche di Attuazione). Per quanto riguarda balconi o altro, in teoria non dovrebbero rientrare nel computo ma su questo bisogna esaminare bene i regolamenti in materia che variano da Comune a Comune controllando anche i limiti massimi previsti.
Grazie all’approvazione del decreto sviluppo del 2011, la cubatura edificabile è diventato un bene trasferibile eliminando così tutti i trucchi del mestiere per ovviare a questa situazione. Attraverso un semplice atto notarile, si può trasferire tutte la cubatura realizzabile in una determinata area. Anche in questo caso bisognerà però verificare l’attendibilità degli strumenti urbanistici presso il proprio Comune di riferimento.
Altre informazioni sulle operazioni di calcolo
La materia del calcolo della cubatura è molto delicato da affrontare e non circoscrivibile a poche informazioni sintetiche perché ci sono tanti cavilli di cui bisogna tener conto. Infatti sono tantissime le variabili da considerare, se si sta parlando di un prefabbricato, di una ristrutturazione, vani o mansarde solo per citare alcuni casi.
Un consiglio che si può fare riguarda la massima cubatura edificabile; è utile recarsi all’UTC (Ufficio Tecnico Comunale) o consultare un tecnico per conoscere tutte le informazioni con certezza. Ultimamente nel campo dell’edilizia ci sono state parecchie incongruenze o delle maniche troppo larghe della burocrazia per cui anche per un singolo calcolo della cubatura è consigliabile informarsi bene senza tralasciare nessun dettaglio.
Aumentare la cubatura
Dopo il calcolo della cubatura, andiamo a vedere come aumentare la cubatura. Secondo la sentenza della Cassazione n. 10040 del 16 aprile 2008 non è concesso aumentare la cubatura di un appartamento senza aver ottenuto prima il via libera dell'Assemblea condominiale.
Il problema nasce dal rischio di compromettere l'abitabilità della struttura e di creare rischiosi precedenti.
La riforma del regolamento condominiale poi, dando maggiori poteri all'assemblea, rischia di aver compromesso questa possibilità.
Tuttavia molti Comuni hanno deciso di concedere aumenti nel calcolo della cubatura anche molto ingenti (del 50%) e questo per rivalutare il patrimonio immobiliare.
Una scelta del genere è assolutamente comprensibile, anche a fronte degli incentivi di riqualificazione (energetica e non) che lo Stato mette a disposizione. Con l'occasione, infatti, sarebbe possibile installare ad esempio pannelli fotovoltaici.
La giurisprudenza è in ogni caso divisa. Una posizione condivisibile esorta le assemblee a concedere questi aumenti se non costituiscono evidenti rischi o pericoli.
Quali documenti sono necessari nel 2023
Come abbiamo visto, è possibile fare il calcolo della cubatura e aumentarla in un appartamento, ma ciò potrebbe richiedere l'approvazione delle autorità competenti e la conformità con le leggi edilizie e urbanistiche locali. Inoltre, potrebbero essere necessari lavori di ristrutturazione importanti, come la rimozione di muri portanti. È consigliabile consultare un ingegnere edile o un architetto per valutare la fattibilità e gli eventuali costi associati.
Per realizzare i lavori di ristrutturazione che permettono di aumentare la cubatura di un appartamento, generalmente sono necessari i seguenti permessi:
- Permesso di costruire o SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
- Autorizzazione paesaggistica (se l'edificio è in zone soggette a vincoli);
- Nulla Osta dell'Asl (in caso di installazione di finestre o lucernari);
- Nulla Osta del Comune o delle Autorità competenti (per lavori in zone sismiche o idrogeologiche);
- Dichiarazione di conformità impianti.
Si raccomanda di verificare sempre le norme locali in vigore e di consultare un professionista del settore per evitare eventuali sanzioni o problemi legati alla realizzazione dei lavori.
La cubatura di una casa può essere aumentata per diversi motivi:
- Bisogno di più spazio abitativo;
- Desiderio di una maggiore luminosità;
- Cambio di destinazione d'uso della casa;
- Necessità di creare nuove stanze o ambienti;
- Sfruttare un sottotetto o un seminterrato;
- Rinnovo o ristrutturazione della casa;
- Rispondere a norme urbanistiche o a requisiti edilizi.
I lavori di ristrutturazione che permettono di aumentare la cubatura di un appartamento sono:
- Costruzione di un Soppalco;
- Creazione di una mansarda;
- Abbattimento di muri non portanti;
- Aggiunta di balconi o terrazze;
- Realizzazione di una cantina o interrato;
- Installazione di finestre o lucernari;
- Modifica della disposizione degli spazi interni.
Ricapitolando, i documenti necessari per il calcolo della cubatura e il suo aumento, nel 2023 dipendono dal tipo di lavori da eseguire. In genere, è necessario un permesso di costruire o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) se i lavori prevedono modifiche strutturali all'edificio o la rimozione di muri portanti. Potrebbe essere necessaria anche un'autorizzazione paesaggistica se l'edificio si trova in un'area vincolata. Inoltre, è necessario ottenere il Nulla Osta della Asl per l'installazione di finestre o lucernari e il Nulla Osta del Comune o delle autorità competenti per i lavori in zone sismiche o idrogeologiche. Infine, le autorità locali possono richiedere una dichiarazione di conformità dell'impianto.
FAQ
Qual è l'importanza del calcolo della cubatura di un immobile?
Il calcolo della cubatura di un immobile riveste un ruolo fondamentale nella valutazione delle proprietà immobiliari, nella determinazione della capacità edilizia e nella pianificazione di eventuali ampliamenti o modifiche strutturali. La cubatura può influenzare il valore dell'immobile sul mercato e gli aspetti fiscali legati all'acquisto e alla vendita. Inoltre, è utile per calcolare la superficie utile e la superficie lorda, che sono essenziali per una corretta valutazione dell'immobile.
Quali metodi esistono per il calcolo della cubatura di un immobile?
Ci sono diversi metodi per calcolare la cubatura di un immobile, tra cui il metodo geometrico, il metodo analitico e il metodo approssimativo. Il metodo geometrico si basa sul calcolo del volume dei singoli ambienti e la loro somma, il metodo analitico si avvale di formule matematiche per calcolare il volume complessivo dell'edificio, mentre il metodo approssimativo si basa su stime e misurazioni semplificate. Il metodo più appropriato dipende dalla complessità dell'immobile e dalle informazioni disponibili.
Cos'è il coefficiente di edificabilità e come influisce sul calcolo della cubatura?
Il coefficiente di edificabilità è un parametro urbanistico che indica la quantità massima di volume edificabile consentita per un determinato terreno. Viene espresso come il rapporto tra il volume edificabile e la superficie del terreno. Il coefficiente di edificabilità è cruciale nel calcolo della cubatura, in quanto permette di determinare la volumetria massima consentita dalla normativa locale e di valutare se un immobile rispetta le regole edilizie.
Come si calcola la densità edificatoria?
La densità edificatoria è un indicatore che esprime il rapporto tra il volume costruito e la superficie del terreno su cui sorge l'edificio. Per calcolare la densità edificatoria, bisogna dividere il volume totale dell'edificio (ottenuto tramite il calcolo della cubatura) per la superficie del terreno. La densità edificatoria è un parametro importante per la pianificazione urbanistica e per valutare se un immobile rispetta le norme locali in termini di densità costruttiva.
Quali sono gli errori più comuni nel calcolo della cubatura di un immobile?
Gli errori più comuni nel calcolo della cubatura di un immobile includono la mancata considerazione di spazi interni non abitabili, l'uso di misurazioni approssimative, la mancata inclusione di elementi strutturali come pilastri e travi, e l'errata interpretazione dei parametri urbanistici come il coefficiente di edificabilità e la densità edificatoria. Per evitare questi errori, è importante seguire un metodo accurato e affidabile e consultare le normative locali in materia di edilizia e urbanistica.
