Benvenuti in un nuovo articolo. Dopo avervi parlato della comproprietà di un immobile, oggi vi proponiamo un tema che speriamo possa interessarvi.
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- Rivendita dell'immobile dopo 5 anni
- Acquisto di un nuovo appartamento
- Le tecniche dell'home staging in Italia
- L'efficacia delle tecniche
- Cosa deve fare un professionista
Nel caso di acquisto della prima casa, è prevista una serie di agevolazioni: l’imposta di registro è al 3% del valore; l’imposta ipotecaria corrisponde a 168,00 €; anche l’imposta catastale corrisponde a 168,00 €. Nel caso di vendita della prima casa, così come avviene per tutti gli immobili, per plusvalenza della prima casa si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo.
Ai fini fiscali, questo aumento di valore è indice di una maggiore capacità contributiva ed è tassato attraverso imposte dirette. A differenza di altri redditi da capitale, questi non vengono calcolati sulla base imponibile dell'IRPEF. Anche per la vendita della prima casa, l’articolo 68, comma 1, del Tuir descrive le modalità di accertamento della plusvalenza imponibile, che si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo d'acquisizione. A quest’ultimo devono essere aggiunti i costi inerenti deducibili, correttamente documentati.
Rivendita dell'immobile dopo 5 anni
Dopo un periodo di 5 anni dall'acquisto, il primo appartamento può essere venduto liberamente. In questo caso, si ha diritto a un Credito d'Imposta pari all'importo pagato per le imposte di registro o IVA al momento dell'acquisto, mentre le imposte ipotecarie e catastali non sono recuperabili. Questo credito può essere utilizzato entro un anno per compensare le stesse imposte dovute sull'acquisto di un altro immobile con agevolazioni per la prima abitazione.
Se il valore del nuovo immobile è superiore a quello del precedente, si dovrà pagare solo la differenza. Se il valore è inferiore, il credito coprirà interamente le nuove imposte e la differenza restante verrà persa. Il credito è utilizzabile per acquisti onerosi, ma non per donazioni o successioni.
Non è previsto alcun tributo sulla plusvalenza relativa al primo immobile; tuttavia, se la vendita avviene entro 5 anni dall'acquisto, è fondamentale dimostrare che, per la maggior parte del periodo di possesso, l'immobile è stato adoperato come residenza principale del proprietario. Se questa condizione non viene soddisfatta, sarà necessario versare una tassa pari al 20% della plusvalenza ottenuta.
Per provare ciò, è sufficiente dimostrare che la residenza del proprietario corrisponda all'indirizzo dell'abitazione per almeno metà del tempo di possesso più un giorno. A tal fine, si possono utilizzare documenti come la corrispondenza indirizzata al domicilio, le bollette intestate al proprietario e l'utilizzo effettivo di tali servizi.
Plusvalenza prima casa
Nel caso in cui si venda la propria prima casa e si riacquisti un altro immobile da utilizzare come prima casa, ma dopo un periodo superiore ad un anno, l'Agenzia delle Entrate richiederà il pagamento della differenza di tassazione tra la prima e la seconda casa. Questa differenza può essere approssimativamente calcolata come il 7% del valore di acquisto dell'immobile.
Per quanto riguarda le imposte, l'Imposta di Registro salirà al 7%, l'imposta ipotecaria aumenterà al 2% e l'imposta catastale salirà all'1% invece dei soliti 168,00 €. Inoltre, bisognerà aggiungere gli interessi legali calcolati dal giorno dell'atto fino al momento del pagamento. Infine, verrà applicata una sanzione pari al 30% della somma dovuta, che può essere ridotta al 7,5% se il pagamento avviene entro 60 giorni dalla notifica della richiesta da parte dell'Agenzia delle Entrate.
Acquisto di un nuovo appartamento
Nel caso di compravendita di un altro immobile da utilizzare come principale, se entro un anno dalla vendita, non si perdono le agevolazioni per l'acquisto della prima casa.
Riepiloghiamole:
- Imposta di registro al 3% per acquisto da privato o 168€ da impresa
- Imposta ipotecaria, in entrambi i casi, di 168€
- Iva assente se da privato, al 4% se da ditta
- Riduzione del 30% per la parcella del notaio
Plusvalenza prima casa di lusso
Lo status di “casa di lusso” modifica l'Iva da pagare: si sarà costretti a recepire la maggiore Iva in vigore al momento dell'acquisto ovvero, ora, del 21%.
I requisiti che rendono una casa di lusso sono:
- Terreno della casa di minimo 3000 m²
- Possesso di una piscina di almeno 80 m²
- Campi da tennis di almeno 650 m²
Se si tratta di un appartamento:
- Cubatura di almeno 2000 m³
- Superficie di almeno 240 m²
Altri elementi che concorrono al conseguimento dello status sono:
- Possesso di una superficie utile superiore a 160 m²
- Terrazzi di almeno 65 m²
- Presenza di più di un ascensore per scala
- Possesso di scale di servizio anche quando non specificato dalla legge
Nel momento in cui si decide di operare un investimento del genere, è bene considerare tutte le spese accessorie.
Sia che si tratti di una villa sia che sia un appartamento, l'arredamento e la manutenzione di giardino, piscine, terrazzi ha un suo costo.
Ma questo ragionamento è perfettamente adattabile anche all'acquisto di una casa non di lusso.
Una spesa che hanno in comune è l'Imu – che ha di recente sostituito l'Ici – e che pende sulle spalle dei proprietari in maniera piuttosto pericolosa.
Una buona scelta è quella di pensare ad architetture green perché queste vengono spesso incentivate e finanziate da ottimi programmi di agevolazioni sia dallo Stato che dall'Unione Europea.
Le tecniche dell'home staging in Italia
È recentemente approdato dagli Usa l'Home Stager in Italia, nuova figura del settore immobiliare che ha il compito di ottimizzare le proprietà immobiliari, migliorandone l'immagine in modo tale da favorirne la vendita o la locazione in tempo più breve. La mancata vendita o locazione di un immobile infatti costa molto di più in termini di tempo, tasse, utenze.
Il procedimento dell'Home Staging è stata creata in Inghiterra negli anni settanta dall'agente immobiliare Barbara Schwarz; lo scopo non è trasmettere la bellezza della casa, ma garantirle una vendita rapida. Strategie di marketing, abilità tecniche e un pò di creatività sono gli ingredienti necessari per intraprendere la professione dell’home stager.
L'Home Stager non è un agente immobiliare o un architetto, ma un professionista del restyling che è in grado di rendere accogliente qualsiasi appartamento con costi che vanno dai 250 al 3% del prezzo di vendita; il proprietario dovrà pagare il contributo all'Home Stager solo alla vendita.
Questa strategia è dunque una sorta di messa in scena immobiliare, una tecnica di marketing che consente di preparare correttamente una casa per la vendita. Non si basa sulla personalizzazione dell'abitazione ma, al contrario, mira a darle uno stile neutro e semplice, con lo scopo di attirare il maggior numero di potenziali acquirenti.
L'efficacia delle tecniche
Secondo le teorie dell'Home Staging in Italia la vendita o la locazione di un immobile dipendono essenzialmente da alcuni fattori.
Prima di precedere con l'elenco, è necessario chiarire come lo scopo dello staging sia la spersonalizzazione, ovvero l'eliminazione di tutte quei dettagli che derivano dall'uso della casa da parte del precedente proprietario.
Occorre infatti presentare la casa nella sua migliore forme, spogliata dalle abitudini – soprattutto quelle cattive – che si porta dietro a causa dei precedenti inquilini: un rubinetto che perde, una parete con la Carta da parati rovinata, una porta che cigola. Si tratta di dettagli che nella vita quotidiana si accettano senza difficoltà, ma che possono offrire un impatto negativo ai possibili acquirenti.
Cosa deve fare un professionista
Ordinare. Buttare tutto quello che è vecchio e non più utilizzabile; collocare nel loro alloggio vestiti, utensili, giocattoli; svuotare box, cantine e armadi.
Curare i dettagli. Può essere utile ripitturare le pareti, cambiare le tende (o toglierle), pulire le serrande o gli angoli lasciati abbandonati.
Riparare. Esattamente quello che si accennava prima: rubinetti che perdono, porte che cigolano. Occorre riparare questi elementi anche semplicemente grazie al fai da te.
Curare l'arredamento. Se un mobile è vecchio, va eliminato; se una stanza è troppo ingombra, va liberata. Occorre dare il meglio di tutte le stanze e valorizzare gli spazi.
La tecnica dello staging viene esplicitata quindi dalle cosiddette “Sei R”:
- Ridurre
- Rinfrescare
- Riarredare
- Rivalutare
- Riparare
- Ripulire
Tutti questi piccoli interventi possono far aumentare il prezzo della casa del 10-15%. Si capisce come sia importante quindi giocare sull'impressione dei possibili acquirenti che possono storcere il naso davanti una parete sulla quale svettano i disegni dei bambini ma che apprezzano una cucina luminosa, spaziosa, e in ordine. Si tenta di influenzare quindi l'impatto emotivo dell'immobile sulle persone.
Secondo studi americani, infatti, la scelta viene operata nel primo minuto e mezzo di sopralluogo e, nella scelta, è importantissima la prima impressione: moltissimi acquistano perché si dicono “innamorati” della casa.
Tassazione delle plusvalenze
La plusvalenza sulla vendita di un immobile è tassabile se soddisfa alcune condizioni specifiche. Queste includono che l'immobile sia stato ceduto a titolo oneroso, ovvero attraverso una compravendita, permuta o conferimento in società, e che non sia stato acquisito tramite successione o donazione in vita. Inoltre, la tassazione si applica se l'immobile viene venduto entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione.
L'articolo 68, comma 1, del Tuir (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) fornisce le linee guida per determinare la plusvalenza imponibile sulla vendita di un immobile. La plusvalenza si calcola come la differenza tra il corrispettivo incassato dalla vendita e il costo di acquisizione dell'immobile. Al costo di acquisizione, si devono aggiungere i costi inerenti deducibili che sono correttamente documentati.
Per determinare l'importo della tassazione sulla plusvalenza, è importante prendere in considerazione tutti questi fattori e calcolare accuratamente la plusvalenza imponibile. In alcuni casi, potrebbero essere applicate delle agevolazioni fiscali o esenzioni, quindi è importante consultare un professionista del settore per avere un quadro chiaro della propria situazione fiscale.
Chiarimenti per effettuare il calcolo della Plusvalenza nella vendita di un immobile
La plusvalenza si riferisce all'aumento di valore di un bene, come un immobile, nel tempo tra la sua acquisizione e la sua vendita. Ai fini fiscali, questo aumento di valore è considerato un reddito e viene tassato attraverso le imposte dirette.
Se un immobile viene venduto a titolo oneroso, come in una compravendita, permuta o conferimento in società, il risultato del calcolo della plusvalenza è tassabile attraverso un'imposta sostitutiva.
Inoltre, dal 4 luglio 2006 è stata reintrodotta la tassazione delle plusvalenze per gli immobili acquisiti tramite successione o donazione in vita, quando questi vengono venduti entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, indipendentemente dal momento in cui viene effettuato il pagamento del corrispettivo.
In generale, la tassazione delle plusvalenze immobiliari dipende dalle norme fiscali del paese in cui si trova l'immobile. È importante consultare un professionista fiscale per avere informazioni precise sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari nella propria giurisdizione.
Cosa dice il Testo Unico sulle Imposte sul Reddito?
Bisogna notare che le disposizioni contenute nell'articolo 67 del Tuir considerano tra i redditi diversi anche le plusvalenze realizzate attraverso la cessione di beni immobili e quelle relative a terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.
Come si tassa la Plusvalenza nella vendita di un immobile?
Il calcolo della plusvalenza imponibile per la vendita di un immobile è effettuato sottraendo dal corrispettivo incassato il costo d'acquisizione, aumentato dei costi inerenti deducibili, come ad esempio le spese di ristrutturazione documentate.
In alternativa alla tassazione ordinaria delle plusvalenze, è possibile richiedere l'applicazione di un'imposta sostitutiva del 20% e comunicarlo espressamente al notaio che si occupa della compravendita. Il notaio si occuperà anche di riscuotere l'imposta sostitutiva e di versarla alle autorità fiscali.
Per usufruire di questa opzione, è necessario compilare un modulo apposito e consegnarlo al notaio, specificando gli importi che hanno generato la plusvalenza. Tuttavia, questa modalità non è applicabile ai terreni.
È importante notare che in situazioni economiche difficili, è possibile che il venditore sia costretto a vendere l'immobile a un prezzo inferiore rispetto al costo d'acquisizione, generando così una plusvalenza negativa. In questo caso, non si applica alcuna tassazione e la perdita non è deducibile dal reddito complessivo.
Se ti è piaciuto questo articolo ti consigliamo di leggere anche il nostro approfondimento dedicato alla plusvalenza della Seconda Casa!
