Fideiussione per affitto: come funziona la garanzia di pagamento?

Dopo aver parlato del contratto di locazione a canone agevolato e dell'affitto a canone libero, in questo articolo parleremo di fideiussione personale che ha soppiantato quasi completamente le vecchie cauzioni che i padroni di casa chiedevano per l’affitto degli appartamenti o dei locali commerciali.

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• Normative
• Tipologie differenti di Fideiussione per affitto
• In cosa consiste tale prestazione economica?
• Documenti necessari per la Fideiussione per affitto
• Agevolazioni per affitti
• Perché scegliere in investire in un immobile
• Come capire se un immobile è un buon investimento?
• Investire in immobili
• FAQ

La fideiussione comporta la nascita di una nuova obbligazione accessoria rispetto alla principale quindi , determina il rafforzamento della posizione del creditore.

Normative

La disciplina è regolata dai seguenti articoli che le conferiscono un determinato scheletro:

• art. 1939 c.c. la fideiussione risulta avere validità solamente se la garanzia viene garantita;
• art. 1941 c.c la fideiussione non può essere richiestra in quantità superiore a quanto dovuto dal debitore;
• art. 1944 c.c. il fideiussore risulta essere obbligato come e quanto il debitore;
• art. 1945 c.c. il fideiussore può avvalersi, in egual misura del debitore, di opporre tutte le eccezioni contro il creditore;
• art. 1946- 1947 c.c la fideiussione può avvalersi di più persone, tenute a prendersi carico dell'intero debito impagato . Solamente nel caso si pattuisca il beneficio della divione ciascun fideiussore è tenuto a saldare solamente la parte del debito che gli spetta;
• art. 1948 c.c. il fideiussore può a sua volta nominare un suo fideiussore, nel momento della riscossione del debito ci si può valere di quest'ultimo solo nel caso in cui il debitore e i principali fideiussore non assolvano al debito;
• art. 1949- 1954 c.c il fideiussore che ha saldato il suo debito ha un azione di regresso verso il debitore e gli altri, eventuali, fideiussori.

A cosa serve la Fideiussione per affitto e come funziona?

Con la stipula della fideiussione il beneficiario viene tutelato in caso di mancato saldo da parte del debitore; in queste situazioni sarà il fideiussore a subentrare nel pagamento e a riportare gli accordi in condizione ottimale. Nel contratto di locazione si sottoscrive un contratto parallelo fideiussorio e si richiede la firma a garanzia di un soggetto terzo, il quale manterrà i rapporti con il beneficiario per tutta la durata del contratto di locazione. Bisognerebbe anche informarsi sull'Imposta di Registro, in alcuni casi potrebbe essere dovuta anche con un regolare contratto di pagamento.

Fideiussione bancaria o assicurativa

La fideiussione bancaria o assicurativa, sottoscritta per tutelare il pagamento di un canone di affitto, consente di non congelare i fondi richiesti a titolo di cauzione, ma di averli a disposizione in ogni momento, lasciando come garanzia una promessa di pagamento.

Qualora la promessa non venga mantenuta, si può avere rivalsa sul garante che ha apposto la propria firma e che copre il pagamento corretto e nei tempi prefissati con il suo patrimonio personale.

La fideiussione richiesta per un affitto a una banca, a un’agenzia di assicurazioni o a un intermediario finanziario, richiederà però il pagamento aggiuntivo di una commissione per il servizio svolto; la commissione andrà pagata comunque, anche nei casi in cui il soggetto sarà in grado di pagare il suo affitto senza problemi.

Tipologie differenti di Fideiussione per affitto

Esistono tipologie differenti di fideiussioni:

• fideiussioni bancarie,
• fideiussioni assicurative,
• fideiussioni omnibus (un particolare tipo di bancaria) etc.

Una differenza tra fideiussioni, in base all’obbiettivo per cui esse vengono stipulate, le può infine dividere in questo modo:

1. Fideiussione per il “Fare”: a fronte di impegni contrattuali, in caso di esecuzione di lavori o approvvigionamento di forniture e materiali.
2. Fideiussioni per il “Dare”: a garanzia di finanziamenti e pagamenti di ogni ordine e grado nei confronti di chiunque, compreso rimborsi Iva e somme dovute, anche alle Banche.

Gli enti che possono concedere fideiussioni in Italia sono le banche, le agenzie di assicurazioni e anche una serie di intermediari finanziari iscritti all’Ufficio Italiano Cambi. Per poter ottenere una fideiussione basta mostrare la propria situazione anagrafica ed economica all’ente a cui si rivolge.

In cosa consiste tale prestazione economica?

Se stai cercando chiarimenti in materia di affitto e fideiussione, sei nel posto giusto. Di seguito troverai un dettagliato approfondimento da considerare e discutere con il tuo consulente di fiducia. Anche per chi sta per affittare un immobile, è importante conoscere e affrontare le complessità burocratiche.

La fideiussione per l'affitto richiede la partecipazione di un terzo, detto fideiussore, che stipula un contratto regolare da affiancare a quello di locazione e che garantisce con la sua firma il pagamento di eventuali rate, nel caso in cui l'inquilino non sia in grado di farlo per problemi economici o di altro tipo. Questo terzo soggetto manterrà quindi tutti i rapporti con il proprietario dell'immobile per tutta la durata del contratto di locazione.

La fideiussione per l'affitto termina con il contratto di locazione; per rinnovarla, sarà quindi necessario stipulare un nuovo contratto con la nuova firma del fideiussore. Tuttavia, con il consenso di entrambe le parti, si può decidere di far valere questo accordo solo per una parte del periodo di locazione e l'importo sarà quindi pari ai canoni annuali dovuti al proprietario dell'immobile. Questo tipo di pagamento è solitamente preferito al deposito cauzionale, poiché quest'ultimo copre solo una porzione molto più piccola dell'affitto e la fideiussione può essere presa in considerazione per qualsiasi tipo di canone da pagare.

Garanzia di pagamento per il proprietario: vediamo quali sono

La fideiussione per affitto, sia assicurativa che bancaria, grazie alla garanzia di pagamento del terzo, consente inoltre la possibilità di usufruire del denaro richiesto alla banca, senza congelarlo. Il garante della fideiussione, se non rispetta i termini e i tempi di pagamento potrebbe avere problemi sul suo patrimonio personale.

Quando la fideiussione per affitto vengono avanzate ad una agenzia immobiliare, a una banca oppure a un intermediario finanziario; esse necessitano inoltre di una rata aggiuntiva utile al pagamento della commissione legata al servizio svolto.

Documenti necessari per la Fideiussione per affitto

Per richiedere una fideiussione per l'affitto, i documenti necessari includono:

• Una copia del Certificato Camerale per i contratti commerciali;
• La dichiarazione dei redditi del contraente;
• Una copia del contratto o preliminare di locazione;
• Una copia leggibile della carta d'identità, fronte e retro;
• Una copia del codice fiscale di tutte le parti coinvolte nella transazione economica.

Agevolazioni per affitti

Quando si parla di locazione di immobili o di case, il tasto va ovviamente a scendere sul capitolo dei prezzi troppo alti tali da sostenere queste spese. Gli stipendi infatti non sono aumentati con il costo della vita e diventa difficile sostenere le spese per l’affitto insieme a quello della vita quotidiana, come per esempio le bollette.

Con il Piano Casa voluto dal Governo Renzi nel 2014, si è cercato di dare nuovo impulso a questo settore, dando agevolazioni fiscali a chi comprasse casa e poi la affittasse a canone concordato per un periodo uguale a otto anni. Il problema infatti è duplice: gli imprenditori non vendono case che rimangono quindi invendute e gli eventuali inquilini non possono permettersele per affitti troppo alti o perchè per colpa della disoccupazione non hanno un posto di lavoro.

Da qui deriva la stagnazione e la crescita bloccata del mercato immobiliare. Nonostante questi problemi, nel settembre 2014 i dati sono in salita per quanto riguarda la richiesta di mutui per le prime case: a confronto con l’anno precedente, sono aumentati del 14% le domande, segno di un settore che sta riprendendo piede e si fa coraggio dopo tre anni decisamente negativi. L’importo richiesto oscilla nella maggior parte dei casi tra 100 mila e 150 mila euro e sono le persone intorno ai 40 anni a chiedere di più questo prestito, desiderose di mettersi in proprio dopo una vita di sacrifici. In flessione invece le domande di chi ha 25 anni, a causa della forte precarietà che non consente ai ragazzi di potersi permettere un mutuo di 30 o 40 anni in questi anni. Il fatto positivo tuttavia è che le richieste siano aumentate per un bisogno primario come è la casa, da sempre un sogno di tutti gli italiani che vogliono costruirsi una vita indipendente.

Perché scegliere in investire in un immobile

Chi ha la fortuna di avere una piccola somma da parte, sa bene che per evitare sprechi inutili, ci sono una serie di fattori da valutare e delle scelte da fare in vista del futuro. Sicuramente, fintanto che non si è deciso cosa fare di questi risparmi, è sempre bene avere a disposizione un conto bancario vantaggioso, che possa evitarci inutili sperperi e costi svantaggiosi. Pensiamo quindi di fare, ad esempio, una piccola ricerca sui migliori conti online su facile.it e di valutare quale sia l’opzione migliore per noi in questo momento. Fatto questo, pensiamo sul serio a come investire il nostro denaro. Ci sono diverse opzioni, c’è ad esempio chi decide di investire in azioni o in buoni fruttiferi postali, ma sicuramente acquistare un immobile da affittare è un’ottima possibilità e i motivi sono diversi:

• Le buone occasioni non mancano. Fatta eccezione per le grandi città, i prezzi degli immobili non si sono ancora ripresi dalla crisi, il mercato quindi può ancora offrire ottime opportunità che bisogna saper cogliere.
• L’attuale crisi. Il Coronavirus, insieme alla crisi economica, hanno smosso diversi equilibri. Con una recessione economica alle porte, è probabile che ci saranno più persone che avranno necessità di vendere.
• I tassi di interesse sono al minimo storico. Se quindi state valutando di utilizzare anche un piccolo mutuo, basta fare bene i propri conti e pesare i pro e i contro.
• Gli affitti stanno aumentando. Questo vale un po’ per tutte le zone d’Italia. Dato che le compravendite sono ferme da un po’ di tempo, ciò si ripercuote sugli affitti, che sono ormai in netto aumento. Le rendite sono particolarmente buone in questo periodo e continueranno a esserlo almeno per il futuro prossimo. Se pensiamo al fatto che pochi possono permettersi di acquistare con la situazione attuale, va da sé che sempre più persone decideranno di optare per una casa in affitto.

Dove conviene comprare casa per affittarla

Investire in un immobile può essere una scelta redditizia, ma è importante scegliere il giusto tipo di proprietà e la giusta località. Una delle prime cose da considerare è dunque lo scopo dell'investimento: si sta cercando una proprietà per affittare o per rivendere in futuro? Le proprietà in zone turistiche possono essere una buona opzione per gli investitori che vogliono affittare, mentre le proprietà in aree in crescita possono essere vantaggiose per coloro che intendono rivendere in futuro. Inoltre, considerare il budget disponibile e le spese accessorie, come le tasse sulle proprietà e le spese di manutenzione, sono importanti per determinare il tipo di immobile che si può permettere di acquistare e gestire. Infine, è sempre consigliabile ottenere consigli da professionisti del settore immobiliare prima di fare qualsiasi investimento significativo.

Sicuramente scegliere dove comprare il nostro immobile significherà valutare in primo luogo a chi abbiamo intenzione di affittare. In molte zone d’Italia, infatti, l’affitto classico, ovvero quello tramite il quale concediamo il nostro immobile ad una famiglia, è soltanto una delle possibili opzioni a disposizione. Se decideremo di acquistare una casa in una città turistica potremo anche valutare l’affitto a turisti italiani o stranieri per brevi periodi, in questo caso potremo anche decidere di sfruttare opzioni come il famoso AirBnb e tutti gli altri siti simili. Una soluzione perfetta anche nel caso in cui decidessimo di affittare a persone che si spostano per brevi periodi per necessità lavorative. Altra opzione, poi, riguarda le città universitarie. In quel caso l’affitto a studenti potrebbe rendere molto più denaro di uno classico, di contro però potrebbe presentare molte più problematiche. Sta a noi valutare la soluzione che più rispecchia i nostri bisogni.

Come capire se un immobile è un buon investimento?

Per capire se un immobile è un buon investimento, è necessario valutare diversi fattori. Innanzitutto, bisogna considerare il mercato immobiliare locale, il valore della proprietà nel tempo e le prospettive di crescita dell'area in cui si trova. Inoltre, è importante considerare il potenziale reddito dell'immobile, ad esempio il canone di locazione o il valore di rivendita, rispetto al costo dell'acquisto e alle spese di manutenzione e gestione.

Inoltre, valutare l'ubicazione dell'immobile e la vicinanza ai servizi essenziali come trasporti pubblici, negozi, scuole e ospedali è essenziale, poiché influisce sulla domanda di locazione o di acquisto. Infine, è sempre consigliabile ottenere il parere di un professionista del settore immobiliare, che può fornire un'analisi più dettagliata del potenziale dell'immobile e delle condizioni di mercato locali.

Investire in immobili

Ad oggi uno dei sistemi più sicuri e vantaggiosi per mettere a riparo i propri risparmi è ancora investire “nel mattone”. 

A differenza degli scenari degli ultimi anni, però, oggi il mercato immobiliare non è tutto uguale e tutto egualmente sicuro. Bisogna selezionare con cura il territorio all’interno del quale si vuole investire, conoscerne le caratteristiche, capire il potenziale di compratori / inquilini in quell’area, i margini di sviluppo, gli investimenti da fare per massimizzare la resa dell’immobile etc.

Investire nel mattone, quindi. Ma dove? Attualmente, per la solidità finanziaria e politico-economica che la contraddistingue, sembra che la scelta più sicura sia il puntare su operazioni immobiliari realizzate negli Stati Uniti, ovviamente affiancati da professionisti del settore che sono in grado di consigliare la strategia più adatta.

Comprare immobili per rivendere o per affittare, difatti, non è semplice, soprattutto quando lo si fa in territorio estero, come per esempio gli USA (tra le opportunità più interessanti segnalate da questo punto di vista, c’è sicuramente l’investire in immobili in Florida, il “Sunshine State” per eccellenza).

Tra le varie formule di investimento immobiliare in America vi sono, tra le altre:

• L’apartment building, dove si investe nella ristrutturazione soprattutto di condomini, o comunque edifici composti da più unità immobiliari, che consentono, attraverso un effetto di acquisizione in leva, di ottenere ottimi rendimenti a fronte di rischi contenuti;
• Il buy to rent, che consente di comprare casa all’estero e, tramite una concessione in locazione a terze persone, ottenere una rendita periodica sicura;
• Il fix and flip, che consente di rivalutare l’immobile acquistato, rivendendolo successivamente e ottenendo così una massimizzazione di rendimento della cifra investita.

Tutte operazioni interessanti, ma la conoscenza del mercato immobiliare americano non è cosa per nulla scontata! Solo con dei veri esperti del real estate americano si è in grado di poter ottenere dei risultati apprezzabili, senza vedere andare in fumo il proprio investimento alla prima difficoltà.

Ecco perché investire in immobili è potenzialmente la formula “perfetta” per mettere al sicuro i propri risparmi, purché ci si affidi a intermediari esperti che possano supportare l’investitore in tutte le fasi dell’operazione.

FAQ

Cosa sono gli investimenti immobiliari?

Gli investimenti immobiliari sono un tipo di investimento che consiste nell'acquisto di proprietà immobiliari, come case, appartamenti, uffici o negozi, con l'obiettivo di ottenere un rendimento finanziario. Questo rendimento può derivare dal canone di locazione, dalla rivalutazione della proprietà nel tempo o dalla rivendita.

Come funzionano?

Il primo passo consiste nell'acquisto della proprietà immobiliare, che può essere finanziato attraverso un prestito o con capitale proprio. Successivamente, l'immobile viene messo in affitto o rivenduto con l'obiettivo di generare un profitto. Gli investitori immobiliari devono inoltre considerare le spese di manutenzione e gestione dell'immobile, come le tasse sulla proprietà, le spese di riparazione e manutenzione, e il costo di eventuali servizi di gestione dell'immobile.

Come valutare un investimento?

Per valutare un investimento immobiliare, è necessario considerare diversi fattori, tra cui la posizione dell'immobile, la domanda di locazione o di acquisto nell'area circostante, la condizione dell'immobile, il potenziale di rivalutazione della proprietà, e i costi di manutenzione e gestione. Inoltre, gli investitori immobiliari dovrebbero valutare le opportunità di finanziamento disponibili, come i prestiti immobiliari o i finanziamenti a tasso zero, per determinare il rendimento potenziale dell'investimento.

Quali sono i rischi?

Gli investimenti immobiliari comportano alcuni rischi, come il rischio di deprezzamento della proprietà, la mancanza di inquilini, il rischio di insolvenza del locatario e la fluttuazione dei tassi di interesse. Inoltre, gli investimenti immobiliari richiedono una notevole quantità di capitale iniziale, e possono comportare costi di manutenzione e gestione elevati. Gli investitori immobiliari devono essere consapevoli di questi rischi e fare una valutazione attenta del potenziale dell'investimento prima di investire.

Come proteggere gli investimenti immobiliari?

Gli investitori immobiliari possono proteggere i loro investimenti attraverso diverse strategie, come la diversificazione del portafoglio immobiliare, l'assicurazione degli immobili e l'adozione di buone pratiche di gestione dell'immobile. Inoltre, gli investitori possono adottare misure per proteggere il flusso di cassa dell'immobile, come la stipula di contratti di locazione a lungo termine, il mantenimento di un fondo di riserva per le spese di manutenzione e l'adozione di politiche di prevenzione dei danni e di riduzione del rischio di insolvenza dei locatari.

Se ti è piaciuto questo articolo, leggi anche la nostra guida sulla disdetta di affitto.