L'affitto a canone libero dura formalmente 4 anni, ma nella maggioranza dei casi, arriva fino agli 8. In caso di mancanza di disdetta motivata da precise ragioni imposte dalla legge, il periodo di locazione è infatti automaticamente rinnovato, per la prima volta, di altri 4 anni.
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Cosa significa "canone libero?"
Il canone è completamente libero e, di fatto, deciso dal proprietario; viene quindi determinato dal mercato. Il deposito cauzionale (massimo tre mesi di canone anticipato) avviene alla firma del contratto di affitto a canone libero; sulla cauzione il proprietario dovrà versare ogni anno all'inquilino un interesse pari al tasso legale.
Le spese di registrazione saranno pagate, salvo diversi accordi, al 50 % tra inquilino e proprietario.
Il canone non può però essere incrementato nel corso della locazione, se non secondo regole di adeguamento già previste nel contratto; l'alternativa, molto rara, è la risoluzione da parte di entrambi del contratto in corso e la stipula di un nuovo contratto.
Legge di riforma delle locazioni
La legge di riforma delle locazioni (n. 431/98) ha abrogato l'articolo 24 della legge sull'equo canone, che prevedeva l'adeguamento del canone in misura pari al 75% dell’indice Istat del costo della vita; se quindi nel contratto di affitto a canone libero non è previsto alcun tipo di aggiornamento, l'incremento periodico non è dovuto, se invece è contemplato, si applica.
Disdetta del contratto di affitto a canone libero
La disdetta del contratto di affitto a canone libero va inviata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, tramite raccomandata.
- Se il proprietario intende interrompere il contratto alla prima scadenza quadriennale, deve motivare la cosa.
- Se l'inquilino intende andarsene prima della scadenza contrattuale, può farlo solo se riesce a dimostrare che ha gravi ragioni: trasferimento in un'altra città; impossibilità economiche sopravvenute; acquisto di un immobile. La disdetta anticipata dell’inquilino può essere esclusa nel contratto; il rinnovo del contratto alle stesse condizioni è automatico, se non c’è disdetta.
Novitá
La Legge di Bilancio 2021 ha portato alcune novitá per quanto riguarda la tassazione relativa alla cosiddetta "Cedolare Secca", a cui puó aderire anche il proprietario di un immobile in affitto a canone libero. In particolare, questa novitá tende a limitare i casi in cui si applica la tassazione del 21% relativamente ad affitti di breve durata. In pratica, si potrá scegliere di aderire alla cedolare secca per un numero limitato di appartamenti, cioé fino a quattro. Superata tale quota si presumerá un'attivitá imprenditoriale e pertanto vi sará l'assoggettamento del reddito all'Irpef.
Esiste anche un'altra novitá di rilievo per il pagamento della cedolare secca, anche per chi dà casa in affitto a canone libero: l'acconto, che sino al 2020 era pari al 95%, invece dal 2021 passa al 100% dell'imposta dovuta per l'anno precedente. Per quanto riguarda il resto delle modalitá di adesione alla cedolare secca e i casi in essa si applica in maniera differenziata, non hanno visto alcuna modifica e pertanto rimangono inalterati anche per l'anno 2021 e sia per l'affitto a canone libero (al 21%) che quello con canone concordato (al 10%).
Comunque, dopo aver spiegato cosa significa un affitto a canone libero, ricordiamo in sintesi cos'è la cedolare secca e in quali casi si puó aderire a questa tassazione agevolata riguardante gli immobili in affitto, ai fini abitativi. La cedolare secca è un nuovo regime di tassazione che va a sostituire l'Irpef sul reddito di origine fondiaria, derivato dalla locazione di uno o piú immobili. Oltre che all'Irpef, come detto, tale regime sostituisce anche le imposte di registro e di bollo, come anche le addizionali.
Per quei proprietari che aderiscono alla cedolare secca è possibile optare tra un regime al 21% per contratti d'affitto a canone libero oppure al 10% per quelli a canone concordato. L'applicazione della tassazione prescelta non è automatica, ma risulta subordinata all'esercizio di tale opzione al momento della registrazione del contratto stesso. Questo regime agevolato si applica alle unitá immobiliari delle categorie catastali che vanno dall'A-1 all'A-11 e relative pertinenze, locate per un uso abitativo.
Quando a disdire il contratto è il proprietario
Il proprietario di casa può dar disdetta del contratto a canone libero alla prima scadenza quadriennale quando:
- intende destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado;
- il Locatore è una società o ente di utilità pubblica e offre in cambio all'inquilino un altro immobile idoneo;
- l'inquilino ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune (secondo interpretazioni, esso può anche essere offerto in locazione dallo stesso proprietario);
- l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza dell’inquilino costituisca un ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
- l'unità immobiliare si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione o la demolizione o la sopraelevazione e sia necessario lo sgombero;
- l'inquilino non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
- il Locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione (diritto di prelazione).
Speriamo che il nostro articolo sull'affitto a canone libero vi sia stato utile.
