Dopo aver parlato del contratto di locazione a canone agevolato e dell'affitto a canone libero, in questo articolo parleremo dell'affitto a canone libero che ha una durata formale di 4 anni, ma nella maggioranza dei casi può estendersi fino a 8 anni. Se non viene presentata una disdetta motivata, basata su precise ragioni previste dalla legge, il periodo di locazione viene rinnovato per altri 4 anni in maniera automatica. In altre parole, in assenza di una disdetta giustificata, l'affitto a canone libero si prolunga, di fatto, fino a un totale di 8 anni.
Menu di navigazione dell'articolo
- Cosa significa "canone libero?"
- Disdetta del contratto di affitto a canone libero
- Diritto di Prelazione immobiliare: che cosa significa?
- Quale è la procedura da seguire
- Quando avviene la prelazione
- Vendita di immobili ad uso
- FAQ
Cosa significa "canone libero?"
Il canone per l'affitto a canone libero è completamente libero e, di fatto, viene deciso dal proprietario, in base alle condizioni del mercato. Al momento della firma del contratto di affitto a canone libero, viene richiesto un deposito cauzionale, che corrisponde al massimo a tre mesi di canone anticipato.
Per quanto riguarda le spese di registrazione del contratto, a meno che non siano state stabilite disposizioni diverse tra le parti, queste saranno suddivise equamente, al 50%, tra inquilino e proprietario.
Disdetta del contratto di affitto a canone libero
La disdetta del contratto di affitto a canone libero deve essere inviata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, tramite raccomandata. Se il proprietario desidera interrompere il contratto alla prima scadenza quadriennale, deve fornire una motivazione valida per farlo. Allo stesso modo, se l'inquilino vuole lasciare l'immobile prima della scadenza contrattuale, può farlo solo se riesce a dimostrare di avere gravi ragioni, come un trasferimento in un'altra città, difficoltà economiche sopravvenute o l'acquisto di un immobile. La disdetta anticipata dell'inquilino può essere esclusa nel contratto, mentre il rinnovo del contratto alle stesse condizioni avviene automaticamente se non viene inviata una disdetta entro i termini stabiliti.
La Legge di Bilancio 2021 ha portato alcune novitá per quanto riguarda la tassazione relativa alla cosiddetta "Cedolare secca", a cui puó aderire anche il proprietario di un immobile in affitto a canone libero. In particolare, questa novitá tende a limitare i casi in cui si applica la tassazione del 21% relativamente ad affitti di breve durata. In pratica, si potrá scegliere di aderire alla cedolare secca per un numero limitato di appartamenti, cioé fino a quattro. Superata tale quota si presumerá un'attivitá imprenditoriale e pertanto vi sará l'assoggettamento del reddito all'Irpef.
Esiste anche un'altra novitá di rilievo per il pagamento della cedolare secca, anche per chi dà casa in affitto a canone libero: l'acconto, che sino al 2020 era pari al 95%, invece dal 2021 passa al 100% dell'imposta dovuta per l'anno precedente. Per quanto riguarda il resto delle modalitá di adesione alla cedolare secca e i casi in essa si applica in maniera differenziata, non hanno visto alcuna modifica e pertanto rimangono inalterati anche per l'anno 2021 e sia per l'affitto a canone libero (al 21%) che quello con canone concordato (al 10%).
Comunque, dopo aver spiegato cosa significa un affitto a canone libero, ricordiamo in sintesi cos'è la cedolare secca e in quali casi si puó aderire a questa tassazione agevolata riguardante gli immobili in affitto, ai fini abitativi. La cedolare secca è un nuovo regime di tassazione che va a sostituire l'Irpef sul reddito di origine fondiaria, derivato dalla locazione di uno o piú immobili. Oltre che all'Irpef, come detto, tale regime sostituisce anche le imposte di registro e di bollo, come anche le addizionali.
Per quei proprietari che aderiscono alla cedolare secca è possibile optare tra un regime al 21% per contratti d'affitto a canone libero oppure al 10% per quelli a canone concordato. L'applicazione della tassazione prescelta non è automatica, ma risulta subordinata all'esercizio di tale opzione al momento della registrazione del contratto stesso. Questo regime agevolato si applica alle unitá immobiliari delle categorie catastali che vanno dall'A-1 all'A-11 e relative pertinenze, locate per un uso abitativo.
Quando a disdire il contratto è il proprietario
Il proprietario di casa può dare disdetta del contratto a canone libero alla prima scadenza quadriennale nei seguenti casi:
- Il Locatore offre all'inquilino un altro immobile idoneo in sostituzione dell'attuale alloggio.
- L'inquilino ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune.
Diritto di Prelazione immobiliare: che cosa significa?
La prelazione è il contratto col quale, a parità di condizioni, una parte attribuisce all'altra il diritto a essere preferito a terzi. La prelazione può essere:
- volontaria, quando deriva da un accordo tra le parti, non opponibile ai terzi;
- legale se originata da una legge e opponibile ai terzi (in questo caso il titolare del diritto di prelazione ha la facoltà di riscattare il bene presso il terzo acquirente).
Il diritto di prelazione in favore del conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo, è sancito dall'art. 3, lettera g, La Legge 431/988 stabilisce i termini e la normativa in materia di prelazione di un immobile risulta ad uso abitativo.
Anche se questa materia chiama in causa due settore diversi (la differenza è uso abitativo ed uso non abitativo, quindi commerciale, dell’immobile), entrambi fanno riferimento alla stessa disciplina giuridica dettata dalla legge citata in precedenza. In questo articolo verrà approfondito l’argomento, spiegando tutte le condizioni in cui si può esercitare o chiedere la prelazione, quando essa invece non può essere domandata e infine le norme che regolano il riscatto dell’immobile e la procedura corretta per quanto riguarda comunicazione, tempistiche e notifiche tra conduttore e proprietario. Proseguiamo il nostro articolo sul diritto di prelazione.
Quale è la procedura da seguire
Ci sono diversi passaggi da seguire per espletare nella giusta maniera questa pratica, senza incorrere in opposizioni o chiamate in Tribunale per dirimere la questione:
- Il locatore deve comunicare il trasferimento al conduttore tramite un atto notificato
- In tale atto notificato deve essere precisato il corrispettivo, le condizioni generali e la richiesta di esercitare o meno il riscatto dell’immobile
- Entro il termine di due mesi, ossia sessanta giorni, il conduttore deve comunicare, sempre tramite atto notificato, se intende acquistare l’immobile alle condizioni richieste dal proprietario di casa.
Nel caso venga esercitato il riscatto, l’inquilino ha tempo, entro trenta giorni dopo il sessantesimo della comunicazione notificata, di versare il prezzo pattuito per acquistare l’immobile. Ciò avviene insieme alla stipula e alla firma del contratto preliminare della compravendita dell’immobile.
Quando avviene la prelazione
La prelazione avviene quando:
- il locatore vende ad altri ma non risulta proprietario di ulteriori immobili con lo stesso uso al di fuori di quello indicato come propria dimora
- l'immobile in questione è integrato in una struttura danneggiata in modo grave e quindi è necessaria una ristrutturazione importante o una Demolizione
- l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista la ristrutturazione o demolizione per realizzare nuovi impianti
Casi in cui non si attua il diritto di prelazione
La prelazione non si verifica:
- in caso di vendita durante la locazione;
- se il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale;
- quando, dopo la scadenza del contratto, il locatore intenda affittare l'immobile ad altro inquilino.
- se il locatore è comproprietario dell'immobile a titolo di comunione ereditaria.
Vendita di immobili ad uso
Nei casi di vendita di immobili ad uso non abitativo il locatore dovrà comunicarlo al conduttore mediante atto notificato dall'ufficiale giudiziario. Tale atto deve indicare chiaramente il corrispettivo economico e tutte le altre condizioni che permettono la vendita nonchè l'invito per esercitare il diritto di prelazione.
Il conduttore dovrà esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, sempre mediante atto notificato dall'ufficiale giudiziario.
Il riscatto dell’immobile
Nel caso in cui il locatore non DIA comunicazione del trasferimento dell’immobile entro i termini vigenti per legge, chi ha diritto di prelazione può riscattare l’immobile in questione entro un periodo di sei mesi dalla scrittura del contratto. Questi sono i passaggi in sintesi:
- il conduttore può citare in giudizio il proprietario o chi ha preso l’immobile
- il conduttore è obbligato a pagare il prezzo del riscatto entro tre mesi dalla prima udienza del giudizio, a condizione che il riscatto stesso sia stato accettato
- se invece c’è opposizione da parte del proprietario o dal successivo avente, il termine dei novanta giorni (tre mesi) decorre da quando la sentenza è passata in giudicato, ossia è diventata definitiva.
FAQ
Che cos'è un contratto di affitto a canone libero?
Un contratto di affitto a canone libero è un tipo di contratto di affitto in cui il proprietario dell'immobile e l'inquilino concordano liberamente l'importo del canone di affitto. Questo tipo di contratto non ha limiti o restrizioni imposti dalla legge sull'importo che può essere richiesto per l'affitto, a differenza di altri tipi di contratti di affitto, come il contratto di affitto a canone concordato, in cui l'importo dell'affitto è regolamentato.
Qual è la durata di un contratto di affitto a canone libero?
La durata standard di un contratto di affitto a canone libero è di 4 anni, con un rinnovo automatico per altri 4 anni. Tuttavia, il proprietario e l'inquilino possono concordare una durata diversa nel contratto. Ad esempio, è possibile stipulare contratti di durata inferiore, noti come contratti transitori, per soddisfare specifiche esigenze temporanee.
Quali sono i diritti e le responsabilità dell'inquilino in un contratto di affitto a canone libero?
In un contratto di affitto a canone libero, l'inquilino ha il diritto di utilizzare l'immobile per l'uso concordato nel contratto e ha diritto alla manutenzione dell'immobile da parte del proprietario. L'inquilino è responsabile del pagamento tempestivo dell'affitto e delle spese concordate, della manutenzione dell'immobile e del rispetto delle norme stabilite nel contratto.
Quali sono i diritti e le responsabilità del proprietario in un contratto di affitto a canone libero?
Il proprietario ha il diritto di ricevere l'affitto concordato e ha il diritto di riprendere possesso dell'immobile alla fine del contratto. Il proprietario è responsabile della manutenzione dell'immobile, salvo diversa indicazione nel contratto, e deve rispettare i diritti dell'inquilino come stabilito nel contratto e nella legge.
Che succede se l'inquilino o il proprietario vuole terminare il contratto di affitto a canone libero prima della scadenza?
Se l'inquilino o il proprietario desidera terminare il contratto prima della scadenza, dovranno seguire le procedure stabilite nel contratto e nella legge. In generale, il proprietario può terminare il contratto prima della scadenza solo per specifici motivi legali, come il mancato pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino. L'inquilino può generalmente terminare il contratto in qualsiasi momento, purché dia un preavviso di almeno 6 mesi. Tuttavia, le condizioni specifiche possono variare a seconda di ciò che è stato concordato nel contratto.
Se ti è piaciuto questo articolo, leggi anche la nostra guida sulla fideiussione per l’affitto e quello sulla disdetta di affitto.
