Dopo aver parlato del contratto di locazione a canone agevolato e dell'affitto a canone libero, in questo articolo parleremo di contratto di locazione abitativa agevolata, noto anche come affitto a canone concordato: è un tipo di contratto di affitto introdotto in Italia alla fine degli anni '90 con la legge del 9 dicembre 1998, n. 431. Questa forma di locazione è stata ideata per favorire l'accesso all'abitazione a prezzi più contenuti rispetto al mercato libero, contribuendo così a garantire una maggiore equità sociale e a contrastare la crisi abitativa.
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- Vantaggi per il locatore
- Vantaggi per il conduttore
- I tipi di canone di locazione
- Fac simile contratto locazione: scopri dove reperirlo online
- La tassazione nel contratto di locazione
- Registrare il contratto di locazione
- Novità della registrazione a partire dal 2011
I contratti di locazione abitativa agevolata prevedono una durata minima di 3 anni, rinnovabile per ulteriori 2 anni, e possono essere stipulati sia tra privati che tra enti pubblici e privati. È importante notare che, per poter beneficiare delle agevolazioni previste dal contratto a canone concordato, sia il Locatore (proprietario) che il conduttore (inquilino) devono rispettare determinati requisiti previsti dalla legge e dalla convenzione stipulata tra il comune e le associazioni di categoria.
Il vantaggio principale del contratto di locazione abitativa agevolata è la riduzione del canone di affitto rispetto ai prezzi del mercato libero, permettendo così a un maggior numero di persone di accedere a un alloggio a costi più contenuti. Inoltre, questa tipologia di contratto offre una maggiore stabilità per il conduttore grazie alla durata minima prevista di 3 anni e alla possibilità di rinnovo. Infine, il locatore può beneficiare di agevolazioni fiscali, come ad esempio una riduzione dell'aliquota di tassazione sui redditi derivanti dalla locazione.
La locazione abitativa agevolata ha avuto una discreta espansione andando a sostituire i canoni d’affitto “convenzionali” soprattutto nelle città universitarie, questo perché al classico contratto d’affitto di anni 4+4, tale contratto sostituisce un più snello accordo di anni 3+2, particolarmente indicato come contratto di affitto per gli studenti fuori sede.
Vantaggi per il locatore
Per il locatore che sceglie di affittare l’abitazione con contratto di locazione abitativa agevolata, i vantaggi sono molteplici. Innanzitutto di natura fiscale, in quanto con questa tipologia di contratto al locatore è riconosciuta la possibilità di detrazione del 40,5% sull’imponibile Irpef, una riduzione del 30% della Tassa di registro ed infine una riduzione dell’aliquota Ici, adesso IMU, da parte del comune.
Oltre ai più importanti vantaggi di natura fiscale, tale contratto di affitto permette al locatore, in virtù della snellezza della durata del contratto, di affittare per più brevi periodi l’immobile, senza rischiare di rimanere impantanato in accordi vecchi di molti anni.
Per contro l’entità economica del contratto di locazione abitativa agevolata, non è rimessa al locatore, ma fissata dai comuni con una forbice di somma minima e massima, basandosi sulla zona dove è situato l’immobile e la metratura dello stesso. Di conseguenza il locatore non avrà margini di speculazione nell’imporre la cifra economica del contratto d’affitto.
Vantaggi per il conduttore
Si presuppone che l’affitto mensile, fissato dal comune, sia più basso di quanto non sarebbe stato quello scelto dal locatore. Inoltre il conduttore, in base al proprio reddito e premesso che l’abitazione oggetto del contratto sia la sua abitazione principale, può detrarre da 250 a 500 euro all’anno.
Tempi del contratto di locazione abitativa agevolata
Come detto il contratto di locazione abitativa agevolata ha una durata di 3 anni, al termine dei quali si rinnoverà automaticamente per altri 2 anni, se le parti non decideranno diversamente. Il locatore potrà recedere dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi solo al termine dei primi 3 anni di contratto e solo prima dell’inizio dei successivi 2 e per farlo dovrà tassativamente rispettare le clausole fissate per questa tipologia di contratto, ovvero solo nel caso in cui abbia necessità di adibire a sua abitazione l’immobile in oggetto, o venderlo o destinarlo ad uno dei suoi figli.
Il conduttore potrà in qualunque momento recedere dal contratto, adducendo gravi motivi e dandone preavviso di almeno 6 mesi al locatore.
I tipi di canone di locazione
Esistono diverse tipologie di canone di locazione. Essi sono:
- Libero: è la tipologia più usata. Proprietari e inquilini si mettono d’accordo sul canone di locazione per un tipo di contratto che dura quattro anni più altri quattro se rinnovato. Sarebbe utile allegare al contratto un verbale con la ripartizione molto dettagliata di tutte le Spese condominiali e quelle relative all'immobile stesso.
- A canone concordato: la principale differenza con la prima tipologia di canone di locazione è la durata del contratto, di tre anni invece che quattro. Sono previste delle agevolazioni sull’Irpef, sull’imposta di registro e detrazioni in base al reddito dell’inquilino.
- Transitori: poco usato perché prevede degli obblighi e dei vincoli molto forti. Infatti il proprietario o l’inquilino deve documentare il fattore “transitorio” del contratto, come per esempio per il proprietario lo spostamento di destinazione dell’immobile alla famiglia. Hanno la durata minima di un mese e quella massima in un anno e mezzo.
- Per studenti universitari: questo canone di locazione possono essere stipulati solo nei comuni dove è presente un ateneo e possono variare da sei fino a trentasei mesi. Questi contratti si possono stipulare anche con una pluralità di inquilini e sono previste delle agevolazioni fiscali sia per il proprietario che per gli studenti, al verificarsi però di determinate condizioni.
Diversi portali sul web inoltre offrono il calcolo del proprio contratto di locazione adeguato all’indice ISTAT rispetto all’anno precedente.
Un po’ di numeri sui canoni
I canoni d’affitto sono un argomento molto sensibile tra l’opinione pubblica, che in taluni casi ha visto crescere in maniera esponenziale il costo degli affitti. Le ultimi indagini su questo tema hanno riportato i seguenti risultati (tratti dal “Focus sulla locazione” redatta da Solo Affitti):
- A Nord i canoni maggiori (Torino +3.4%) mentre al Sud sono in calo (Cagliari -4.4%, Palermo -4.3%).
- Milano la città con il canone di locazione mensile più alto per i quadrilocali: 1.401 euro. Seguono Roma (1.234 euro), Firenze (860 euro) e Napoli (811 euro).
- Canoni medi: Milano (974 euro) e Roma (963 euro) le città più care dei primi nove mesi del 2011. A livello nazionale il canone di locazione medio è pari a 574 euro.
- Le città dove costa meno un affitto sono Catanzaro (406 euro), Campobasso (433 euro), Perugia (448 euro) e Torino (478 euro).
Silva Spronelli, presidente di Solo Affitti, ha dichiarato che molte persone scelgono l’affitto come modalità di locazione perché non ci si può permettere l’acquisto di una casa propria.
Il calo degli affitti
La recente crisi economica ha portato la riduzione sia degli affitti che delle case per chi fosse interessato ad acquistarle. Questo perchè la crisi ha avuto come conseguenza un minor peso del consumo da parte dei cittadini. Tutto questo si è poi ulteriormente aggravato con il fatto che molte persone hanno perso il posto di lavoro, non riuscendo più ad essere nelle condizioni di poter pagare un mutuo, visto che le banche richiedono super garanzie prima di concedere un prestito. Ecco quindi che anche nelle grandi città si è assistito progressivamente a un prezzo degli affitti che è calato, anche se bisogna dire che il valore è ancora troppo sproporzionato rispetto agli stipendi che girano. Per un mensile che si aggira intorno ai 1000-1200 euro, diventa quasi impossibile far fronte ad un affitto sui 700/800 euro con in aggiunta le bollette da pagare e le altre spese quotidiane.
Così è evidente e diventa una logica conseguenza lo stallo della situazione: proprietari che restano con le case invendute e inquilini che cercano affannosamente una soluzione che possa essere conciliabile con il proprio stipendio. Il Governo Renzi, per rilanciare i consumi del settore immobiliare, ha concesso benefici fiscali a chi compra casa e successivamente l’affitta per otto anni (ossia con il canone di locazione concordato). E’ necessaria però una rivisitazione dei prezzi, che anche nelle periferie delle grandi metropoli è aumentato di gran lunga rispetto agli stipendi che percepiscono i cittadini.
Cosa cercano i cittadini?
Le ultime ricerche si sono focalizzate, oltre al prezzo degli affitti, anche su cosa cercano realmente i cittadini. E’ emerso che la maggior parte delle richieste è per un bilocale o trilocale, una soluzione che può accontentare quanti vogliano desiderare di andare a vivere da soli. Aumenta inoltre la richiesta da parte dei single e qui entra in gioco ciò che abbiamo appena detto nel precedente paragrafo.
Con uno stipendio solo, diventa quasi impossibile sostenere un affitto che “mangia” quasi ⅔ dello salario mensile. Di fronte a queste richieste, queste persone propendono a cercare un immobile direttamente da comprare, visto che sul mutuo ci sono delle regole più stringenti, che prevedono che la rata mensile non possa superare ⅓ del salario mensile. Ovvio che poi in base allo stipendio, cambierà anche il periodo della durata del mutuo, che purtroppo nessuna banca concede al 100%. Un’assurdità che costringe soprattutto i giovani a dover avere un risparmio di soldi consistente prima di poter affrontare questa ingente spesa.
Fac simile contratto locazione: scopri dove reperirlo online
La crisi economica, il tasso di disoccupazione e la temporanea difficoltà con cui le banche concedono i mutui, fanno si che un numero sempre crescente di italiani decida di stipulare un contratto di locazione, invece che procedere con una compravendita immobiliare.
Un contratto di affitto è un accordo tra due parti , vale a dire tra proprietario e conduttore che, in cambio del pagamento di un corrispettivo mensile usufruisce, per un determinato lasso di tempo, dell'immobile in questione .
Tipologie
Il contratto di locazione può essere di diversi tipi ma, solamente due, sono quelli maggiormente utilizzati. Il contratto di locazione ad uso abitativo è disciplinato dalla legge 431 del 1998 che prevede due diverse forme contrattuali per la locazione di un immobile. Tra cui:
- Contratti a canone libero che derivano dall’accordo tra il locatore e il conduttore. Sono liberi di decidere l'importo mensile e ulteriori condizioni del contratto. Importante , da rispettare, risulta essere , invece, la durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo e non hanno alcun beneficio fiscale.
Tuttavia , in questo tipo di contratto sono possibili casi particolari in cui l'accordo può essere estinto anzi tempo, come nei casi di necessaria ristrutturazione completa dell'immobile o di un eventuale passaggio di proprietà .
- Contratti concordatii caratterizzati dal canone di locazione compreso entro determinati limiti, stabiliti sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. Questi tipi di contratti avvengono quando associazioni di inquilini o proprietari per venire incontro alle necessità di ciascuno stabiliscono importi standard stabiliti in base alla tipologia dell'immobile
I contratti concordati si dividono tra: contratti ad uso abitativo, ad uso transitorio e ad uso studenti universitari.
Contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo
Vi sono poi dei contratti di locazione ad uso diverso da abitazione disciplinati dalla legge 392/78. Tra i quali:
- Contratto ad uso commerciale, industriale o artigianale.
- ad uso professionale
- ad uso promiscuo
- ad uso attività alberghiere
Fac simile disponibile online
Online è possibile reperire il fac simile del contratto locazione. Di seguito vi suggeriamo i link ai portali che propongono numerosi moduli ed esempi di contratti di locazione:
- Tutelati propone una pagina in cui reperire, a pagamento, fac simile contratto locazione di tutti i tipi, sia per uso abitativo che per uso diverso da abitazione, è sufficiente cliccare sui link di esempio per visualizzare il modello tipo.
- La Repubblica propone il fac-simile del contratto di locazione
- Sunia propone una serie di moduli esempio integrativi al fac simile contratto locazione. Tutti visionabili e scaricabili gratuitamente dal portale.
- Laurenti Agenzia immobiliare propone il fac simile del contratto locazione incluse numero se clausole facoltative. Il fac simile del contratto di locazione è sulla pagina del sito e non è necessario scaricarlo.
La tassazione nel contratto di locazione
Registrando il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate si versa una tassa che può appartenere a una delle seguenti tipologie:
- regime ordinario: è previsto per tutti i contratti di affitto stipulati che possono essere firmati da chiunque; in sede di registrazione è necessario pagare il bollo e l’imposta di registro;
- regime sostitutivo: è una tipologia facoltativa a discrezione esclusiva dell’affittuario, prevede il pagamento di una Cedolare secca che è un imposta che sostituisce l’Irpef con le sue addizionali e le imposte versate con il regime ordinario. Può essere scelto unicamente per quegli affitti ad uso abitativo che non riguardino l’attività di professioni, imprese ed arti, con la conseguente esclusione delle società e degli enti non commerciali.
Registrare il contratto di locazione
E’ possibile inviare il contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate in diversi modi:
- online: il metodo più veloce, è sufficiente andare sul sito dell’Agenzia (agenziaentrate.gov.it) e seguire la procedura guidata; da notare che, pur essendo uno strumento facoltativo per i vari casi, diviene obbligatorio per quanti siano proprietari di più di 100 immobili;
- di persona: bisogna recarsi in uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate, pagando le varie imposte (nel caso del regime ordinario) e compilando il modello 69; quanti abbiano scelto la formula sostitutiva dovranno utilizzare comunque il modulo, segnando che hanno scelto tale via;
- tramite terzi: esistono figure professionali regolarmente abilitate cui delegare le pratiche; in alternativa ci si può affidare a realtà come i centri Caf o le associazioni di categoria.
E’ bene tenere presente che la registrazione di un contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate deve essere effettuata entro i 30 giorni dalla sua stipula; nel caso di ritardi è prevista una sanzione proporzionale ai giorni di ritardo.
Perchè è importante registrare il contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate
In materia di locazione di immobili è molto importante in primis regolarizzare l’affitto stipulando e soprattutto occupandosi di registrare un regolare contratto d’affitto. La registrazione di un contratto di locazione dovrebbe essere la norma, anche quando si affittano stanze a studenti; in questi casi invece molto spesso i proprietari affittano un vano o l’interno appartamento a uno o più studenti in nero.
Regolarizzare il proprio affitto è dunque molto importante, soprattutto se si vogliono evitare eventuali sanzioni e ulteriori problemi futuri. C’è inoltre da sottolineare che lo strumento di maggior tutela del consumatore è proprio il contratto di locazione.
I contratti di locazione possono inoltre essere di diverse tipologie: lesublocazioni, lelocazioni commerciali, ilcomodato d’uso, le locazioni agevolate, i contratti a carattere transitorio, ecc.
Dal 7 aprile 2011 l’Agenzia delle Entrate ha avviato il regime della Cedolare Secca sugli affitti, introducendo diverse agevolazioni in tal senso e novità quali lacedolare secca pluriennale e l'acconto Irpef sulle abitazioni.
Novità della registrazione a partire dal 2011
Le locazioni dal 2011 sono state dunque soggette a queste nuove novità introdotte dall’Agenzia delle Entrate, in primis quelle relative alla cedolare secca, entrata in vigore proprio il 7 aprile 2011 e precedentemente introdotta dall’articolonumero 3 del Dlgs 23/2011 (“Disposizioni in materia di federalismo fiscale”). Le locazioni con regime della cedolare secca consentono infine numerose agevolazioni come la sostituzione di diverse imposte, esclusa l’imposta di registro relativa alla cessione del contratto di locazione. La cedolare secca può infatti depennare:l'Irpef, varie addizionali, l'imposta di bollo e di registro.
Sulle locazioni la cedolare secca è applicabile solo per volontà del richiedente; è infatti facoltativa e la si può decidere direttamente alla stipula del contratto oppure attraverso la presentazione del Modello 69 della Dichiarazione dei Redditi. La cedolare secca si può inoltre richiedere attraverso il documento di denuncia telematico Siria, per le abitazioni con non più di tre persone.
Sulle locazioni è dunque possibile applicare, solo se lo si vuole e lo si desidera, questo regime della cedolare secca. La cedolare secca però non può essere applicata a tutti i tipi di locazione, ma solo per contratti d’affitto di immobili da adibire ad uso abitativo. Tali abitazioni dovranno essere accatastate secondo le sigle da A/1 ad A/11, mentre vanno eliminati gli uffici che sono accatastati in A10.
Compromesso acquisto casa
Quando è in atto la compravendita di un immobile, il contratto con cui si regolano gli accordi fra acquirente e venditore viene definito “compromesso” ed è fondamentale per portare a termine l'acquisto di una nuova casa.
A cosa serve il compromesso?
Il compromesso che regola l'acquisto di una casa, detto anche preliminare di vendita, è un normale contratto che svolge la funzione di garanzia fra i due soggetti che si stanno accordando sulla compravendita. In pratica, permette alle due parti di trovare un primo accordo mentre uno dei due sta risolvendo ancora delle pratiche burocratiche legate ad esempio alla richiesta di finanziamento per il mutuo, oppure, nel caso di chi vende la casa, nell'attesa che questi sia in grado di trasferirsi presso una nuova abitazione.
Cosa succede alla firma dell'accordo preliminare per l'acquisto di casa
La firma del compromesso per la compravendita di una abitazione sancisce un obbligo giuridico che ha valore esclusivamente per le parti in gioco; in pratica, non sussiste il divieto, da parte del venditore di andare a vendere lo stesso fabbricato a terze parti o addirittura andare a ipotecare l'immobile stesso.
Per evitare di arrivare ad una situazione del genere, è opportuno chiedere l'intervento di un notaio che, all'atto della firma, si occupi di effettuare la cosiddetta trascrizione del preliminare.
E' importante trascrivere il compromesso!
La trascrizione del compromesso è fondamentale, in quanto si tratta della registrazione, da parte di un notaio competente, dell'accordo preliminare presso i Registri immobiliari. In questo modo, qualsiasi altra vendita dello stesso fabbricato operata dal proprietario, viene annullata, ovvero i diritti dell'acquirente sull'immobile in compravendita restano prioritari rispetto a qualsiasi altra vendita successiva.
Attraverso questa operazione, dunque, l'acquirente riceve una completa tutela, valida anche se il venditore, qualora fosse una impresa di costruzioni, dichiarasse fallimento! L'intervento del notaio, anche se determina una ulteriore spesa per l'acquisto della casa, garantisce il futuro proprietario dell'immobile sotto ogni punto di vista.
Se ti è piaciuto questo articolo, leggi anche la nostra guida sulla fideiussione per l’affitto e quello sulla disdetta di affitto.
