Contratti di locazione commerciale

Di seguito un approfondimento su un tema di uso comune: il contratto di locazione ad uso commerciale. Durata, comunicazioni e documenti vari. Spiegheremo tutto nell'articolo di oggi. Voi non dimenticate di farci sapere che ne pensate commentando il nostro scritto tramite l'apposito spazio alla fine del testo.

Il contratto di locazione ad uso commerciale è previsto dall'art. 27 della L. n. 392/78, per immobili da adibirsi ad attività industriali, commerciali o artigianali, di interesse turistico (ex art. 2 della L. n. 326/68), di lavoro autonomo.

Durata del contratto

Il contratto di locazione commerciale dura sei anni, per le attività alberghiere la durata è invece di nove. È previsto un rinnovo di sei anni obbligatorio, di nove per le strutture alberghiere.

Il locatore ha la facoltà di annullare il contratto, con un preavviso di almeno sei mesi, per gravi motivi; è comunque possibile pattuire contrattualmente che il conduttore possa recedere con preavviso di sei mesi anche nei casi in cui non sussistano gravi motivi. Su Internet si possono trovare dei modelli fac simile su come è strutturato questo accordo: intestazione in alto, formalità dei dati delle due parti e poi tutta una serie di informazioni come durata dell’accordo, canone di locazione, interventi di ordinaria amministrazione, sublocazione dei locali, divieto di migliorie, recesso del conduttore, deposito cauzionale, spese di registrazione, modifiche alle clausole contrattuali ed esonero delle responsabilità.

Durata del contratto di locazione per un periodo più breve

Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve, nei casi in cui l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio (da indicare chiaramente all'interno del contratto).

Importo del canone del contratto: ecco i numeri

Il canone viene stabilito liberamente dalle parti e può essere rinegoziato unicamente al termine della seconda scadenza contrattuale (6 + 6 anni, oppure 9 + 9) e solo se è stata inviata regolare disdetta.

Il canone è aggiornabile annualmente, nella misura massima del 75% dell'indice ISTAT, solo s'è previsto espressamente nel contratto. La legge inoltre prevede delle forti tutele per la parte debole dell’accordo, ossia il locatario, da tentativi da parte del locatore di subentrare per rilevare l’attività commerciale. In questo caso, la legge stabilisce che debbano essere pagate 18 mensilità (che diventano 21 per attività alberghiere). La somma va raddoppiata qualora il locatore decida di iniziare un’attività di commercio uguale a quella precedentemente iniziata da colui che pagava l’affitto. Per quanto riguarda la sublocazione, non sono previsti divieti ma il locatario deve dare comunicazione al proprietario entro i termini dei sei mesi con lettera raccomandata.

Come disdire il contratto di locazione commerciale

La disdetta va inviata, mediante raccomandata AR, 12 mesi prima della scadenza del contratto (18 in caso di locazione alberghiera); in essa andrà riportato il motivo per il quale si nega il rinnovo, pena la nullità.

In caso di mancata spedizione o di ritardi nell'invio della disdetta, il contratto viene rinnovato tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 6 anni (9 anni in caso di locazione alberghiera). Segnatevi dunque eventuali modifiche da apportare per tempo. Il locatore inoltre può negare che l’accordo sia rinnovato al termine dei primi sei o nove anni ma la legge fissa paletti molto rigidi: ciò infatti può avvenire qualora l’immobile debba essere destinato alla famiglia del locatore o per iniziare un’attività propria. Il mancato rinnovo deve essere comunicato al locatario con 12 mesi d’anticipo, che diventano 18 se stiamo parlando di strutture alberghiere, attraverso una raccomandata A/R dove siano riportati espressamente i motivi, elencati in precedenza, che portano alla disdetta del contratto.

Infine, è bene ricordare, l'importanza della Registrazione del Contratto di locazione attraverso i nuovi modelli per l'affitto, messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate.

Un mercato in crisi

Il mercato in oggetto, che sia immobiliare o quelli adibiti al commercio e ad imprese lavorative, è in crisi e ciò viene testimoniato dai numerosi fallimenti delle aziende. Negli ultimi cinque anni sono fallite più di 70mila imprese, con la Lombardia che è la Regione in Italia che registra più fallimenti, più del 20% del totale. Dopo la Lombardia ecco il Lazio con la sua percentuale del 10% e la Campania con l’8%. Il settore più in crisi è la costruzione di edifici, seguito dal commercio e la locazione immobiliare.


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