Il compromesso rappresenta una parte nevralgica per quel che concerne la compravendita di un immobile. È infatti da considerarsi come un punto di non ritorno, superato il quale, l’acquirente si impegna, anche economicamente nei confronti del bene da comprare. Il compromesso è in pratica il risultato di alcune concessioni fatte da entrambe le parti. Ha lo scopo di trovare un terreno comune su cui concordare l’acquisto dell’immobile. Il compromesso elimina le differenze e viene raggiunto con la mutua rettifica delle reciproche richieste. In questo articolo spiegheremo nel dettaglio tutti i passaggi necessari per la stipula di questo atto.

Come avviene il compromesso per la casa (tra privati si può fare?)

È possibile che le parti raggiungano il compromesso trattando direttamente o tramite l'intervento di un mediatore. Per mediatori si intendono le agenzie immobiliari che si occupano di questi passaggi, a cui bisognerà riconoscere una percentuale sul prezzo totale dell’acquisto per il lavoro svolto. E’ un accordo vincolante tra due o più parti al fine di definire alcuni aspetti del successivo contratto definitivo di compravendita. Il Compromesso consiste in una scrittura privata fra le parti all’interno della quale devono essere riportate tutte le clausole e tutte le condizioni che regoleranno il contratto definitivo. E’ l’articolo 1351 del Codice Civile a confermare quanto appena detto: siccome anche il rogito necessita di una scrittura privata, anche questo atto dovrà essere redatto in forma scritta per poter esser valido.

Il compromesso in preparazione alla compravendita: ecco come funziona

La compravendita è un contratto disciplinato dagli art. dal 1470 fino al 1509 del codice civile. Si possono individuare due parti: il venditore che trasferisce il diritto ed il compratore, che si obbliga a pagare un prezzo, espresso in una somma di denaro, come corrispettivo.

L’articolo 1358 del Codice Civile parla invece dell’aspetto della caparra da versare al momento della stipula dell’atto: essa ha valore risarcitorio qualora il contratto successivamente non venga rispettato da una delle due parti interessate. Nel caso dell’acquirente, la somma andrà perduta mentre nel caso del venditore, quest’ultimo dovrà corrispondere la caparra più una somma di uguale entità. La caparra ha valore come fosse un anticipo sul prezzo totale sul quale trovano l’accordo le due parti. Di solito viene fissato un termine entro il quale concludere la pratica attraverso il rogito notarile. Da sottolineare comunque che questo termine non fa decadere l’accordo ma che rappresenta una sorta di deadline per entrambe le parti per non dilungarsi troppo nella trattativa e chiudere in questo modo la compravendita dell’immobile in questione.

Il caso di beni immobili: senza notaio è possibile?

Per i beni immobili la vendita può essere a misura o a corpo, secondo che in contratto si faccia o meno riferimento all'estensione superficiaria del bene per la determinazione del prezzo. Il Contratto preliminare (compromesso) è dunque un particolare contratto con il quale le parti si obbligano alla stipula di un futuro contratto. Il preliminare è adoperato in via quasi esclusiva per vincolare le parti alla stipula di contratti ad effetti reali, quali la vendita o la permuta.

Nel codice civile gli articoli che regolano il contratto preliminare sono:

  • articolo 1351 Contratto preliminare. - Il contratto preliminare e' nullo, se non e' fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
  • articolo 2645 - bis Trascrizione di contratti preliminari. - omissis
  • articolo 2775 - bis Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari. - omissis
  • articolo 2825 - bis Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare. - omissis

La registrazione dell’atto: è obbligatoria

L’atto in questione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla firma della scrittura privata. Ogni cento righe scritte bisognerà apporre una marca da bollo da 14.62 euro mentre il ritardo della presentazione del contratto preliminare di vendita comporta una sanzione del 30% più gli interessi sull’imposta totale da pagare. Per la registrazione bisognerà prima compilare il modello F23 in copia triplice insieme al modello F69 (quest’ultimo è la richiesta di registrazione), entrambi disponibili presso l’Agenzia delle Entrate. Non c’è un obbligo riguardante chi debba presentare tale richiesta anche se in presenza di intermediari o mediatori (ossia le agenzie immobiliari con i loro rappresentanti) saranno quest’ultimi a sbrigare queste pratiche presso l’Agenzia delle Entrate. Nella registrazione dell’atto ci saranno anche una serie di imposte da pagare che terranno conto del valore dell’anticipo (caparra) versato.

Cosa deve contenere la proposta di acquisto

La proposta d'acquisto irrevocabile di un immobile, soprattutto nel caso in cui ci siamo rivolti a una agenzia immobiliare, è il primo passo verso l'acquisto. È proprio durante questa fase che si instaura il primo rapporto con il venditore.

Tramite l'agente immobiliare, si comunica al venditore la propria intenzione di acquistare l'immobile a un determinato prezzo e a certe condizioni.

Essa deve contenere:

  • l'esatta descrizione dell'immobile;
  • il prezzo offerto, specificando le date e le modalità dei pagamenti;
  • la durata entro il quale il venditore deve accettare o meno la vostra offerta (sono consigliabili circa 10-15 giorni);
  • il termine entro il quale dovrà essere restituita la somma infruttifera versata alla firma della tale offerta;
  • la clausola che consente d'intestare l'immobile ad altra persona (parente, figlio).

Elementi importanti per la compravendita immobiliare (valida anche per case in costruzione ma non per le abitazioni abusive)

Prima di firmare tale offerta è bene inoltre controllare che:

  • il modulo abbia acquisto abbia l'identificazione dell'agente immobiliare e gli estremi della sua iscrizione nel ruolo;
  • la proposta e il relativo assegno siano intestati al venditore e non all'agente immobiliare;
  • la data dell'accordo sia almeno di 30 giorni successivi all'approvazione se per l'acquisto dell'immobile dovete richiedere un mutuo;
  • sia sancito in forma scritta l'importo totale della provvigione da riconoscere all'agente immobiliare.

Se essa verrà accettata si potrà successivamente stipulare il preliminare di compravendita; a tal proposito segnaliamo la pagina dedicata all'atto di compromesso.

Successivamente al compromesso, atto con il quale l'acquirente si impegna ad acquistare l'immobile oppure a restituire al venditore il doppio della caparra confirmatoria, le parti stipuleranno il Rogito. Il rogito il contratto definitivo che consente di trasferire la proprietà immobiliare; esso va presentato in forma scritta e va redatto da un notaio.





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