Il compromesso rappresenta una parte nevralgica per quel che concerne la compravendita di un immobile. È infatti da considerarsi come un punto di non ritorno, superato il quale, l’acquirente si impegna, anche economicamente nei confronti del bene da comprare. Il compromesso è in pratica il risultato di alcune concessioni fatte da entrambe le parti. Ha lo scopo di trovare un terreno comune su cui concordare l’acquisto dell’immobile. Il compromesso elimina le differenze e viene raggiunto con la mutua rettifica delle reciproche richieste. In questo articolo spiegheremo nel dettaglio tutti i passaggi necessari per la stipula di questo atto.

Come avviene il compromesso per la casa (tra privati si può fare?)

È possibile che le parti raggiungano il compromesso trattando direttamente o tramite l'intervento di un mediatore. Per mediatori si intendono le agenzie immobiliari che si occupano di questi passaggi, a cui bisognerà riconoscere una percentuale sul prezzo totale dell’acquisto per il lavoro svolto. E’ un accordo vincolante tra due o più parti al fine di definire alcuni aspetti del successivo contratto definitivo di compravendita. Il Compromesso consiste in una scrittura privata fra le parti all’interno della quale devono essere riportate tutte le clausole e tutte le condizioni che regoleranno il contratto definitivo. E’ l’articolo 1351 del Codice Civile a confermare quanto appena detto: siccome anche il rogito necessita di una scrittura privata, anche questo atto dovrà essere redatto in forma scritta per poter esser valido.

Il compromesso in preparazione alla compravendita: ecco come funziona

La compravendita è un contratto disciplinato dagli art. dal 1470 fino al 1509 del codice civile. Si possono individuare due parti: il venditore che trasferisce il diritto ed il compratore, che si obbliga a pagare un prezzo, espresso in una somma di denaro, come corrispettivo.

L’articolo 1358 del Codice Civile parla invece dell’aspetto della caparra da versare al momento della stipula dell’atto: essa ha valore risarcitorio qualora il contratto successivamente non venga rispettato da una delle due parti interessate. Nel caso dell’acquirente, la somma andrà perduta mentre nel caso del venditore, quest’ultimo dovrà corrispondere la caparra più una somma di uguale entità. La caparra ha valore come fosse un anticipo sul prezzo totale sul quale trovano l’accordo le due parti. Di solito viene fissato un termine entro il quale concludere la pratica attraverso il rogito notarile. Da sottolineare comunque che questo termine non fa decadere l’accordo ma che rappresenta una sorta di deadline per entrambe le parti per non dilungarsi troppo nella trattativa e chiudere in questo modo la compravendita dell’immobile in questione.

Il caso di beni immobili: senza notaio è possibile?

Per i beni immobili la vendita può essere a misura o a corpo, secondo che in contratto si faccia o meno riferimento all'estensione superficiaria del bene per la determinazione del prezzo. Il Contratto preliminare (compromesso) è dunque un particolare contratto con il quale le parti si obbligano alla stipula di un futuro contratto. Il preliminare è adoperato in via quasi esclusiva per vincolare le parti alla stipula di contratti ad effetti reali, quali la vendita o la permuta.

Nel codice civile gli articoli che regolano il contratto preliminare sono:

  • articolo 1351 Contratto preliminare. - Il contratto preliminare e' nullo, se non e' fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
  • articolo 2645 - bis Trascrizione di contratti preliminari. - omissis
  • articolo 2775 - bis Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari. - omissis
  • articolo 2825 - bis Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare. - omissis

La registrazione dell’atto: è obbligatoria

L’atto in questione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla firma della scrittura privata. Ogni cento righe scritte bisognerà apporre una marca da bollo da 14.62 euro mentre il ritardo della presentazione del contratto preliminare di vendita comporta una sanzione del 30% più gli interessi sull’imposta totale da pagare. Per la registrazione bisognerà prima compilare il modello F23 in copia triplice insieme al modello F69 (quest’ultimo è la richiesta di registrazione), entrambi disponibili presso l’Agenzia delle Entrate. Non c’è un obbligo riguardante chi debba presentare tale richiesta anche se in presenza di intermediari o mediatori (ossia le agenzie immobiliari con i loro rappresentanti) saranno quest’ultimi a sbrigare queste pratiche presso l’Agenzia delle Entrate. Nella registrazione dell’atto ci saranno anche una serie di imposte da pagare che terranno conto del valore dell’anticipo (caparra) versato.

Cosa deve contenere la proposta di acquisto

La proposta d'acquisto irrevocabile di un immobile, soprattutto nel caso in cui ci siamo rivolti a una agenzia immobiliare, è il primo passo verso l'acquisto. È proprio durante questa fase che si instaura il primo rapporto con il venditore.

Tramite l'agente immobiliare, si comunica al venditore la propria intenzione di acquistare l'immobile a un determinato prezzo e a certe condizioni.

Essa deve contenere:

  • l'esatta descrizione dell'immobile;
  • il prezzo offerto, specificando le date e le modalità dei pagamenti;
  • la durata entro il quale il venditore deve accettare o meno la vostra offerta (sono consigliabili circa 10-15 giorni);
  • il termine entro il quale dovrà essere restituita la somma infruttifera versata alla firma della tale offerta;
  • la clausola che consente d'intestare l'immobile ad altra persona (parente, figlio).

Elementi importanti per la compravendita immobiliare (valida anche per case in costruzione ma non per le abitazioni abusive)

Prima di firmare tale offerta è bene inoltre controllare che:

  • il modulo abbia acquisto abbia l'identificazione dell'agente immobiliare e gli estremi della sua iscrizione nel ruolo;
  • la proposta e il relativo assegno siano intestati al venditore e non all'agente immobiliare;
  • la data dell'accordo sia almeno di 30 giorni successivi all'approvazione se per l'acquisto dell'immobile dovete richiedere un mutuo;
  • sia sancito in forma scritta l'importo totale della provvigione da riconoscere all'agente immobiliare.

Se essa verrà accettata si potrà successivamente stipulare il preliminare di compravendita; a tal proposito segnaliamo la pagina dedicata all'atto di compromesso.

Successivamente al compromesso, atto con il quale l'acquirente si impegna ad acquistare l'immobile oppure a restituire al venditore il doppio della caparra confirmatoria, le parti stipuleranno il Rogito. Il rogito il contratto definitivo che consente di trasferire la proprietà immobiliare; esso va presentato in forma scritta e va redatto da un notaio.





Potrebbe interessarti


Tassa di registro: come si calcola?

Se si intende acquistare o prendere in affitto un immobile da abitare oppure da adibire per usi diversi, ad esempio di natura commerciale o ad uso ufficio, è necessario in primis stipulare un contratto d'affitto o di compravendita.

Leggi tutto...

Affitto loft: una guida alla scelta sicura!

Quando si decide di prendere in affitto un loft, è necessario valutare in primi diversi fattori prima di scegliere quella giusta e adatta alle proprie esigenze. È importante tenere in considerazione in primis il budget che si potrebbe avere a disposizione.

Leggi tutto...

Contratto di affitto con cedolare secca: tutte le caratteristiche

La locazione di un immobile, ma anche di una semplice stanza, soprattutto se si tratta di studenti, necessita sempre e obbligatoriamente della regolare registrazione di un contratto. Nel caso di affitti a studenti questo spesso non accade; ogni anno infatti sono numerosi i ragazzi che pagano l'affitto del proprio posto letto in nero.

Leggi tutto...

Self Storage a Milano (e in Lombardia): quali contattare?

In questo modo, il servizio di self storage di Milano e della Lombardia viene incontro alle esigenze individuali o delle aziende, fungendo da deposito extra per gli eccessi di materiale o di archivio.

Leggi tutto...

Canoni di locazione, le tipologie e i costi

Il canone di locazione è l’aspetto principale a cui guardano gli inquilini che hanno intenzione di affittare un appartamento. Il costo molto alto degli ultimi tempi, soprattutto nelle grandi città, ha portato questo argomento in prima pagina e di stretta attualità, soprattutto in questo momento di congiuntura economica.

Leggi tutto...

I più condivisi


Il tasso misto applicato ai mutui

L’acquisto di un immobile e la conseguente richiesta di un mutuo, comporta un’attenta valutazione e analisi delle varie offerte proposte dagli istituti di credito. L’aspetto fondamentale da tenere in considerazione prima della sottoscrizione, è sicuramente dato dalla scelta del tasso d’interesse che verrà applicato al piano di ammortamento.

Leggi tutto...

Vendita prima casa

Cosa succede al momento della vendita della prima casa? Si tratta di un passaggio molto importante e burocraticamente significativo: le insidie in casi del genere si nascondono dietro ogni cavillo contrattuale, e bisogna conoscere tutte le norme e i fattori che entrano in campo al momento della vendita della casa.

Leggi tutto...

Facciamo chiarezza sull’immobile strumentale

Gli immobili strumentali rappresentano una particolare tipologia di bene. In pratica si distinguono in quanto vengono comprati dalle aziende per esercitare le proprie attività. Sottolineiamo il fatto che esistono:

Leggi tutto...

Plusvalenza terreni agricoli, come effettuare il calcolo?

terreni agricoli sono considerati beni immobili, così come i terreni edificabili e gli appartamenti. Per plusvalenza si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo.

Leggi tutto...

Tutti i vantaggi del comprare nuovo

L’acquisto di un immobile comporta tanti dubbi e numerose valutazioni: qual è l’immobile che fa per me? Meglio in centro oppure fuori città? Meglio un immobile nuovo o uno più datato? Insomma, le domande sono tantissime e molte risposte dipendono dalle proprie personali esigenze e da gusti e desideri personali.

Leggi tutto...

Leggi anche...


Certificato agibilità e requisiti per l'abilità

L'agibilità è la certificazione di cui un edificio riceve quando rispetta tutti i requisiti di legge necessari a garantire la sicurezza dei locali; il suo riferimento normativo è il Testo Unico dell'Edilizia (DpR 380/2001).

Leggi tutto...

Leggi anche...


I materiali da usare per le piastrelle del bagno

La stanza da bagno è sede del vaso sanitario, del lavabo, della vasca o del box doccia e del bidet. Oggi la stanza da bagno è un luogo dove stare bene con se stessi, dove dedicare tempo alla cura del corpo. 

Leggi tutto...

Leggi anche...


Bolletta di acconto e bolletta di conguaglio (non solo Enel): cosa cambia?

L'emissione delle fatture della luce avviene solitamente con periodicità bimestrale per i clienti domestici e per i non domestici alimentati in bassa tensione con potenza impegnata non superiore a 30 kw. Il cliente domestico dovrebbe pertanto ricevere in un anno circa 6 bollette di cui una di conguaglio.

Leggi tutto...
Go to Top