In materia di locazioni e di acquisto di immobili da adibire per vari usi, da quello abitativo a quello di natura commerciale, oltre alla stipula di un contratto d'affitto o di compravendita, è necessario pagare delle tasse e diversi tipi di imposte.

L'imposta di registro dell'affitto del 2% (tassa proporzionale) va poi pagata ogni anno per tutta la durata del contratto, entro il 30 del mese di inizio della nuova annualità; è possibile pagare unicamente il 2% effettivo, senza vincoli con l'imposta minima.

Per pagare il 2% di tassa di registro, è necessario stipulare contratti di locazione da almeno 3.350 euro all'anno, altrimenti si corre il rischio di far aumentare la percentuale dell'imposta di registro.

Imposta di registro per la registrazione del contratto di affitto

Dopo aver provveduto dunque alla regolare registrazione del contratto, bisognerà informarsi sulle varie imposte da pagare, occupandosi del versamento delle stesse al fine di evitare problemi e brutti imprevisti futuri.

Per registrare il contratto di affitto, l'inquilino deve pagare:

  • la corrispondente tassa pari al 2% del canone annuo stabilito, vincolante all'imposta di registro minima di circa 67 euro;
  • i bolli, inseriti su ogni foglio protocollo, entro il 30 del mese e in accordo con il proprietario al 50%.

Una delle prime tasse da pagare è quella relativa all'imposta di bollo, che viene applicata sulla carta che servirà alla creazione del contratto d'affitto stesso di natura civile, commerciale, stragiudiziali e giudiziali, avvisi, manifesti e registri. L'imposta di bollo è stata introdotta con il Decreto del Presidente della Repubblica, numero 642, del 26 ottobre 1972 -1972 è può essere Virtuale, Straordinaria e Ordinaria. Altre imposte da versare assolutamente sono inoltre le imposte di registro.

Se poi un inquilino desidera disdire un contratto di locazione anticipatamente, lo Stato fa pagare la tassa di risoluzione anticipata del contratto, che è pari alla tassa minima di euro 67,00 fisse.

I contratti d'affitto

La tassa di registro dell'affitto viene pagata per qualsiasi tipo di accordo di locazione. Questo però può essere di diversa tipologia:

Uso transitorio. Si tratta di un contratto d'affitto di brevissima durata (minimo un mese, massimo 18) che viene stipulato in particolari occasioni.

A studenti universitari. Va dai 6 ai 36 mesi. Al termine gli studenti possono rinnovarlo oppure lasciare. In caso di disdetta anticipata, occorrono 3 mesi di preavviso. A canone concordato. Ha durata di tre anni e può essere rinnovato per altri due. Sono disponibili in questo caso agevolazioni fiscali interessanti. Il preavviso in caso di chiusura anticipata è sempre di tre mesi.

Contratto libero. Si tratta della forma più comune: durata quattro anni più altri quattro. Viene definito “libero” perché tutte le caratteristiche vengono decise dagli interlocutori.

Come richiedere il modello di pagamento?

Per pagare le imposte di registro è necessario richiedere il relativo modulo di pagamento. Si dovrà in primis effettuare una registrazione del contratto di locazione online sul sito dell'Ufficio delle Entrate. È inoltre possibile richiedere il modulo per il versamento anche recandosi direttamente presso l'Ufficio del Registro (ora Ufficio delle Entrate) della propria zona di residenza e fare richiesta del codice da anteporre al modulo o presso una banca o alla posta.

Per richiedere il modello di pagamento relativo all'imposta di registro è necessario:

  • registrare il contratto di locazione via web.
  • recarsi presso l''Ufficio del Registro (ora Ufficio delle Entrate) della propria zona di residenza e richiedere il codice dell'ufficio da riportare poi sul modello di pagamento.
  • andare presso uno sportello bancario o postale, compilando il modello in tutte le sue parti e poi riportarlo allo sportello bancario o postale, per effettuare il pagamento

Caratteristiche di tale tipo di imposta

Le imposte vanno effettuate al momento della registrazione del contratto d'affitto; è altresì possibile pagare tutto l'ammontare delle imposte relative a tutto il periodo di locazione oppure pagarle un po' per volta. Se si pagano le imposte di registro tutte subito si otterranno ovviamente delle agevolazioni e degli sconti sulle tasse stesse.

La modalità di pagamento canonica delle imposte di registro prevede il versamento periodico annuale del 2%, ovvero della tassa proporzionale; tale somma andrà pagata entro il 30 del mese di ogni inizio anno.

Le imposte sono necessarie proprio per ultimare le pratiche di registrazione del contratto d'affitto stesso e per regolarizzare definitivamente lo stesso. Tra le imposte di registro rientra la tassa di registro che è del 2% rispetto al canone annuo pattuito in precedenza. Il 2% di imposte di registro è possibile però solo nei casi di locazione pari a 3.350 euro all'anno.

La tassa minima è di circa 67 euro; vanno inoltre pagati i bolli da applicare sul foglio protocollo del contratto di locazione. Tali bolli vanno pagati al 50%, previa accordo, tra il proprietario e il futuro inquilino dell'immobile e vanno versati entro il 30 del mese.

Un'alternativa con la cedolare secca

La cedolare sugli affitti, chiamata anche “cedolare secca”, è una nuova tassazione nata nel 2012 nell'ambito del federalismo municipale. Si tratta di un'imposta unica che racchiude l'Irpef, l'imposta di registro d'affitto e quella di bollo, costituendo un'alternativa a questo insieme. È molto vantaggiosa: ha un'aliquota fissa al 21% o 19% a seconda del contratto stipulato e si calcola sull'intero periodo dell'accordo. Inoltre, permette di evitare il passaggio all'aliquota progressiva nella dichiarazione dei redditi.

Gli unici svantaggi sono costituiti dal fatto che, una volta pagata, non è possibile per la durata della locazione modificarne il canone mensile o annuale e che non consente detrazioni di nessun tipo.

Per questa ragione, conviene davvero solo in alcuni casi. Qualche simulazione aiuta a capire che la sua utilità è massima con grandi cifre e numerose case in affitto, situazione in cui la percentuale di guadagno è interessante. È minima, invece, nel caso di pochi appartamenti.

Anche la cedolare secca di può pagare tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate (precisamente con il software Siria) e la domanda dev'essere inoltrata entro 30 giorni dalla firma del contratto, dimostrando, ovviamente, che l'accordo è stato accettato sia dal padrone di casa che dall'affittuario.

Tutte le imposte di registro

Di seguito sono riportate le diverse percentuali da pagare per quanto riguarda le imposte di registro:

  • Per i fabbricati ad uso abitativo: in questi contratti di locazione, l’imposta di registro è pari al 2% del canone d’affittomoltiplicato per il numero delle annualità.
  • Per fabbricati strumentali per natura: rientrano in questa categoria tutti quegli immobili che necessitano di una trasformazione totale qualora venisse cambiato il proprio utilizzo (es.uffici, negozi e botteghe). L’imposta di registro è pari all’1% annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva mentre nei restanti casi è pari al 2%.
  • Fondi rustici: in questi contratti, l’imposta di registro è pari allo 0.5% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Per il primo anno non può essere inferiore a 67 euro.

Per gli immobili urbani, si applica la percentuale del 2% annuo e per il primo anno non può essere inferiore a 67 euro, anche se il calcolo porta a una cifra minore da pagare. In questo caso, nei successivi anni al primo, si pagherà la cifra pari al calcolo sull’imposta come spiegato precedentemente. Quest’imposta deve essere pagata dal locatore e dal conduttore in parti uguali e può essere versata anno per anno o per tutta la durata del contratto.

In quest’ultimo caso il conduttore, o inquilino, avrà come principale vantaggio l’evitare della variazione dell’imposta in base all’indice ISTAT. Per le risoluzioni dei contratti di locazione si paga l’imposta pari a 67 euro.

Le modalità di pagamento dell’imposta di registro

L’imposta si paga tramite il modello F23; il pagamento può essere effettuato tramite gli agenti della riscossione, uffici postali o banche. Nel modello F23 vanno inseriti i dati relativi al proprietario e all’affittuario, il codice del tributo e quello della causale (quest’ultimo campo non va riempito per le annualità successive alla prima).

E’ proprio l’errata compilazione del codice tributo uno degli errori più frequenti; in questo caso il contribuente deve mandare la comunicazione all’ufficio locale il cui codice è stato indicato nel modello F23. Se si devono registrare più contratti di locazione, il versamento deve avvenire in un’unica soluzione, ossia in forma cumulativa.

Tasse per contratti pluriennali

Per quanto concerne il versamento stesso dell’imposta è possibile operare una scelta, decidendo se pagare subito, al momento della registrazione, quanto sarebbe dovuto per la durata complessiva del contratto (la cifra ammonta al 2% del totale) oppure anno per anno, nei termini di 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità (anche in questo caso si versa il 2% di ogni canone annuo).

Coloro che scelgono di pagare immediatamente l’imposta relativa all’intera durata del contratto possono avvalersi di uno sconto uguale alla metà del tasso d’interesse legale moltiplicato agli anni di durata del contratto. Nel caso di disdette contrattuali premature, allora al cittadino spetta il rimborso dell’importo relativo alle annualità successive a quella in cui avviene la disdetta stessa.

Uso degli immobili

Infatti ciò che conta davvero, è la destinazione d’uso degli immobili per cui abbiamo attivato un contratto di locazione: bisogna quindi distinguere immediatamente tra immobili a uso abitativo, immobili strumentali e fondi rustici. Per gli immobili a uso abitativo si paga, come già si è detto, un’imposta di registro pari al 2% del canone annuo (da moltiplicare, chiaramente, per il numero delle annualità).

Tale trattamento è riservato alle pertinenze dell’immobile a noi intestato, quali possono essere, ad esempio, il box auto e la cantina. Rientrano in tale normativa anche altre tipologie di immobili, escludendo naturalmente quelli strumentali per natura. Gli immobili strumentali per natura, infatti, non possono (per legge) essere destinati ad altro uso se non previa una radicale ristrutturazione.



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