La Riforma del Condominio è diventata legge. Secondo la prassi italiana, diventerà esecutiva fra sei mesi, quando sarà pubblicata in Gazzetta Ufficiale. Fra le sue varie parti, quella che suscita più interesse è quella che riguarda le Parti comuni, ovvero quelle aree da sempre oggetto dei più diffusi scontri fra condomini.

Quali sono le Parti comuni di un condominio

L'articolo 1117 c.c. prevede quali sono le parti comuni all'interno di un condominio.

  • il suolo su cui sorge l'edificio, compreso di: fondamenta, muri maestri, tetti
  • i locali per: la portineria, l'alloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi e tutti i servizi in comune affini;
  • le opere, le installazioni e i manufatti utili all'uso e al godimento comune, quali: ascensori, pozzi

Le cose e le opere comuni hanno una funzione strumentale rispetto al condominio e servono all'esistenza e al godimento delle singole porzioni immobiliari e in proporzione al valore di ognuna di esse (quota di millesimi).

Non è ammessa la rinuncia da parte del singolo condomino alle cose comuni, che non potrà in alcun modo svincolarsi dalle spese relative alla loro conservazione.

Il condomino dovrà infatti versare comunque la propria quota di spesa deliberata dall'assemblea, anche se ritiene di non aver ricevuto dal bene la stessa utilità degli altri condomini; successivamente potrà unicamente pretendere dal condominio il rispetto del suo diritto a godere del bene comune in pari modo degli altri.

Riforma: l'Assemblea decide sulla gestione degli spazi condominiali

Secondo la nuova disciplina, tutti i condomini sono proprietari con eguali diritti di tali parti. Diventa, infatti, l'assemblea dei condomini il centro decisionale della gestione di questi ambienti: attraverso questo istituto, e raggiungendo una quota di voti favorevoli pari a quattro quinti sia degli inquilini che delle metrature, l'assemblea può decidere di indirizzare le parti comuni verso determinati utilizzi oppure di venderli.

Occorrono, inoltre, 30 giorni di preavviso per una convocazione di queste finalità, in modo da permettere a più inquilini possibile di essere presente.

Le differenze con il precedente regolamento (che richiedeva appena la maggioranza dei presenti e un preavviso di cinque giorni) sono evidenti ed è chiaro che una maggioranza così qualificata sia, nella realtà, difficile da raggiungere. Tuttavia questo ostacolo è bilanciato dall'enorme libertà decisionale concessa che, se utilizzata saggiamente, può aumentare il valore dell'immobile.

Ed è sempre l'Assemblea che monitora le violazioni

Attraverso l'Assemblea condominiale, gli inquilini possono, raggiunta la maggioranza, cambiare parti del regolamento condominiale. Ma è sempre quest'istituto che si esprime sull'eventuale utilizzo illecito delle Parti comuni (anche se, in questo caso, necessita della maggioranza assoluta dei presenti e dei millesimi).

Le situazioni nelle quali un parere di questo tipo è richiesto riguardano i casi in cui ci sia una divergenza netta fra l'utilizzo di uno spazio condominiale e il principio stabilito dall'assemblea. In situazioni simili, si può citare in giudizio il soggetto responsabile del comportamento.

Destinazione d'uso parti comuni immobile

La convocazione di un'assemblea condominiale all'interno di un condominio si verifica soprattutto nei casi legati alladestinazione d'uso di aree comuni dello stabile, da rendere autonome o da lasciare di libero accesso a tutti i condomini.

La destinazione d'uso si riferisce a tutti gli atti, comprese le delibere che presentano in oggetto modificazioni e/o sostituzioni delle parti comuni, e le sentenze riferite a variazioni della proprietà oppure determinazioni o modificazioni delle destinazioni d'uso stesse, situate nell'edificio. Tutte queste opere di cambiamento necessitano di essere rese pubbliche mediante trascrizioni apposite.

Se qualcuno si oppone?

Qualora ci fossero soggetti (condomini, detentori, conduttori) contrari alla destinazione di utilizzo delle parti comuni o delle unità immobiliari da adibire a proprietà esclusiva, si può chiedere all'amministrazione di intervenire attraverso una diffida. In caso di mancata cessazione delle violazioni, nonostante la diffida, è necessario chiedere invece all'amministratore di convocare l'assemblea condominiale. Se, entro trenta giorni dalla richiesta, l'assemblea non viene convocata, il condomino può affidarsi a un giudice, che provvederà in via d'urgenza.

Il giudice, dopo aver valutato la certezza della violazione dello sfruttamento delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ordina la cessazione dell'attività.

 

Risarcimento danni

Escluso il risarcimento del danno, il giudice può altresì condannare il responsabile al pagamento di un'ulteriore somma di denaro in favore del condominio, calcolata in base alla gravità della violazione e agli investimento compiuti e ai benefici ricavati dall'attività.




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