La Riforma del Condominio è diventata legge. Secondo la prassi italiana, diventerà esecutiva fra sei mesi, quando sarà pubblicata in Gazzetta Ufficiale. Fra le sue varie parti, quella che suscita più interesse è quella che riguarda le Parti comuni, ovvero quelle aree da sempre oggetto dei più diffusi scontri fra condomini.

Quali sono le Parti comuni di un condominio

L'articolo 1117 c.c. prevede quali sono le parti comuni all'interno di un condominio.

  • il suolo su cui sorge l'edificio, compreso di: fondamenta, muri maestri, tetti
  • i locali per: la portineria, l'alloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi e tutti i servizi in comune affini;
  • le opere, le installazioni e i manufatti utili all'uso e al godimento comune, quali: ascensori, pozzi

Le cose e le opere comuni hanno una funzione strumentale rispetto al condominio e servono all'esistenza e al godimento delle singole porzioni immobiliari e in proporzione al valore di ognuna di esse (quota di millesimi).

Non è ammessa la rinuncia da parte del singolo condomino alle cose comuni, che non potrà in alcun modo svincolarsi dalle spese relative alla loro conservazione.

Il condomino dovrà infatti versare comunque la propria quota di spesa deliberata dall'assemblea, anche se ritiene di non aver ricevuto dal bene la stessa utilità degli altri condomini; successivamente potrà unicamente pretendere dal condominio il rispetto del suo diritto a godere del bene comune in pari modo degli altri.

Riforma: l'Assemblea decide sulla gestione degli spazi condominiali

Secondo la nuova disciplina, tutti i condomini sono proprietari con eguali diritti di tali parti. Diventa, infatti, l'assemblea dei condomini il centro decisionale della gestione di questi ambienti: attraverso questo istituto, e raggiungendo una quota di voti favorevoli pari a quattro quinti sia degli inquilini che delle metrature, l'assemblea può decidere di indirizzare le parti comuni verso determinati utilizzi oppure di venderli.

Occorrono, inoltre, 30 giorni di preavviso per una convocazione di queste finalità, in modo da permettere a più inquilini possibile di essere presente.

Le differenze con il precedente regolamento (che richiedeva appena la maggioranza dei presenti e un preavviso di cinque giorni) sono evidenti ed è chiaro che una maggioranza così qualificata sia, nella realtà, difficile da raggiungere. Tuttavia questo ostacolo è bilanciato dall'enorme libertà decisionale concessa che, se utilizzata saggiamente, può aumentare il valore dell'immobile.

Ed è sempre l'Assemblea che monitora le violazioni

Attraverso l'Assemblea condominiale, gli inquilini possono, raggiunta la maggioranza, cambiare parti del regolamento condominiale. Ma è sempre quest'istituto che si esprime sull'eventuale utilizzo illecito delle Parti comuni (anche se, in questo caso, necessita della maggioranza assoluta dei presenti e dei millesimi).

Le situazioni nelle quali un parere di questo tipo è richiesto riguardano i casi in cui ci sia una divergenza netta fra l'utilizzo di uno spazio condominiale e il principio stabilito dall'assemblea. In situazioni simili, si può citare in giudizio il soggetto responsabile del comportamento.

Destinazione d'uso parti comuni immobile

La convocazione di un'assemblea condominiale all'interno di un condominio si verifica soprattutto nei casi legati alladestinazione d'uso di aree comuni dello stabile, da rendere autonome o da lasciare di libero accesso a tutti i condomini.

La destinazione d'uso si riferisce a tutti gli atti, comprese le delibere che presentano in oggetto modificazioni e/o sostituzioni delle parti comuni, e le sentenze riferite a variazioni della proprietà oppure determinazioni o modificazioni delle destinazioni d'uso stesse, situate nell'edificio. Tutte queste opere di cambiamento necessitano di essere rese pubbliche mediante trascrizioni apposite.

Se qualcuno si oppone?

Qualora ci fossero soggetti (condomini, detentori, conduttori) contrari alla destinazione di utilizzo delle parti comuni o delle unità immobiliari da adibire a proprietà esclusiva, si può chiedere all'amministrazione di intervenire attraverso una diffida. In caso di mancata cessazione delle violazioni, nonostante la diffida, è necessario chiedere invece all'amministratore di convocare l'assemblea condominiale. Se, entro trenta giorni dalla richiesta, l'assemblea non viene convocata, il condomino può affidarsi a un giudice, che provvederà in via d'urgenza.

Il giudice, dopo aver valutato la certezza della violazione dello sfruttamento delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ordina la cessazione dell'attività.

 

Risarcimento danni

Escluso il risarcimento del danno, il giudice può altresì condannare il responsabile al pagamento di un'ulteriore somma di denaro in favore del condominio, calcolata in base alla gravità della violazione e agli investimento compiuti e ai benefici ricavati dall'attività.





Potrebbe interessarti

Tasse affitto: una guida per essere in regola!

In materia di locazioni sono davvero tantissime le cose da tenere in considerazione, soprattutto per non trovarsi a dover risolvere eventuali problemi futuri. La prima cosa da fare è sicuramente preoccuparsi di stipulare e, soprattutto, regolarizzare il contratto. La corretta registrazione del contratto d'affitto di qualunque natura è infatti una garanzia e una sicurezza per chi decide di prendere in affitto un immobile.

Leggi tutto...

Self Storage a Milano (e in Lombardia): quali contattare?

In questo modo, il servizio di self storage di Milano e della Lombardia viene incontro alle esigenze individuali o delle aziende, fungendo da deposito extra per gli eccessi di materiale o di archivio.

Leggi tutto...

Diritti e doveri del conduttore e del proprietario

In un contratto di affitto di un' abitazione vi sono doveri e diritti sia da parte del proprietario (locatore) dell'immobile sia da parte di chi invece usufruisce per un periodo (inquilino /conduttore) , opportunamente regolato, dell'immobile stesso.

Leggi tutto...

Affittare la prima casa: ragioniamo sulla perdita di agevolazioni

Con 10 miliardi di tagli sulle agevolazioni fiscali per la prima abitazione la manovra finanziaria va a colpire praticamente tutti: dal proprietario che intende ristrutturare l’abitato all’affittuario. Per quanto riguarda i contratti di locazione della prima casa tuttavia, quanti l’abbiano stipulato potranno ancora contare su questi privilegi.

Leggi tutto...

La disdetta dell'affitto: conosci tempistiche e procedure?

Se si dispone di contratto con Equo canone, non è possibile disdettarlo per i primi 4 anni, neppure nel caso in cui il proprietario abbia la necessità di riavere l'immobile per adibirlo come propria abitazione.

Leggi tutto...

I più condivisi

Salone del Mobile di Firenze: informazioni sull'evento

Scegliere l'arredamento per la vostra nuova casa non è sempre una cosa semplice e veloce. È infatti necessario valutare diversi fattori, ottimizzare gli spazzi e scegliere sin da subito i colori che si desiderano. Una visita al Salone del Mobile di Firenze può dare utilissime idee per la realizzazione di spazi belli e funzionali nella propria casa.

Leggi tutto...

Annunci immobiliari tra privati: le migliori app per vendere e trovare casa

L’acquisto di una casa è sempre un passo importante sia dal punto di vista esistenziale che, soprattutto economico perché comporta un impegno oneroso in particolar modo quando si accende un mutuo. Risparmiare sulla compravendita immobiliare è, tuttavia, possibile se si riesce a fare la ricerca di una casa da sé senza l’intervento di un’agenzia con i relativi oneri di commissione.

Leggi tutto...

Tasse sulla prima casa: facciamo un po' di chiarezza

La compravendita di un immobile comporta sempre la conoscenza approfondita di tutte le spese accessorie per fare un acquisto sicuro. È necessario infatti stipulare il contratto, richiedere un mutuo presso una banca e occuparsi del pagamento delle relative rate. Oltre poi al rogito, al compromesso e ad altre operazioni obbligatorie e utili a rendere legale la compravendita stessa, bisogna inoltre preoccuparsi del pagamento delle tasse sulla prima casa.

Leggi tutto...

La plusvalenza nella vendita di un immobile: una guida

Nel caso di vendita di un immobile (appartamento, terreno), per plusvalenza si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo. Ai fini fiscali, questo aumento di valore è indice di una maggiore capacità contributiva ed è tassato attraverso imposte dirette. A differenza di altri redditi da capitale, non vengono calcolati sulla base imponibile dell'IRPEF.

Leggi tutto...

Rogito notarile per la compravendita immobili: come effettuarlo?

Comprare un immobile non è come acquistare qualsiasi altra cosa. Si tratta di una scelta che può cambiare la vita (la nostra e quella della nostra famiglia). Logico dunque che si tratti di un qualcosa di davvero importante; un qualcosa a cui prestare molta attenzione. Di seguito riportiamo alcuni consigli per affrontare nel modo giusta una compravendita di immobili.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Imposta di registro contratti di locazione: una rapida spiegazione!

In materia di locazioni e di acquisto di immobili da adibire per vari usi, da quello abitativo a quello di natura commerciale, oltre alla stipula di un contratto d'affitto o di compravendita, è necessario pagare delle tasse e diversi tipi di imposte.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Veranda sul balcone: come regolarsi?

All'interno di un condominio accade spesso che uno o più condomini decidano di adibire il proprio balcone a veranda. Esistono delle precise regole condominiali per costruire una veranda sul proprio balcone, che ogni abitante dello stabile è tenuto a rispettare.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Imposte reddito locazione: aliquote e prassi dei versamenti

La locazione di un immobile, dovrebbe comportare obbligatoriamente la stipula e la successiva registrazione di un contratto d'affitto, con il conseguente versamento delle imposte dei redditi da locazione. 

Leggi tutto...
Go to Top