Non sempre, nei casi di acquisto di un'abitazione o di affitto, è possibile abitarci subito. Quando si compra o si prende in affitto una casa, sono spesso necessari dei lavori di manutenzione straordinaria al fine di rendere la stessa abitabile e vivibile.
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- Cosa si intende per manutenzione ordinaria
- Manutenzione straordinaria di casa
- Bonus ristrutturazione 2023
- FAQ
Secondo l'articolo del Testo Unico dell'edilizia i lavori definiti “di ristrutturazione” andrebbero chiamati “di recupero”. Lo stesso articolo, che riprende totalmente la legge numero 478 del 1978, suddivide poi tali generi di lavoro in cinque categorie ben distinte:
- manutenzione ordinaria,
- manutenzione straordinaria,
- restauro e Risanamento conservativo,
- ristrutturazione edilizia,
- ristrutturazione urbanistica.
Oltre ai lavori di manutenzione ordinaria possono essere necessari, ai fini della ristrutturazione, anche opere di manutenzione straordinaria della casa.
Cosa si intende per manutenzione ordinaria
La manutenzione ordinaria si riferisce ai lavori di recupero che non necessitano di permessi del Comune per essere effettuati. La manutenzione ordinaria non prevede inoltre nessun pagamento presso l'Amministrazione locale. Nello specifico, e secondo il D.P.R. Numero 380 del 2001, i lavori di manutenzione ordinaria comprendo:
- i lavori di riparazione,
- sostituzione di finiture presenti all'interno dell'abitazione e che servono a rendere funzionanti e utilizzabili gli impianti già esistenti dell'edificio.
Fanno dunque parte dei lavori di manutenzione ordinaria le opere di ristrutturazione che si devono compiere all'interno di un'abitazione come:
- sostituzione dei pavimenti,
- tinteggiatura,
- intonacatura delle pareti ecc.
Anche l'eventuale riparazione degli impianti, come la sostituzione dei fili elettrici, caldaie o sanitari, delle tubature dell'acqua o del gas, delle piastrelle in cucina o in bagno, rientra nei lavori di manutenzione ordinaria.
I lavori di ristrutturazione di questo tipo riguardano quindi interventi di riparazione, modifica o sostituzione di elementi interni all'edificio, senza però intervenire sulle parti strutturali dell'abitazione o aggiungere servizi igienico-sanitari, che rientrano invece nelle opere di manutenzione straordinaria. Per quanto riguarda gli interventi esterni all'edificio, la loro concessione dipende dal tipo di opera che si desidera realizzare e dalla normativa specifica del comune in cui l'immobile è situato.
Alcuni esempi di lavori di ristrutturazione interna possono includere la sostituzione di pavimenti, la tinteggiatura delle pareti, l'installazione di nuovi impianti elettrici o di riscaldamento, e il miglioramento dell'isolamento termico o acustico. Questi interventi sono finalizzati a rendere l'abitazione più confortevole, sicura e funzionale, senza però modificarne la struttura portante o il layout.
Per quanto riguarda gli interventi esterni, essi possono riguardare la sostituzione di infissi, la ristrutturazione di balconi, terrazzi o giardini, e la realizzazione di opere di consolidamento o miglioramento energetico dell'involucro edilizio. Questi lavori, però, sono soggetti alle norme urbanistiche e ai regolamenti locali, che possono variare notevolmente da un comune all'altro.
È importante sottolineare che, prima di avviare qualsiasi tipo di ristrutturazione, sia interna che esterna, è fondamentale verificare le norme e le autorizzazioni necessarie presso il comune di appartenenza e, eventualmente, consultare un tecnico specializzato (come un architetto o un ingegnere) per essere sicuri di procedere nel rispetto delle leggi e delle regole vigenti.
Manutenzione straordinaria di casa
A differenza della manutenzione ordinaria, i lavori di manutenzione straordinaria di casa prevedono la modifica e il restauro anche di parti strutturali dell'abitazione. All'interno dell'immobile, sarà inoltre possibile realizzare servizi igienici e tecnologici. Per effettuare lavori di manutenzione straordinaria è necessario però non alterare le superfici e i volumi delle zone che saranno oggetto di ristrutturazione e delle singole unità immobiliari; sarà obbligatorio altresì non variare la destinazione d'uso delle stesse.
Quali sono i lavori che rientrano nella categoria
Rientrano nei lavori di manutenzione straordinaria:
- l'apertura di finestre verso l'esterno,
- la costruzione di scale,
- la totale sostituzione di impianti elettrici,
- modifiche evidenti alle facciate.
Spesso è prevista anche la sostituzione di infissi interni di tipo diverso rispetto a quelli del palazzo; ciò è possibile solo se accettato dal Condominio. Rientrano, in alcuni casi, nelle opere di manutenzione straordinaria anche: la modifica dell'altezza del pavimento e dei solai, pur rispettando le altezze minime locali; la costruzione di muri e recinzioni inferiori a tre metri di altezza.
La manutenzione straordinaria permette infine anche la realizzazione dei volumi tecnici, ma anche la costruzione di verande esterne.
Bonus ristrutturazione 2023
Per favorire il recupero del patrimonio immobiliare esistente, da anni il Governo promuove il cosiddetto Bonus Ristrutturazione che per il 2023 permette di detrarre le spese di ristrutturazione al 50%. Sono inclusi nel bonus i lavori per il rinnovo dell’impianto di climatizzazione o di una nuova caldaia, così come per rinnovare il bagno, gli arredi e i sanitari.
Per accedere alle agevolazioni per la ristrutturazione della casa, i pagamenti delle spese sostenute devono essere documentate e certificate tramite bonifici parlanti o attraverso le detrazioni fiscali. La causale da specificare quando si effettua il versamento del bonifico a favore del professionista che effettua i lavori deve riportare la seguente dicitura «bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’art. 16-bis del DPR 917/1986».
Il bonifico inoltre deve riportare il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita IVA del professionista che effettua i lavori e beneficiario del bonifico. Il bonus ristrutturazione può essere richiesto anche se si è fatto richiesta di un finanziamento per i lavori.
Relativamente ai lavori di riqualificazione ed efficientamento energetici, il richiedente il bonus ristrutturazione è obbligato a inviare comunicazione all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori per quanto riguarda:
- La sostituzione della caldaia;
- L’installazione di condizionatori,
- L’installazione di scaldabagni.
Per ottenere il rimborso delle spese effettuate occorre conservare i documenti utili a legittimare la richiesta delle agevolazioni, in particolare, occorrerà presentare o dimostrare la concessione o l’autorizzazione/comunicazione di inizio lavori, conservare le fatture e le ricevute delle spese sostenute, le ricevute dei bonifici e la pratica ENEA.
Il bonus per la ristrutturazione può essere richiesto solo se l’immobile è regolarmente accatastato e non abusivo e può essere eseguita anche da un affittuario se autorizzato.
FAQ
Cose si intende per interventi di manutenzione straordinaria?
Sono classificabili come lavori di manutenzione straordinaria la sostituzione degli infissi esterni e dei serramenti, opere accessorie come canne fumarie, installazione di impianti termici o di raffreddamento, scale di sicurezza e ascensori nel caso dei condomini.
Quali sono i lavori che possono essere rimborsati al 50%?
I lavori di ristrutturazione che possono essere portati in detrazione sulla dichiarazione dei redditi sono la sostituzione degli infissi e dei serramenti, gli impianti di climatizzazione, i sanitari.
Qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria?
La manutenzione ordinaria riguarda l’efficientamento della struttura, degli impianti e degli infissi. La manutenzione straordinaria riguarda, invece, interventi di riqualificazione strutturale e sostanziale dell’immobile come le mura, il rifacimento del soffitto e delle sezioni strutturali dell’abitazione.
Quali interventi si possono fare senza l’apertura della CILA?
Si possono fare pere di riqualificazione senza CILA che interessano la cablatura dell’immobile o lavori per contenere l’inquinamento acustico come la coibentazione e l’installazione di pannelli fonoassorbenti in tutta l’abitazione. Altri lavori di manutenzione, cosiddetta, leggera sono quelli che non interessano le parti strutturali dell’abitazione, ma servono per riqualificare l’aspetto tecnologico e gli ambienti sanitari.
