A seguito della nostra analisi sul biogas domestico e a quella in cui prendevamo in esame un esempio di rendita catastale, oggi siamo eccitati all'idea di portarvi alla scoperta di un nuovo tema.
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- Caratteristiche della voltura catastale
- Diritti e doveri dell'usufruttuario
- La costituzione del diritto di Usufrutto
- Cosa significa diritto reale di abitazione?
- Implicazioni Fiscali
- Confronto Internazionale
- Consigli Pratici per l'Usufruttuario e il Nudo Proprietario
- Tipologie diverse di volture catastali
- Quando è Necessaria una Voltura Catastale per Successione
- A chi mi devo rivolgere per una visura catastale? Posso farla anche in autonomia online?
Cosa sono le volture? La variazione d'intestazione di un contratto di fornitura già esistente, viene definito voltura. Essa può essere richiesta quando si presenta un subentro al posto di un precedente cliente e predispone la sottoscrizione di un contratto, nel quale vengono trasferite le obbligazioni derivanti dal precedente accordo. Esistono però anche le volture catastali.
Caratteristiche della voltura catastale
La voltura catastale consente di aggiornare i dati relativi ai possessori di diritti sugli immobili iscritti nel Catasto e, in caso di successione a seguito di trasferimento dei diritti, da un soggetto (de cuius) all'altro (erede) occorre aggiornare gli intestatari al catasto.
La voltura va fatta pervenire, entro 30 giorni dalla data di registrazione della successione, all’Agenzia delle Entrate nel territorio in cui è locato l’immobile, compilando due differenti modelli: il 13TP per il catasto terreni, il 98TP per la voltura catastale all'urbano. Sul sito dell’Agenzia delle entrate (ex Catasto) e sul sito dell'Agenzia del territorio è presente anche la procedura informatica Voltura 1.1 finalizzata alla compilazione delle informazioni necessarie all'effettuazione delle volture catastali.
Questo procedimento può essere utilizzato solo da notai e tecnici professionisti nei seguenti casi: tributi e Imposta di Bollo già versati, volture di preallineamento, recupero di volture automatiche. Vedremo più avanti in cosa consistono questi ultimi due casi.
In generale, queste azioni si possono effettuare sul sito, oppure presso lo sportello, per raccomandata A/R o posta certificata.
Tributo catastale: quanto costa?
La domanda di voltura catastale ha un costo unitario di 55 euro, inteso come tributo speciale catastale, più 16 euro di marca da bollo per ogni 4 pagine. Il pagamento può essere effettuato allo sportello dell’ufficio o tramite versamento su conto corrente dell’Ufficio Provinciale di riferimento.
Da gennaio 2014 sono esenti dal pagamento del tributo e del bollo quelle domande che dipendono da atti sottoposti ad Imposta di Registro del 9%, 2% e del 12%.
Sono previste anche delle sanzioni in caso di ritardo nella presentazione della domanda.
Cosa deve fare chi effettua la domanda?
La domanda di voltura catastale deve essere preparata e presentata da un notaio o un un altro tecnico abilitato iscritto all’albo, vale a dire un geometra, architetto o ingegnere. Il tecnico compila la domanda inserendo, sotto la propria responsabilità, i dati rilevati dai documenti (visura catastale) che gli sono stati forniti dalla parte cedente e dalla nuova proprietaria.
Solo nel caso di successioni ereditarie, gli eredi o altri soggetti autorizzati, possono presentare la domanda di voltura. Questa può essere presentata solo dopo aver registrato la dichiarazione di successione presso l’Ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate competente. Oppure può essere spedita per posta raccomandata, posta elettronica certificata allegando i documenti richiesti: ricevuta di pagamento del tributo, fotocopia del documento di identità, una busta affrancata per la restituzione della ricevuta (non necessaria in caso di posta elettronica), indicazione dei propri recapiti.
Una volta fatto ciò si procede con la voltura allegando, in carta libera, le dichiarazioni di successione e altri atti. Inoltre, anche un altro soggetto può presentazione la domanda, purché munito di delega o lettera di incarico professionale firmata dal dichiarante e dal soggetto designato. Questa dovrà essere allegata insieme alla fotocopia di un documento di identità del dichiarante. Se il soggetto dichiarante è stato titolare del diritto di usufrutto, sarà il nudo proprietario a presentare la voltura catastale.
Diritti e doveri dell'usufruttuario
- può disporre (cedendolo, affittandolo, concedendo ipoteca) del suo diritto
- ha il diritto al possesso del bene in usufrutto
- ha il diritto di conseguire i frutti (naturali e civili)
- deve usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia
- deve fare l’inventario e prestare garanzia, salvo dispensa
I diritti e i doveri associati alla figura del nudo proprietario sono delineati da specifiche normative. Un aspetto fondamentale di tale ruolo è rappresentato dall'obbligo di farsi carico delle spese legate alle riparazioni straordinarie e alle imposte inerenti alla proprietà in questione.
È importante chiarire che il termine "nuda proprietà" si riferisce a una forma particolare di possesso di un bene immobile. In questo contesto, la nuda proprietà si distingue per l'assenza del diritto di godimento, che può essere esercitato da altri soggetti, come l'usufruttuario. In altre parole, il nudo proprietario detiene la titolarità formale del bene, ma senza la possibilità di utilizzarlo o trarne vantaggi diretti, come l'abitazione o la percezione di redditi da esso derivanti. Questa condizione particolare implica quindi una serie di responsabilità specifiche, come quelle sopracitate, che devono essere assunte e gestite con attenzione dal nudo proprietario.
Il quasi-usufrutto
L'usufrutto è pensato per poter essere applicato a qualsiasi bene. Nel caso di immobili, il proprietario perde il diritto di godere del bene a vantaggio del diritto dell'usufruttuario; nel caso di beni consumabili, il passaggio del diritto è il medesimo, ma al fruitore è imposto l'obbligo di restituire non gli stessi beni, bensì un ammontare pari dello stesso genere.
Questo istituto non è affatto in contrasto con l'usufrutto vero e proprio visto che il Codice Civile parla di “rispetto della destinazione economica” del bene e non della conservazione della sua sostanza.
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Scadenza dell'istituto
L'usufrutto è un istituto caratterizzato sempre da una scadenza. Il diritto dell'usufruttuario è infatti sempre temporaneo. Nel caso in cui, nel contratto, non venga indicato alcun limite temporale, si considera la morte dell'usufruttuario come scadenza dell'istituto. Questa eventualità costituisce limite temporale anche quando è stata, invece, stabilita una scadenza precisa.
Se muore uno dei usufruttuari, i Diritti di usufrutto vengono estesi ai restanti. Se, invece, l'usufruttuario è una persona giuridica, il limite è di 30 anni.
La costituzione del diritto di Usufrutto
L'usufrutto di abitazione è un diritto che consente di trasferire la fruizione di un immobile dal proprietario, che mantiene la nuda proprietà, all'usufruttuario, che gode dei benefici dell'abitazione. Questo diritto è temporaneo e regolato dall'articolo 981 del codice civile italiano, che stabilisce i tempi e le condizioni.
Le condizioni principali riguardano la nuda proprietà del proprietario dell'immobile, l'usufruttuario che ne guadagna la fruizione e la temporaneità dell'usufrutto. È inoltre vietato all'usufruttuario cambiare la destinazione d'uso dell'abitazione.
L'usufrutto può essere acquisito per legge, per usucapione, per testamento o per contratto. Nel caso dell'usufrutto di abitazione, sia il proprietario sia l'usufruttuario hanno specifici diritti e doveri. L'usufruttuario è tenuto ad utilizzare il bene con diligenza, sostenere le spese di manutenzione ordinaria e restituire il bene alla scadenza dell'usufrutto. Il proprietario, invece, è responsabile delle spese di Manutenzione straordinaria e delle imposte relative alla nuda proprietà.
L'usufrutto di abitazione si estingue in alcuni casi specifici, come la scadenza dei termini contrattuali, la morte del nudo proprietario o dell'usufruttuario, il mancato uso per 20 anni, il perimento totale del bene, la rinuncia dell'usufruttuario o l'acquisto del bene da parte dell'usufruttuario prima della scadenza dei termini.
Questo tipo di contratto ha riscosso un discreto successo negli ultimi anni a causa della crisi economica, offrendo vantaggi sia a chi vende la nuda proprietà per ottenere un guadagno economico immediato, sia a chi acquista l'immobile per un utilizzo futuro a prezzi vantaggiosi. In molti casi, i venditori sono anziani o coppie di anziani senza eredi, che vendono la nuda proprietà per ottenere mezzi finanziari per vivere più agiatamente, pur continuando a risiedere nella loro casa.
Cosa significa diritto reale di abitazione?
Il diritto reale di abitazione rappresenta una forma ridotta di diritto reale, che trova la sua disciplina normativa negli articoli 1021 e successivi del Codice Civile italiano. Questo particolare diritto reale ha come oggetto principale un'abitazione e si manifesta attraverso il diritto di occupare e vivere in tale casa, ma in modo limitato ai bisogni del titolare e della sua famiglia, senza possibilità di estensione ad altri scopi.
Nel contesto specifico della residenza coniugale, il diritto di abitazione si estende in modo particolare al coniuge superstite in caso di decesso dell'altro coniuge. Tuttavia, a seguito delle modifiche legislative apportate dalla Legge 8 febbraio 2006, n. 54, riguardanti i casi di affidamento condiviso dei figli, il coniuge a cui è assegnata la casa non ottiene un diritto reale di abitazione, ma solamente un diritto di natura personale.
Per quanto riguarda la sua costituzione, il diritto reale di abitazione può essere stabilito attraverso diverse modalità. Può nascere da un atto formale, sia esso redatto in forma privata o pubblica, ma può anche derivare da processi di usucapione o essere esplicitato all'interno di un testamento. Queste diverse vie di costituzione del diritto riflettono la sua natura complessa e la varietà di situazioni in cui può essere applicato.
Cosa si intende e a chi viene riconosciuto?
L’abitazione è quel luogo, la casa, che ha lo scopo di dare alloggio e comprende anche i relativi accessori, pertinenze e accessioni. Quindi fanno parte di un’abitazione i balconi, le verande, i giardini, oltreché dai vani abitabili.
Il diritto reale di abitazione comprende tutto ciò è parte integrante della casa, cioè quanto detto sopra.
L’art. 1023 c.c. riconosce il diritto reale di abitazione anche ai figli nati dopo che il diritto è stato istituito, ai figli adottivi, ai figli naturali riconosciuti e gli affiliati. Inoltre, anche le persone che convivono con chi detiene il diritto di abitazione e prestano a lui o alla sua famiglia dei servizi.
Un caso particolare è il coniuge superstite: la legge riconosce il diritto a disporre dello stesso alloggio in cui si è svolta la vita familiare precedente al decesso del coniuge. Dal punto di vista morale si vuole permettere al coniuge superstite di conservare i rapporti affettivi, il tenore di vita e le relazioni sociali nonché la consuetudine della casa familiare. Il coniuge superstite ha diritto ha godere sia dell’abitazione sia degli arredi che la compogono.
In caso di separazione o divorzio, in genere il diritto di abitare la casa coniugale viene riconosciuto al coniuge al quale vengono affidati i figli.
Diritto reale di abitazione: differenze tra diritto di uso e usufrutto
Il diritto di uso invece si differenzia dall'usufrutto per un discorso quantitativo. Il diritto di uso consta nella capacità dell'usuario di beneficiare del bene concesso in uso, divenendo proprietario dei frutti solamente per quel che concerne i suoi bisogni e quelli della sua famiglia. Contrariamente a quanto accade con l'usufrutto, nel diritto reale di uso, l'usuario deve beneficiare del bene concessogli in modo diretto.
I beni dei quali l'usuario può divenire proprietario sono solo i frutti naturali (rimangono esclusi, i frutti civili, che derivano dalla concessione in godimento a terze persone di una cosa).
Il diritto d’uso è un diritto reale temporale, così come l’usufrutto, ma presenta delle differenze. Il diritto d’uso non può essere ceduto né dato in locazione.
Il diritto di usufrutto, secondo l’articolo 978 c.c. e seguenti, è il diritto reale di usare un bene altrui e di trarne in benefici, rispettandone la destinazione d’uso. Colui che da in usufrutto il proprio bene è definito “nudo proprietario”. Questo significa che non può goedere ed usare la cosa direttamente, ma possiede la capacità di disporne dopo la fine dell’usufrutto. Si tratta, infatti, di un diritto temporaneo.
Il secondo soggetto coinvolto è l’ “usufruttuario” al quale viene riconosciuto il potere di usare un bene per un tempo stabilito e ha il dovere di restituirla, possibilmente, così come era in origine. L’usufruttuario può usare direttamente il bene o può affitarlo a terzi, può inoltre apportare dei miglioramenti ma non può cambiarne la destinazione d’uso. Inoltre, saranno a suo carico tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e amministrazione del bene.
Implicazioni Fiscali
Nel contesto dell'usufrutto e della nuda proprietà, è fondamentale considerare le implicazioni fiscali sia per l'usufruttuario che per il nudo proprietario.
- Per l'Usufruttuario: Le tasse più rilevanti sono quelle sui redditi derivanti dal bene, ad esempio affitti se l'immobile viene locato. L'usufruttuario è anche responsabile delle tasse comunali come l'IMU sulla parte abitativa, a meno che l'immobile non sia registrato come prima casa.
- Per il Nudo Proprietario: Il nudo proprietario è tenuto a pagare le tasse sulla proprietà del bene, escluse quelle legate al godimento dello stesso. In caso di vendita della nuda proprietà, potrebbero sorgere obblighi fiscali legati alla Plusvalenza.
Procedure Legali e Amministrative
La costituzione del diritto di usufrutto richiede una serie di passaggi legali e amministrativi:
- Redazione dell'Atto: L'usufrutto può essere stabilito tramite un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. In caso di immobili, l'atto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
- Registrazione presso il Catasto: È necessario registrare l'usufrutto presso il Catasto Immobiliare per garantire la legalità e la trasparenza della transazione.
- Testamento o Usucapione: L'usufrutto può anche essere acquisito per via testamentaria o attraverso l'usucapione, ma queste vie richiedono ulteriori procedure legali.
Confronto Internazionale
L'usufrutto e il diritto di abitazione sono trattati diversamente nei vari sistemi giuridici:
- In Francia: L'usufrutto è comunemente usato, soprattutto in contesti di pianificazione patrimoniale e successoria, con regole simili all'Italia.
- Negli Stati Uniti: L'equivalente più vicino all'usufrutto è il "Life Estate", dove una persona ha il diritto di abitare in un immobile per tutta la vita, ma non può vendere o trasferire la proprietà.
- In Germania: Esiste un concetto simile all'usufrutto chiamato "Nießbrauch", che permette di usufruire di un bene ma con restrizioni rigide sulla sua trasformazione.
Consigli Pratici per l'Usufruttuario e il Nudo Proprietario
Una buona gestione della relazione tra usufruttuario e nudo proprietario è cruciale:
- Per l'Usufruttuario: È importante mantenere il bene in buone condizioni, rispettando le spese di manutenzione ordinaria. Comunicare apertamente con il nudo proprietario per qualsiasi cambiamento significativo o necessità di manutenzione straordinaria.
- Per il Nudo Proprietario: È consigliabile stabilire una comunicazione chiara con l'usufruttuario riguardo alle aspettative e alle responsabilità. Inoltre, è importante tenersi aggiornati sullo stato del bene e su eventuali cambiamenti legislativi che potrebbero influenzare i diritti di proprietà.
Per approfondire ancora questi temi ti consigliamo la lettura del nostro approfondimento dedicato alla comproprietà immobiliare.
Tipologie diverse di volture catastali
Le volture catastali sono operazioni che permettono di aggiornare i dati relativi alla proprietà di terreni e immobili registrati nel Catasto. Esistono diversi tipi di volture catastali:
- Voltura catastale di afflusso: Si verifica in caso di acquisto/vendita di terreni o immobil
- Voltura catastale di preallineamento: Si tratta di volture presentate ma non ancora introdotte nella banca dati catastale.
- Voltura catastale di recupero di voltura automatica
Per presentare una richiesta di voltura catastale, è necessario fornire le seguenti informazioni:
- Delega dell'avente titolo per la richiesta di voltura: Questo documento autorizza il richiedente a presentare la voltura catastale per conto del proprietario.
- Dati anagrafici dei proprietari: Informazioni personali dei proprietari, come nome, cognome, data e luogo di nascita e codice fiscale.
- Dati catastali delle unità immobiliari: Informazioni relative all'immobile oggetto della voltura, come il numero identificativo (foglio, particella e subalterno), l'indirizzo e la categoria catastale.
- Documentazione motivante la voltura (solo per la voltura catastale di afflusso): È necessario fornire la documentazione che giustifica il cambio di proprietà, come l'atto di compravendita, la dichiarazione di successione o il certificato di morte del precedente proprietario.
Una volta raccolti tutti i documenti e le informazioni necessarie, è possibile presentare la richiesta di voltura catastale presso l'ufficio del Catasto competente.
Se ti interessano questi argomenti, ti consigliamo di dare un’occhiata al nostro articolo su come fare una voltura del Gas con ENI. Se vuoi approfondire alcuni temi legati alla polizza assicurativa che puoi contrarre per la tua casa, dai un'occhiata al nostro articolo dedicato.
Quando è Necessaria una Voltura Catastale per Successione
La voltura catastale per successione è necessaria quando un proprietario di beni immobiliari muore e tali beni devono essere trasferiti agli eredi. Questo trasferimento deve essere registrato per aggiornare i dati catastali e rendere ufficiale il passaggio di proprietà.
Procedura per la Voltura Catastale per Successione
1. Raccolta della Documentazione
Prima di procedere con la voltura catastale, è necessario raccogliere una serie di documenti essenziali:
- Certificato di morte: Per comprovare il decesso del proprietario.
- Dichiarazione di successione: Da presentare all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dal decesso, che elenca tutti i beni mobili e immobili del defunto e i relativi eredi.
- Documenti di identità: Dei nuovi intestatari (gli eredi).
- Eventuali testamenti: Se presenti, per determinare la volontà del defunto riguardo alla distribuzione dei beni.
2. Presentazione della Dichiarazione di Successione
La dichiarazione di successione deve essere presentata all'Agenzia delle Entrate. Questa dichiarazione include l'elenco di tutti i beni del defunto e la loro destinazione agli eredi. La dichiarazione di successione può essere presentata:
- Online: Tramite i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate.
- In Ufficio: Presso gli uffici territoriali dell'Agenzia delle Entrate.
3. Pagamento delle Imposte di Successione
Le imposte di successione devono essere calcolate e pagate in base al valore dei beni ereditati e al grado di parentela con il defunto. Le aliquote variano a seconda della relazione tra il defunto e gli eredi:
- Coniuge e figli: Aliquota del 4% con una franchigia di 1.000.000 di euro.
- Fratelli e sorelle: Aliquota del 6% con una franchigia di 100.000 euro.
- Altri parenti fino al quarto grado: Aliquota del 6% senza franchigia.
- Altri soggetti: Aliquota dell'8% senza franchigia.
4. Presentazione della Voltura Catastale
Una volta completata la dichiarazione di successione e pagate le imposte, si procede con la presentazione della voltura catastale. Questa può essere effettuata:
- Online: Attraverso il sito dell'Agenzia delle Entrate.
- Presso gli Uffici del Catasto: Presentando la documentazione cartacea.
Modulistica Necessaria
Per la voltura catastale, occorre compilare i seguenti moduli:
- Modello 13TP: Modulo di richiesta di voltura catastale.
- Allegati: Copia della dichiarazione di successione, ricevuta del pagamento delle imposte di successione, documenti di identità degli eredi.
Sanzioni per Omessa o Ritardata Voltura
La mancata presentazione della voltura catastale entro i termini previsti può comportare sanzioni amministrative. Le sanzioni variano in base alla gravità dell'irregolarità e al tempo trascorso dalla scadenza del termine.
Consulenza e Assistenza
Per evitare errori e complicazioni, è consigliabile rivolgersi a un professionista, come un notaio, un geometra, o un avvocato specializzato in successioni. Questi professionisti possono offrire consulenza e assistenza nella compilazione dei moduli e nella gestione delle pratiche necessarie.
A chi mi devo rivolgere per una visura catastale? Posso farla anche in autonomia online?
Una visura catastale è un documento che fornisce informazioni dettagliate su un immobile, come la sua destinazione d'uso, i metri quadrati, i confini, e altri dati rilevanti. È possibile ottenerla in diversi modi:
- Uffici del Catasto: Puoi recarti personalmente agli uffici del Catasto nella tua città o regione per richiedere la visura catastale. Dovrai fornire i dati necessari, come il codice fiscale del proprietario dell'immobile o il numero di particella/foglio.
- Professionisti Autorizzati: Notai, geometri, architetti, e altri professionisti nel campo immobiliare possono effettuare una visura catastale per conto tuo. Questa opzione potrebbe essere più costosa, ma può essere utile se hai bisogno di assistenza professionale o consulenza.
- Servizi Online: È possibile effettuare una visura catastale anche online attraverso il sito dell'Agenzia delle Entrate o altri portali autorizzati. Questi servizi richiedono di solito la registrazione e possono essere a pagamento, ma offrono un accesso rapido e comodo alle informazioni catastali.
- Servizi Comunali Online: Alcuni comuni offrono servizi online per la richiesta di visure catastali direttamente tramite i loro siti web. Questi servizi variano a seconda del comune e della disponibilità tecnologica.
Per effettuare una visura catastale online in autonomia, dovrai avere a disposizione i dati necessari per identificare l'immobile, come il codice fiscale del proprietario o le informazioni catastali (sezione, foglio, particella). È importante notare che, mentre la visura online è comoda e veloce, potrebbe non essere sufficiente in caso di transazioni immobiliari complesse, dove potrebbe essere preferibile il supporto di un professionista.
