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Dopo avervi parlato del calcolo della cubatura, ora siamo lieti di proporvi un campo inesplorato, sperando che attiri il vostro interesse.

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L'usufrutto è definito come il diritto che consente a un individuo di godere pienamente di un bene immobile, incluso il diritto di usufruire dei redditi che ne derivano, pur non essendo il proprietario del bene stesso. Questo diritto, tuttavia, è soggetto a una restrizione chiave: l'usufruttuario non può modificare la destinazione economica del bene. In altre parole, l'usufruttuario ha il diritto di utilizzare il bene e di trarne profitto, ma deve mantenere la sua funzione e valore economici originali.

L'usufrutto è strettamente connesso alla nozione di nuda proprietà, che rimane nelle mani del proprietario del bene. Questo significa che, sebbene l'usufruttuario goda dell'uso del bene, non ha il diritto di trasferirne la proprietà o di cambiarne l'uso economico. In questo senso, l'usufrutto rappresenta una forma di diritto reale limitato, il cui ambito e le cui condizioni sono descritti dagli articoli 978 e successivi del codice civile.

In termini di durata, i diritti di usufrutto sono intrinsecamente temporanei. Essi terminano con la morte dell'usufruttuario o, nel caso di un'entità giuridica, dopo un periodo di 30 anni. Nel contesto in cui i diritti di usufrutto sono attribuiti a più persone, e una di queste viene a mancare, i diritti residui si concentrano automaticamente sui superstiti. Questa struttura di diritto temporaneo e collettivo garantisce che l'usufrutto sia un mezzo flessibile e adattabile per gestire l'utilizzo di proprietà, pur mantenendo la proprietà formale nelle mani del nudo proprietario.

Diritti e doveri dell'usufruttuario

  • può disporre (cedendolo, affittandolo, concedendo ipoteca) del suo diritto
  • ha il diritto al possesso del bene in usufrutto
  • ha il diritto di conseguire i frutti (naturali e civili)
  • deve usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia
  • deve fare l’inventario e prestare garanzia, salvo dispensa

I diritti e i doveri associati alla figura del nudo proprietario sono delineati da specifiche normative. Un aspetto fondamentale di tale ruolo è rappresentato dall'obbligo di farsi carico delle spese legate alle riparazioni straordinarie e alle imposte inerenti alla proprietà in questione.

È importante chiarire che il termine "nuda proprietà" si riferisce a una forma particolare di possesso di un bene immobile. In questo contesto, la nuda proprietà si distingue per l'assenza del diritto di godimento, che può essere esercitato da altri soggetti, come l'usufruttuario. In altre parole, il nudo proprietario detiene la titolarità formale del bene, ma senza la possibilità di utilizzarlo o trarne vantaggi diretti, come l'abitazione o la percezione di redditi da esso derivanti. Questa condizione particolare implica quindi una serie di responsabilità specifiche, come quelle sopracitate, che devono essere assunte e gestite con attenzione dal nudo proprietario.

Il quasi-usufrutto

L'usufrutto è pensato per poter essere applicato a qualsiasi bene. Nel caso di immobili, il proprietario perde il diritto di godere del bene a vantaggio del diritto dell'usufruttuario; nel caso di beni consumabili, il passaggio del diritto è il medesimo, ma al fruitore è imposto l'obbligo di restituire non gli stessi beni, bensì un ammontare pari dello stesso genere.

Questo istituto non è affatto in contrasto con l'usufrutto vero e proprio visto che il Codice Civile parla di “rispetto della destinazione economica” del bene e non della conservazione della sua sostanza.

Scadenza dell'istituto

L'usufrutto è un istituto caratterizzato sempre da una scadenza. Il diritto dell'usufruttuario è infatti sempre temporaneo. Nel caso in cui, nel contratto, non venga indicato alcun limite temporale, si considera la morte dell'usufruttuario come scadenza dell'istituto. Questa eventualità costituisce limite temporale anche quando è stata, invece, stabilita una scadenza precisa.

Se muore uno dei usufruttuari, i diritti di usufrutto vengono estesi ai restanti. Se, invece, l'usufruttuario è una persona giuridica, il limite è di 30 anni.

La costituzione del diritto di Usufrutto

L'usufrutto di abitazione è un diritto che consente di trasferire la fruizione di un immobile dal proprietario, che mantiene la nuda proprietà, all'usufruttuario, che gode dei benefici dell'abitazione. Questo diritto è temporaneo e regolato dall'articolo 981 del codice civile italiano, che stabilisce i tempi e le condizioni.

Le condizioni principali riguardano la nuda proprietà del proprietario dell'immobile, l'usufruttuario che ne guadagna la fruizione e la temporaneità dell'usufrutto. È inoltre vietato all'usufruttuario cambiare la destinazione d'uso dell'abitazione.

L'usufrutto può essere acquisito per legge, per usucapione, per testamento o per contratto. Nel caso dell'usufrutto di abitazione, sia il proprietario sia l'usufruttuario hanno specifici diritti e doveri. L'usufruttuario è tenuto ad utilizzare il bene con diligenza, sostenere le spese di manutenzione ordinaria e restituire il bene alla scadenza dell'usufrutto. Il proprietario, invece, è responsabile delle spese di Manutenzione straordinaria e delle imposte relative alla nuda proprietà.

L'usufrutto di abitazione si estingue in alcuni casi specifici, come la scadenza dei termini contrattuali, la morte del nudo proprietario o dell'usufruttuario, il mancato uso per 20 anni, il perimento totale del bene, la rinuncia dell'usufruttuario o l'acquisto del bene da parte dell'usufruttuario prima della scadenza dei termini.

Questo tipo di contratto ha riscosso un discreto successo negli ultimi anni a causa della crisi economica, offrendo vantaggi sia a chi vende la nuda proprietà per ottenere un guadagno economico immediato, sia a chi acquista l'immobile per un utilizzo futuro a prezzi vantaggiosi. In molti casi, i venditori sono anziani o coppie di anziani senza eredi, che vendono la nuda proprietà per ottenere mezzi finanziari per vivere più agiatamente, pur continuando a risiedere nella loro casa.

Cosa significa diritto reale di abitazione?

Il diritto reale di abitazione rappresenta una forma ridotta di diritto reale, che trova la sua disciplina normativa negli articoli 1021 e successivi del Codice Civile italiano. Questo particolare diritto reale ha come oggetto principale un'abitazione e si manifesta attraverso il diritto di occupare e vivere in tale casa, ma in modo limitato ai bisogni del titolare e della sua famiglia, senza possibilità di estensione ad altri scopi.

Nel contesto specifico della residenza coniugale, il diritto di abitazione si estende in modo particolare al coniuge superstite in caso di decesso dell'altro coniuge. Tuttavia, a seguito delle modifiche legislative apportate dalla Legge 8 febbraio 2006, n. 54, riguardanti i casi di affidamento condiviso dei figli, il coniuge a cui è assegnata la casa non ottiene un diritto reale di abitazione, ma solamente un diritto di natura personale.

Per quanto riguarda la sua costituzione, il diritto reale di abitazione può essere stabilito attraverso diverse modalità. Può nascere da un atto formale, sia esso redatto in forma privata o pubblica, ma può anche derivare da processi di usucapione o essere esplicitato all'interno di un testamento. Queste diverse vie di costituzione del diritto riflettono la sua natura complessa e la varietà di situazioni in cui può essere applicato.

Cosa si intende e a chi viene riconosciuto?

L’abitazione è quel luogo, la casa, che ha lo scopo di dare alloggio e comprende anche i relativi accessori, pertinenze e accessioni. Quindi fanno parte di un’abitazione i balconi, le verande, i giardini, oltreché dai vani abitabili.
Il diritto reale di abitazione comprende tutto ciò è parte integrante della casa, cioè quanto detto sopra.

L’art. 1023 c.c. riconosce il diritto reale di abitazione anche ai figli nati dopo che il diritto è stato istituito, ai figli adottivi, ai figli naturali riconosciuti e gli affiliati. Inoltre, anche le persone che convivono con chi detiene il diritto di abitazione e prestano a lui o alla sua famiglia dei servizi.
Un caso particolare è il coniuge superstite: la legge riconosce il diritto a disporre dello stesso alloggio in cui si è svolta la vita familiare precedente al decesso del coniuge. Dal punto di vista morale si vuole permettere al coniuge superstite di conservare i rapporti affettivi, il tenore di vita e le relazioni sociali nonché la consuetudine della casa familiare. Il coniuge superstite ha diritto ha godere sia dell’abitazione sia degli arredi che la compogono.
In caso di separazione o divorzio, in genere il diritto di abitare la casa coniugale viene riconosciuto al coniuge al quale vengono affidati i figli. 

Diritto reale di abitazione: differenze tra diritto di uso e usufrutto

Diritto reale di abitazione

Il diritto di uso invece si differenzia dall'usufrutto per un discorso quantitativo. Il diritto di uso consta nella capacità dell'usuario di beneficiare del bene concesso in uso, divenendo proprietario dei frutti solamente per quel che concerne i suoi bisogni e quelli della sua famiglia. Contrariamente a quanto accade con l'usufrutto, nel diritto reale di uso, l'usuario deve beneficiare del bene concessogli in modo diretto.

I beni dei quali l'usuario può divenire proprietario sono solo i frutti naturali (rimangono esclusi, i frutti civili, che derivano dalla concessione in godimento a terze persone di una cosa).

Il diritto d’uso è un diritto reale temporale, così come l’usufrutto, ma presenta delle differenze. Il diritto d’uso non può essere ceduto né dato in locazione.

Il diritto di usufrutto, secondo l’articolo 978 c.c. e seguenti, è il diritto reale di usare un bene altrui e di trarne in benefici, rispettandone la destinazione d’uso. Colui che da in usufrutto il proprio bene è definito “nudo proprietario”. Questo significa che non può goedere ed usare la cosa direttamente, ma possiede la capacità di disporne dopo la fine dell’usufrutto. Si tratta, infatti, di un diritto temporaneo.
Il secondo soggetto coinvolto è l’ “usufruttuario” al quale viene riconosciuto il potere di usare un bene per un tempo stabilito e ha il dovere di restituirla, possibilmente, così come era in origine. L’usufruttuario può usare direttamente il bene o può affitarlo a terzi, può inoltre apportare dei miglioramenti ma non può cambiarne la destinazione d’uso. Inoltre, saranno a suo carico tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e amministrazione del bene.

Implicazioni Fiscali

Nel contesto dell'usufrutto e della nuda proprietà, è fondamentale considerare le implicazioni fiscali sia per l'usufruttuario che per il nudo proprietario.

  • Per l'Usufruttuario: Le tasse più rilevanti sono quelle sui redditi derivanti dal bene, ad esempio affitti se l'immobile viene locato. L'usufruttuario è anche responsabile delle tasse comunali come l'IMU sulla parte abitativa, a meno che l'immobile non sia registrato come prima casa.
  • Per il Nudo Proprietario: Il nudo proprietario è tenuto a pagare le tasse sulla proprietà del bene, escluse quelle legate al godimento dello stesso. In caso di vendita della nuda proprietà, potrebbero sorgere obblighi fiscali legati alla Plusvalenza.

Procedure Legali e Amministrative

La costituzione del diritto di usufrutto richiede una serie di passaggi legali e amministrativi:

  • Redazione dell'Atto: L'usufrutto può essere stabilito tramite un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. In caso di immobili, l'atto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
  • Registrazione presso il Catasto: È necessario registrare l'usufrutto presso il Catasto Immobiliare per garantire la legalità e la trasparenza della transazione.
  • Testamento o Usucapione: L'usufrutto può anche essere acquisito per via testamentaria o attraverso l'usucapione, ma queste vie richiedono ulteriori procedure legali.

Confronto Internazionale

L'usufrutto e il diritto di abitazione sono trattati diversamente nei vari sistemi giuridici:

  • In Francia: L'usufrutto è comunemente usato, soprattutto in contesti di pianificazione patrimoniale e successoria, con regole simili all'Italia.
  • Negli Stati Uniti: L'equivalente più vicino all'usufrutto è il "Life Estate", dove una persona ha il diritto di abitare in un immobile per tutta la vita, ma non può vendere o trasferire la proprietà.
  • In Germania: Esiste un concetto simile all'usufrutto chiamato "Nießbrauch", che permette di usufruire di un bene ma con restrizioni rigide sulla sua trasformazione.

Consigli Pratici per l'Usufruttuario e il Nudo Proprietario

Una buona gestione della relazione tra usufruttuario e nudo proprietario è cruciale:

  • Per l'Usufruttuario: È importante mantenere il bene in buone condizioni, rispettando le spese di manutenzione ordinaria. Comunicare apertamente con il nudo proprietario per qualsiasi cambiamento significativo o necessità di manutenzione straordinaria.
  • Per il Nudo Proprietario: È consigliabile stabilire una comunicazione chiara con l'usufruttuario riguardo alle aspettative e alle responsabilità. Inoltre, è importante tenersi aggiornati sullo stato del bene e su eventuali cambiamenti legislativi che potrebbero influenzare i diritti di proprietà.

Autore: Andrea Lelli

Immagine di Andrea Lelli

Laureato in Economia e Commercio presso l'Università di Roma Tor Vergata, Andrea Lelli fonda la ditta di ristrutturazioni edili Edil Clima Service SAS con sede in Via Costanzo Albasini 10 a Roma. Edil Clima Service è una società composta da un team di otto esperti, ognuno specializzato in una specifica mansione.