Nel caso di acquisto della prima casa, è prevista una serie di agevolazioni: l’imposta di registro è al 3% del valore; l’imposta ipotecaria corrisponde a 168,00 €; anche l’imposta catastale corrisponde a 168,00 €. Nel caso di vendita della prima casa, così come avviene per tutti gli immobili, per plusvalenza della prima casa si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo.

Ai fini fiscali, questo aumento di valore è indice di una maggiore capacità contributiva ed è tassato attraverso imposte dirette. A differenza di altri redditi da capitale, questi non vengono calcolati sulla base imponibile dell'IRPEF. Anche per la vendita della prima casa, l’articolo 68, comma 1, del Tuir descrive le modalità di accertamento della plusvalenza imponibile, che si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo d'acquisizione. A quest’ultimo devono essere aggiunti i costi inerenti deducibili, correttamente documentati.

Rivendita della prima casa dopo 5 anni

Dopo 5 anni dall’acquisto, la prima casa può liberamente essere venduta. E’ previsto un credito di imposta pari alla somma versata al momento dell’acquisto, corrispondente alle imposte di registro o IVA, mentre le imposte ipotecaria e catastale non possono essere recuperate; entro 1 anno questo credito può compensare le medesime imposte dovute per il riacquisto di un immobile con agevolazioni prima casa.

Se la nuova casa ha valore superiore alla precedente si dovrà corrispondere solo la differenza; se il valore è inferiore, il credito andrà a coprire interamente le nuove imposte e la differenza andrà perduta. Il credito può essere utilizzato per acquisti a titolo oneroso, ma non per donazioni e successioni.

Non è prevista tassazione sulla plusvalenza sulla prima casa, ma se questa viene rivenduta prima dei 5 anni dall’acquisto è necessario dimostrare che, nella maggior parte del periodo di possesso, l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del proprietario. Se ciò non è avvenuto, sarà dovuta una tassa del 20% sulla plusvalenza.

Per dimostrare questo, è semplicemente necessario provare che la propria residenza corrisponda all'indirizzo della casa. Basta un periodo pari a metà del tempo di possesso dell'immobile più un giorno.
Utili a questo scopo sono l'indicazione del domicilio sulla corrispondenza, l'intestazione delle utenze e l'effettivo utilizzo di questi servizi.

Rivendita della prima casa prima di 5 anni, senza riacquistare

In questo caso, oppure se riacquistate, ma dopo più di un anno, l’Agenzia delle Entrate chiederà indietro la differenza di tassazione tra prima e seconda casa che, indicativamente, può essere quantificata in circa il 7% del valore di acquisto dell’immobile. L’imposta di registro sale al 7%; l’imposta ipotecaria va al 2%; l’imposta catastale 1% anzichè 168,00 €. Bisognerà sommare gli interessi legali dal giorno dell’atto al momento del pagamento, e aggiungere una sanzione del 30%, ridotta al 7,5% pagando entro 60 giorni dalla notifica.

Acquisto nuova casa

Nel caso di compravendita di un'altra casa da utilizzare come principale, se entro un anno dalla vendita, non si perdono le agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

Riepiloghiamole:

  • Imposta di registro al 3% per acquisto da privato o 168€ da impresa
  • Imposta ipotecaria, in entrambi i casi, di 168€
  • Iva assente se da privato, al 4% se da ditta
  • Riduzione del 30% per la parcella del notaio

E se la casa è di lusso

Lo status di “casa di lusso” modifica l'Iva da pagare: si sarà costretti a recepire la maggiore Iva in vigore al momento dell'acquisto ovvero, ora, del 21%.

I requisiti che rendono una casa di lusso sono:

  • Terreno della casa di minimo 3000 m²
  • Possesso di una piscina di almeno 80 m²
  • Campi da tennis di almeno 650 m²

Se si tratta di un appartamento:

  • Cubatura di almeno 2000 m³
  • Superficie di almeno 240 m²

Altri elementi che concorrono al conseguimento dello status sono:

  • Possesso di una superficie utile superiore a 160 m²
  • Terrazzi di almeno 65 m²
  • Presenza di più di un ascensore per scala
  • Possesso di scale di servizio anche quando non specificato dalla legge

Nel momento in cui si decide di operare un investimento del genere, è bene considerare tutte le spese accessorie.
Sia che si tratti di una villa sia che sia un appartamento, l'arredamento e la manutenzione di giardino, piscine, terrazzi ha un suo costo.

Ma questo ragionamento è perfettamente adattabile anche all'acquisto di una casa non di lusso.
Una spesa che hanno in comune è l'Imu – che ha di recente sostituito l'Ici – e che pende sulle spalle dei proprietari in maniera piuttosto pericolosa.

Una buona scelta è quella di pensare ad architetture green perché queste vengono spesso incentivate e finanziate da ottimi programmi di agevolazioni sia dallo Stato che dall'Unione Europea.


Pietro Calafiore - Giorgio Brunetti

 

 



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