Nel caso di acquisto della prima casa, è prevista una serie di agevolazioni: l’imposta di registro è al 3% del valore; l’imposta ipotecaria corrisponde a 168,00 €; anche l’imposta catastale corrisponde a 168,00 €. Nel caso di vendita della prima casa, così come avviene per tutti gli immobili, per plusvalenza della prima casa si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo.

Ai fini fiscali, questo aumento di valore è indice di una maggiore capacità contributiva ed è tassato attraverso imposte dirette. A differenza di altri redditi da capitale, questi non vengono calcolati sulla base imponibile dell'IRPEF. Anche per la vendita della prima casa, l’articolo 68, comma 1, del Tuir descrive le modalità di accertamento della plusvalenza imponibile, che si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo d'acquisizione. A quest’ultimo devono essere aggiunti i costi inerenti deducibili, correttamente documentati.

Rivendita della prima casa dopo 5 anni

Dopo 5 anni dall’acquisto, la prima casa può liberamente essere venduta. E’ previsto un credito di imposta pari alla somma versata al momento dell’acquisto, corrispondente alle imposte di registro o IVA, mentre le imposte ipotecaria e catastale non possono essere recuperate; entro 1 anno questo credito può compensare le medesime imposte dovute per il riacquisto di un immobile con agevolazioni prima casa.

Se la nuova casa ha valore superiore alla precedente si dovrà corrispondere solo la differenza; se il valore è inferiore, il credito andrà a coprire interamente le nuove imposte e la differenza andrà perduta. Il credito può essere utilizzato per acquisti a titolo oneroso, ma non per donazioni e successioni.

Non è prevista tassazione sulla plusvalenza sulla prima casa, ma se questa viene rivenduta prima dei 5 anni dall’acquisto è necessario dimostrare che, nella maggior parte del periodo di possesso, l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del proprietario. Se ciò non è avvenuto, sarà dovuta una tassa del 20% sulla plusvalenza.

Per dimostrare questo, è semplicemente necessario provare che la propria residenza corrisponda all'indirizzo della casa. Basta un periodo pari a metà del tempo di possesso dell'immobile più un giorno.
Utili a questo scopo sono l'indicazione del domicilio sulla corrispondenza, l'intestazione delle utenze e l'effettivo utilizzo di questi servizi.

Rivendita della prima casa prima di 5 anni, senza riacquistare

In questo caso, oppure se riacquistate, ma dopo più di un anno, l’Agenzia delle Entrate chiederà indietro la differenza di tassazione tra prima e seconda casa che, indicativamente, può essere quantificata in circa il 7% del valore di acquisto dell’immobile. L’imposta di registro sale al 7%; l’imposta ipotecaria va al 2%; l’imposta catastale 1% anzichè 168,00 €. Bisognerà sommare gli interessi legali dal giorno dell’atto al momento del pagamento, e aggiungere una sanzione del 30%, ridotta al 7,5% pagando entro 60 giorni dalla notifica.

Acquisto nuova casa

Nel caso di compravendita di un'altra casa da utilizzare come principale, se entro un anno dalla vendita, non si perdono le agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

Riepiloghiamole:

  • Imposta di registro al 3% per acquisto da privato o 168€ da impresa
  • Imposta ipotecaria, in entrambi i casi, di 168€
  • Iva assente se da privato, al 4% se da ditta
  • Riduzione del 30% per la parcella del notaio

E se la casa è di lusso

Lo status di “casa di lusso” modifica l'Iva da pagare: si sarà costretti a recepire la maggiore Iva in vigore al momento dell'acquisto ovvero, ora, del 21%.

I requisiti che rendono una casa di lusso sono:

  • Terreno della casa di minimo 3000 m²
  • Possesso di una piscina di almeno 80 m²
  • Campi da tennis di almeno 650 m²

Se si tratta di un appartamento:

  • Cubatura di almeno 2000 m³
  • Superficie di almeno 240 m²

Altri elementi che concorrono al conseguimento dello status sono:

  • Possesso di una superficie utile superiore a 160 m²
  • Terrazzi di almeno 65 m²
  • Presenza di più di un ascensore per scala
  • Possesso di scale di servizio anche quando non specificato dalla legge

Nel momento in cui si decide di operare un investimento del genere, è bene considerare tutte le spese accessorie.
Sia che si tratti di una villa sia che sia un appartamento, l'arredamento e la manutenzione di giardino, piscine, terrazzi ha un suo costo.

Ma questo ragionamento è perfettamente adattabile anche all'acquisto di una casa non di lusso.
Una spesa che hanno in comune è l'Imu – che ha di recente sostituito l'Ici – e che pende sulle spalle dei proprietari in maniera piuttosto pericolosa.

Una buona scelta è quella di pensare ad architetture green perché queste vengono spesso incentivate e finanziate da ottimi programmi di agevolazioni sia dallo Stato che dall'Unione Europea.


Pietro Calafiore - Giorgio Brunetti

 

 





Potrebbe interessarti

Fideiussione per affitto: garanzia di pagamento

Recentemente la fideiussione personale ha soppiantato quasi completamente le vecchie cauzioni che i padroni di casa chiedevano per l’affitto degli appartamenti o dei locali commerciali.

Leggi tutto...

Affitto loft: una guida alla scelta sicura!

Quando si decide di prendere in affitto un loft, è necessario valutare in primi diversi fattori prima di scegliere quella giusta e adatta alle proprie esigenze. È importante tenere in considerazione in primis il budget che si potrebbe avere a disposizione.

Leggi tutto...

Cosa significa affitto a canone libero? Scopri le caratteristiche

Le locazioni a canone libero durano formalmente 4 anni, ma nella maggioranza dei casi, arrivano fino agli 8. In caso di mancanza di disdetta motivata da precise ragioni imposte dalla legge, il periodo di locazione è infatti automaticamente rinnovato, per la prima volta, di altri 4 anni.

Leggi tutto...

Tipi di contratti di affitto: conosci vantaggi fiscali e oneri

Attualmente, se si vuole prendere in affitto un locale adibito ad abitazione, è necessario sottoscrivere un contrattocon il padrone di casa o con l'organizzazione proprietaria dell'immobile.

Leggi tutto...

Diritti e doveri del conduttore e del proprietario

In un contratto di affitto di un' abitazione vi sono doveri e diritti sia da parte del proprietario (locatore) dell'immobile sia da parte di chi invece usufruisce per un periodo (inquilino /conduttore) , opportunamente regolato, dell'immobile stesso.

Leggi tutto...

I più condivisi

Vendo casa: i 5 errori di chi lo fa senza l’aiuto di un’agenzia

Spesso si pensa che dire ‘vendo casa’ e pubblicare qualche annuncio qua e là sia sufficiente per trasformare in denaro sonante il vecchio immobile della nonna, la casetta al mare o l’appartamento oramai diventato troppo piccolo per una famiglia in via di espansione.

Leggi tutto...

Crisi dei subprime: facciamo chiarezza

La crisi dei mutui subprime ha portato gravi conseguenze sull'economia mondiale. Nell'aprile 2009il Fondo Monetario Internazionale ha valutato in 4.100 miliardi di dollari Usa il totale delle perdite delle banche.

Leggi tutto...

Tasse sulla prima casa: facciamo un po' di chiarezza

La compravendita di un immobile comporta sempre la conoscenza approfondita di tutte le spese accessorie per fare un acquisto sicuro. È necessario infatti stipulare il contratto, richiedere un mutuo presso una banca e occuparsi del pagamento delle relative rate. Oltre poi al rogito, al compromesso e ad altre operazioni obbligatorie e utili a rendere legale la compravendita stessa, bisogna inoltre preoccuparsi del pagamento delle tasse sulla prima casa.

Leggi tutto...

Guida per comprare casa: sei sicuro di conoscere ogni aspetto?

Comprare casa non è certamente un processo semplice. Leggere i giornali specializzati, informarsi sul Web, visitare gli immobili in vendita o studiare la planimetria di una casa in costruzione è importante ma può non bastare. Ecco alcuni consigli utili per chi ha deciso di comprare casa.

Leggi tutto...

Contratto di locazione per l'ufficio: cosa c’è da sapere?

contratti di locazione ad uso di ufficio sono diversi da altri tipi di contratti di locazione, come possono essere sicuramente e in primo luogo i contratti ad uso abitativo. Dunque, prima di avventurarsi nell'affitto di uffici o nella vendita negozi, è bene informarsi con il dovuto impegno.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Diritto di prelazione immobiliare

La prelazione è il contratto col quale, a parità di condizioni, una parte attribuisce all'altra il diritto a essere preferito a terzi. La prelazione può essere:

Leggi tutto...

Leggi anche...

Come rendere impermeabile una casa rispettando l'ambiente

Rendere una casa impermeabile è possibile senza che si sia costretti a danneggiare l'ambiente circostante: le soluzioni tecnologiche moderne sono ecologiche e permettono di non dover lottare contro la comparsa dell'umidità e della muffa. Impermeabilizzare un edificio significa dire addio ai disagi causati dalle infiltrazioni, le quali con il trascorrere del tempo rischiano di mettere seriamente a repentaglio il comfort abitativo di qualsiasi casa; nelle situazioni più gravi, esse possono addirittura provocare danni strutturali. Al tempo stesso, è molto importante prevenire la proliferazione delle muffe e ostacolare la formazione della condensa, a maggior ragione in quegli ambienti come la cucina e il bagno che sono destinati a presentare un tasso di umidità molto elevato.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Lettura contatore gas Eni

 

La rilevazione dei consumi del gas può verificarsi secondo diverse modalità: lettura diretta del contatore; autolettura da parte del Cliente e trasmissione della stessa a Eni S.p.A., mediante numero verde dedicato o sito internet.

Leggi tutto...
Go to Top