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Benvenuti in un nuovo articolo. Dopo avervi parlato della plusvalenza sulla prima casa, oggi vi proponiamo un tema che speriamo possa interessarvi.

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Un'area o un qualsiasi terreno può essere definito edificabile in seguito alla verifica del possesso di particolari requisiti. Tali requisiti, atti a rendere l'area edificabile, hanno inoltre un peso nel definirne il valore di acquisto e di vendita.
Le caratteristiche che rendono un'area edificabile sono di tre tipi: estrinseche, intrinseche e giuridiche.

Prima di capire cosa è la Plusvalenza di un terreno edificabile, è bene chiarire il concetto stesso di plusvalenza. La plusvalenza immobiliare è quella cifra che si ottiene quando si rivende un terreno a una cifra maggiore rispetto a quella di acquisto. L'aliquota prevista per questo tipo di profitto è del 20%.

Vi sono delle situazioni nelle quali non si può propriamente parlare di plusvalenza, ciò succede quando il terreno ci è pervenuto in eredità, se il terreno è una donazione e sono passi i 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione e infine qualora nel terreno venga edificata una abitazione adibita ad uso di “prima casa”.

Caratteristiche intrinseche

Una plusvalenza si verifica quando c'è un aumento del valore di un immobile dal momento della sua acquisizione alla vendita. Secondo l'articolo 67 del TUIR, questo aumento di valore è considerato tassabile per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, ovvero i terreni edificabili, così come per i fabbricati.

Il calcolo della plusvalenza imponibile per la vendita di un immobile è effettuato sottraendo dal corrispettivo incassato il costo d'acquisizione, aumentato dei costi inerenti deducibili, come ad esempio le spese di ristrutturazione documentate.

Per i fabbricati, è possibile richiedere l'applicazione di un'imposta sostitutiva del 20% e comunicarlo espressamente al notaio che si occupa della compravendita. Il notaio si occuperà anche di riscuotere l'imposta sostitutiva e di versarla alle autorità fiscali. Per usufruire di questa opzione, è necessario compilare un modulo apposito e consegnarlo al notaio, specificando gli importi che hanno generato la plusvalenza. Tuttavia, questa modalità non è applicabile ai terreni edificabili, la cui plusvalenza deve essere riportata all'interno del reddito complessivo.

Infine, è importante ricordare che la plusvalenza imponibile può essere ridotta attraverso la deduzione dei costi documentati.

La rivalutazione dei terreni

Il decreto legge sullo sviluppo del 2011 ha riaperto i termini per la rivalutazione del valore dei terreni posseduti alla data del 1° luglio 2011, per attività al di fuori del regime d’impresa, da parte di persone fisiche residenti, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali residenti. Questa disposizione riguarda le aree che, secondo i piani urbanistici, sono considerate terreni edificabili o Terreni agricoli.

Altri possibili casi di rivalutazione

La rivalutazione del costo o valore di acquisto può avvenire anche solo in relazione ad alcuni terreni posseduti, per i quali se ne ravvisi la convenienza, in quanto, per esempio, si intende procedere alla relativa cessione nel breve periodo. La perizia deve precedere il momento della vendita, fermo restando il termine del 30 giugno 2012 per il pagamento dell’imposta. La rivalutazione ha lo scopo di aumentare il valore fiscalmente riconosciuto del terreno allo scopo di ridurre le eventuali plusvalenze dei terreni agricoli ed edificabili ai fini Irpef in caso di cessione, e conseguire così risparmi fiscali.

Le tasse da pagare

La vendita di un terreno richiede il pagamento di alcune imposte obbligatorie. L'Imposta di Registro, viene sostenuta da chi acquista, ed è in somma di 200 euro fissi, poi i privati pagheranno anche un 1% di tassa ipocatastale, mentre gli enti non dovranno pagare ulteriori tasse.

La plusvalenza ha una tassazione del 4%.

La valutazione

Prima di vendere un terreno è opportuno far valutare il suo reale valore da parte di un perito professionista. Ciò è utile anche per non avere problemi anche nel post vendita con l'Agenzia delle Entrate, che potrebbe far valutare il terreno e tassarvi qualora abbia riscontrato delle frodi o comunque dei dati non esatti. Il TUIR infatti, ossia il Testo Unico delle Imposto sui Redditi, prevede che il valore fiscale del bene è quel prezzo che viene concordato dalle parti al medesimo stadio di commercializzazione, ciò implica comunque una conoscenza comuna dell'oggettività del valore del bene in questione.

E' bene controllare le visure catastali prima dell'acquisto, è ciò è ormai possibile grazie al portale dell'Agenzia delle Entrate che vi da la possibilità di acquisire i dati relativi a un immobile ad esempio.

I dati in questione sono:

  • dati reddituali di terreni ed immobili
  • dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche intestatarie
  • i dati grafici dei terreni
  • gli atti di aggiornamento catastale

Storia e Evoluzione della Tassazione su Terreni Edificabili

Contesto Storico

La tassazione sulla plusvalenza dei terreni edificabili ha origini storiche che risalgono all'evoluzione dell'urbanistica e della pianificazione territoriale. Inizialmente, molte nazioni non applicavano tasse specifiche sui guadagni da terreni edificabili, ma con l'espansione urbana e l'aumento della domanda immobiliare, i governi hanno iniziato a considerare questi guadagni come una fonte significativa di entrate fiscali. Le tasse sulla plusvalenza sono state introdotte per capitalizzare sull'aumento del valore dei terreni dovuto a sviluppi infrastrutturali e urbanistici, spesso finanziati con fondi pubblici.

Evoluzione Normativa

Nel corso del tempo, le leggi relative alla tassazione dei terreni edificabili sono diventate sempre più complesse e differenziate. Molti paesi hanno introdotto aliquote specifiche per la plusvalenza immobiliare, regolamentazioni più stringenti per prevenire l'evasione fiscale e metodi di valutazione più accurati del valore del terreno. Inoltre, sono state introdotte esenzioni e agevolazioni fiscali per incentivare certi tipi di investimenti immobiliari o per aiutare specifiche categorie di proprietari, come i piccoli agricoltori o i proprietari di prima casa.

Comparazione Internazionale

Approcci Diversi

Le politiche fiscali sui terreni edificabili variano notevolmente a livello internazionale. In alcuni paesi, come gli Stati Uniti, la plusvalenza sui terreni edificabili è tassata in modo significativo, mentre in altri, come in alcuni paesi europei, ci sono maggiori esenzioni e rate di tassazione più basse. Queste differenze riflettono vari approcci economici e sociali alla proprietà della terra, agli obiettivi di sviluppo urbano e alla distribuzione della ricchezza.

Best Practices

Alcuni paesi hanno adottato pratiche fiscali considerate efficaci nel gestire la tassazione sui terreni edificabili. Per esempio, la Germania ha implementato un sistema di valutazione che tiene conto dell'uso previsto del terreno, contribuendo a una tassazione più equa. La Nuova Zelanda utilizza un sistema di valutazione periodica per garantire che la tassazione rifletta accuratamente il valore di mercato attuale.

Analisi Legale e Fiscale

Dettagli Legali

Dal punto di vista legale, la vendita e l'acquisto di terreni edificabili sono soggetti a una serie di regolamenti che variano da paese a paese. Ciò include il diritto di vendita, le restrizioni sull'uso del terreno e le normative ambientali. In molti paesi, è richiesta la consulenza di un notaio o di un avvocato per garantire che tutte le transazioni siano conformi alla legge.

Implicazioni Fiscali

Le implicazioni fiscali della vendita di terreni edificabili possono variare a seconda della categoria del venditore. Per le persone fisiche, la tassazione della plusvalenza può essere influenzata da fattori come la durata della proprietà del terreno e l'uso dello stesso. Per le imprese, le plusvalenze possono essere trattate come parte del reddito d'impresa e soggette a tassazione in base alle normative aziendali. È essenziale per i venditori comprendere le implicazioni fiscali specifiche della loro situazione per evitare sorprese e ottimizzare la pianificazione fiscale.

Autore: Andrea Lelli

Immagine di Andrea Lelli

Laureato in Economia e Commercio presso l'Università di Roma Tor Vergata, Andrea Lelli fonda la ditta di ristrutturazioni edili Edil Clima Service SAS con sede in Via Costanzo Albasini 10 a Roma. Edil Clima Service è una società composta da un team di otto esperti, ognuno specializzato in una specifica mansione.