Un'area o un qualsiasi terreno può essere definito edificabile in seguito alla verifica del possesso di particolari requisiti.

Tali requisiti, atti a rendere l'area edificabile, hanno inoltre un peso nel definirne il valore di acquisto e di vendita.
Le caratteristiche che rendono un'area edificabile sono di tre tipi: estrinseche, intrinseche e giuridiche.

Prima di capire cosa è la plusvalenza di un terreno edificabile, è bene chiarire il concetto stesso di plusvalenza.

La plusvalenza immobiliare è quella cifra che si ottiene quando si rivende un terreno a una cifra maggiore rispetto a quella di acquisto. L'aliquota prevista per questo tipo di profitto è del 20%.

Vi sono delle situazioni nelle quali non si può propriamente parlare di plusvalenza, ciò succede quando il terreno ci è pervenuto in eredità, se il terreno è una donazione e sono passi i 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione e infine qualora nel terreno venga edificata una abitazione adibita ad uso di “prima casa”.

Caratteristiche intrinseche

Per plusvalenza si intende l’aumento del valore di un immobile verificatosi nel tempo che intercorre dalla sua acquisizione alla vendita. Secondo l'articolo 67 del Tuir si considerano rientranti in questo ambito anche le plusvalenze realizzate attraverso la cessione dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, cioè i terreni edificabili. Ai fini fiscali, questo aumento di valore è indice di una maggiore capacità contributiva ed è tassato attraverso imposte dirette.

Come si tassa la plusvalenza?

L’articolo 68, comma 1, del Tuir descrive le modalità di calcolo della plusvalenza imponibile, che è determinata dalla differenza tra corrispettivo incassato e costo d'acquisizione, aumentato dei costi inerenti deducibili, che devono essere documentati.

Nel caso dei fabbricati, è possibile applicare un'imposta sostitutiva del 20% richiedendolo espressamente al notaio, che provvederà anche all'esazione della cifra risultante. Bisogna compilare un apposito modulo, da consegnare al notaio, dove vengono specificati gli importi che hanno generato tali plusvalenze. Questa modalità non vale per i terreni edificabili, la cui plusvalenza deve essere riportata all’interno del reddito complessivo

La rivalutazione dei terreni

Il decreto legge sullo sviluppo del 2011 ha riaperto i termini per la rivalutazione del valore dei terreni posseduti alla data del 1° luglio 2011, per attività al di fuori del regime d’impresa, da parte di persone fisiche residenti, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali residenti. Questa disposizione riguarda le aree che, secondo i piani urbanistici, sono considerate terreni edificabili o terreni agricoli.

Altri possibili casi di rivalutazione

La rivalutazione del costo o valore di acquisto può avvenire anche solo in relazione ad alcuni terreni posseduti, per i quali se ne ravvisi la convenienza, in quanto, per esempio, si intende procedere alla relativa cessione nel breve periodo. La perizia deve precedere il momento della vendita, fermo restando il termine del 30 giugno 2012 per il pagamento dell’imposta. La rivalutazione ha lo scopo di aumentare il valore fiscalmente riconosciuto del terreno allo scopo di ridurre le eventuali plusvalenze dei terreni agricoli ed edificabili ai fini Irpef in caso di cessione, e conseguire così risparmi fiscali.

Le tasse da pagare

La vendita di un terreno richiede il pagamento di alcune imposte obbligatorie. L'imposta di registro, viene sostenuta da chi acquista, ed è in somma di 200 euro fissi, poi i privati pagheranno anche un 1% di tassa ipocatastale, mentre gli enti non dovranno pagare ulteriori tasse.

La plusvalenza ha una tassazione del 4%.

La valutazione

Prima di vendere un terreno è opportuno far valutare il suo reale valore da parte di un perito professionista. Ciò è utile anche per non avere problemi anche nel post vendita con l'Agenzia delle Entrate, che potrebbe far valutare il terreno e tassarvi qualora abbia riscontrato delle frodi o comunque dei dati non esatti. Il TUIR infatti, ossia il Testo Unico delle Imposto sui Redditi, prevede che il valore fiscale del bene è quel prezzo che viene concordato dalle parti al medesimo stadio di commercializzazione, ciò implica comunque una conoscenza comuna dell'oggettività del valore del bene in questione.

E' bene controllare le visure catastali prima dell'acquisto, è ciò è ormai possibile grazie al portale dell'Agenzia delle Entrate che vi da la possibilità di acquisire i dati relativi a un immobile ad esempio.

I dati in questione sono:

  • -dati reddituali di terreni ed immobili
  • -dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche intestatarie
  • -i dati grafici dei terreni
  • -gli atti di aggiornamento catastale

 

 




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