Benvenuti in un altro articolo firmato Padroni di Casa! Dopo aver ampiamente dato tutte le informazioni sul portiere condominiale e sul parcheggio condominiale, oggi, cambiamo argomento e parliamo di Cortile condominiale.
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- Come si usano i cortili?
- Recinzione del cortile e cancellature
- Rumori in condominio: attenzione al rispetto della legge
- I doveri del proprietario per quanto riguarda la manutenzione del condominio
- Le riparazioni dell'appartamento: a carico di chi sono?
- Spese interne dell’abitazione: dall'idraulico all'elettricista sino alla pulizia del portone o delle scale, ecco cosa spetta al condominio
- Spese per la manutenzione del condominio e le zone comuni
- Pulizie condominiali: come organizzarsi nei condomini?
- Affidarsi ad un’impresa di pulizie
- Quali sono le Parti comuni?
In alcuni condomini è spesso presente un cortile interno o esterno comune, che può essere utilizzato da tutti i condomini. Anche nel caso del cortile, ci sono però da rispettare determinate regole condominiali di usufrutto o istallazione di determinati impianti.
Il cortile comprende la superficie calpestabile, ma anche la colonna d'aria superiore, della quale è possibile appropriarsi; si può, ad esempio, aprire un balcone, sempre nel rispetto dei muri perimetrali e senza pregiudicare l'uso del cortile stesso anche da altri condomini.
Come si usano i cortili?
Il cortile è considerato una proprietà comune, come stabilito dall'articolo 1117 del Codice Civile. Ciò significa che tutti i condomini hanno il diritto di utilizzarlo in modo equo, tenendo conto dell'uso stabilito.
I condomini possono utilizzare il cortile per vari scopi, a condizione che non limitino l'uso per gli altri residenti e non lo impieghino per finalità diverse da quelle comuni. Ad esempio, è consentito: installare un'Autoclave; posizionare tubature; interrare un serbatoio dell'impianto di riscaldamento personale; creare un'apertura per illuminare la cantina sottostante; aprire una porta o una finestra sul cortile.
Tuttavia, il cortile condominiale non può essere utilizzato per: costruire edifici; creare un accesso carrabile utilizzato come passaggio pedonale; lasciare circolare liberamente un cane. Se il Regolamento condominiale vieta il lavaggio dell'auto nel cortile, tale restrizione può essere modificata solo con il consenso unanime. L'assemblea può comunque decidere di installare una rastrelliera per biciclette nel cortile, anche se il regolamento lo vieta.
Inoltre, è possibile installare una rastrelliera per biciclette, poiché il loro uso e passaggio non arreca disturbo. Teoricamente, il regolamento potrebbe proibirlo, ma il singolo condomino ha il diritto di rivolgersi all'assemblea o all'amministratore per far valere tale diritto.
L'assemblea di Condominio e le delibere
L'assemblea può inoltre deliberare a maggioranza, anche in presenza di un divieto contenuto in un regolamento contrattuale, la costruzione di giochi per bambini all'interno del cortile condominiale. È però possibile il divieto d'uso del cortile a questo fine in determinate ore della giornata, al fine di non disturbare il riposo dei condomini. Di eventuali infortuni che potrebbero verificarsi ai bambini che giocano nel cortile, non risponde il condominio.
Grazie alla riforma del Regolamento, infatti, l'assemblea è diventata un istituto di grande forza giuridica. Basta una votazione a maggioranza – con la presenza di almeno i 2/3 dei millesimi – per poter modificare la destinazione d'uso di uno spazio comune, com'è definito pure il cortile.
All'interno di questo quindi è possibile, in aggiunta a quanto espresso precedentemente, anche creare dei parcheggi per le auto.
Questi possono essere liberi, divisi da strisce oppure sotto forma di box. Ovviamente in quest'ultimo caso, occorre richiedere l'apposito permesso al Comune e verificare la fattibilità tecnica del progetto.
In ogni caso, occorrerà dividere adeguatamente lo spazio affinché tutti i coinquilini possano utilizzarlo in maniera uguale. Sebbene, infatti, gli spazi auto debbano essere divisi fra i condomini a seconda di parametri oggettivi – il numero di appartamenti posseduti, per esempio – è altresì obbligatorio non escludere nessuno da questa possibilità, anche se proprietario di una piccola porzione di millesimi.
Recinzione del cortile e cancellature
Se l'area condominiale è delimitata da recinzioni e cancelli, la spesa andrà ripartita fra i condomini, tenendo conto dei millesimi di proprietà. Qualora però un muro, oltre a svolgere la sua funzione, circonda o tocca anche la proprietà esclusiva di un singolo condomino, la spesa spetterà al 50% ad esse e al 50% al resto del condominio.
Nei casi invece di recinzioni e cancelli, dove il muro presenta un'altezza minima, si dovrà tutelare la sicurezza condominiale e le spese spetteranno esclusivamente al proprietario dell'immobile delimitato da esso (Cassazione 26/11/1981 n. 577).
Sempre a maggioranza può infine essere disposta l'automazione del congegno di apertura, la sostituzione di un cancello ad ante con uno scorrevole o il ripristino di un cancello inutilizzato da anni. Alle spese previste per tali modifiche dovranno provvedere tutti i condomini sempre in base ai millesimi di proprietà. Se infine ci sono più cancelli, ognuno paga le spese di quello da cui trae utilità.
Rumori in condominio: attenzione al rispetto della legge
La vita in un condominio consente di avere a che fare con molte persone ed instaurare legami di buon vicinato ma alcune volte anche rapporti meno piacevoli. Un motivo fra i più comuni che danno vita a questi scontri dono i rumori in condominio che causano disturbo ai vicini, magari in orari inopportuni. Si pensi ad esempio, ad una radio ascoltata ad alto volume nel bel mezzo della notte o, ancora, ad una vecchia lavatrice rumorosa azionata di prima mattina.
Vi sono svariati modi per affrontare una situazione così sgradevole causata dai rumori in condominio. Un buon inizio può essere quello di avvisare l’amministratore di condominio; chiedere al vicino in questione di eliminare la fonte del rumore o, almeno, limitarla e, in casi estremi, rivolgersi ad un giudice.
Sono da sempre fra i principali motivi di litigio ma non tutti sanno che il disturbatore condominiale potrebbe essere perseguito penalmente ( come si legge all’art. 659, nel comma 1 del codice penale) quando subentra il reato da “disturbo all’occupazione ed al riposo della persona” sia che la lamentela venga denunciata da una sola persona o più.
Di conseguenza, in caso di rumori fastidiosi provenienti da un appartamento continguo o vicino, si puó agire in diversi modi: segnalare il problema al proprietario dell'abitazione, in modo che interrompa la causa dei rumori o trovi una soluzione alla questione; contestare la situazione in sede di assemblea condominiale, in modo da evidenziare il fastidio all'amministratore e conseguentemente farlo intervenire; e poi, se i rumori in condominio persistessero e non ci fosse nessuna limitazione dei fastidi, ci si puó rivolgere ad un giudice, come ultima istanza.
Non esiste un'azione migliore da intraprendere rispetto alle altre, in quanto le situazioni variano da caso a caso. Inizialmente, sarebbe consigliabile cercare di interpellare direttamente il vicino "molestatore" e convincerlo con le buone maniere a trovare una soluzione alla situazione, in modo reciprocamente vantaggioso. Se, come spesso succede, non si trovasse un vicino comprensivo, allora si potrebbe evidenziare la situazione prima all'amministratore e poi, in caso di assenza di miglioramenti, passare direttamente alle azioni legali per far cessare i rumori in condominio.
Definiamo quando i Rumori in condominio diventano molesti
Si possono definire “molesti” se comportano un fastidio verso un gruppo “indeterminato” di persone e causa lesione o pericolo per la tranquillità pubblica. Per verificare la tollerabilità di un rumore molesto si usano i parametri della sensibilità media della gente in uno specifico ambiente. La durata non è sempre rilevante, perché possono essere ritenuti potenzialmente dannosi anche i rumori condominio breve ma forti ed improvvisi.
In ogni caso vi è una soglia di tollerabilità che si supera quando un rumore di fondo è maggiore di 3,5 decibel oppure quando lo schiamazzo superi i 3 decibel per la notte e 5 decibel di giorno. I condomini possono anche stabilire un orario in cui è permesso produrre dei rumori in condominio (sempre nel limite della tollerabilità), che di solito è 8/13 e 16/21. Negli orari extra si possono fare reclami.
I rumori in condominio, naturalmente, possono provenire sia da un appartamento che da un’attività commerciale e questa differenza di “provenienza” può influire sulla tipologia di azione che i soggetti possono intraprendere per far smettere il disturbatore.
Infatti, un giudice interpellato per decidere se è avvenuto il superamento del limite di tollerabilità deve tener conto anche della situazione ambientale; delle caratteristiche dell’area e delle abitudini dei suoi abitanti. Una grande differenza, per esempio, intercorre fra il rumore di uno strumento da lavoro di un altro condomino e quello che deriva da un’attività lavorativa.
Il reato non esiste quando i rumori in condominio arrecano disturbo soltanto a chi vive in un appartamento nel quali i rumori in condominio siano percepiti ma gli altri inquilini, invece, non li percepiscono. Questo è il caso di un “illecito civile” e produce un risarcimento danni senza però essere una violazione penalmente sanzionabile.
Ma, alla fine, quali potrebbero essere i rumori in condominio che potrebbero essere contestati come molesti? Non esiste una lista dettagliata e assoluta, in quanto questa potrebbe essere molto relativa e soggettiva, tuttavia tra i rumori fastidiosi potrebbero esserci ad esempio: l'abbaiare di cani in orari diversi; il chiasso proveniente da feste protratte nella notte; rumori pesanti di tacchi o zoccoli, soprattutto in orari notturni; pianto di bimbi; uso di trapani o martelli pneumatici; volume particolarmente alto di Tv o impianti radio.
Azioni concrete verso i vicini rumorosi
In caso di rumori in condominio molesti, bisogna capire se questi coinvolgono un numero ristretto di persone oppure una più ampia quantità di gente.
La prima procedura espletabile dalle vittime è certamente presentare un esposto alle autorità tramite il quale una persona segnala un sospetto di reato. Non si tratta di querela né denuncia, ma soltanto di un invito per le autorità all’effettuazione di controlli sulla situazione. Dopo le verifiche si può parlare di una effettiva esistenza di emissioni sonore che oltrepassano il limite. In questo caso, in base al numero di persone coinvolte si procede verso l’illecito civile o nel vero e proprio reato penale. Nel primo caso, il giudice può condannare i vicini rumorosi imponendo l’immediata cessazione dei rumori in condominio e, in qualche caso, al versamento di un risarcimento danni in base all’art. 2043/Codice Civile.
Se si tratta, invece, di reato penale, la punizione può essere quella dell’arresto sino a 3 mesi o un’ammenda di 309 Euro che può variare da 103 a 516 Euro per chi esercita una professione rumorosa contro le disposizioni di legge.
Ricordiamo che un elemento importante, nel caso si denunciasse la situazione alle competenti autoritá giudiziarie, è la redazione di un'eventuale perizia fonometrica, da parte di un tecnico specializzato o un perito, che possa documentare oggettivamente la presenza di un rumore considerato molesto ed il superamento della soglia minima di tollerabilitá relativa. Effettuata tale verifica, sará poi il giudice a decidere sulla controversia in base ad una serie di fattori: dalla collocazione dell'appartamento agli orari in cui si evidenziano i rumori in condominio.
I doveri del proprietario per quanto riguarda la manutenzione del condominio
In altre parole, le spese per la Manutenzione straordinaria del condominio sono normalmente a carico del proprietario dell'immobile. Tuttavia, se nel contratto di locazione è prevista questa possibilità, il proprietario può decidere di applicare un aumento del canone di locazione. L'aumento corrisponderà agli interessi legali calcolati sul capitale utilizzato per coprire tali spese di manutenzione straordinaria. In questo modo, il proprietario può recuperare parte delle spese sostenute per migliorare o riparare l'immobile, mentre l'inquilino beneficia delle migliorie apportate al condominio.
Le riparazioni dell'appartamento: a carico di chi sono?
In caso di guasti o rotture impreviste (ad esempio, la rottura di un tubo nel bagno o una caldaia del riscaldamento che perde), è importante informare tempestivamente il proprietario o l'amministratore dell'immobile.
Se il contratto di locazione non indica come vengono ripartite le spese per questi eventi, è possibile fare riferimento al codice civile, che stabilisce alcune norme generali valide per tutte le locazioni. L'inquilino è responsabile di riparare i danni causati dall'uso dell'immobile o dalla mancata segnalazione al proprietario di situazioni che hanno generato o peggiorato il danno. Il proprietario, invece, ha il compito di effettuare le riparazioni necessarie per mantenere l'immobile in buone condizioni.
I danni causati a terze parti, come le infiltrazioni d'acqua nell'appartamento sottostante a causa di una perdita, sono a carico del proprietario.
Durante le riparazioni di manutenzione straordinaria del condominio, il proprietario deve garantire all'inquilino l'uso dell'immobile. Se i lavori durano più di 20 giorni, l'inquilino ha diritto a una riduzione del canone di locazione proporzionata al disagio subito.
Ripartizione specifica delle spese di manutenzione del condominio tra Locatore (proprietario dell’immobile) e conduttore (inquilino)
Se è vero che, in linea generale, al proprietario dell’immobile spettano tutte le spese manutenzione del condominio straordinarie e all’inquilino quelle ordinarie, spesso si genera confusione nello stabilire quali interventi appartengano all’uno o all’altro tipo. In effetti le spese da affrontare possono riguardare non solo l’immobile oggetto della locazione, ma anche tutto ciò che riguarda eventuali spazi comuni come nel caso di una casa posta all’interno di un condominio.
Ecco allora che una tabella più specifica di ripartizione, può aiutarci a capire meglio quali siano le “competenze” del proprietario e dell’inquilino nei casi in cui non venga espressamente dichiarato nel contratto di affitto per quanto riguarda la manutenzione del condominio.
Spese interne dell’abitazione: dall'idraulico all'elettricista sino alla pulizia del portone o delle scale, ecco cosa spetta al condominio
Al proprietario dell’immobile spettano le spese relative a:
- Installazione, sostituzione integrale e riparazione degli impianti (idrico, elettrico, di condizionamento)
- Sostituzione delle rubinetterie, dei sifoni, dell’impianto del citofono e dell’allarme
- Sostituzione di porte e serrande
- Sostituzione o riparazione dei rivestimenti e verniciatura delle parti esterne
All’inquilino che è in affitto tocca pagare per:
- Manutenzione del condominio ordinaria delle rubinetterie, dei contatori, degli impianti di condizionamento e dei rivestimenti
- Sostituzione o riparazione di prese e interruttori elettrici
- Tinteggiatura e manutenzione del condominio su soffitto e pareti e degli elementi in legno e metallo (usura)
- Riparazione di vetri, serrature e maniglie di porte e finestre
Spese per la manutenzione del condominio e le zone comuni
Quasi sempre a doversi occupare delle spese manutenzione del condominio è il locatario, vediamo quali sono invece le eccezioni e i casi in cui a pagare deve essere l’inquilino:
- Manutenzione del condominio ordinaria del giardino, dell’eventuale cancello automatico di ingresso e dell’illuminazione
- Pulizia aree verdi comuni
- Ricarica estintori e spese per l’illuminazione delle scale comuni
- In caso di lavori all’interno del condominio, tassa di occupazione suolo pubblico
- Consumi elettrici e manutenzione del condominio per quanto riguarda l’ascensore
- Spurgo e pulizia di pozzi neri e pozzetti
Le spese di portierato invece di norma hanno una ripartizione del 90% a carico dell’inquilino e del 10% a carico del proprietario.
Pulizie condominiali: come organizzarsi nei condomini?
La vita nei condomini può diventare molto complicata se non si riesce ad accordarsi sulle parti comuni. Una delle tante problematiche è quella delle pulizie condominiali.
In assemblea, il condominio, può scegliere di effettuare le pulizie condominiali:
- Affidando la pulizia ad una ditta professionale
- Assumendo una persona e affidarle la pulizia sotto compenso, anche interna al condominio, ;
- Stilare una turnazione fra i condomini per una pulizia “fai da te”.
Pulizie condominiali “Fai da te”
In condomini più piccoli o dove si vuole risparmiare, è possibile che l'assemblea condominiale decida di provvedere autonomamente alle pulizie delle aree comuni, stabilendo turni tra i condomini. Tuttavia, questa soluzione può portare a controversie e litigi, soprattutto se alcuni inquilini non svolgono correttamente il loro turno o si rifiutano di partecipare alle pulizie.
In questi casi, l'assemblea condominiale non ha il potere di obbligare i condomini a pulire gli spazi comuni, poiché farlo costituirebbe una violazione. Tuttavia, l'assemblea può prendere alcune misure per risolvere la situazione e mantenere puliti gli spazi comuni:
- Comunicazione e sensibilizzazione: Promuovere il dialogo tra i condomini e sottolineare l'importanza della collaborazione per mantenere pulite le aree comuni può aiutare a risolvere i problemi e prevenire ulteriori litigi.
- Stabilire regole chiare: Definire chiaramente i turni, le responsabilità e le tempistiche per le pulizie, in modo che tutti i condomini siano a conoscenza delle aspettative e possano organizzarsi di conseguenza.
- Prevedere sanzioni: L'assemblea potrebbe valutare l'introduzione di sanzioni per chi non rispetta i turni di pulizia, come ad esempio una multa. Tuttavia, questa opzione dovrebbe essere discussa e approvata dall'assemblea stessa.
- Assunzione di personale specializzato: Se i problemi persistono, l'assemblea può decidere di assumere una ditta esterna per effettuare le pulizie delle aree comuni, distribuendo le spese tra tutti i condomini. In questo modo, gli spazi comuni saranno mantenuti puliti e si eviteranno ulteriori conflitti tra gli inquilini.
In conclusione, sebbene l'assemblea condominiale non possa obbligare i condomini a pulire gli spazi comuni, può adottare diverse misure per garantire la pulizia delle aree comuni e prevenire ulteriori litigi tra gli inquilini.
Affidarsi ad un’impresa di pulizie
Considerando i problemi che possono sorgere a causa delle dispute tra chi si occupa delle pulizie e chi no, la soluzione più conveniente è affidarsi a una ditta di pulizie specializzata.
I benefici di questa soluzione includono:
- Risultati migliori: l'esperienza delle ditte professionali consente di ottenere pulizie più efficaci, ottimizzando il tempo impiegato;
- Trasparenza e vincoli contrattuali: questi aspetti permettono di prevenire dispute, poiché tutto è chiaramente definito nel contratto stipulato con la ditta di pulizie;
- Nessun turno di pulizia, ma spese condivise tra i condòmini: non ci saranno più persone che puliscono sempre e altre che non contribuiscono, poiché tutti saranno obbligati a partecipare alle spese necessarie.
I prezzi per la manutenzione del condominio in termini di pulizie variano notevolmente in base alla città, alle dimensioni del condominio e alla ditta scelta. In generale, i costi partono da circa 20€ + IVA per piccoli condomini, affidandosi a ditte di piccole o medie dimensioni, e possono arrivare fino a 40/50€ l'ora per pulizie più accurate (ad esempio, lucidatura pavimenti, pulizia vetri, ecc.) in ambienti più ampi, rivolgendosi a imprese di dimensioni medio-grandi con competenze specifiche.
Quali sono le Parti comuni?
L'articolo 1117 del codice civile stabilisce quali elementi sono considerati parti comuni all'interno di un condominio.
Tra questi troviamo il terreno su cui è edificato l'immobile, comprensivo di fondamenta, muri portanti e coperture; gli spazi destinati a portineria, alloggio del custode, lavatoi, impianto di riscaldamento centralizzato, stenditoi e qualsiasi altro servizio condiviso; e infine, tutte le strutture, impianti e realizzazioni utili per l'utilizzo e il godimento condiviso, come ad esempio ascensori e pozzi.
Questi elementi e strutture comuni hanno una funzione di supporto per il condominio e sono necessari per l'esistenza e l'usufrutto delle singole unità immobiliari, in proporzione al valore di ciascuna di esse (quota di millesimi). Non è consentito che il singolo condomino rinunci alle parti comuni, e pertanto non può sottrarsi alle spese relative alla loro manutenzione.
Ogni condomino è tenuto a pagare la propria quota di spesa, come deliberato dall'assemblea condominiale, anche se ritiene di non aver ottenuto dal bene comune la stessa utilità degli altri condomini. In seguito, potrà esigere dal condominio il rispetto del suo diritto a fruire del bene comune allo stesso modo degli altri.
L'Assemblea e la gestione degli spazi condominiali
In base alla normativa attuale, tutti i condomini sono titolari di pari diritti sulle parti comuni. L'assemblea dei condomini rappresenta il fulcro decisionale per la gestione di tali spazi: attraverso questo organo, e ottenendo una maggioranza di quattro quinti sia dei partecipanti che delle superfici, l'assemblea può stabilire specifici utilizzi per le parti comuni o decidere di venderle.
Per convocare un'assemblea con questi obiettivi, è necessario fornire un preavviso di 30 giorni, così da consentire la partecipazione del maggior numero possibile di inquilini.
Le differenze rispetto al regolamento precedente (che prevedeva solo la maggioranza dei presenti e un preavviso di cinque giorni) sono notevoli, ed è evidente che raggiungere una maggioranza così qualificata risulta, nella pratica, arduo. Tuttavia, questo ostacolo è controbilanciato dall'ampia libertà decisionale concessa, che, se impiegata con saggezza, può incrementare il valore dell'immobile.
Mediante l'Assemblea condominiale, i condomini possono, ottenuta la maggioranza, modificare parti del regolamento condominiale. Tuttavia, è sempre questo organo che si pronuncia sull'eventuale uso illecito delle parti comuni (sebbene, in questo caso, sia necessaria la maggioranza assoluta sia dei presenti che dei millesimi).
Le circostanze in cui un parere di questo genere è necessario riguardano i casi in cui si verifichi una discrepanza marcata tra l'impiego di uno spazio comune e il principio stabilito dall'assemblea. In situazioni del genere, si può adire in giudizio l'individuo responsabile del comportamento inappropriato.
Destinazione d'uso parti comuni immobile
La convocazione di un'assemblea condominiale all'interno di un condominio avviene principalmente in relazione alla finalità d'uso delle aree comuni dell'edificio, che possono essere rese indipendenti o mantenute accessibili a tutti i condomini.
La finalità d'uso riguarda tutti gli atti, incluse le deliberazioni che prevedono modifiche e/o sostituzioni delle parti comuni, nonché le sentenze relative a variazioni della proprietà o a determinazioni o modifiche delle finalità d'uso stesse, situate all'interno dell'edificio. Tali interventi di trasformazione devono essere resi noti attraverso specifiche trascrizioni.
Se vi sono soggetti (condomini, detentori, inquilini) che si oppongono all'utilizzo delle parti comuni o delle unità immobiliari da destinare a proprietà esclusiva, è possibile richiedere all'amministratore di intervenire mediante una diffida. Se le violazioni persistono nonostante la diffida, è necessario chiedere all'amministratore di convocare l'assemblea condominiale. Se l'assemblea non viene convocata entro trenta giorni dalla richiesta, il condomino può rivolgersi a un giudice, che agirà in via d'urgenza.
Il giudice, dopo aver valutato la certezza della violazione dell'utilizzo delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ordina la cessazione dell'attività illecita.
Oltre al risarcimento del danno, il giudice può anche condannare il responsabile al pagamento di un'ulteriore somma di denaro a favore del condominio, calcolata sulla base della gravità della violazione, degli investimenti effettuati e dei benefici ottenuti dall'attività illecita.
