In alcuni condomini è spesso presente un cortile interno o esterno comune, che può essere utilizzato da tutti i condomini. Anche nel caso del cortile, ci sono però da rispettare determinate regole condominiali di usufrutto o istallazione di determinati impianti.
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Il cortile comprende la superficie calpestabile, ma anche la colonna d'aria superiore, della quale è possibile appropriarsi; si può, ad esempio, aprire un balcone, sempre nel rispetto dei muri perimetrali e senza pregiudicare l'uso del cortile stesso anche da altri condomini.
Come si usano i cortili?
Il cortile è una proprietà comune secondo quanto afferma l'articolo 1117 del Codice Civile. Questo implica che tutti i condomini devono avere il diritto di usufruirne in maniera uguale a seconda, ovviamente, della destinazione d'uso che viene scelta.
Il condomino può usare il cortile per diversi fini, purché non crei limitazioni d'uso agli altri abitanti dello stabile e non lo utilizzi per destinazioni diverse da quelle comuni previste. È infatti possibile: installare un'autoclave; porre delle tubature; interrare al suo interno il serbatoio dell'impianto di riscaldamento personale; creare un'apertura per dare luce alla cantina sottostante; aprire una porta o finestra che affacci sul cortile stesso.
Il cortile del condominio non può essere invece utilizzato: per realizzare costruzioni vere e proprie; per aprire un varco carrabile usato come transito pedonale; per far circolare un cane liberamente. Se nel regolamento condominiale è previsto il divieto di lavaggio dell'auto in cortile, tale restrizione può essere modificata solo all'unanimità. L'assemblea può però deliberare l'installazione nel cortile di una rastrelliera per biciclette, anche se il regolamento lo vieta.
È anche possibile installare una rastrelliera per il parcheggio delle biciclette visto che il loro utilizzo e transito non reca fastidio alcuno. Il Regolamento potrebbe, in via teorica, vietare questo uso, ma il singolo condomino ha diritto di appellarsi all'assemblea o all'amministratore per validare questo diritto.
L'assemblea di condominio e le delibere
L'assemblea può inoltre deliberare a maggioranza, anche in presenza di un divieto contenuto in un regolamento contrattuale, la costruzione di giochi per bambini all'interno del cortile condominiale. È però possibile il divieto d'uso del cortile a questo fine in determinate ore della giornata, al fine di non disturbare il riposo dei condomini. Di eventuali infortuni che potrebbero verificarsi ai bambini che giocano nel cortile, non risponde il condominio.
Grazie alla riforma del Regolamento, infatti, l'assemblea è diventata un istituto di grande forza giuridica. Basta una votazione a maggioranza – con la presenza di almeno i 2/3 dei millesimi – per poter modificare la destinazione d'uso di uno spazio comune, com'è definito pure il cortile.
All'interno di questo quindi è possibile, in aggiunta a quanto espresso precedentemente, anche creare dei parcheggi per le auto.
Questi possono essere liberi, divisi da strisce oppure sotto forma di box. Ovviamente in quest'ultimo caso, occorre richiedere l'apposito permesso al Comune e verificare la fattibilità tecnica del progetto.
In ogni caso, occorrerà dividere adeguatamente lo spazio affinché tutti i coinquilini possano utilizzarlo in maniera uguale. Sebbene, infatti, gli spazi auto debbano essere divisi fra i condomini a seconda di parametri oggettivi – il numero di appartamenti posseduti, per esempio – è altresì obbligatorio non escludere nessuno da questa possibilità, anche se proprietario di una piccola porzione di millesimi.
Recinzione del cortile e cancellature
Se l'area condominiale è delimitata da recinzioni e cancelli, la spesa andrà ripartita fra i condomini, tenendo conto dei millesimi di proprietà. Qualora però un muro, oltre a svolgere la sua funzione, circonda o tocca anche la proprietà esclusiva di un singolo condomino, la spesa spetterà al 50% ad esse e al 50% al resto del condominio.
Nei casi invece di recinzioni e cancelli, dove il muro presenta un'altezza minima, si dovrà tutelare la sicurezza condominiale e le spese spetteranno esclusivamente al proprietario dell'immobile delimitato da esso (Cassazione 26/11/1981 n. 577).
Sempre a maggioranza può infine essere disposta l'automazione del congegno di apertura, la sostituzione di un cancello ad ante con uno scorrevole o il ripristino di un cancello inutilizzato da anni. Alle spese previste per tali modifiche dovranno provvedere tutti i condomini sempre in base ai millesimi di proprietà. Se infine ci sono più cancelli, ognuno paga le spese di quello da cui trae utilità.
