Dopo aver ampiamente dato tutte le informazioni sul portiere condominiale e sul parcheggio condominiale, oggi, cambiamo argomento e parliamo di spese condominiali a carico dell'inquilino.
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- Articoli che sanciscono come ripartire le spese condominiali
- Riforma che regola le Spese condominiali per l'inquilino
- Spese nei contratti di locazione
- Come installare le canne fumarie
- Spese a carico del proprietario immobile
- Spese condominiali per l'inquilino
All'interno di un Condominio ci sono spesso spese condominiali da sostenere. Se all'interno di un'abitazione vi è un soggetto che paga un affitto al proprietario reale della casa, ci saranno spese condominiali che spetteranno al primo e altre al secondo.
All'interno di un condominio una delle questioni da tenere in considerazione è la ripartizione delle spese condominiali, che vengono suddivise in ordinarie e straordinarie. Le spese condominiali vanno inoltre divise in base alle quote proporzionali in possesso dei vari condomini. (Art.. 1101 e 1104 cc).
Articoli che sanciscono come ripartire le spese condominiali
Come stabilito negli artt. 1101 è 1104 cc, devono essere ripartite in proporzione alle quote dei vari condomini.
La ripartizione delle spese condominiali avviene in base alle regole stabilite dagli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 del Codice Civile. In genere, le spese condominiali sono addebitate a tutti i partecipanti al rapporto condominiale, ad eccezione delle spese relative alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
La ripartizione delle spese condominiali segue le regole stabilite dal Codice Civile e coinvolge tutti i partecipanti al rapporto condominiale, ad eccezione delle spese relative alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Tuttavia, in questo caso, la deliberazione non impegna gli assenti e i dissenzienti. Gli assenti e i dissenzienti hanno la possibilità di fare valere il proprio dissenso e chiedere la revisione della deliberazione.
In sintesi, la ripartizione delle spese condominiali segue le regole stabilite dal Codice Civile e coinvolge tutti i partecipanti al rapporto condominiale.
La deroga, per quel che riguarda le spese condominiali, consiste in un atto sottoscritto da tutti i condomini, ed è contenuta in una delibera assembleare approvata da tutti i condomini. Risulta inefficace nei confronti del dissenzienti a la delibera assembleare che introducendo deroghe ai criteri di ripartizione delle spese non sia stata approvata all'unanimità.
Riforma che regola le Spese condominiali per l'inquilino
La recente Riforma del Regolamento del Condominio pone l'accento sulla questione delle parti comuni, che sono spessissimo l'oggetto delle spese condominiali.
Quello su cui la riforma – che, in realtà, si sostanzia di una semplice raccolta di modifiche a numerosi articoli del Codice Civile – vuole porre l'accento è il ripristino del potere decisionale del singolo inquilino.
Non cambia la disciplina delle spese condiminiali, ma cambia quello che sta attorno a queste.
Innanzitutto, il potere decisionale viene spostato all'Assemblea di condomini che può ovviamente prendere decisioni anche in merito agli usi delle parti comuni ma deve raggiungere il quorum rispetto la maggioranza dei presenti e, nei casi che vedremo a breve, anche rispetto ai millesimi.
I presenti alla riunione, infatti, devono essere rappresentativi di almeno la metà dei presenti se si tratta della prima convocazione, di un terzo se, invece è la seconda.
Per modificare la disciplina delle parti comuni occorre avere i quattro quinti della rappresentanza dei millesimi per votare e raggiungere, così, la maggioranza.
Per questo tipo di riunioni, occorre un avviso di 30 giorni, non solo 5.
Se, anche dopo aver cambiato l'uso e la destinazione di una parte comune, un inquilino la utilizza in maniera da arrecare danno ad un altro condomino o al condominio stesso, l'Assemblea può riunirsi ed esprimersi in tal senso, una volta raggiunta, tuttavia, la maggioranza assoluta sia per quello che riguarda i presenti che i millesimi.
Spese condominiali per l'inquilino: Millessimi degli immobili
Una volta adottata la delibera di ripartizione delle spese, tutti i partecipanti al rapporto condominiale, compresi i nuovi acquirenti, sono tenuti al pagamento delle quote di spesa relative alle loro unità immobiliari.
È importante notare che il diritto di partecipazione alle spese condominiali non dipende dalla proprietà dell'unità immobiliare, ma dalla qualità di condomino. Ciò significa che, anche se un'unità immobiliare viene venduta durante l'anno, il vecchio proprietario è tenuto a pagare le quote di spesa relative al periodo in cui ha detenuto la qualità di condomino.
Inoltre, è importante sottolineare che le spese condominiali sono suddivise in base alle quote millesimali delle singole unità immobiliari, che rappresentano una porzione ideale del valore dell'intero edificio. Questo significa che il contributo di ogni condomino dipende dalla sua quota millesimale e che il costo totale delle spese condominiali viene diviso in modo proporzionale tra tutti i partecipanti al rapporto condominiale.
Le spese condominiali variano in base alla struttura del condominio, alla sua destinazione e all'uso che ciascun condomino ne fa. Ciò significa che il contributo di ciascun condomino dipende dallo stato dell'edificio, dai servizi offerti e dalle parti comuni utilizzate.
In caso di edifici condominiali con destinazioni d'uso diverse, ad esempio con presenza di negozi o uffici, può essere necessario prevedere una diversa misura di contribuzione per le spese relative alla manutenzione e all'utilizzo delle parti comuni.
È importante sottolineare che l'esonero totale da una determinata spesa condominiale è possibile solo in presenza di una giusta causa, come ad esempio la mancata utilizzazione delle parti comuni che richiedono manutenzione o la mancanza di un servizio offerto dal condominio.
Chi paga dopo la compravendita
Il condominio è obbligato a contribuire alle spese condominiali utili alla conservazione delle parti comuni, anche nel caso in cui vi fosse una modifica della destinazione d'uso dell'immobile.
Spese nei contratti di locazione
Nei casi di affitto, il conduttore sarà obbligato in solido al pagamento delle spese legate all'ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi.
Attualmente, invece, se ne occupail Locatore, che può rivalersi nei confronti del conduttore. Quelle legate all'usufrutto e alla nuda proprietà seguono le stesse norme delle locazioni.
Spese condominiali per l'inquilino: Il condomino moroso
Nelle questioni di mora, l'amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro quattro mesi dal credito; scaduto tale termine sarà lui a rispondere dei danni. In caso di mora nel pagamento dei contributi per più di quattro mesi (oggi il termine è di sei mesi), l'amministratore potrebbe sospendere al condomino moroso la fruizione dei servizi comuni sottoposti a credito attraverso il decreto ingiuntivo.
Le spese condominiali dell'inquilino in merito all'acqua calda sono: manutenzione ordinaria, rivestimento refrattario, pulizia annuale impianto e filtri, messa a riposo stagionale, lettura contatori, forza motrice, combustibile, energia elettrica.
Riguardo all'allarme sono legate unicamente alla manutenzione ordinaria dell'impianto. In merito all'ascensore, l'inquilino pagherà invece: manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, consumi energia, forza motrice e illuminazione, ispezioni, collaudi.
L'inquilino dovrà pagare solo la manutenzione ordinaria di eventuali campanelli, cancelli, citofoni, canne fumarie e cassette postali. Riguardo all'Autoclave, l'inquilino dovrà pagare le spese di manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarica pressione serbatoio, ispezioni, collaudi, lettura contatori.
Come installare le canne fumarie
Un elemento del palazzo legato al condominio, che necessita di approfondimenti su eventuali permessi da chiedere all'assemblea condominiale, è quello delle canne fumarie.
Questi elementi vengono spesso costruite per smaltire i fumi del riscaldamento, dei fornelli o di un ristorante o pizzeria che si trovano all'interno dell'edificio stesso. Esistono norme relative alla costruzione da seguire attentamente.
I condotti sono costruite in modo da aspirare l'aria esterna che viene bruciata, insieme al combustibile, nella camera di combustione. L'effetto dell'operazione è la produzione di un insieme di ossigeno e fumo che viene, appunto, espulsa dalla canna.
Il movimento di queste masse gassose viene permesso tramite una differenza di pressione che è detta “tiraggio”. Il tiraggio viene facilitato, inoltre, dalla differenza di pressione fra la miscela prodotta internamente e l'aria esterna. Il rapporto viene modificato anche dalla temperatura, che agisce in maniera diretta sulla densità (se la temperatura aumenta, la densità diminuisce).
Questo principio base si deve poi incontrare con la realtà dei fatti: se la canna è sporca, ostruite o se il tempo atmosferico è inclemente, il passaggio di fumi e gas può non avvenire il maniera corretta.
Le dimensioni della canna fumaria che installiamo, quindi, devono essere pensate anche tenendo conto di queste difficoltà.
Le misure dell'impianto vengono stabilite in base a :
- temperatura raggiunta
- altezza della canna
- isolamento termico della struttura
- resistenze dell'impianto
Chi ha la proprietà delle canne fumarie
Le canne fumarie possono essere di proprietà di un singolo condomino oppure essere in Comproprietà con quelli che hanno il loro appartamento situato sulla verticale dell'impianto stesso. L'allaccio a quella di un altro condomino prevede il consenso dello stesso; è invece possibile allacciarsi alla canna fumaria di un impianto di riscaldamento centralizzato in disuso.
Nei casi esse siano comuni a più proprietari e che necessitano di ripristino, ogni singolo condomino può richiedere tale intervento. Alla spesa dovranno però contribuire anche i condomini che hanno già provvisto allo smaltimento dei fumi
I divieti condominiali
È inoltre vietata l'ostruzione degli impianti, che vengono usate anche dai condomini delle unità sottostanti; può avvenire solo nel caso in cui l'ostruzione è stata posta in essere da oltre vent'anni e gli interessati non hanno mai fatto obiezioni in merito.
È invece possibile ridurre la sezione della canna fumaria, se la modifica non causa impedimenti all'uso della stessa da parte di altri condomini. In caso di nuova installazione la spese deve infine essere distribuita secondo i millesimi di proprietà fra i soli condomini che utilizzano l'impianto stesso.
Normativa dell'impianto
L'installazione delle canne fumarie è regolato da precise norme che ne stabiliscono le caratteristiche fisiche.
Secondo il d.p.r. n. 412/1993, lo sbocco della canna dev'essere posizionato sopra il tetto all'altezza stabilita dalla normativa vigente; soprattutto occorre fare riferimento al regolamento edilizio del comune di appartenenza. L'altezza, peraltro, è diversa a seconda della classe dell'impianto: più è efficiente – quindi meno inquinante – minore è la distanza alla quale collocare lo sbocco. (Per le sole caldaie a condensazione è prevista la possibilità di realizzare uno scarico a parete).
Il problema della distanza dal tetto non è comunque chiarito dalla giurisprudenza di livello più alto. Sia, infatti, che si tratti di condomini sia che si tratti di case indipendenti, la Cassazione ha più volte chiarito che occorre osservare la legislazione locale.
Dove acquistarle
Sono presenti sul web numerosi negozi on line specializzati nella vendita di canne fumarie. Una nota marca è Schiedel, ma una semplice ricerca – localizzata anche sul territorio – può dare altri ottimi risultati.
Spese a carico del proprietario immobile
Quando si vive all'interno di un condominio e vige anche un rapporto di locazione tra un proprietario e un inquilino che abita la casa pagando un affitto, ci sono spese condominiali che spettano al locatore e oneri che invece spetteranno al conduttore.
- Installazione e sostituzione impianto, adeguamento a leggi e regolamenti. Le spese condominiali legate all'amministrazione del condominio stesso, spetteranno al proprietario, tra queste ci saranno: compenso amministratore, spese postali, telefoniche, bancarie, cancelleria.
- Allarme: sono legate alla sua installazione e sostituzione. In merito all'ascensore, il proprietario pagherà invece le spese di: installazione, Manutenzione straordinaria, adeguamentoa nuove disposizioni di legge, tasse annuali per il rinnovo della licenza.
- Il proprietario dovrà pagare le spese di un'eventuale installazione o sostituzione di campanelli, cancelli, citofoni, canne fumarie e cassette postali.
- Riscaldamento: installazione e sostituzione impianto, adeguamento a leggi e regolamenti. In merito ai compensi, le indennità sostitutive, l'alloggio, la manutenzione della guardiola del portiere condominiale, al proprietario spetta il 10 % delle spese.
Spese condominiali per l'inquilino
Com’è stato già detto in precedenza ci sono alcune spese che devono necessariamente essere sostenute dal proprietario dell’immobile e altre che invece devono essere finanziate dall’affittuario della casa. Nell’elenco che segue sono illustrate le spese che sono a carico dell’inquilino.
- Spese legate all’acquisto di cancelleria, spedizioni postali e affitto della struttura dove si organizzano le riunioni condominiali, se però dovute a situazioni straordinarie e sono richieste dai conduttori stessi.
- La tassa per il passo carraio.
- La riparazione e tutte le spese che rientrano nella manutenzione ordinaria della cabina dell’ascensore, delle parti meccaniche, dei dispositivi di chiusura, della pulsantiera e i costi legati l’illuminazione e la forza motrice.
- Spese relative ai controlli periodici effettuate da personale autorizzato.
- I costi del rinnovo della licenza d’esercizio, della manutenzione in abbonamento e della sostituzione dei cavi ascensore.
- I consumi della forza motrice dell’autoclave, la riparazione di eventuali elementi, la manutenzione in abbonamento, la ricarica della pressione interna al serbatoio e il consumo dell’acqua.
- Spese relative alla sostituzione delle lampade nelle cantine, alla riparazione del sistema elettrico e del regolatore a tempo. La riparazione di saracinesche, rubinetti ed eventuali lavandini presenti. La manutenzione della gettoniera, la derattizzazione e la disinfestazione dei locali, il consumo di acqua ed energia, le spese di pulizia e quelle di pulizia dei muri e delle pareti.
- La riparazione di coperti e lastrici, la pulizia delle grondaie e la loro verniciatura periodica e la pulizia dei camini.
- Spese relative alla riparazione dei pavimenti delle corsie e delle rampe delle autorimesse, la riparazione dei sistemi di chiusura e di radiocomando. La sostituzione di lampadine e la riparazione dell'impianto elettrico ed idrico, come eventuali rubinetti, contatori e saracinesche.
- La manutenzione della segnaletica presente all'interno dei garage o degli spazi condominiali, le spese per i consumi di acqua ed energia, per le pulizie di rampe e corsie e le eventuali spese per togliere la neve.
- La riparazione dei cancelli presenti nei cortili e dei sistemi di chiusura e di radiocomando, tutte le spese relative alla manutenzione delle zone verdi, come la potatura degli alberi e delle piante, il taglio dell'erba, acquisto di concimi ecc.
