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Dopo una copiosa fornitura di informazioni sull'antenna condominiale, oggi, cambiamo registro e affrontiamo un nuovo argomento.

Il Cortile condominiale, sempre tramite delibera e maggioranza di assemblea, viene spesso adibito a diversi usi. Uno degli utilizzi più comuni del cortile di Condominio è sicuramente quello di usare parte di esso come parcheggio condominiale.

Il parcheggio condominiale è infatti libero ed è possibile parcheggiare il proprio autoveicolo nel cortile. È possibile vietare l'utilizzo del cortile per il parcheggio condominiale, solo se è previsto da un regolamento contrattuale o se c'è un accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini, secondo quanto previsto dalla normativa n,. 1547 della Corte di Cassazione del 21 gennaio 2009.

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L'assemblea di condominio e i posti auto

Il parcheggio condominiale può essere di differenti tipologie. Si sottolinea innanzitutto che la Legge 765 del 1967 impone che tutti gli edifici costruiti da quel momento in poi devono assolutamente prevedere degli spazi da adibire a condominio. Tuttavia questa è stata, sino a tempi recenti, l'unica legge univoca sull'argomento visto che la Cassazione si è più volte pronunciata su vari aspetti della questione in maniera sempre contraddittoria.

Parlando quindi delle tipologie, è possibile individuare i box auto, i parcheggi delimitati da strisce e i parcheggi liberi.
La natura di questi dipende ovviamente dalle direttive stabilite in fase di costruzione anche se nulla vieta all'assemblea, in vista dei nuovi poteri che la Riforma del Condominio le ha concesso, di modificare gli spazi comuni come ritiene più opportuno.

Per utilizzare il cortile a parcheggio condominiale, infatti, è comunque necessario il voto favorevole della maggioranza dei condomini che partecipano all'assemblea, in rappresentanza di almeno 667 millesimi.
Se invece si intende realizzare un parcheggio condominiale in un'area destinata a parco giardino serve l'unanimità di tutti i condomini che abitano all'interno del palazzo con cortile, secondo normativa n. 4922 della Corte di Cassazione del 14 novembre 1977.

L'importante è che tutti i condomini abbia gli stessi diritti sul posto auto. Secondo un recente pronunciamento – sentenza n. 12486 del 19 luglio 2012 – è infatti assolutamente legittimo un uso turnario del parcheggio, visto che l'uso viene comunque distribuito in maniera uguale fra i condomini seppure in diversi momenti.

Quello del parcheggio condominiale è infatti un problema molto comune riscontrato nelle liti fra condomini. Sicuramente dev'essere l'amministratore a preoccuparsi di una giusta divisione che eviti simili fraintendimenti, predisponendo turni (che siano settimanali, mensili o bimensili) che non tengano conto solo dei millesimi ma delle situazioni dei nuclei abitativi; ad esempio, sarebbe poco accettata una situazione in cui ad un condomino vengono concessi tre posti auto su dieci solo perché possiede un appartamento più grande rispetto gli altri.

Se l'area è troppo piccola per posteggiare le vetture?

Qualora la superficie da adibire a questo scopo fosse troppo piccola per contenere tutti i veicoli dei condomini, l'assemblea può deliberare a maggioranza l'aumento dei posti auto È importante che nell'assemblea si raggiunga la maggioranza dei partecipanti e il voto favorevole di almeno i 2/3 del millesimi. Se questo avviene, sarà possibile modificare la destinazione d'uso di uno spazio comune oppure creare ex novo nuovi spazi da adibire a parcheggi; in questo caso è possibile che si stabiliscano dei turni e si imponga il pagamento di spese condominiali per l'inquilino.

condomini titolari di una caratura millesimale minima non possono essere esclusi dall'uso del parcheggio; in questi casi è unicamente possibile bilanciare la durata di utilizzo in base ai millesimi posseduti dal condomino.

In mancanza di un divieto, il condomino può altresì utilizzare il parcheggio condominiale anche per altri veicoli, che non siano auto come: roulotte, caravan, autocisterna ecc. Il divieto di sostare nell'area condominiale può invece essere deliberato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi.

Il divieto di parcheggio condominiale previsto da un regolamento contrattuale, può infine essere abrogato con il consenso unanime dei condomini, espresso per iscritto e trascritto presso l'Agenzia del Territorio, al fine di renderlo opponibile ai terzi acquirenti dell'unità immobiliare (Cassazione 18/04/2002 n. 5626).

Se l'argomento di questo articolo ti sta appassionando, ti consigliamo di leggere anche il nostro articolo sul calcolo della cubatura, auspicando che possa essere di tuo interesse.

La legge dell’usucapione vale anche per il parcheggio condominiale?

Immagine per Parcheggio condominiale

Per quanto riguarda il posto auto in un parcheggio condominiale, come regola generale, esso non si può assegnare a vita ad un determinato condomino. Infatti, il posto auto è un bene comune valido per tutti i condomini e del quale ad ognuno spetta il medesimo godimento. sei l'assegnazione del posto auto a tempo indeterminato all'interno di un parcheggio condominiale viene approvata all'unanimità durante un’assemblea condominiale allora si può fare un'eccezione.

Ma cosa accade se invece stiamo parlando di usucapione? Spieghiamoci meglio: se un condomino parcheggia nello stesso posto auto la propria macchina per vent’anni consecutivi, si possono verificare due ipotesi, che andremo a spiegare nel dettaglio:

  • la prima ipotesi riguarda la possibilità di diventare proprietari del suddetto posto auto per usucapione ma solamente qualora quell’area sia privata e non sia destinata all'utilizzo pubblico;
  • la seconda motivazione in cui si può esercitare l’usucapione è che il posto auto, negli anni, sia diventato esclusivo mediante cancelli o sbarre che abbiano vietato agli altri condomini il suo utilizzo.

Quando il parcheggio condominiale è a uso pubblico

parcheggio

Esistono dei casi in cui il parcheggio condominiale è a uso pubblico e ogni posto auto può essere utilizzato sia dai residenti che da chi si trova di passaggio. la regola che vale per queste automobili e che esse devono essere in possesso di regolare assicurazione auto e che non si può parcheggiare un'auto che si voglia abbandonare.

Nei casi in cui disponiate di un posto auto all'interno di un parcheggio condominiale ad uso pubblico, lo stesso condominio potrà prendere la decisione di affidare la gestione del suddetto parcheggio al Comune della vostra città, il quale potrà scegliere di imporre alcune regole per il suo utilizzo:

  • l'uso di un disco orario;
  • il divieto di parcheggiare nelle ore in cui avviene la pulizia della via;
  • il pagamento per il parcheggio.

Se avete bisogno di sapere se il vostro parcheggio condominiale sia ad uso pubblico oppure privato vi basterà semplicemente richiedere una visura al Catasto della vostra città.

Posti a pagamento nel cortile condominiale

Il fenomeno dei posti a pagamento nel cortile condominiale sta diventando sempre più diffuso in molte città. Questa pratica, che consiste nell'affittare o vendere spazi di parcheggio all'interno del cortile condominiale, solleva diverse questioni legali, economiche e sociali. In questo articolo, esamineremo gli aspetti chiave di questa tendenza e le sue implicazioni per i condomini.

La domanda di parcheggi

La crescente domanda di parcheggi nelle città dense ha portato molte persone a cercare soluzioni alternative. I posti a pagamento nel cortile condominiale possono rappresentare un'opzione conveniente per chiunque sia in cerca di un parcheggio sicuro e accessibile. Tuttavia, la domanda supera spesso l'offerta, soprattutto in zone ad alta densità abitativa, il che può portare a un aumento dei prezzi e a una concorrenza sempre più agguerrita per ottenere un posto auto nel proprio condominio.

Implicazioni legali

L'affitto o la vendita di posti auto all'interno di un cortile condominiale possono sollevare questioni legali complesse. Innanzitutto, i diritti di proprietà e le regole di gestione del condominio devono essere adeguatamente definiti per evitare conflitti tra i condomini. Inoltre, può essere necessario ottenere l'autorizzazione dell'amministratore condominiale o dell'assemblea condominiale per effettuare transazioni di questo tipo. È importante consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per garantire che tutte le operazioni siano conformi alla normativa vigente.

Impatto economico

L'introduzione dei posti a pagamento nel cortile condominiale può avere un impatto significativo sul bilancio dei condomini. Sebbene possa rappresentare una fonte di reddito aggiuntiva per il condominio, la gestione di questi spazi richiede un'adeguata organizzazione e un monitoraggio costante. Potrebbe essere necessario assumere personale per la supervisione o installare sistemi di sicurezza per proteggere i veicoli parcheggiati. Inoltre, i prezzi dei posti auto possono influenzare il valore degli immobili all'interno del condominio, con potenziali conseguenze sia positive che negative.

 

Autore: Andrea Lelli

Immagine di Andrea Lelli

Laureato in Economia e Commercio presso l'Università di Roma Tor Vergata, Andrea Lelli fonda la ditta di ristrutturazioni edili Edil Clima Service SAS con sede in Via Costanzo Albasini 10 a Roma. Edil Clima Service è una società composta da un team di otto esperti, ognuno specializzato in una specifica mansione.