La surrogazione del mutuo (o portabilità) consente al debitore di sostituire il creditore iniziale, senza necessità di consenso di quest’ultimo, previo il pagamento del debito (art. 1202 codice civile).

Con questa operazione si può spostare il proprio mutuo da una banca all'altra per ottenere delle condizioni più vantaggiose (un tasso o lo spread più basso, cambiare il tipo di tasso, la durata).

Surroga dell'ipoteca derivante il contratto

L'ipoteca viene 'spostata' da una banca all'altra, il vecchio contratto invece deve essere necessariamente estinto; se ne accende uno nuovo e la vecchia ipoteca servirà a garantire il nuovo mutuo

Nell'art. 1202 del codice civile è previsto che, la surrogazione dell'ipoteca, è diventata conveniente con l'esenzione di una grossa percentuale del totale delle tasse previste dalla legge Bersani-bis, e successivamente dalla legge finanziaria 2008, che ha escluso, per le banche in caso di surrogazione, l'applicazione al cliente di imposte spese o commissioni per esser rilasciato al cliente per l'istruttoria, oppure anche per degli accertamenti catastali

È esclusa l'applicazione delle penali o comunque di oneri di qualsiasi altra natura e la multa per l'estinsione del mutuo precendente anticipata, neppure quando essa sarebbe ancora applicabile in base alla legge Bersani-bis.

Come effettuare la surroga del mutuo

Per poter surrogare il mutuo secondo la legge Bersani, bisogna che il mutuatario richieda formalmente all'ente finanziario che subentra di prendere possesso del debito residuo presso l'ente in cui si era acceso il finanziamento.

I due enti concordano fra loro la data in cui formalizzare tale operazione, aggiornando l'importo del debito a questa data prescelta.

L'ente presso cui si va a effettuare il nuovo mutuo, opera in merito alla surroga formalizzando il cosiddetto atto unico di surroga il quale prevede la formalizzazione di un nuovo contratto di mutuo e una serie di altre operazioni che permettano il passaggio di consegne fra i due enti di finanziamento.

A questo punto è necessario l'intervento di un notaio, con il compiti di redazione dell'atto pubblico e di autenticazione di tutte le procedure effettuate.

Quanto costa la surrogazione per gli immobili?

L'unico costo di tutta questa pratica è quello legato alle spese notarili: infatti la procedura non prevede alcuna spesa di commissione o di imposte: il cliente può risparmiare cifre considerevoli in vista di un calcolo della rata del mutuo a esso più vantaggiosa.

La legge non è molto chiara in merito alle spese notarili che restano, anche se in misura molto ridotta (circa ¼), a carico del mutuatario; la maggior parte delle banche ha però già deciso di farsene carico di tutte o in parte.

Come si ottiene la surroga

Innanzitutto il cliente si reca dalla nuova banca per chiedere la surrogazione del vecchio contratto. Ovviamente questa fase dev'essere preceduta da uno studio attento delle possibilità: in Italia le banche sono davvero numerose ed è una buona cosa investire del tempo nella ricerca del contratto più vantaggioso.

Il web è un potente strumento in alto senso: moltissimi siti permettono di confrontare varie banche e altrettante offerte.
Ad esempio, il sito MutuiBlogosfere è un ottimo aggregatore di notizie di questo settore. Ha anche numerosi strumenti on line per il calcolo, oltre che un completo database di notizie e schede informative.

Quindi, una volta scelta la banca, il cliente chiede ufficialmente a questo il passaggio dell'ipoteca. La nuova banca deve inviare comunicazione telematica alla precedente e concorda una data per ufficializzare il passaggio. Entro 10 giorni lavorativi, la vecchia banca manda la sua risposta alla nuova. Deve fornire l'importo esatto del mutuo restante e deve dichiarare se accetta o meno la data per la fine del rapporto. Una volta raggiungo un accordo su questo punto, il passaggio è completo.

Come scegliere

A questo proposito, è opportuno spendere alcune righe sulla scelta. La scelta deve ricadere fra tasso fisso e tasso variabile. La differenza sta, in poche parole, sulla prevedibilità della rata: sicuramente è un vantaggio sapere negli anni a venire a quanto ammonterà la rata mensile, ma se poi questa rimane insensibile alle variazioni del potere d'acquisto?

È giusto considerare che il parametro variabile del muto di questo dipende dai tassi Euribor e Bce che sentono moltissimo delle oscillazioni dei mercati e della macro situazione economica europea.

È utile anche saper prevedere l'andamento del mercato nella zona dove si trova l'immobile di interesse: se negli anni successivi, statisticamente, è previsto un deprezzamento allora è meglio posticipare. Un altro parametro sul quale riflettere è il lavoro e le prospettive future. Oggi si consiglia di accendere un mutuo solo se il proprio lavoro dà garanzie a lunga gittata.
Se è così, allora una ricerca prima sul web e poi fra le banche della vostra città potrà chiarirvi molti dubbi, anche sulle spese relative ad un'eventuale rinegoziazione del mutuo.

L'ambito dell'ammortamento

Per calcolare il piano di ammortamento è necessario prima stabilire cosa sia quest’istituto: è una procedura di calcolo economico-contabile, relativa ai beni strumentali acquistati dall'azienda il cui costo è ripartito in più esercizi, in base alla loro durata economica.

Gli ammortamenti possono riguardare

  • Immobilizzazioni materiali, ovvero macchinari, computer e simili: fattori produttivi tangibili
  • Immobilizzazioni immateriali, quindi intangibili come brevetti e costi di ricerca e sviluppo.

e possono essere:

  • Diretti. Il costo viene prelevato dal conto acceso al costo pluriennale del bene oggetto che, quindi, diminuisce di anno in anno.
  • Indiretti. Le quote confluiscono in un fondo ammortamento costituito appositamente per l’intera azienda.

Per ciascun bene è inoltre possibile dedurre una parte del costo di ammortamento

Tale aliquota è stabilita dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e dipende da:

  • Settore dell’azienda
  • Categoria del bene

Quali sono gli elementi del piano di restituzione

Il piano di ammortamento italiano è quindi documento che esplicita le modalità di restituzione del prestito.
Le prime voci sono quindi:

  • Valore originario: al momento della redazione del piano è gia conosciuto, in quanto definito dal costo di acquisto o di produzione;
  • Valore residuo: è il valore che residua al termine del periodo di vita utile dell’immobilizzazione, in genere per semplicità fatto pari a zero.

Da un punto di vista teorico si dovrebbe identificare il valore potenzialmente realizzabile nel momento in cui si dismette il bene dall’economia produttiva dell’impresa (valore di realizzo). L’orientamento prevalente è quello di considerare il valore residuo pari a zero per le difficoltà che sono implicite nell’ambito dell’individuazione, a distanza di molti anni, di un valore che potrebbe essere molto modesto.

Poi, ancora:

  • La durata è il numero di anni nei quali si ripartisce il costo dell’immobilizzazione ed è funzione della vita utile del bene. È il minor periodo tra quello di consumo fisico e quello di obsolescenza tecnologica. Viene in genere espresso in anni;
  • La data, esprimibile secondo il principio di competenza economica o secondo il principio di prudenza

Il tutto dovrebbe iniziare dal periodo amministrativo nel quale l’impresa inizia a produrre i ricavi correlati all’attività effettuata avvalendosi di quella immobilizzazione.

Il piano è costituito da una serie di rate, contenenti una parte di quota capitale e una parte di interessi che il debitore si impegna a pagare a scadenze prestabilite. Il piano di ammortamento relativo a un mutuo a tasso fisso, viene determinato alla stipulazione del contratto e resta inalterato per tutta la durata dello stesso; in caso di mutuo a tasso variabile, le oscillazioni del tasso si riflettono sul piano di restituzione, in questo caso, è illustrato al momento della stipulazione ha solo valore indicativo.

Le scadenze di pagamento delle rate possono essere mensili trimestrali, semestrali, ecc. Maggiore è la frequenza delle rate, più velocemente avviene la restituzione del capitale, pagando così meno interessi.

Metodi di calcolo degli ammortamenti

Esistono quattro tipologie di calcolo delle rate del finanziamento:

  • All’italiana. È il metodo più semplice: quota capitale fissa + interessi fissi sul capitale residuo. Il valore delle rate decrescerà perché tutti i valori sono fissi, eccetto il capitale residuo: gli interessi, calcolati su questo fondo, produrranno sempre di meno.
  • Alla francese. Si tratta della formula più usata. Le quote capitali vengono modificate in modo da tenere la rata mensile sempre uguale.
  • Alla tedesca. Simile alla modalità francese, ma gli interessi vengono pagati solo all’inizio del periodo della loro maturazione.
  • All’americana. Il debito rimane invariato, mentre parte delle rate andrà a coprire gli interessi passivi e una parte costituirà un fondo per maturare gli interessi attivi. Quando questi saranno pari al valore del debito, questo sarà estinto.

Esistono sul web molti strumenti che permettono di calcolare il piano di ammortamento.
È importante sapere che:

  • Il piano può essere redatto anche relativamente a mutui personali
  • È possibile estinguere il mutuo prima della scadenza. Le penali per anticipata estinzione per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, sono state definite nell'accordo tra l’Abi e le associazioni dei consumatori (i mutui erogati dal 2 febbraio 2007 sono esenti da costi per anticipata estinzione e cancellazione ipoteca. Il Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 'Decreto Bersani' stabilisce nulla qualsiasi clausola che la preveda).

Come funziona il piano francese

Nel piano di ammortamento detto “alla francese”, abbiamo la caratteristica di avere rate costanti nel tempo, mentre gli interessi vengono considerati rispetto al capitale residuo.
Un piano di questo tipo, dunque, prevede l’obbligo di andare a calcolare periodo per periodo i vari parametri: la quota interessi, la quota capitale ed il capitale residuo. Una volta ottenuta la quota degli interessi relativa alla prima rata, sarà possibile andare a valutare i nuovi dati relativi alla seconda rata confrontandosi con essi, e così via.

Le quote di interessi risultanti da questo tipo di contrattazione risultano in questo modo decrescenti, proprio perchè il calcolo viene effettuato su un capitale residuo che tende ogni volta a diminuire.

Andando poi ad effettuare la somma di tutte le quote capitali ottenuto, andiamo ad ottenere il valore del capitale iniziale, mentre per conoscere il totale degli interessi da rimborsare, qualora il mutuo fosse a tasso di interesse fisso, bisogna sommare tutte le quote interessi.

 



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