Il periodo ti tempo concordato tra il cliente e l’istituto di credito per il rimborso del mutuo, si chiama comunemente piano di ammortamento. La modalità rateale di restituzione (del capitale più gli interessi maturati) e la durata di tale periodo, fanno capo al piano di pagamento che una volta terminato, ci consentirà di diventare a tutti gli effetti i proprietari dell’immobile in questione.

Ammortamento alla francese

Esistono diverse tipologie di piano di ammortamento, tra queste la più comune è quella che prevede il pagamento di una rata fissa di identico importo per tutta la durata del mutuo, chiamata “alla francese”. Il cliente quindi paga alla banca sempre la stessa cifra, pur sapendo che all’inizio le rate costituiscono il rimborso degli interessi e solo successivamente inizia a saldare pian piano anche il capitale. Questo comporterà per il mutuatario il vantaggio di sapere esattamente l’importo della rata, che dovrà pagare per un periodo medio-lungo, e quindi la possibilità di organizzare le sue spese di conseguenza.

A tasso variabile

In questo caso la rata che il cliente deve pagare può essere ricalcolata, in corrispondenza delle oscillazioni del tasso di interesse; in alternativa può essere variata solo la quota di interessi mentre il capitale resta al tasso iniziale.

Rate crescenti/decrescenti

In alcuni casi vengono proposti piani di ammortamento particolari, che rendono le rate “a misura del cliente”. Se l’intestatario del mutuo prevede di avere maggiori disponibilità economiche più avanti nel tempo, potrà stabilire delle rate meno impegnative all’inizio che poi andranno ad aumentare (crescenti), o viceversa a diminuire (decrescenti). Un piano di ammortamento libero invece prevede che si restituiscano gli interessi attraverso la rateizzazione mensile, mentre il capitale può essere rimborsato in tranche stabilite da pagare ogni tot di anni (ad esempio entro i primi 5 anni il 60% della quota capitale e entro i 10 anni il saldo).

Variazioni al piano di ammortamento: surroga, sostituzione o rinegoziazione del mutuo

La restituzione del mutuo è un impegno a lungo termine che, complice la crisi economico-lavorativa del nostro Paese, potrebbe incontrare alcune difficoltà. Le banche proprio per tutelarsi dal mancato pagamento delle rate, propongono in casi particolari di “rivedere” le condizioni attraverso la sostituzione, la rinegoziazione e la surroga del mutuo.

La rinegoziazione prevede di riformulare, in accordo con l’istituto di credito che ha erogato il mutuo, l’importo della rata e la lunghezza dell’ammortamento senza alcun costo aggiuntivo e senza ricorrere alla registrazione notarile. La surroga è possibile quando si decide di trasferire il capitale residuo ancora da pagare da una banca ad un’altra, che offre condizioni migliori che possono riguardare i tassi d’interesse o un piano di ammortamento più vantaggioso. In questo caso è sufficiente che il mutuatario faccia richiesta alla nuova banca, la stessa poi si occuperà di comunicare la volontà di trasferire il mutuo alla vecchia banca che sarà obbligata a dare il nulla osta. Per la sottoscrizione del nuovo mutuo occorre presentare:

  • Documenti di identità degli intestatari e garanti
  • Visure relative all’immobile
  • Riferimenti del nuovo istituto di credito
  • Atto di sottoscrizione del mutuo precedente e dell’ipoteca
  • Importo del residuo da pagare

La sostituzione invece ha un costo notevole (quindi non sempre rappresenta la soluzione migliore) e prevede il saldo del precedente mutuo e l’accensione di un nuovo finanziamento, le cui condizioni possono essere totalmente diverse da quelle sottoscritte con il vecchio. Tra i costi maggiori di questa operazione c’è quello relativo al pagamento dell’imposta sostitutiva, del notaio che registrerà l’atto e l’eventuale mora per l’estinzione anticipata del mutuo.

Nei casi di surroga e sostituzione, alcune banche offrono la possibilità di richiedere nello stesso momento anche della liquidità ulteriore per esigenze personali.

L’ammortamento dei Beni Strumentali e Immateriali: tutte le indicazioni

Per ammortamento si intende il processo con il quale si aggiudicano i costi di beni a utilità pluriennale. Nel momento in cui in una società si acquista qualcosa che è indirizzato a essere usato per più anni si fraziona il suo costo in tante quote quanti sono gli esercizi nei quali l’apparecchiatura sarà impiegato.

Come funziona l'ammortamento

L'ammortamento è un processo economico che riguarda i beni strumentali e immateriali a fecondità ripetuta (beni strumentali che perdono la loro utilità in più esercizi): il costo di questi viene ripartito in più esercizi in base alla loro durata economica.

Il processo è prescritto dal Codice Civile ai fini della redazione del bilancio d'esercizio: viene descritto dal legislatore fiscale si applica nel momento in cui si determina la base imponibile (ai fini della liquidazione delle imposte).

Tipologie ammortamento

Gli ammortamenti si distinguono a seconda dell'oggetto in:

  • Immobilizzazioni materiali
  • Immobilizzazioni immateriali

Esistono varie tecniche:

  • a rate posticipate
  • a rate anticipate
  • con anticipazione degli interessi
  • con quote capitali costanti
  • con quote capitali costanti
  • a rate costanti
  • con quote di accumulazione a due tassi

Il calcolo degli ammortamenti dei beni strumentali

Il principio contabile dell’organizzazione di esercizio ordina di distribuire i costi per l'acquisto o la formazione di pluriennali su tutti gli esercizi nei quali verranno usati. Vi sono due varietà:

  • l'ammortamento civilistico
  • l'ammortamento fiscale

Quello civilistico è libero mentre quello fiscale deve essere indicato in base ad aliquote previste dal fisco e ben determinate. A seconda dell'oggetto si individua in:

  • Immobilizzazioni materiali
  • Immobilizzazioni immateriali

Questi beni vengono acquistati in economia dall'impresa in un esercizio, ma vengono usati in più esercizi. Le scritture contabili legate all'ammortamento secondo il metodo indiretto sono le seguenti:

  • acquisto di un bene a utilizzo pluriennale
  • Imputazione della quota di ammortamento

Il piano di ammortamento è dunque un programma di spegnimento di debito. L’espressione consta nella previsione pluriennale delle quote dei beni dell'azienda per ciascuno dei futuri esercizi.

Può essere redatto sia dal creditore sia dal debitore in sede di studio di fattibilità di incrementi. Nel pagamento di un debito il piano è un documento che porta con sé la corretta denuncia di ciascuna rata a quota capitale e quota interessi.

Nel leasing il prospetto dei pagamenti non ha questa funzione, perché le rate vengono attribuite a canoni di locazione finanziaria e non al rimborsi in rapporto debitorio.



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