Quando si vuole acquistare un immobile sempre più spesso accade che, ciò che si vuole acquistare abbia già un mutuo acceso dall'attuale venditore oppure, nei casi in cui si decide di acquistare un immobile nuovo dall'impresa che abbia richiesto un finanziamento per erigere il fabbricato.

Subentrare (anche nei confronti di un costruttore e/o di un coniuge in caso di separazione). Conviene davvero? In cosa differisce con la surroga?

E' un’operazione che consente di risparmiare automaticamente tutte le spese di accensione del mutuo. E' consigliabile però un’attenta valutazione; prima di accettare è bene tener conto anche dei vincoli e delle limitazioni insite nell'accollo del mutuo esistente:

  • L'importo massimo utilizzabile è quello del capitale residuo;
  • La durata non è modificabile;
  • La tipologia di mutuo non è quella che si sarebbescelto.

E' dunque consigliabile riservarsi sin dalla proposta di acquisto e del compromesso la facoltà di decidere se procedere all'accollo del mutuo; conveniente anche per il venditore che risparmierebbe le spese di cancellazione dell'ipoteca dal notaio (e dunque con atto notarile) e le penali per l'anticipata estinzione.

Se si decidesse per l'accollo del mutuo, bisognerà accertare l'esatto ammontare del debito rimanente con una dichiarazione della banca creditrice, la quale calcolerà i 'dietimi' giornalieri (quota interessi maturati giornalmente sul debito) fino alla data fissata per l'accollo e detraendo l'importo del debito residuo dal saldo prezzo.

La richiesta di accollo del mutuo e/o di rinegoziazione: ci sono rischi? Ecco come funziona e i documenti da presentare

Viene effettuata come una normale domanda di mutuo provvista di tutta la consueta documentazione anagrafica e reddituale; non è dunque sufficiente una semplice notifica. Nei casi in cui la vendita dell'immobile avvenga senza che la banca abbia rilasciato il proprio benestare all'accollo del mutuo, il contratto di mutuo resterà a tutti gli effetti intestato al vecchio venditore che continuerà a garantire il debito in virtù dell'ipoteca iscritta.

Caratteristiche del mutuo da accollarsi: senza il consenso della banca non si fa nulla, anche per l'acquisto della seconda casa

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L'accollo del mutuo può avere due tipi di carattere:

  • liberatorio 'privativo', quando svincola il vecchio debitore;
  • 'cumulativo', quando il debitore originario resta obbligato in solido verso la banca insieme al nuovo debitore.

Nel caso di acquisto di un appartamento di nuova costruzione è solitamente proposto l'accollo di una quota del mutuo edilizio gravante sull'immobile (accollato solo fino all'80% del controvalore immobiliare). Qualora l'accollo del mutuo non venisse accettato, l'impresa è costretta a estinguere la quota di mutuo gravante sull'unità con fondi propri e non può ripartire su di loro le spese sostenute per l'apertura del mutuo edilizio.

Al momento della vendita l'impresa può:

  • chiedere alla banca di frazionare il mutuo e di ripartirlo su tutte le unità (entro il limite dell'80% del valore immobiliare);
  • 'svincolare' alcune unità, trasformando il 'mutuo edilizio' in tanti piccoli mutui indipendenti, riferiti individualmente a ogni unità, conla possibilità di scegliere la durata del rimborso, il tipo di contratto, tasso fisso o variabile, oltre a soluzioni con opzione di tasso o rimborsi a rata fissa e durata variabile.

L’iter da seguire per ottenere la liberatoria dalla banca per l'accollo del mutuo esistente

mutuo casa

Ogni istituto di credito ha la facoltà di concedere, o meno, il via libera all’accollo del mutuo esistente. Quando si presenta una richiesta di questo tipo, la banca di norma necessita di entrare in possesso di tutta la documentazione per poter valutare della situazione finanziaria del futuro accollante. Se alla fine l’esito è positivo si procede alla stipula di un atto notarile, per sollevare il precedente intestatario da ogni futura responsabilità di pagamento. A questo punto la banca termina l’iter svincolando definitivamente il cliente, così da permettergli eventualmente di prendere un altro mutuo. Se i tempi si rivelano troppo lunghi, è possibile nel frattempo farsi firmare una sorta di liberatoria che attesti il via libera della banca.

Valutazioni da fare prima di optare per l’accollo di un mutuo in essere

Un elemento importante che può far propendere per l’accollo del mutuo, piuttosto che accenderne uno nuovo, è sicuramente il risparmio economico sulle spese. L’accollo del mutuo. infatti non prevede alcun esborso per operazioni notarili o di istruttoria, ma alcuni istituti di credito possono richiedere una commissione appositamente introdotta per il subentro, che in genere è del 1% dell’importo restante. Altra considerazione da fare riguarda l’eventualità in cui la banca rifiuti l’accollo dl mutuo, in questo caso l’intestatario del mutuo resta il medesimo mentre la proprietà vera e propria passerà all’acquirente in un accordo tra privati.

Quando si decide di procedere con un subentro, è necessario accertarsi preventivamente che il precedente intestatario sia in pari con il pagamento delle rate ed eventualmente, per sicurezza, chiedere all’istituto di credito un documento che lo attesti. In generale il consiglio più utile che possiamo darvi è quello di leggere, molto attentamente, il contratto di mutuo stipulato per verificare se le condizioni accettate da chi ha acceso il mutuo prima, siano in linea con le vostre possibilità più di quanto non lo siano quelle proposte con un nuovo finanziamento.

Mutuo cointestato: ecco cosa fare in caso di separazione

estinzione anticipata mutuo penale

Optare per un mutuo cointestato offre diversi vantaggi, tra cui quello di dividere le spese, usufruire della stessa ipoteca e soprattutto offrire maggiori garanzie al fine di ottenerlo e procedere all’acquisto di un’abitazione.

Indipendentemente dalla coppia di persone coinvolte e quindi se sposati o conviventi, in caso id separazione possono essere diverse le opzioni a disposizione ed è bene conoscerle per poter valutare quella in grado di soddisfare le proprie esigenze e risolvere la situazione in cui vi siete ritrovati.

Un valido modo per uscirne è quello di vendere l’immobile e quindi eliminare il problema alla radice. In questo specifico caso il ricavato viene in genere utilizzato per saldare la parte residua del mutuo ed il restante parte viene divisa tra i due cointestatari.

Questa opzione conviene solo in relazione a due particolari fattori: il primo è il numero di rate necessarie per estinguere il mutuo ed i valori di marcato, ovvero i prezzi delle abitazioni.
In questi ultimi anni, com’è facilmente intuibile, i prezzi delle abitazioni sono ai minimi storici e quindi sulla base di quanti anni sono trascorsi dall’acquisto si potrebbe facilmente incorrere ad una perdita di valore più o meno considerevole.

Una soluzione ai prezzi di mercato potrebbe essere quella di continuare a pagare il mutuo nell’attesa che i prezzi di vendita siano nuovamente convenienti, si tratta sicuramente di una spesa che può essere coperta optando per l’affitto in modo tale da ricoprire parte delle spese e attendere tempi migliori.
In ogni caso bisogna prestare attenzione prima di scegliere quest’opzione, perché bisogna sempre tenere a mente che in caso di mancato pagamento da parte di un intestatario, allora la banca può rivalersi sull’altro.

Questa possibilità è uno dei motivi per cui spesso, in caso di separazione ed in presenza di figli, i giudici obbligano uno dei due genitori a pagare il mutuo come contributivo a carico dei figli.
Non lo abbiamo specificato, ma qualora solo una delle due parti volesse uscire dal mutuo, allora l’altro coniuge o convivente che sia potrà farsi carico del mutuo ed in questo caso vi sono due ulteriori soluzioni: la sostituzione o l’accollo.

Il primo consiste nell’accensione di un nuovo mutuo in cui cambierà sia l’intestatario che le condizioni contrattuali e quindi la scelta va valutata in base alle condizioni offerte dal nuovo mutuo e da quanto queste sono vantaggiose, per quanto riguarda l’accollo vedremo adesso in maniera più approfondita.

L'articolo è stato scritto dalla Redazione di ElaMedia Group

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