Quando si vuole acquistare un immobile sempre più spesso accade che, ciò che si vuole acquistare abbia già un mutuo acceso dall'attuale venditore oppure, nei casi in cui si decide di acquistare un immobile nuovo dall'impresa che abbia richiesto un finanziamento per erigere il fabbricato.

Subentrare (anche nei confronti di un costruttore e/o di un coniuge in caso di separazione). Conviene davvero? In cosa differisce con la surroga?

E' un’operazione che consente di risparmiare automaticamente tutte le spese di accensione del mutuo. E' consigliabile però un’attenta valutazione; prima di accettare è bene tener conto anche dei vincoli e delle limitazioni insite nell'accollo di un debito esistente:

  • L'importo massimo utilizzabile è quello del capitale residuo;
  • La durata non è modificabile;
  • La tipologia di mutuo non è quella che si sarebbescelto.

E' dunque consigliabile riservarsi sin dalla proposta di acquisto e del compromesso la facoltà di decidere se procedere all'accollo; conveniente anche per il venditore che risparmierebbe le spese di cancellazione dell'ipoteca dal notaio (e dunque con atto notarile) e le penali per l'anticipata estinzione.

Se si decidesse per l'accollo, bisognerà accertare l'esatto ammontare del debito rimanente con una dichiarazione della banca creditrice, la quale calcolerà i 'dietimi' giornalieri (quota interessi maturati giornalmente sul debito) fino alla data fissata per l'accollo e detraendo l'importo del debito residuo dal saldo prezzo.

La richiesta di accollo e/o di rinegoziazione: ci sono rischi? Ecco come funziona e i documenti da presentare

Viene effettuata come una normale domanda di mutuo provvista di tutta la consueta documentazione anagrafica e reddituale; non è dunque sufficiente una semplice notifica. Nei casi in cui la vendita dell'immobile avvenga senza che la banca abbia rilasciato il proprio benestare all'accollo, il contratto di mutuo resterà a tutti gli effetti intestato al vecchio venditore che continuerà a garantire il debito in virtù dell'ipoteca iscritta.

Caratteristiche del mutuo da accollarsi: senza il consenso della banca non si fa nulla, anche per l'acquisto della prima casa

L'accollo può avere due tipi di carattere:

  • liberatorio 'privativo', quando svincola il vecchio debitore;
  • 'cumulativo', quando il debitore originario resta obbligato in solido verso la banca insieme al nuovo debitore.

Nel caso di acquisto di un appartamento di nuova costruzione è solitamente proposto l'accollo di una quota del mutuo edilizio gravante sull'immobile (accollato solo fino all'80% del controvalore immobiliare). Qualora l'accollo non venisse accettato, l'impresa è costretta a estinguere la quota di mutuo gravante sull'unità con fondi propri e non può ripartire su di loro le spese sostenute per l'apertura del mutuo edilizio.

Al momento della vendita l'impresa può:

  • chiedere alla banca di frazionare il mutuo e di ripartirlo su tutte le unità (entro il limite dell'80% del valore immobiliare);
  • 'svincolare' alcune unità, trasformando il 'mutuo edilizio' in tanti piccoli mutui indipendenti, riferiti individualmente a ogni unità, conla possibilità di scegliere la durata del rimborso, il tipo di contratto, tasso fisso o variabile, oltre a soluzioni con opzione di tasso o rimborsi a rata fissa e durata variabile.

L’iter da seguire per ottenere la liberatoria dalla banca

Ogni istituto di credito ha la facoltà di concedere, o meno, il via libera all’accollo di un mutuo esistente. Quando si presenta una richiesta di questo tipo, la banca di norma necessita di entrare in possesso di tutta la documentazione per poter valutare della situazione finanziaria del futuro accollante. Se alla fine l’esito è positivo si procede alla stipula di un atto notarile, per sollevare il precedente intestatario da ogni futura responsabilità di pagamento. A questo punto la banca termina l’iter svincolando definitivamente il cliente, così da permettergli eventualmente di prendere un altro mutuo. Se i tempi si rivelano troppo lunghi, è possibile nel frattempo farsi firmare una sorta di liberatoria che attesti il via libera della banca.

Valutazioni da fare prima di optare per l’accollo di un mutuo in essere

Un elemento importante che può far propendere per l’accollo del mutuo, piuttosto che accenderne uno nuovo, è sicuramente il risparmio economico sulle spese. L’accollo infatti non prevede alcun esborso per operazioni notarili o di istruttoria, ma alcuni istituti di credito possono richiedere una commissione appositamente introdotta per il subentro.che in genere è del 1% dell’importo restante. Altra considerazione da fare riguarda l’eventualità in cui la banca rifiuti l’accollo, in questo caso l’intestatario del mutuo resta il medesimo mentre la proprietà vera e propria passerà all’acquirente in un accordo tra privati.

Quando si decide di procedere con un subentro, è necessario accertarsi preventivamente che il precedente intestatario sia in pari con il pagamento delle rate ed eventualmente, per sicurezza, chiedere all’istituto di credito un documento che lo attesti. In generale il consiglio più utile che possiamo darvi è quello di leggere, molto attentamente, il contratto di mutuo stipulato per verificare se le condizioni accettate da chi ha acceso il mutuo prima, siano in linea con le vostre possibilità più di quanto non lo siano quelle proposte con un nuovo finanziamento.



Potrebbe interessarti

Affittare la prima casa: ragioniamo sulla perdita di agevolazioni

Con 10 miliardi di tagli sulle agevolazioni fiscali per la prima abitazione la manovra finanziaria va a colpire praticamente tutti: dal proprietario che intende ristrutturare l’abitato all’affittuario. Per quanto riguarda i contratti di locazione della prima casa tuttavia, quanti l’abbiano stipulato potranno ancora contare su questi privilegi.

Leggi tutto...

Self Storage a Bologna e in Emilia Romagna

Il termine self-storage significa “deposito personale” ed indica la possibilità di affittare uno spazio, presso dei magazzini, ed utilizzarlo per depositare i propri beni.

Leggi tutto...

Locazioni transitorie: condizioni, durata e rinnovo

Le locazioni transitorie si effettuano quando il proprietario o l'inquilino hanno la necessità di affittare momentaneamente un alloggio. La natura transitoria va dichiarata nel contratto e quella dell'inquilino va accertata attraverso una documentazione specifica da allegare al contratto stesso.

Leggi tutto...

Recesso di contratto di locazione: quali sono le modalità?

 

Nella situazione economica italiana, molte più persone ricorrono all’affitto di un immobile ad uso abitativo non potendosi permettere l’acquisto di una casa propria. Esistono però anche casi di recesso del contratto di locazione e su questo campo ci sono molte regole e leggi da sapere.

Leggi tutto...

La disdetta dell'affitto: conosci tempistiche e procedure?

Se si dispone di contratto con Equo canone, non è possibile disdettarlo per i primi 4 anni, neppure nel caso in cui il proprietario abbia la necessità di riavere l'immobile per adibirlo come propria abitazione.

Leggi tutto...

I più condivisi

Valore catastale immobile: tutti i passi per calcolarlo!

Ogni immobile ha un proprio valore catastale che deriva per convenzione dalle cosiddette “rendite catastali”. Questo valore è solitamente usato quando si stipulano contratti di compravendita, di successione o di donazione, poiché serve come riferimento per applicare, in percentuale, tutte le imposte indirette collegate a tale atto, quali ad esempio iva e imu.

Leggi tutto...

Vendo casa: i 5 errori di chi lo fa senza l’aiuto di un’agenzia

Spesso si pensa che dire ‘vendo casa’ e pubblicare qualche annuncio qua e là sia sufficiente per trasformare in denaro sonante il vecchio immobile della nonna, la casetta al mare o l’appartamento oramai diventato troppo piccolo per una famiglia in via di espansione.

Leggi tutto...

Plusvalenza nella vendita della prima casa: info e dettagli

Nel caso di acquisto della prima casa, è prevista una serie di agevolazioni: l’imposta di registro è al 3% del valore; l’imposta ipotecaria corrisponde a 168,00 €; anche l’imposta catastale corrisponde a 168,00 €. Nel caso di vendita della prima casa, così come avviene per tutti gli immobili, per plusvalenza della prima casa si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo.

Leggi tutto...

Vendita prima casa

Cosa succede al momento della vendita della prima casa? Si tratta di un passaggio molto importante e burocraticamente significativo: le insidie in casi del genere si nascondono dietro ogni cavillo contrattuale, e bisogna conoscere tutte le norme e i fattori che entrano in campo al momento della vendita della casa.

Leggi tutto...

Calcolo spese acquisto prima casa: come portare in detrazione il costo notaio

Nel calcolo spese acquisto primo casa rientra anche il costo notaio. Questa voce però può essere portata in detrazione nella dichiarazione dei redditi ai fini Irpef in modo da recuperare parte dell’importo.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Il Catasto dei fabbricati: tutte le informazioni

 

Il Catasto dei Fabbricati (C.d.F.) è nato dopo alcune disposizioni normative in materia di accatastamento dei fabbricati e costituisce uno sviluppo del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.).

Leggi tutto...

Leggi anche...

Cinema in casa: ecco come arredare la propria stanza dei sogni

Tutti abbiamo sognato almeno una volta nella vita di realizzare una sala cinema in casa per poter rivivere l'esperienza del cinema nella comodità e nel comfort di casa propria.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Telecom: bollette clienti. Chi deve pagare?

In passato, gli utenti legati da rapporti societari o personali con un cliente moroso, che intendevano attaccare una nuova linea telefonica Telecom, erano soggetti al pagamento delle bollette arretrate o alla definitiva sospensione della fornitura per morosità.

Leggi tutto...
Go to Top