Quando si vuole acquistare un immobile sempre più spesso accade che, ciò che si vuole acquistare abbia già un mutuo acceso dall'attuale venditore oppure, nei casi in cui si decide di acquistare un immobile nuovo dall'impresa che abbia richiesto un finanziamento per erigere il fabbricato.

Subentrare (anche nei confronti di un costruttore e/o di un coniuge in caso di separazione). Conviene davvero? In cosa differisce con la surroga?

E' un’operazione che consente di risparmiare automaticamente tutte le spese di accensione del mutuo. E' consigliabile però un’attenta valutazione; prima di accettare è bene tener conto anche dei vincoli e delle limitazioni insite nell'accollo di un debito esistente:

  • L'importo massimo utilizzabile è quello del capitale residuo;
  • La durata non è modificabile;
  • La tipologia di mutuo non è quella che si sarebbescelto.

E' dunque consigliabile riservarsi sin dalla proposta di acquisto e del compromesso la facoltà di decidere se procedere all'accollo; conveniente anche per il venditore che risparmierebbe le spese di cancellazione dell'ipoteca dal notaio (e dunque con atto notarile) e le penali per l'anticipata estinzione.

Se si decidesse per l'accollo, bisognerà accertare l'esatto ammontare del debito rimanente con una dichiarazione della banca creditrice, la quale calcolerà i 'dietimi' giornalieri (quota interessi maturati giornalmente sul debito) fino alla data fissata per l'accollo e detraendo l'importo del debito residuo dal saldo prezzo.

La richiesta di accollo e/o di rinegoziazione: ci sono rischi? Ecco come funziona e i documenti da presentare

Viene effettuata come una normale domanda di mutuo provvista di tutta la consueta documentazione anagrafica e reddituale; non è dunque sufficiente una semplice notifica. Nei casi in cui la vendita dell'immobile avvenga senza che la banca abbia rilasciato il proprio benestare all'accollo, il contratto di mutuo resterà a tutti gli effetti intestato al vecchio venditore che continuerà a garantire il debito in virtù dell'ipoteca iscritta.

Caratteristiche del mutuo da accollarsi: senza il consenso della banca non si fa nulla, anche per l'acquisto della prima casa

L'accollo può avere due tipi di carattere:

  • liberatorio 'privativo', quando svincola il vecchio debitore;
  • 'cumulativo', quando il debitore originario resta obbligato in solido verso la banca insieme al nuovo debitore.

Nel caso di acquisto di un appartamento di nuova costruzione è solitamente proposto l'accollo di una quota del mutuo edilizio gravante sull'immobile (accollato solo fino all'80% del controvalore immobiliare). Qualora l'accollo non venisse accettato, l'impresa è costretta a estinguere la quota di mutuo gravante sull'unità con fondi propri e non può ripartire su di loro le spese sostenute per l'apertura del mutuo edilizio.

Al momento della vendita l'impresa può:

  • chiedere alla banca di frazionare il mutuo e di ripartirlo su tutte le unità (entro il limite dell'80% del valore immobiliare);
  • 'svincolare' alcune unità, trasformando il 'mutuo edilizio' in tanti piccoli mutui indipendenti, riferiti individualmente a ogni unità, conla possibilità di scegliere la durata del rimborso, il tipo di contratto, tasso fisso o variabile, oltre a soluzioni con opzione di tasso o rimborsi a rata fissa e durata variabile.

L’iter da seguire per ottenere la liberatoria dalla banca

Ogni istituto di credito ha la facoltà di concedere, o meno, il via libera all’accollo di un mutuo esistente. Quando si presenta una richiesta di questo tipo, la banca di norma necessita di entrare in possesso di tutta la documentazione per poter valutare della situazione finanziaria del futuro accollante. Se alla fine l’esito è positivo si procede alla stipula di un atto notarile, per sollevare il precedente intestatario da ogni futura responsabilità di pagamento. A questo punto la banca termina l’iter svincolando definitivamente il cliente, così da permettergli eventualmente di prendere un altro mutuo. Se i tempi si rivelano troppo lunghi, è possibile nel frattempo farsi firmare una sorta di liberatoria che attesti il via libera della banca.

Valutazioni da fare prima di optare per l’accollo di un mutuo in essere

Un elemento importante che può far propendere per l’accollo del mutuo, piuttosto che accenderne uno nuovo, è sicuramente il risparmio economico sulle spese. L’accollo infatti non prevede alcun esborso per operazioni notarili o di istruttoria, ma alcuni istituti di credito possono richiedere una commissione appositamente introdotta per il subentro.che in genere è del 1% dell’importo restante. Altra considerazione da fare riguarda l’eventualità in cui la banca rifiuti l’accollo, in questo caso l’intestatario del mutuo resta il medesimo mentre la proprietà vera e propria passerà all’acquirente in un accordo tra privati.

Quando si decide di procedere con un subentro, è necessario accertarsi preventivamente che il precedente intestatario sia in pari con il pagamento delle rate ed eventualmente, per sicurezza, chiedere all’istituto di credito un documento che lo attesti. In generale il consiglio più utile che possiamo darvi è quello di leggere, molto attentamente, il contratto di mutuo stipulato per verificare se le condizioni accettate da chi ha acceso il mutuo prima, siano in linea con le vostre possibilità più di quanto non lo siano quelle proposte con un nuovo finanziamento.



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