L’atto in questione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla firma della scrittura privata. Ogni cento righe scritte bisognerà apporre una marca da bollo da 14.62 euro mentre il ritardo della presentazione del contratto preliminare di vendita dell'appartamento comporta una sanzione del 30% più gli interessi sull’imposta totale da pagare. Per la registrazione bisognerà prima compilare il modello F23 in copia triplice insieme al modello F69 (quest’ultimo è la richiesta di registrazione), entrambi disponibili presso l’Agenzia delle Entrate. Non c’è un obbligo riguardante chi debba presentare tale richiesta anche se in presenza di intermediari o mediatori (ossia le agenzie immobiliari con i loro rappresentanti) saranno quest’ultimi a sbrigare queste pratiche presso l’Agenzia delle Entrate. Nella registrazione dell’atto ci saranno anche una serie di imposte da pagare che terranno conto del valore dell’anticipo (caparra) versato.
La proposta d'acquisto irrevocabile di un immobile, soprattutto nel caso in cui ci siamo rivolti a una agenzia immobiliare, è il primo passo verso l'acquisto. È proprio durante questa fase che si instaura il primo rapporto con il venditore.
Tramite l'agente immobiliare, si comunica al venditore la propria intenzione di acquistare l'immobile a un determinato prezzo e a certe condizioni.
Essa deve contenere:
Prima di procedere alla firma dell'offerta, è importante verificare alcuni aspetti cruciali:
Se essa verrà accettata si potrà successivamente stipulare il preliminare di compravendita; a tal proposito segnaliamo la pagina dedicata all'atto di compromesso per l'acquisto di casa.
Successivamente al compromesso per l'acquisto di casa, atto con il quale l'acquirente si impegna ad acquistare l'immobile oppure a restituire al venditore il doppio della caparra confirmatoria, le parti stipuleranno il Rogito. Il rogito il contratto definitivo che consente di trasferire la proprietà immobiliare; esso va presentato in forma scritta e va redatto da un notaio.
La caparra penitenziale è una somma di denaro versata alla proposta e viene utilizzata come garanzia per entrambe le parti coinvolte nella trattativa di compravendita. Esistono due tipi principali di caparra: la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale. Durante la proposta o il compromesso, gli acquirenti solitamente depositano la caparra, a meno che non sia specificato diversamente.
In entrambi i casi, la parte lesa può scegliere di insistere sull'adempimento del contratto o richiedere il risarcimento per ulteriori danni subiti, come ad esempio un venditore che si fosse già impegnato all'acquisto di un altro immobile contando sulla vendita del suo attuale.
La caparra confirmatoria è un istituto giuridico che svolge diverse funzioni. In primo luogo, garantisce l'esecuzione del contratto, avvicinandosi in questo caso all'istituto della cauzione.
Se il cliente non completa la trattativa, la caparra confirmatoria non viene restituita. Tuttavia, se è il venditore che non adempie al contratto, l'altra parte può richiedere il doppio della caparra. Il versamento di questa somma serve a dare forza al contratto per entrambe le parti.
La caparra confirmatoria, secondo la normativa vigente, non deve essere considerata come un patto accessorio a un contratto, bensì come un contratto a sé stante con una propria "causa", esplicabile nelle quattro funzioni fondamentali. Pertanto, si tratta di un contratto reale, che per essere perfezionato richiede la consegna materiale del bene oggetto della caparra all'altra parte.
Le quattro funzioni principali della caparra confirmatoria sono:
Dunque, la caparra confirmatoria ha come primo effetto la legittimazione del contraente in merito al diritto di recesso nel caso in cui la controparte sia inadempiente. Se, quindi, inadempiente è chi ha versato la garanzia, l’altra parte ha tutto il diritto di trattenerla integralmente. Al contrario, se inadempiente è chi riceve la caparra penitenziale, chi l’ha versata può richiedere alla controparte una somma pari al doppio della garanzia. A chi subisce l’inadampienza, la legge accorda comunque il diritto di scegliere se procedere a un’azione giudiziale così da forzare l’adempimento del contratto. Attenzione però, perché questa scelta non deve essere condizionata in alcun modo da motivi di convenienza, ma al contrario solo da buona fede. Se chi ha subito l’inadempienza vuole procedere con la messa in atto del contratto, si procede attraverso la normativa generica sulla responsabilità contrattuale.
Dobbiamo sottolineare ora una differenza molto importanza, ovvero quella tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale, molto diverse tra loro e che quindi non vanno confuse in nessun modo. La garanzia penitenziale viene regolamentata dall’articolo 1386 del codice civile e ha un ruolo e una funzione molto diversa rispetto alla caparra confirmatoria. Cos’è, allora, la garanzia penitenziale? Quella versata nel caso di diritto di recesso. Quindi non è né un risarcimento né una garanzia di conferma di un contratto, ma al contrario consiste nel corrispettivo dovuto qualora una parte non voglia adempiere al contratto e decide di recedere. Con questa somma, quindi, può recedere da quanto stabilito a livello contrattuale senza essere inadempiente e senza che la controparte possa obbligarla a osservare il contratto.
La caparra confirmatoria viene generalmente versata prima della registrazione del contratto. Entrambi questi atti hanno una funzione confermativa.
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Laureato in Economia e Commercio presso l'Università di Roma Tor Vergata, Andrea Lelli fonda la ditta di ristrutturazioni edili Edil Clima Service SAS con sede in Via Costanzo Albasini 10 a Roma. Edil Clima Service è una società composta da un team di otto esperti, ognuno specializzato in una specifica mansione.