La caparra penitenziale corrisponde alla somma di denaro che si versa nel momento della proposta immobiliare, tale importo è versato in anticipo rispetto al rogito.
Esistono diverse tipologie di garanzia, che servono a tutelare entrambi le parti della trattativa di compravendita: si parla di caparra confirmatoria e di caparra penitenziale. Solitamente nel momento della proposta o del Compromesso, se non specificato diversamente, gli acquirenti versano la caparra confirmatoria.

La prima tipologia è disciplinata dall'art. 1385 del Codice Civile.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione (1453 e seguenti) del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (1223 e seguenti; att. 164).”

Dall'articolo emerge che a seconda di quale sia la parte inadempiente, si hanno due casi:

  • Se la parte che ha concesso la garanzia si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la garanzia.
  • Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la garanzia, l'altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio dell'importo versato a titolo di caparra penitenziale.

In entrambi i casi, l'interessato può comunque insistere per l'adempimento o richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito (ad esempio nel caso di un venditore che si fosse già impegnato all'acquisto di un altro immobile pensando di aver già venduto il suo).

caparra penitenziale

Confermare un accordo

Aggiornamento Marzo 2013

La caparra confirmatoria è un istituto garante di diverse istanze. Innanzitutto, garantisce l'esecuzione del contratto e, in questo caso, si avvicina molto all'istituto della cauzione; poi svolge una funzione di autotutela, perché permette di recedere dal contratto senza l'intervento esterno di un giudice; infine ha la funzione di liquidazione del danno preventiva.

Infatti, la garanzia non viene restituita al cliente se questi non completa la trattativa. Mentre, se è il venditore che pecca nell'esecuzione del contratto, l'altra parte può domandare il doppio della garanzia.
Infatti, il versamento di questo denaro ha la funzione di rafforzare l'obbligazione contrattuale da entrambe le parti.

Caparra confirmatoria, che cos’è

Secondo la normativa vigente, la garanzia non va considerata come un patto accessorio a un contratto, al contrario, va intesa come un contratto vero e proprio, che ha una sua “causa” esplicabile in quattro sue funzioni fondamentali. Si tratta quindi di un contratto reale, che per essere perfezionato prevede che il bene oggetto della caparra penitenziale sia consegnato materialmente all’altra parte.

Ma quali sono le quattro funzioni individuate dalla legge relativamente alla garanzia confirmatoria? Eccole:

  • funzione confirmatoria, ovvero dà conferma concreta e tangibile della volontà di rispettare il contratto che si stipula;
  • funzione di acconto, quanto si versa costituisce anche, ma non solo, un acconto su quanto dovuto così come scritto sul contratto;
  • funzione di indennizzo, ovvero di tutela nel caso in cui la parte sia inadempiente. La garanzia ha infatti anche un ruolo di clausola penale;
  • funzione di autotutela, ovvero le parti possono tutelare i propri interessi tramite la caparra penitenziale senza ricorrere a un giudice.

Quali sono gli effetti

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Dunque, la caparra confirmatoria ha come primo effetto la legittimazione del contraente in merito al diritto di recesso nel caso in cui la controparte sia inadempiente. Se, quindi, inadempiente è chi ha versato la garanzia, l’altra parte ha tutto il diritto di trattenerla integralmente. Al contrario, se inadempiente è chi riceve la caparra penitenziale, chi l’ha versata può richiedere alla controparte una somma pari al doppio della garanzia. A chi subisce l’indampienza, la legge accorda comunque il diritto di scegliere se procedere a un’azione giudiziale così da forzare l’adempimento del contratto. Attenzione però, perché questa scelta non deve essere condizionata in alcun modo da motivi di convenienza, ma al contrario solo da buona fede. Se chi ha subito l’inadempienza vuole procedere con la messa in atto del contratto, si procede attraverso la normativa generica sulla responsabilità contrattuale.

Così la penitenziale 

Dobbiamo sottolineare ora una differenza molto importanza, ovvero quella tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale, molto diverse tra loro e che quindi non vanno confuse in nessun modo. La garanzia penitenziale viene regolamentata dall’articolo 1386 del codice civile e ha un ruolo e una funzione molto diversa rispetto alla caparra confirmatoria. Cos’è, allora, la garanzia penitenziale? Quella versata nel caso di diritto di recesso. Quindi non è né un risarcimento né una garnzia di conferma di un contratto, ma al contrario consiste nel corrispettivo dovuto qualora una parte non voglia adempiere al contratto e decide di recedere. Con questa somma, quindi, può recedere da quanto stabilito a livello contrattuale senza essere inadempiente e senza che la controparte possa obbligarla a osservare il contratto.

Differenza fra penitenziale e acconto

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L'acconto è un anticipo di pagamento che ha il compito di confermare la propria volontà contrattuale. Questo non può essere trattenuto: se lo scambio preventivato non avviene, il denaro dev'essere restituito (senza, in ogni caso, altre conseguenze).

La caparra confirmatoria, come abbiamo visto, non viene restituita: si tratta infatti di una garanzia per entrambe le parti così strettamente legata all'impegno del contratto che non può essere scissa dall'intenzione di attuarlo. L'unico caso che contempla la restituzione è quando si verifica un'inadempienza da parte del venditore.

La registrazione

La garanzia confirmatoria viene solitamente erogata prima della registrazioni. Entrambi gli atti hanno un valore confermativo.

La registrazione deve avvenire per tutti i contratti d'affitto che superano la durata di 30 giorni. Prevede un costo, pari al 2% del canone annuo moltiplicato per le annualità per gli immobili urbani, mentre è pari allo 0,5% per i fondi rustici.
Questa spesa dev'essere suddivisa a metà fra locatore e locatario.
Cosa è la caparra penitenziale?

Questa è sancita dall'art. 1386 c.c. che afferma:

"Art. 1386 Caparra penitenziale.
Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la garanzia ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.
In questo caso, il recedente perde la garanzia data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta."

La penitenziale, a differenza della caparra confirmatoria, è quindi la somma di denaro che la parte che decide di recedere dal contratto deve all'altra. In tal caso non è necessario il ricorso al giudice o a richieste di risarcimento danni.



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