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Dopo aver pubblicato un articolo su come scegliere una piscina da interno e avervi portato un esempio di rendita catastale, eccoci con un nuovo argomento. Può capitare a tutti di dover eseguire il cambio di destinazione d’uso di un’immobile o di un singolo appartamento. Questo tipo di prassi si deve seguire nel caso in cui si intenda modificare l’utilizzo di un immobile da poco acquistato, in quanto si modificano le proprie intenzioni in merito. Spesso capita di ricorrere al cambio destinazione d’uso Roma nel caso in cui si ottenga un immobile in eredità. In pratica si effettua questo tipo di cambio quando un immobile accatastato come abitazione si intende utilizzare come ufficio, o come luogo di accoglienza.

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Se dovesse servirti abbiamo preparato un ampio approfondimento sulle differenze tra DIA e SCIA.

I primi passi per il cambio destinazione d’uso

Prima di valutare l’eventualità di effettuare un cambio di destinazione d’uso occorre accertarsi che tale modifica sia possibile. In ogni Comune italiano infatti esiste un Piano Regolatore, che indica la destinazione d’uso possibile in ogni singolo lotto del territorio. Si posso in genere evidenziare zone adibite a parco, altre in cui è possibile costruire immobili di tipo residenziale, altre ancora con destinazione d’uso industriale o commerciale. Se la modifica d’uso che intendiamo effettuare non è contemplata dal Piano Regolatore dovremo richiedere al comune una modifica dello stesso, che non necessariamente potrà essere accettata. Nel caso in cui la modifica sia possibile dovremo verificare quali siano le eventuali opere edilizie da realizzare.

Si deve tener presente anche il fatto che i regolamenti di alcuni condomìni, all'interno delle loro clausole, vietino espressamente la modifica della destinazione d'uso di un immobile presente nella struttura. Tali clausole e relative restrizioni risultano valide solo se fanno parte di un regolamento di tipo contrattuale, quindi approvato all'unanimità da tutti i condòmini. Eventuali limitazioni, invece, non risultano valide se questo è stato approvato solo a maggioranza.

Se, come detto, esistono clausole di questo genere, prima di ogni intervento di cambio di destinazione d'uso, non solo si deve attendere il parere favorevole del Comune, ma si richiede anche quello positivo preventivo dell'assemblea condominiale. Ottenute le indispensabili autorizzazioni, si potrà procedere quindi agli interventi, che inevitabilmente determineranno anche un cambio di categoria catastale del locale oggetto degli stessi.

I regolamenti edilizi

Quando si parla di destinazione d’uso di un immobile si definiscono non solo gli scopi per cui si può utilizzare l’edificio, ma anche quali devono essere le dotazioni principali che dovrà possedere. Per fare un esempio, in una zona residenziale gli immobili dovranno essere dotati di collegamenti alle reti di fornitura dei servizi, così come di locali adibiti a servizi igienici e altri adibiti alla preparazione dei cibi, con specifiche tecniche particolari, diverse da Comune a Comune. Se si intende modificare l’uso di un’abitazione o di un qualsiasi immobile è chiaro che è possibile si debba intervenire sulle dotazioni igieniche e sugli impianti e su altri elementi strutturali. In casi come questi sarà anche necessario richiedere al Comune il Permesso di Costruire. Se invece l’immobile soggetto a cambio di destinazione d’uso non necessita di alcun tipo di opera edile è possibile sfruttare la SCIA o la DIA, a seconda delle disposizioni del singolo Comune.

Elemento importante risulta essere anche l'ubicazione della struttura oggetto di lavori. Infatti, nei centri storici, qualsiasi mutamento d'uso di un immobile richiede che esso sia compatibile con gli elementi strutturali, tipologici e formali della costruzione edilizia e con quanto previsto dall'eventuale Piano Regolatore cittadino.

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Quanto costa il Cambio destinazione d’uso

Il processo di cambio di destinazione d'uso di un immobile è un'operazione complessa che implica variabili costi e richiede una serie di passaggi burocratici e tecnici specifici. Questi costi e procedimenti sono strettamente legati alla natura dell'edificio e alla differenza tra la destinazione d'uso originale e quella prevista dopo l'intervento.

Per comprendere meglio il contesto, è essenziale sapere che ogni immobile è caratterizzato da una destinazione d’uso definita, che stabilisce come lo spazio può essere utilizzato (ad esempio, residenziale, commerciale, industriale, ecc.). Cambiare questa destinazione richiede il rispetto di normative locali e può necessitare di significative modifiche strutturali o funzionali all'edificio.

Fattori che influenzano i costi

  1. Modifiche Strutturali: Le modifiche necessarie all'edificio per adattarlo alla nuova destinazione d'uso possono essere estensive e costose. Queste potrebbero includere l'aggiornamento di impianti elettrici e idraulici, modifiche alla disposizione interna, rinforzi strutturali, o l'aggiunta di nuove aperture, dipendendo dal grado di differenza tra le vecchie e nuove esigenze d'uso.

  2. Spese Burocratiche: Il processo burocratico per il cambio di destinazione d'uso può essere oneroso. Questo include la preparazione e la presentazione di documenti come il Permesso per Costruire, se necessario, o altri tipi di documentazione richiesti dalle normative locali per legalizzare l'inizio delle nuove attività.

  3. Consulenza Professionale: È spesso indispensabile affidarsi a professionisti come architetti, ingegneri o avvocati specializzati, che possono offrire consulenza e assistenza nella redazione e presentazione della documentazione necessaria. Questi professionisti si occupano anche di verificare la conformità del progetto alle normative vigenti e di ottimizzare il processo di approvazione.

  4. Oneri di Urbanizzazione: Il comune può imporre oneri di urbanizzazione qualora il cambio di destinazione comporti un incremento del carico urbanistico, come nel caso di una trasformazione da uso residenziale a commerciale o ricettivo. Questi oneri sono destinati a coprire i costi derivanti dall'aumento di servizi e infrastrutture necessari a supportare la nuova destinazione.

Considerazioni Aggiuntive

  • Impatto sul Valore dell'Immobile: Modificare la destinazione d'uso può influenzare significativamente il valore dell'immobile. In alcuni casi, questo può rappresentare un incremento di valore, rendendo l'investimento iniziale più attraente.

  • Tempistiche: Il tempo necessario per completare tutto il processo può variare ampiamente, influenzando direttamente i costi complessivi, specialmente in termini di costi indiretti come quelli legati alla non utilizzabilità dell'immobile durante i lavori.

  • Normative Locali: Le specifiche normative locali possono avere un impatto significativo sul processo, con variazioni notevoli da una regione all'altra o tra diversi comuni.

In conclusione, il cambio di destinazione d'uso di un immobile è un processo che richiede una pianificazione accurata e una comprensione approfondita delle implicazioni legali, tecniche e finanziarie. Si consiglia sempre di procedere con una valutazione dettagliata dei costi e dei benefici, supportati da consulenze professionali adeguate, per garantire la fattibilità e il successo del progetto.

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Cambio destinazione d’uso, l’evoluzione del corso degli anni

In altre parole un qualsiasi appartamento, un qualsiasi ufficio o un qualsiasi garage poteva tranquillamente prestarsi a qualsiasi altra destinazione d’uso a patto e condizione che venissero rispettati gli standard previsti dal DM 144/1968 e che non vi fossero alterazioni alcune dal punto di vista strutturale.

In seguito il Dpr 270/2000 stabiliva che per gli studi medici poteva esser fatta richiesta di destinazione abitativa purché fossero presenti dei locali appositi dedicati solo a tale fine.

L’anno successivo, con il testo unico dell’edilizia ovvero il Dpr 380/2001 l’effettiva attenzione è stata catalizzata sulle modifiche strutturali e sulle conseguenze riportate dal carico urbanistico con il cambio di destinazione d’uso.

Esistono comunque dei casi dove viene ammesso il cambio di destinazione d’uso in condizioni particolari. I giudici, infatti, in merito ad alcune controversie nate a causa dei dinieghi imposti dalla Polizia Municipale che ne impedivano il regolare cambio di destinazione d’uso di un immobile.
Il Cds, infatti, ha stabilito che se un immobile destinato ad eventuali attività professionali possa supporre un traffico di persone e clienti merita il cambio di destinazione d’uso. Così facendo, infatti, l’immobile risulterebbe esser maggiormente ‘sfruttato’ un quanto il suo carico urbanistico sarebbe nettamente superiore.

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Contratti di locazione commerciale 

Il contratto di locazione commerciale dura sei anni, per le attività alberghiere la durata è invece di nove. È previsto un rinnovo di sei anni obbligatorio, di nove per le strutture alberghiere.

Su Internet si possono trovare dei modelli fac simile su come è strutturato questo accordo: intestazione in alto, formalità dei dati delle due parti e poi tutta una serie di informazioni come durata dell’accordo, canone di locazione, interventi di ordinaria amministrazione, sublocazione dei locali, divieto di migliorie, recesso del conduttore, deposito cauzionale, spese di registrazione, modifiche alle clausole contrattuali ed esonero delle responsabilità.

Durata del contratto di locazione per un periodo più breve

Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve, nei casi in cui l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio (da indicare chiaramente all'interno del contratto).

Importo del canone del contratto: ecco i numeri

La normativa italiana pone particolare attenzione alla protezione del locatario nei contratti di locazione commerciale, stabilendo misure specifiche per prevenire abusi da parte del Locatore, specialmente nel contesto di tentativi di subentro nell'attività commerciale precedentemente gestita dal locatario. Queste disposizioni legali sono fondamentali per garantire un equilibrio nei rapporti tra le parti e per tutelare la parte tipicamente più vulnerabile, il locatario.

Protezioni per il Locatario

Quando un locatore desidera subentrare nell'attività commerciale condotta dal locatario, la legge prevede che debba corrispondere un indennizzo significativo. Questo indennizzo è calcolato in base a un numero prefissato di mensilità di affitto:

  • 18 mensilità di affitto sono dovute come indennizzo standard.
  • 21 mensilità sono richieste nel caso di attività alberghiere, riconoscendo la particolare complessità e investimento in questo tipo di imprese.

Questa misura si propone di compensare il locatario per il trasferimento forzato del diritto di gestire l'attività, riconoscendo gli investimenti fatti e l'avviamento commerciale creato.

Aggravamento delle Condizioni in Caso di Concorrenza Diretta

Inoltre, la legge stabilisce una penalità aggiuntiva nel caso in cui il locatore decida di avviare un'attività commerciale identica a quella precedentemente svolta dal locatario. In questo scenario, l'indennizzo dovuto raddoppia. Questo significa che il locatore deve pagare:

  • 36 mensilità di affitto per la maggior parte delle attività commerciali.
  • 42 mensilità per le attività alberghiere.

Questo aggravamento dell'indennizzo è pensato per scoraggiare il locatore dal sfruttare l'avviamento commerciale e la clientela sviluppati dal locatario, proteggendo così l'integrità commerciale e gli investimenti del locatario.

Regole sulla Sublocazione

Per quanto riguarda la sublocazione, la legge non pone divieti espliciti, consentendo al locatario di subaffittare lo spazio commerciale. Tuttavia, è richiesto che il locatario informi il locatore dell'intenzione di sublocare mediante una comunicazione formale, che deve essere inviata tramite lettera raccomandata entro un periodo di sei mesi. Questo requisito di notifica serve a garantire che il locatore sia a conoscenza di chi occupa il suo immobile e sotto quali condizioni, mantenendo la trasparenza nelle relazioni contrattuali.

Queste disposizioni legali evidenziano la volontà del legislatore di proteggere i diritti e gli interessi dei locatari nel contesto commerciale, particolarmente vulnerabili alle dinamiche di potere nelle negoziazioni e gestioni degli spazi commerciali. Si raccomanda sempre ai locatari di informarsi adeguatamente e, se necessario, di cercare consulenza legale per navigare queste questioni complesse e assicurare che i loro diritti siano pienamente tutelati.

Come disdire il contratto di locazione commerciale

Segnatevi dunque eventuali modifiche da apportare per tempo. Il locatore inoltre può negare che l’accordo sia rinnovato al termine dei primi sei o nove anni ma la legge fissa paletti molto rigidi: ciò infatti può avvenire qualora l’immobile debba essere destinato alla famiglia del locatore o per iniziare un’attività propria. Il mancato rinnovo deve essere comunicato al locatario con 12 mesi d’anticipo, che diventano 18 se stiamo parlando di strutture alberghiere, attraverso una raccomandata A/R dove siano riportati espressamente i motivi, elencati in precedenza, che portano alla disdetta del contratto.

Infine, è bene ricordare, l'importanza della Registrazione del Contratto di locazione attraverso i nuovi modelli per l'affitto, messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate.

Un mercato in crisi

Il mercato in oggetto, che sia immobiliare o quelli adibiti al commercio e ad imprese lavorative, è in crisi e ciò viene testimoniato dai numerosi fallimenti delle aziende. Negli ultimi cinque anni sono fallite più di 70mila imprese, con la Lombardia che è la Regione in Italia che registra più fallimenti, più del 20% del totale. Dopo la Lombardia ecco il Lazio con la sua percentuale del 10% e la Campania con l’8%. Il settore più in crisi è la costruzione di edifici, seguito dal commercio e la locazione immobiliare.

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FAQ

Che cosa si intende per cambio di destinazione d'uso di un immobile?

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile si riferisce al processo di modifica della classificazione legale dell'uso di un edificio. In altre parole, significa trasformare un edificio da un tipo di utilizzo a un altro, ad esempio da residenziale a commerciale, o viceversa. Questo processo richiede di solito l'approvazione delle autorità locali e potrebbe necessitare di lavori di ristrutturazione o modifica dell'edificio per conformarsi alle normative applicabili al nuovo uso.

Quali sono le procedure da seguire per cambiare la destinazione d'uso di un immobile?

Le procedure per cambiare la destinazione d'uso di un immobile possono variare a seconda delle normative locali. In generale, però, si tratta di presentare una richiesta al comune o all'ente locale competente, insieme a un progetto tecnico redatto da un professionista abilitato che illustra i dettagli delle modifiche previste. A seconda del caso, potrebbe essere necessario ottenere il permesso di costruire o la Denuncia di Inizio Attività (DIA). Dopo aver ricevuto l'approvazione, si possono avviare i lavori di ristrutturazione o modifica. Al termine dei lavori, l'ente competente effettuerà un sopralluogo per verificare la conformità dell'immobile al progetto presentato e rilascerà un certificato di agibilità.

Cosa succede se cambio la destinazione d'uso di un immobile senza ottenere le necessarie autorizzazioni?

Cambiare la destinazione d'uso di un immobile senza le dovute autorizzazioni può comportare serie conseguenze legali. A seconda delle leggi locali, potresti essere soggetto a multe pesanti, all'obbligo di ripristinare l'immobile allo stato originale, o addirittura a procedimenti penali. Inoltre, un cambio di destinazione d'uso non autorizzato può influire negativamente sul valore dell'immobile e complicare eventuali operazioni di vendita o finanziamento.

Il cambio di destinazione d'uso influisce sulle tasse immobiliari?

Sì, il cambio di destinazione d'uso di un immobile può influire sulle tasse immobiliari. Ad esempio, in Italia, il cambio da uso residenziale a uso commerciale potrebbe comportare un aumento dell'IMU, la tassa municipale sugli immobili, poiché il valore imponibile dell'immobile potrebbe aumentare. Inoltre, se l'immobile viene locato, anche l'importo dell'affitto potrebbe cambiare, con conseguente impatto sulla tassazione dei redditi da locazione.

È sempre necessario un permesso per cambiare la destinazione d'uso di un immobile?

Non in tutti i casi è necessario ottenere un permesso per cambiare la destinazione d'uso di un immobile. In alcuni casi, come per esempio in Italia, ci sono situazioni in cui è possibile fare un "cambio di destinazione d'uso senza opere", che significa modificare l'uso dell'immobile senza alterare la sua struttura o configurazione. Questo è spesso possibile quando il cambio è tra categorie simili, come da ufficio a negozio. Tuttavia, è sempre consigliabile consultare un esperto o l'ente locale competente per assicurarsi di rispettare tutte le normative applicabili.

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Autore: Andrea Lelli

Immagine di Andrea Lelli

Laureato in Economia e Commercio presso l'Università di Roma Tor Vergata, Andrea Lelli fonda la ditta di ristrutturazioni edili Edil Clima Service SAS con sede in Via Costanzo Albasini 10 a Roma. Edil Clima Service è una società composta da un team di otto esperti, ognuno specializzato in una specifica mansione.