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Se si dispone di contratto con Equo canone, non è possibile disdettarlo per i primi 4 anni, neppure nel caso in cui il proprietario abbia la necessità di riavere l'immobile per adibirlo come propria abitazione. 

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Dopo aver parlato del contratto di locazione a canone agevolato e dell'affitto a canone libero, in questo articolo parleremo di disdetta dell'affitto.

Trascorsi i quattro anni sarà poi possibile dare disdetta dell'affitto, 6 mesi primi della scadenza, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno; se la disdetta dell'affitto non arriva entro questo termine, il contratto si rinnova automaticamente.

Equo canone

Presentiamo a seguire un riassunto delle tempistiche per la disdetta dell'affitto di altre tipologie, aggiornandole di volta in volta alla normativa vigente:

Foresteria

Per i tipi di contratto a uso foresteria, come nei casi di società che destinano l'appartamento ad abitazione per i propri dipendenti, collaboratori o ospiti, la disdetta dell'affitto deve essere comunicata entro il termine stabilito nel contratto stesso, solitamente fissata in 3 mesi prima della scadenza con lettera raccomandata AR.

Uso transitorio: un esempio gli affitti per studenti

I contratti d'affitto a uso transitorio sono destinati a coloro che per motivi di studio o di lavoro anno la necessità di un alloggio per brevi periodi. Anche questo tipo di contratto può essere risolto dando disdetta dell'affitto almeno 3 mesi prima della scadenza con lettera raccomandato AR o nei tempi stabiliti nel contratto stesso.

Vuoi evitare errori nel calcolo dell'imposta di bollo sul tuo contratto di locazione? Consulta il nostro articolo per una guida dettagliata.

Uso abitativo: quando si vive in Condominio

In merito ai contratti di locazione ad uso abitativo, solitamente la durata complessiva è di 8 anni (4 anni iniziali più un rinnovo di 4 anni) per i contratti a canone libero, mentre per quelli a canone convenzionato la durata è di 5 anni (3 anni più un rinnovo di 2 anni). Per entrambi i tipi di contratto, è necessario inviare una lettera di disdetta tramite raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 6 mesi prima della scadenza o secondo quanto stabilito nel contratto stesso.

Effettuare la disdetta dell'affitto dell'appartamento alla prima scadenza

Affitto

E' possibile dare disdetta dell'affitto al termine della prima scadenza qualora:

  • il proprietario intenda adibirlo a propria abitazione, per il coniuge o i figli o dei parenti, entro il secondo grado;
  • il proprietario necessiti dell'immobile per adibirlo a uso professionale o commerciale;
  • l'inquilino ha la disponibilità di affittare un alloggio simile nello stesso comune;
  • l'inquilino disponga di altra abitazione e di fatto non occupa in maniera continuativa l'alloggio;
  • l'immobile è gravemente danneggiato e deve essere ricostruito o ristrutturato.

Se sei interessato ad approfondire maggiormente questi temi ti consigliamo il nostro articolo sulle provvigioni delle agenzie sull'affitto.

L'inquilino e il suo rapporto con l'agenzia delle entrate e le spese condominiali

La disdetta di un contratto di affitto da parte dell'inquilino è regolamentata principalmente da tre normative:

  1. L'articolo 4 della Legge 392/78 stabilisce che l'affittuario può recedere dal contratto, inviando una lettera raccomandata al proprietario con almeno sei mesi di preavviso prima della scadenza del contratto. In presenza di gravi motivi, è possibile recedere dal contratto indipendentemente dai termini, purché si comunichi al Locatore con sei mesi di anticipo, sempre tramite raccomandata.
  2. L'articolo 1613 del Codice Civile consente ai dipendenti pubblici di recedere dal contratto in caso di trasferimento, a condizione che non sia avvenuto su richiesta dell'affittuario; la disdetta dell'affitto sarà effettiva a partire dal secondo mese successivo all'invio della lettera di recesso.
  3. L'articolo 1614 del Codice Civile prevede che, in caso di decesso del conduttore e se la durata residua del contratto è superiore ad un anno e vi sia un divieto di Sublocazione, gli eredi possano recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte, con un preavviso verbale di almeno un trimestre.

Pubblichiamo a seguire un fac-simile di lettera di disdetta della locazione da parte dell’inquilino per motivi ordinari:

Recesso anticipato dal contratto di locazione

RACCOMANDATA AR
AL SIG………….
Via/P.zza ………..

Egregio signore,
Le comunico con la presente la mia volontà di recedere il contratto tra noi stipulato che riguarda l’immobile di Sua proprietà sito in………………., appellandomi all’Art. 4 della Legge 392/78.
L’appartamento Vi sarà quindi consegnato libero in data………………

Nell’attesa di una Sua risposta, cordiali saluti.

Data

Firma

Va detto che l’esempio presentato è solo un esempio: è valido qualsiasi tipo di testo purché sulla raccomandata di disdetta dell'affitto da parte dell’inquilino siano indicati: il destinatario, il mittente (con firma), la volontà di recedere il contratto, la data di consegna delle chiavi dell’immobile e i riferimenti alla legge.

Anche se ognuno può scrivere il testo come meglio crede, nella stesura della lettera raccomandiamo comunque chiarezza nell’esposizione e una certa capacità di sintesi. Il documento va infatti scritto esclusivamente per il suo valore legale: per concludere un rapporto di locazione in maniera pacifica è bene dialogare con la controparte, è un segno di civiltà e non costa niente!

Contratto di sublocazione: scopri caratteristiche, norme e rapporti 

L’ospitare parenti o concubini, anche se partecipano al pagamento della pigione, non è considerato un contratto di sublocazione. Il conduttore può inoltre sublocare tutta o anche solo una parte dell'abitazione.

Il locatore come deve esprimere il consenso? Vale anche per la locazione commerciale?

Il consenso del locatore può essere orale o scritto ma anche risultare da atti concludenti; per prudenza il locatore comunicherà per iscritto il suo consenso nel termine di 20 giorni. 

In caso di modifica delle condizioni del contratto di sublocazione, il locatore può ritirare il suo consenso notificando, tramite il modulo ufficiale per le modifiche unilaterali del contratto di sublocazione al conduttore principale, il suo dissenso.

I rapporti ad uso abitativo e/o per un ufficio (anche per quel che riguarda gli studenti)

Il conduttore principale è responsabile per il comportamento del sub conduttore (ad esempio se danneggia l’ente locato, oppure non libera i locali alla fine del contratto di locazione principale) ed é tenuto al pagamento della pigione se il sub conduttore non paga la pigione.

Disdetta del contratto di affitto a canone libero

Il canone per l'affitto a canone libero è completamente libero e, di fatto, viene deciso dal proprietario, in base alle condizioni del mercato. Al momento della firma del contratto di affitto a canone libero, viene richiesto un deposito cauzionale, che corrisponde al massimo a tre mesi di canone anticipato. 

Per quanto riguarda le spese di registrazione del contratto, a meno che non siano state stabilite disposizioni diverse tra le parti, queste saranno suddivise equamente, al 50%, tra inquilino e proprietario.

La disdetta del contratto di affitto a canone libero deve essere inviata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, tramite raccomandata. Se il proprietario desidera interrompere il contratto alla prima scadenza quadriennale, deve fornire una motivazione valida per farlo. Allo stesso modo, se l'inquilino vuole lasciare l'immobile prima della scadenza contrattuale, può farlo solo se riesce a dimostrare di avere gravi ragioni, come un trasferimento in un'altra città, difficoltà economiche sopravvenute o l'acquisto di un immobile. La disdetta anticipata dell'inquilino può essere esclusa nel contratto, mentre il rinnovo del contratto alle stesse condizioni avviene automaticamente se non viene inviata una disdetta entro i termini stabiliti.

La Legge di Bilancio 2021 ha portato alcune novitá per quanto riguarda la tassazione relativa alla cosiddetta "Cedolare secca", a cui puó aderire anche il proprietario di un immobile in affitto a canone libero. In particolare, questa novitá tende a limitare i casi in cui si applica la tassazione del 21% relativamente ad affitti di breve durata. In pratica, si potrá scegliere di aderire alla cedolare secca per un numero limitato di appartamenti, cioé fino a quattro. Superata tale quota si presumerá un'attivitá imprenditoriale e pertanto vi sará l'assoggettamento del reddito all'Irpef.

Esiste anche un'altra novitá di rilievo per il pagamento della cedolare secca, anche per chi dà casa in affitto a canone libero: l'acconto, che sino al 2020 era pari al 95%, invece dal 2021 passa al 100% dell'imposta dovuta per l'anno precedente. Per quanto riguarda il resto delle modalitá di adesione alla cedolare secca e i casi in essa si applica in maniera differenziata, non hanno visto alcuna modifica e pertanto rimangono inalterati anche per l'anno 2021 e sia per l'affitto a canone libero (al 21%) che quello con canone concordato (al 10%). 

Comunque, dopo aver spiegato cosa significa un affitto a canone libero, ricordiamo in sintesi cos'è la cedolare secca e in quali casi si puó aderire a questa tassazione agevolata riguardante gli immobili in affitto, ai fini abitativi. La cedolare secca è un nuovo regime di tassazione che va a sostituire l'Irpef sul reddito di origine fondiaria, derivato dalla locazione di uno o piú immobili. Oltre che all'Irpef, come detto, tale regime sostituisce anche le imposte di registro e di bollo, come anche le addizionali.

Per quei proprietari che aderiscono alla cedolare secca è possibile optare tra un regime al 21% per contratti d'affitto a canone libero oppure al 10% per quelli a canone concordato. L'applicazione della tassazione prescelta non è automatica, ma risulta subordinata all'esercizio di tale opzione al momento della registrazione del contratto stesso. Questo regime agevolato si applica alle unitá immobiliari delle categorie catastali che vanno dall'A-1 all'A-11 e relative pertinenze, locate per un uso abitativo. 

Quando a disdire il contratto è il proprietario

Il proprietario di casa può dare disdetta del contratto a canone libero alla prima scadenza quadriennale nei seguenti casi:

  1. Il locatore offre all'inquilino un altro immobile idoneo in sostituzione dell'attuale alloggio. 
  2. L'inquilino ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune. 

FAQ

Che cos'è un contratto di affitto a canone libero?

Un contratto di affitto a canone libero è un tipo di contratto di affitto in cui il proprietario dell'immobile e l'inquilino concordano liberamente l'importo del canone di affitto. Questo tipo di contratto non ha limiti o restrizioni imposti dalla legge sull'importo che può essere richiesto per l'affitto, a differenza di altri tipi di contratti di affitto, come il contratto di affitto a canone concordato, in cui l'importo dell'affitto è regolamentato.

Qual è la durata di un contratto di affitto a canone libero?

La durata standard di un contratto di affitto a canone libero è di 4 anni, con un rinnovo automatico per altri 4 anni. Tuttavia, il proprietario e l'inquilino possono concordare una durata diversa nel contratto. Ad esempio, è possibile stipulare contratti di durata inferiore, noti come contratti transitori, per soddisfare specifiche esigenze temporanee.

Quali sono i diritti e le responsabilità dell'inquilino in un contratto di affitto a canone libero?

In un contratto di affitto a canone libero, l'inquilino ha il diritto di utilizzare l'immobile per l'uso concordato nel contratto e ha diritto alla manutenzione dell'immobile da parte del proprietario. L'inquilino è responsabile del pagamento tempestivo dell'affitto e delle spese concordate, della manutenzione dell'immobile e del rispetto delle norme stabilite nel contratto.

Quali sono i diritti e le responsabilità del proprietario in un contratto di affitto a canone libero?

Il proprietario ha il diritto di ricevere l'affitto concordato e ha il diritto di riprendere possesso dell'immobile alla fine del contratto. Il proprietario è responsabile della manutenzione dell'immobile, salvo diversa indicazione nel contratto, e deve rispettare i diritti dell'inquilino come stabilito nel contratto e nella legge.

Che succede se l'inquilino o il proprietario vuole terminare il contratto di affitto a canone libero prima della scadenza?

Se l'inquilino o il proprietario desidera terminare il contratto prima della scadenza, dovranno seguire le procedure stabilite nel contratto e nella legge. In generale, il proprietario può terminare il contratto prima della scadenza solo per specifici motivi legali, come il mancato pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino. L'inquilino può generalmente terminare il contratto in qualsiasi momento, purché DIA un preavviso di almeno 6 mesi. Tuttavia, le condizioni specifiche possono variare a seconda di ciò che è stato concordato nel contratto.

Quando si può disdire un contratto di affitto senza preavviso?

Quando sussistono gravi motivi. In questo caso occorre procedere scrivendo una lettera di recesso da notificare con raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. Nella lettera si specificano gli estremi del contratto di locazione e la richiesta di recedere anticipatamente esplicitando la grave motivazione che ha portato all’esito della disdetta del contratto di affitto.

Chi deve pagare i 67 € per il recesso anticipato?

L’imposta di 67 € prevista per la risoluzione anticipata dell’affitto spetta sempre al locatore anche quando sia stato l’inquilino a richiedere la recessione. In ogni caso, il locatore può richiedere al conduttore di corrispondere metà della somma.

Cosa succede quando si disdice un contratto di affitto?

Quando si esercita e si motiva il recesso da un contratto di affitto, esso è attivo anche senza l’accettazione da parte del locatore. Il conduttore dovrà solo riconsegnare l’immobile entro il termine di preavviso e rispettare gli obblighi di contratto sino alla scadenza.

Cosa accade se si va via prima della scadenza del contratto di locazione?

Se l’inquilino va via prima della scadenza stabilita del contratto di locazione senza dare preavviso e senza giusta motivazione, è obbligato al versamento dei canoni mancanti fino alla scadenza anche quando riconsegna le chiavi di casa al locatore.

Cosa succede dopo aver inviato una disdetta di affitto?

Il contratto non si rinnova. In mancanza di una disdetta, l’affitto si rinnova automaticamente e per la stessa durata di tempo del precedente contratto.

Qual è la differenza tra disdetta e recesso?

Il recesso interromper un contratto prima della sua naturale scadenza. La disdetta è un atto che richiede di non rinnovare il contratto alla scadenza.

Cosa accade se non si rispettano i sei mesi di preavviso?

Quando non si rispettano i termini di preavviso, il conduttore resta vincolato all’obbligo di corrispondere al locatore il pagamento dei sei canoni mensili di mancato preavviso a partire dalla data della comunicazione oppure dal rilascio dell’immobile in caso di mancato preavviso.

Quando si ha il diritto di non pagare l’affitto?

Nel caso della morosità incolpevole. Gli inquilini per i quali è stato emesso un provvedimento di attestazione di morosità incolpevole e che sottoscrivono con il proprietario dell’immobile – il locatore – un contratto a canone concordato possono avere la sospensione delle rate fino al ripristino delle normali condizioni finanziarie per poter continuare a pagare l’affitto.

Se ti è piaciuto questo articolo, leggi anche la nostra guida sulla fideiussione per l’affitto.

Autore: Andrea Lelli

Immagine di Andrea Lelli

Laureato in Economia e Commercio presso l'Università di Roma Tor Vergata, Andrea Lelli fonda la ditta di ristrutturazioni edili Edil Clima Service SAS con sede in Via Costanzo Albasini 10 a Roma. Edil Clima Service è una società composta da un team di otto esperti, ognuno specializzato in una specifica mansione.