Quando l'affittuario deve lasciare l’appartamento locato per un certo periodo può affittarlo a terzi per coprire le spese, senza però avere l’intenzione di disdire il contratto principale. Il conduttore può quindi sottoscrivere un contratto di sublocazione, indipendente dal contratto di locazione principale e sovrapposto a quest’ultimo. Le condizioni di sublocazione sono regolate all’art. 262 CO. Il conduttore che non ha intenzione di rioccupare i locali e li subaffitta con il solo scopo di sostituirsi al locatore non rispetta le condizioni dell’art. 262 CO.

L’ospitare parenti o concubini, anche se partecipano al pagamento della pigione, non è considerato un contratto di sublocazione. Il conduttore può inoltre sublocare tutta o anche solo una parte dell'abitazione.

Opporsi

Il locatore può negare il suo consenso nei casi seguenti:

  • Il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione (art. 262 cpv. 2 let.A)
  • Le condizioni sono abusive
  • Causa al locatore un pregiudizio essenziale (art. 262 cpv. 2 let. c ): questa norma protegge il locatore principale ad esempio da un cambiamento sensibile della destinazione dei locali.

Il locatore come deve esprimere il consenso? Vale anche per la locazione commerciale?

Il consenso del locatore può essere orale o scritto ma anche risultare da atti concludenti; per prudenza il locatore comunicherà per iscritto il suo consenso nel termine di 20 giorni. Nei casi di abitazione familiare, il consenso del locatore deve essere richiesto da entrambi i coniugi.

In caso di modifica delle condizioni di sublocazione, il locatore può ritirare il suo consenso notificando, tramite il modulo ufficiale per le modifiche unilaterali del contratto al conduttore principale, il suo dissenso.

Disdetta del contratto principale e della cedolare secca

Il contratto principale può essere disdetto anticipatamente secondo l’art. 257 f CO se:

  • il conduttore non comunica le condizioni di sublocazione;
  • non rispetta il rifiuto giustificato del locatore di acconsentire alla sublocazione;

I rapporti di sublocazione parziale ad uso abitativo e/o per un ufficio (anche per quel che riguarda gli studenti)

Il conduttore principale è responsabile per il comportamento del sub conduttore (ad esempio se danneggia l’ente locato, oppure non libera i locali alla fine del contratto di locazione principale) ed é tenuto al pagamento della pigione se il sub conduttore non paga la pigione.

I rapporti fra il locatore e il conduttore principale: la registrazione e l'ape

Inoltre l’art. 262 cpv. 3 CO prevede che il conduttore principale è responsabile verso il locatore nei casi in cui il sub conduttore usasse l'ente locato in modo diverso da quello permesso al conduttore principale. Una relazione contrattuale esiste solo fra locatore e conduttore principale e fra conduttore principale e sub conduttore.

I rapporti fra il locatore e il sub conduttore

Solo in quattro casi esiste un rapporto giuridico diretto fra il locatore e il sub conduttore:

  • L'art. 262 cpv. 3 CO dà la possibilità al locatore di rivolgersi direttamente al sub conduttore per obbligarlo a usare l’ente locato conformemente all’uso permesso dal contratto principale.
  • L'art. 268 cpv. 2 CO estende il diritto di ritenzione del locatore di locali commerciali agli oggetti del sub conduttore, nella misura in cui questi non abbia pagato la pigione al sublocatore.
  • Se la sublocazione è volta a eludere disposizioni sulla protezione delle disdette, il sub conduttore beneficia di questa protezione senza riguardo alla locazione principale.

I rapporti con il sub conduttore in caso di uso transitorio

Esiste un contratto di locazione, al quale si applicano tutte le disposizioni degli art. 253 e seguenti del CO, fra il conduttore principale e il sub conduttore. Il contratto principale di locazione ha un’influenza per quanto concerne: l’esame di un aumento o di una diminuzione della sub pigione; l'autorizzazione dei lavori o delle modifiche dell’ente locato senza il consenso del locatore. In caso di difetti dell’ente locato notificati dal sub conduttore, il conduttore principale deve informare il locatore immediatamente.



Potrebbe interessarti

Scadenza locazione: cosa fare alla fine di un contratto

Nel momento in cui si arriva alla scadenza della locazione, o – meglio – del suo contratto, possono verificarsi varie possibilità per l’inquilino affittuario. Molto spesso accade che il contratto venga rinnovato da entrambe le parti alle condizioni iniziali, a meno che non intervengano eventuali ritocchi volti a modificare il canone d’affitto.

Leggi tutto...

Recesso di contratto di locazione: quali sono le modalità?

 

Nella situazione economica italiana, molte più persone ricorrono all’affitto di un immobile ad uso abitativo non potendosi permettere l’acquisto di una casa propria. Esistono però anche casi di recesso del contratto di locazione e su questo campo ci sono molte regole e leggi da sapere.

Leggi tutto...

Deposito cauzionale affitto

Il deposito cauzionale (o cauzione) viene richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino come garanzia per le obbligazioni assunte all'interno del contratto di locazione; esso nello specifico assicura il pagamento dei canoni e la buona conservazione dei locali. Rientra dunque nelle dinamiche dei diritti e dei doveri dell'inquilino e del proprietario.

Leggi tutto...

Self Storage a Milano (e in Lombardia): quali contattare?

In questo modo, il servizio di self storage di Milano e della Lombardia viene incontro alle esigenze individuali o delle aziende, fungendo da deposito extra per gli eccessi di materiale o di archivio.

Leggi tutto...

Detrazione affitto: soggetti beneficiari e requisiti

Ci sono alcune categorie di lavoratori e di studenti che hanno diritto a ricevere alcuni benefici dall'Irpef, ovvero alcune detrazioni legate ai contratti d'affitto da scalare sul modello 730 della dichiarazione dei redditi. 

Leggi tutto...

I più condivisi

I vantaggi di scegliere una casa in legno

In molti paesi sviluppati, quali il Nord America, Giappone, l'Europa continentale e la Scandinavia, è molto sviluppata l'attenzione verso il benessere abitativo. Questo si traduce anche nella scelta dei materiali da costruzione delle abitazioni.

Leggi tutto...

Facciamo chiarezza sull’immobile strumentale

Gli immobili strumentali rappresentano una particolare tipologia di bene. In pratica si distinguono in quanto vengono comprati dalle aziende per esercitare le proprie attività. Sottolineiamo il fatto che esistono:

Leggi tutto...

Vendo casa: i 5 errori di chi lo fa senza l’aiuto di un’agenzia

Spesso si pensa che dire ‘vendo casa’ e pubblicare qualche annuncio qua e là sia sufficiente per trasformare in denaro sonante il vecchio immobile della nonna, la casetta al mare o l’appartamento oramai diventato troppo piccolo per una famiglia in via di espansione.

Leggi tutto...

Valore catastale immobile: tutti i passi per calcolarlo!

Ogni immobile ha un proprio valore catastale che deriva per convenzione dalle cosiddette “rendite catastali”. Questo valore è solitamente usato quando si stipulano contratti di compravendita, di successione o di donazione, poiché serve come riferimento per applicare, in percentuale, tutte le imposte indirette collegate a tale atto, quali ad esempio iva e imu.

Leggi tutto...

Comodato d'uso di immobile: come funziona con quello gratuito?

Il comodato d'uso di immobile rappresenta una forma di contratto di locazione con cui è possibile prendere in consegna un immobile per un periodo di tempo determinato, con il dovere di riconsegnarlo al proprietario.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Contratto di mediazione immobiliare

Il contratto di mediazione immobiliare, disciplinato dagli artt. 1754 - 1765 c.c. regola l’attività di chi intende affidarsi a un mediatore (es.agenzia immobiliare), per la compra-vendita di un'abitazione.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Cambio destinazione d’uso: ecco gli step da seguire

Può capitare a tutti di dover eseguire il cambio di destinazione d’uso di un’immobile o di un singolo appartamento. Questo tipo di prassi si deve seguire nel caso in cui si intenda modificare l’utilizzo di un immobile da poco acquistato, in quanto si modificano le proprie intenzioni in merito. 

Leggi tutto...

Leggi anche...

Bolletta di acconto e bolletta di conguaglio (non solo Enel): cosa cambia?

L'emissione delle fatture della luce avviene solitamente con periodicità bimestrale per i clienti domestici e per i non domestici alimentati in bassa tensione con potenza impegnata non superiore a 30 kw. Il cliente domestico dovrebbe pertanto ricevere in un anno circa 6 bollette di cui una di conguaglio.

Leggi tutto...
Go to Top