Il comodato d'uso di immobile è un tipo di contratto di locazione che permette a una persona, detta comodatario, di utilizzare un immobile appartenente a un'altra persona, chiamata comodante, per un periodo di tempo prestabilito. Al termine del contratto, il comodatario è tenuto a restituire l'immobile al comodante nelle condizioni in cui lo ha ricevuto.
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- Forma verbale
- Forma scritta
- Registrare un contratto passo per passo
- 50% di sconto su IMU e TASI: le condizioni per cui usufruirne
- Cos'è il comodato d'uso gratuito
Questa forma di contratto si differenzia dalla locazione tradizionale in quanto non prevede il pagamento di un canone di affitto. Tuttavia, il comodatario può essere tenuto a sostenere le spese relative all'uso dell'immobile, come le utenze e i costi di manutenzione ordinaria.
Il comodato d'uso può essere stipulato sia per immobili residenziali che commerciali, ed è regolato dalle norme del codice civile del paese in cui si trova l'immobile. Generalmente, il contratto di comodato d'uso deve essere redatto in forma scritta e indicare le condizioni d'uso dell'immobile, la durata del contratto, le responsabilità delle parti e le modalità di restituzione dell'immobile al termine del periodo di comodato.
Il codice Civile disciplina i contratti d'affitto e anche il concetto di comodato d'uso di immobile negli articoli dal 1803 al 1812.
Il Codice Civile non prescrive una forma preferenziale per il contratto di comodato d'uso di immobile: può essere sancito sia verbalmente che per via scritta. Normalmente, infatti, questo tipo di accordo viene elargito a parenti di primo grado che, sulla base dei rapporti personali, non sono incline a creare difficoltà col proprietario. Se tuttavia si vuole precedere con la forma scritta, è necessario redigere il contratto su carta bollata e/o intestata ed utilizzare il mezzo delle raccomandate per essere certi dell'avvenuto scambio.
Forma verbale
Il contratto di comodato, si diceva, non è sottoposto all'obbligo di registrazione. Tuttavia, secondo l'articolo n. 22 del DPR n. 131 del 1986, se un atto prevede la registrazione, anche tutti gli istituti ad esso legati subiranno tale obbligo. Questa concorrenza si verifica raramente nel caso del comodato d'uso di immobile, ma si sottolinea che, nel caso sia prevista e non avvenga, è contemplata una pena pecuniaria.
Forma scritta
Vi è differenza fra il contratto di beni mobili e quello per beni immobili. Nel secondo caso, l'Imposta di Registro è fissa ed è pari a 168,00 € a prescindere dal fatto che sia redatto in forma pubblica o privata.
Il comodatario, infatti, come si è detto, è obbligato ad utilizzare il bene nella migliore delle maniere possibili, ad utilizzarlo solo per lo scopo previsto e a non cederlo ad altri, come nel caso di vendita di Appartamenti di Pregio a Milanofiori Nord. Ma il comodatario, secondo la giurisprudenza recente, è obbligato a pagare l'Imu, seppur con aliquota ridotta. Il vecchio istituto dell'Ici, infatti, prevedeva diversi scenari riguardo il comodato d'uso dove la casa poteva essere considerata a discrezione dei Comuni prima abitazione. La disciplina dell'Imu, invece, considera la casa in comodato d'uso seconda abitazione e quindi richiedere il pagamento dell'aliquota corrispondente (0,76%) a coloro che vi abitano.
Le novità previste
Per ciò che riguarda la tassazione prevista per le abitazioni cedute con la formula del comodato d’suo, l’ultima Legge di Stabilità conferma il taglio del 50% sul pagamento dell’IMU e della TASI. Sono però alcune le modifiche ai requisiti richiesti per poter usufruire di tale agevolazione. In particolare sono tre i punti fondamentali di cui tener conto: occorre che il contratto, che prima poteva anche essere fatto in forma esclusivamente verbale, venga regolarmente registrato; il proprietario della casa concessa può risultare intestatario di un altro solo immobile, registrato però come prima casa e lo stesso deve trovarsi nel medesimo comune di quello dato in comodato; il destinatario della concessione deve utilizzare la casa come abitazione primaria. Risultano quindi esclusi dalle agevolazioni tutti coloro che desiderano concedere in comodato, magari ai propri figli o parenti più stretti, un’abitazione che non appartiene allo stesso comune della propria residenza.
Registrare un contratto passo per passo
Per questo tipo di contratto non è possibile effettuare la registrazione online, quindi è necessario recarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate e procedere come segue:
- Compilare il modello F23 per il versamento della tassa di registrazione, identificata con il codice 109T.
- Consegnare allo sportello il contratto originale firmato in duplice copia
- Compilare contestualmente il modello 69 attraverso cui si fa richiesta per la registrazione del contratto
- Portare con sé anche le marche da bollo da € 16 richieste per la registrazione
- Documenti identificativi delle parti se a presentare la domanda è una terza persona
Nello specifico, per quel che riguarda il modello 69, la compilazione da parte della persona che si presenta a registrare il contratto è circoscritta ai riquadri A, B e D mentre il restante è a cura degli addetti dell’Ufficio delle Entrate. Nel riquadro A è necessario inserire tutti i dati del proprietario dell’immobile, nel B tutti i dati del proprietario e del beneficiario, nel quadro D ciò che riguarda la casa in questione compresa la visura catastale e il codice del comune in cui si trova, infine la firma in originale del comodante.
Il contratto da stipulare: come procedere
Comodato d’uso gratuito è un contratto che può essere scritto o verbale stipulato col proprietario del bene. Quindi, è un bene mobile o immobile, che viene consegnato dal proprietario ad un altro soggetto per un periodo di tempo stipulato nel contratto.
Secondo il contratto a comodato d’uso gratuito, il comodatario ha il diritto di usufruire di questo bene, gratuitamente, senza acquisirne la proprietà.
Di fatto, quindi, non si è proprietari di quelle attrezzature ma le si usa in prestito, quindi prima o dopo vanno restituite. Il bene, infatti, va restituito alla scadenza oppure in base all’uso. Nel caso in cui nel contratto non si sia stipulata la restituzione, il bene va restituito quando il proprietario lo richiede.
Il contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data dell’atto. Per registrarlo bisogna utilizzare il Modello 69 ed il Modello F23.
Il Modello 69 lo si può scaricare online e bisogna compilarlo per poi portarlo all’agenzia delle entrate.
Il Modello F23 serve per il versamento di 200€ a titolo di Registro d’imposta, prestando molta attenzione ad inserire l’esatto codice tributo, cioè 109T.
50% di sconto su IMU e TASI: le condizioni per cui usufruirne
Una novità che si è introdotta da qualche anno, è che, chi usufruisce di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito ha la possibilità di avere uno sconto del 50% su IMU e TASI. Questo tipo di comodato, però, richiede che l’immobile sia ceduto da parte di un parente in linea diretta, ciò vuol dire da padre in figlio o viceversa.
Anche le pertinenze possono essere cedute, come ad esempio soffitto o garage. Anche per le pertinenze si applicherebbe lo sconto del 50% su IMU e TASI.
Requisiti richiesti
Un’importante punto da tenere in considerazione è che l’immobile concesso in comodato d’uso, non deve appartenere a Categorie Catastali di lusso, cioè A/1 - A/8 - A9.
Un altro requisito che si deve avere è che il Proprietario del bene sia residente nel Comune dove si trova l’immobile e che lo sia anche il Beneficiario.
Il comodato e la Famiglia
Oggigiorno ad utilizzare molto questo tipo di contratto sono i Millennials, cioè quella fascia d’età che va dai 18 ai 35 anni.
Con la crisi economica quest’ultimi anni, infatti, i Millennials hanno sempre più difficoltà a comprare casa e quindi preferiscono pagare l’affitto.
Sono i genitori, che nella maggior parte dei casi, cedono i loro immobili ai figli, utilizzando, appunto il contratto col comodato d’uso gratuito.
Eccezioni e particolarità
Esistono delle eccezioni in cui il proprietario non può richiedere indietro il bene quando vuole. Queste eccezioni le si trovano nel contratto. Quando, infatti, il contratto, viene stipulato senza che vi sia un limite di durata e se viene impresso al bene un vincolo di destinazione ad esigenze abitative familiari, il proprietario non può richiedere la restituzione del bene quando desidera.
Soltanto nel caso di casi urgenti, come ad esempio quello di sfratto del proprietario da un altro immobile, il destinatario perde in automatico il beneficio del comodato. In questo caso il proprietario riprende il proprio bene.
A parte queste eccezioni, la scadenza del comodato, viene vista dalla cassazione come “finché dura il rapporto familiare”. Attenzione, però, s’intende il grado familiare e non di buon rapporto familiare. Infatti, anche se il rapporto familiare si rompe, è difficile che al proprietario venga restituito il bene, perché il grado familiare sussiste ancora.
Nel caso di separazione: come fare?
Quando un genitore da’ in comodato un bene immobile al figlio che è sposato e quest’ultimo si separa cosa succede?
Nel caso in cui al momento della separazione il giudice decide che la moglie deve restare nell’abitazione, subentra di conseguenza nel contratto di comodato al posto del marito. In particolare, quando si hanno dei figli, il subentro è più facile. Anche se c’è questo subentro, le regole del contratto,comunque, rimarranno sempre le stesse.
Quindi, per concludere, prima di attuare un contratto di comodato, bisogna rivolgersi ad un consulente che possa aiutare a fare la scelta più idonea.
Cos'è il comodato d'uso gratuito
Il comodato d'uso gratuito è un tipo di contratto in cui un soggetto, detto comodante, concede temporaneamente l'uso di un bene (immobile o mobile) a un altro soggetto, detto comodatario, senza richiedere un corrispettivo in denaro. La normativa che regola il comodato d'uso si trova nel Codice Civile (articolo 1803 e successivi).
Questo tipo di contratto può essere stipulato sia in forma scritta che verbale, anche se la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate è obbligatoria solo in alcuni casi. Il comodato può essere a tempo determinato o precario, a seconda della durata prevista nel contratto o dell'accordo tra le parti.
Le agevolazioni fiscali legate al comodato d'uso gratuito riguardano principalmente l'Imu e la Tasi. I genitori che concedono in comodato un immobile ai propri figli possono beneficiare di uno sconto del 50% su queste imposte, a condizione che l'abitazione non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sia concessa a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) e che venga utilizzata come abitazione principale. Per usufruire di queste agevolazioni, è necessario registrare il contratto di comodato.
