Attualmente, se si vuole prendere in affitto un locale adibito ad abitazione, è necessario sottoscrivere un contrattocon il padrone di casa o con l'organizzazione proprietaria dell'immobile.

Esistono due forme possibili di contratto di affitto, regolati dalla legge 431/98 sulle locazioni degli immobili: contratti di affitto di libero mercato e contratti di affitto concertati.

Contratti di affitto di libero mercato

I contratti di affitto di libero mercato si fondano sulla contrattazione libera che avviene fra il proprietario ed il diretto interessato.

Un contratto di questo tipo ha la durata obbligatoria di 4 anni a cui si aggiungono 4 anni di rinnovo. Le caratteristiche di questo tipo di contratto di affitto sono, oltre alla durata, l'assenza di:

  • agevolazioni fiscali,
  • restrizioni sull'entità del canone
  • uno schema di contratto. 

Contratti concertati 

I contratti di affitto di questo tipo hanno come caratteristica principale quella di una limitazione dei canoni di affitto, basati su degli accordi pregressi fra la proprietà edilizia e gli inquilini dell'abitazione di riferimento. 

Questo tipo di contratti di affitto si suddivide inoltre in tre tipologie: ad uso abitativo, ad uso transitorio e ad uso studenti.

Ad uso abitativo

Il contratto di affitto ad uso abitativo prevede un contratto di 4+4 anni, oppure di 3+2 anni ed un canone fissato da un accordo fra i Sindacati degli inquilini e l'Associazione proprietari, variabile a seconda del comune di riferimento.

Le agevolazioni fiscali per il proprietario sono le seguenti: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo, Ici ridotta a seconda del comune di riferimento.

Contratto di affitto ad uso transitorio

Il contratto di affitto ad uso transitorio è una tipologia particolare che dipende da determinate situazioni personali legate al proprietario o all'inquilino.

La durata del contratto è compresa fra uno e 18 mesi non rinnovabili, il canone è concertato come nella tipologia di affitto precedente e non vi sono agevolazioni fiscali.

Contratto di affitto ad uso studenti 

I contratti di locazione a studenti universitari varia da un minimo di 6 ad un massimo di 36 mesi di durata, è fissato da un accordo fra sindacati, Università e associazioni studentesche, e prevede agevolazioni fiscali per il proprietario pari a un'imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo.

Compravendita preliminare

Quando si avvia la pratica di compravendita di un immobile, la modalità più sicura per garantire l'acquirente da eventuali ripensamenti del venditore, è quella che prevede la trascrizione del preliminare di vendita. In pratica, ci si affida ad un notaio il quale va ad autenticare il contratto preliminare di compravendita della casa inserendolo nei registri immobiliare. Tale trascrizione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla firma del contratto.

Perchè è necessario trascrivere il contratto preliminare

Può suonare strano il fatto di dover affidarsi ad un notaio che registri un documento così importante come il contratto di compravendita: per definizione, dovrebbe essere necessaria la firma di entrambe le parti affinchè non possano esserci dubbi sulla sua validità.

In realtà, la trascrizione del preliminare di vendita di un immobile è fondamentale, in quanto l'obbligo sancito dal contratto ha effetto esclusivamente sulle due parti in compravendita: questo significa che il venditore può vendere lo stesso fabbricato a terze parti, così come può iscrivere ipoteche. Ecco perchè allora diventa di importanza primaria la trascrizione da parte di un notaio che verifichi e registri correttamente l'operazione.

Cosa garantisce la trascrizione

Grazie alla registrazione da parte del notaio, si va ad acquisire una sorta di diritto di prelazione sull'immobile che si ha intenzione di acquistare: ci si garantisce dunque a fronte di successive trascrizioni da parte di altri soggetti intervenute in seconda istanza nella compravendita.

La trascrizione tutela dai fallimenti

Trascrivere il preliminare assume un ruolo di fondamentale importanza qualora si acquisti la casa da un'impresa: infatti, nel caso l'azienda fallisse, si riceve la massima tutela dalla trascrizione; l'acquirente, in pratica, diventerà il primo dell'elenco dei soggetti creditori nei confronti dell'impresa che ha dichiarato fallimento.

Questo tipo di priorità va a decadere se non si è trascritto il contratto definitivo entro un anno dalla data del rogito indicata nel contratto preliminare.

Quando conviene trascrivere il preliminare?

Secondo quanto detto finora, è conveniente pagare un notaio che inserisca il contratto preliminare nei registri immobiliare nei seguenti casi:

  • si rischia che il contratto non sia adempiuto;
  • trascorre un ampio lasso di tempo fra la firma del preliminare e la data del rogito
  • la caparra versata per garantirsi l'acquisto dell'immobile è elevata
  • il venditore è a rischio insolvenza


Potrebbe interessarti

Proroga locazione, informazioni e pagamenti

I contratti di affitto prevedono diverse appendici da conoscere: dopo aver parlato dei canoni d’affittodell’imposta di registro, della cessazione del contratto di locazione, ora approfondiremo il discorso relativo alla proroga del contratto di locazione, con informazioni sia di carattere generale che sul pagamento dell’imposta.

Leggi tutto...

Il contratto di sublocazione: caratteristiche, norme e rapporti

Quando l'affittuario deve lasciare l’appartamento locato per un certo periodo può affittarlo a terzi per coprire le spese, senza però avere l’intenzione di disdire il contratto principale.

Leggi tutto...

Locazioni transitorie: condizioni, durata e rinnovo

Le locazioni transitorie si effettuano quando il proprietario o l'inquilino hanno la necessità di affittare momentaneamente un alloggio. La natura transitoria va dichiarata nel contratto e quella dell'inquilino va accertata attraverso una documentazione specifica da allegare al contratto stesso.

Leggi tutto...

Deposito cauzionale affitto

Il deposito cauzionale (o cauzione) viene richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino come garanzia per le obbligazioni assunte all'interno del contratto di locazione; esso nello specifico assicura il pagamento dei canoni e la buona conservazione dei locali. Rientra dunque nelle dinamiche dei diritti e dei doveri dell'inquilino e del proprietario.

Leggi tutto...

Mutuo affitto: scopri tutte le caratteristiche

Il cosiddetto "mutuo affitto" è una formula nata in tempi recenti con la quale gli istituti di credito vengono incontro alle esigenze di quanti abbiano bisogno di un prestito ma che non possano permettersi di pagare interessi troppo alti.

Leggi tutto...

I più condivisi

Comodato d'uso di immobile: come funziona con quello gratuito?

Il comodato d'uso di immobile rappresenta una forma di contratto di locazione con cui è possibile prendere in consegna un immobile per un periodo di tempo determinato, con il dovere di riconsegnarlo al proprietario.

Leggi tutto...

La plusvalenza nella vendita di un immobile: una guida

Nel caso di vendita di un immobile (appartamento, terreno), per plusvalenza si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo. Ai fini fiscali, questo aumento di valore è indice di una maggiore capacità contributiva ed è tassato attraverso imposte dirette. A differenza di altri redditi da capitale, non vengono calcolati sulla base imponibile dell'IRPEF.

Leggi tutto...

Plusvalenza nella vendita della prima casa: info e dettagli

Nel caso di acquisto della prima casa, è prevista una serie di agevolazioni: l’imposta di registro è al 3% del valore; l’imposta ipotecaria corrisponde a 168,00 €; anche l’imposta catastale corrisponde a 168,00 €. Nel caso di vendita della prima casa, così come avviene per tutti gli immobili, per plusvalenza della prima casa si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo.

Leggi tutto...

Il mutuo ipotecario: cos’è e come funziona

Per chi è in procinto di acquistare un immobile la fase di analisi e scelta del finanziamento da prendere è fondamentale, soprattutto perchè si tratta di un investimento importante che nella maggior parte dei casi graverà sull’economia familiare a lungo termine.

Leggi tutto...

Calcolo spese acquisto prima casa: come portare in detrazione il costo notaio

Nel calcolo spese acquisto primo casa rientra anche il costo notaio. Questa voce però può essere portata in detrazione nella dichiarazione dei redditi ai fini Irpef in modo da recuperare parte dell’importo.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Assicurazioni sulla casa: Assicurazione per la casa: quali sono le possibilità di scelta

La casa è uno dei beni rifugio più importanti per gli italiani, il suo costante valore sul mercato la rendono un investimento fondamentale in tempi di incertezze. Proprio per evitare che questo patrimonio vada in frantumi da un momento all'altro diventa necessario sottoscrivere un'assicurazione a tutela dei risparmi e dei sacrifici di una vita. 

Leggi tutto...

Leggi anche...

Come montare una mensola: una guida breve e pratica!

Quello che manca è sempre il tempo. Ma finalmente è arrivato il week end e non avete più scuse. Dovete fare un pò di manutenzione alla casa e soprattutto dovete montare quei due o tre mobili comprati durante la settimana appena terminata. Ebbene, mettetevi comodi e leggetevi la guida di oggi.

Leggi tutto...

Leggi anche...

Come leggere la bolletta dell'ENEL?

Per essere certi che l'importo indicato nella vostra ricevuta sia corretto, è indispensabile capire come leggere la bolletta della luce e come sono state calcolate le voci al suo interno. La bolletta, dell'Enel o di qualsiasi altro venditore di energia elettrica, è strutturata secondo la delibera n.152/06 dell’Autorità sulla “trasparenza dei documenti di fatturazione dei consumi di elettricità”.

Leggi tutto...
Go to Top