Attualmente, se si vuole prendere in affitto un locale adibito ad abitazione, è necessario sottoscrivere un contrattocon il padrone di casa o con l'organizzazione proprietaria dell'immobile.

Esistono due forme possibili di contratto di affitto, regolati dalla legge 431/98 sulle locazioni degli immobili: contratti di affitto di libero mercato e contratti di affitto concertati.

Contratti di affitto di libero mercato

I contratti di affitto di libero mercato si fondano sulla contrattazione libera che avviene fra il proprietario ed il diretto interessato.

Un contratto di questo tipo ha la durata obbligatoria di 4 anni a cui si aggiungono 4 anni di rinnovo. Le caratteristiche di questo tipo di contratto di affitto sono, oltre alla durata, l'assenza di:

  • agevolazioni fiscali,
  • restrizioni sull'entità del canone
  • uno schema di contratto. 

Contratti concertati 

I contratti di affitto di questo tipo hanno come caratteristica principale quella di una limitazione dei canoni di affitto, basati su degli accordi pregressi fra la proprietà edilizia e gli inquilini dell'abitazione di riferimento. 

Questo tipo di contratti di affitto si suddivide inoltre in tre tipologie: ad uso abitativo, ad uso transitorio e ad uso studenti.

Ad uso abitativo

Il contratto di affitto ad uso abitativo prevede un contratto di 4+4 anni, oppure di 3+2 anni ed un canone fissato da un accordo fra i Sindacati degli inquilini e l'Associazione proprietari, variabile a seconda del comune di riferimento.

Le agevolazioni fiscali per il proprietario sono le seguenti: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo, Ici ridotta a seconda del comune di riferimento.

Contratto di affitto ad uso transitorio

Il contratto di affitto ad uso transitorio è una tipologia particolare che dipende da determinate situazioni personali legate al proprietario o all'inquilino.

La durata del contratto è compresa fra uno e 18 mesi non rinnovabili, il canone è concertato come nella tipologia di affitto precedente e non vi sono agevolazioni fiscali.

Contratto di affitto ad uso studenti 

I contratti di locazione a studenti universitari varia da un minimo di 6 ad un massimo di 36 mesi di durata, è fissato da un accordo fra sindacati, Università e associazioni studentesche, e prevede agevolazioni fiscali per il proprietario pari a un'imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo.

Compravendita preliminare

Quando si avvia la pratica di compravendita di un immobile, la modalità più sicura per garantire l'acquirente da eventuali ripensamenti del venditore, è quella che prevede la trascrizione del preliminare di vendita. In pratica, ci si affida ad un notaio il quale va ad autenticare il contratto preliminare di compravendita della casa inserendolo nei registri immobiliare. Tale trascrizione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla firma del contratto.

Perchè è necessario trascrivere il contratto preliminare

Può suonare strano il fatto di dover affidarsi ad un notaio che registri un documento così importante come il contratto di compravendita: per definizione, dovrebbe essere necessaria la firma di entrambe le parti affinchè non possano esserci dubbi sulla sua validità.

In realtà, la trascrizione del preliminare di vendita di un immobile è fondamentale, in quanto l'obbligo sancito dal contratto ha effetto esclusivamente sulle due parti in compravendita: questo significa che il venditore può vendere lo stesso fabbricato a terze parti, così come può iscrivere ipoteche. Ecco perchè allora diventa di importanza primaria la trascrizione da parte di un notaio che verifichi e registri correttamente l'operazione.

Cosa garantisce la trascrizione

Grazie alla registrazione da parte del notaio, si va ad acquisire una sorta di diritto di prelazione sull'immobile che si ha intenzione di acquistare: ci si garantisce dunque a fronte di successive trascrizioni da parte di altri soggetti intervenute in seconda istanza nella compravendita.

La trascrizione tutela dai fallimenti

Trascrivere il preliminare assume un ruolo di fondamentale importanza qualora si acquisti la casa da un'impresa: infatti, nel caso l'azienda fallisse, si riceve la massima tutela dalla trascrizione; l'acquirente, in pratica, diventerà il primo dell'elenco dei soggetti creditori nei confronti dell'impresa che ha dichiarato fallimento.

Questo tipo di priorità va a decadere se non si è trascritto il contratto definitivo entro un anno dalla data del rogito indicata nel contratto preliminare.

Quando conviene trascrivere il preliminare?

Secondo quanto detto finora, è conveniente pagare un notaio che inserisca il contratto preliminare nei registri immobiliare nei seguenti casi:

  • si rischia che il contratto non sia adempiuto;
  • trascorre un ampio lasso di tempo fra la firma del preliminare e la data del rogito
  • la caparra versata per garantirsi l'acquisto dell'immobile è elevata
  • il venditore è a rischio insolvenza


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