Attualmente, se si vuole prendere in affitto un locale adibito ad abitazione, è necessario sottoscrivere un contrattocon il padrone di casa o con l'organizzazione proprietaria dell'immobile.

Esistono due forme possibili di contratto di affitto, regolati dalla legge 431/98 sulle locazioni degli immobili: contratti di affitto di libero mercato e contratti di affitto concertati.

Contratti di affitto di libero mercato

I contratti di affitto di libero mercato si fondano sulla contrattazione libera che avviene fra il proprietario ed il diretto interessato.

Un contratto di questo tipo ha la durata obbligatoria di 4 anni a cui si aggiungono 4 anni di rinnovo. Le caratteristiche di questo tipo di contratto di affitto sono, oltre alla durata, l'assenza di:

  • agevolazioni fiscali,
  • restrizioni sull'entità del canone
  • uno schema di contratto. 

Contratti concertati 

I contratti di affitto di questo tipo hanno come caratteristica principale quella di una limitazione dei canoni di affitto, basati su degli accordi pregressi fra la proprietà edilizia e gli inquilini dell'abitazione di riferimento. 

Questo tipo di contratti di affitto si suddivide inoltre in tre tipologie: ad uso abitativo, ad uso transitorio e ad uso studenti.

Ad uso abitativo

Il contratto di affitto ad uso abitativo prevede un contratto di 4+4 anni, oppure di 3+2 anni ed un canone fissato da un accordo fra i Sindacati degli inquilini e l'Associazione proprietari, variabile a seconda del comune di riferimento.

Le agevolazioni fiscali per il proprietario sono le seguenti: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo, Ici ridotta a seconda del comune di riferimento.

Contratto di affitto ad uso transitorio

Il contratto di affitto ad uso transitorio è una tipologia particolare che dipende da determinate situazioni personali legate al proprietario o all'inquilino.

La durata del contratto è compresa fra uno e 18 mesi non rinnovabili, il canone è concertato come nella tipologia di affitto precedente e non vi sono agevolazioni fiscali.

Contratto di affitto ad uso studenti 

I contratti di locazione a studenti universitari varia da un minimo di 6 ad un massimo di 36 mesi di durata, è fissato da un accordo fra sindacati, Università e associazioni studentesche, e prevede agevolazioni fiscali per il proprietario pari a un'imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo.

Compravendita preliminare

Quando si avvia la pratica di compravendita di un immobile, la modalità più sicura per garantire l'acquirente da eventuali ripensamenti del venditore, è quella che prevede la trascrizione del preliminare di vendita. In pratica, ci si affida ad un notaio il quale va ad autenticare il contratto preliminare di compravendita della casa inserendolo nei registri immobiliare. Tale trascrizione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla firma del contratto.

Perchè è necessario trascrivere il contratto preliminare

Può suonare strano il fatto di dover affidarsi ad un notaio che registri un documento così importante come il contratto di compravendita: per definizione, dovrebbe essere necessaria la firma di entrambe le parti affinchè non possano esserci dubbi sulla sua validità.

In realtà, la trascrizione del preliminare di vendita di un immobile è fondamentale, in quanto l'obbligo sancito dal contratto ha effetto esclusivamente sulle due parti in compravendita: questo significa che il venditore può vendere lo stesso fabbricato a terze parti, così come può iscrivere ipoteche. Ecco perchè allora diventa di importanza primaria la trascrizione da parte di un notaio che verifichi e registri correttamente l'operazione.

Cosa garantisce la trascrizione

Grazie alla registrazione da parte del notaio, si va ad acquisire una sorta di diritto di prelazione sull'immobile che si ha intenzione di acquistare: ci si garantisce dunque a fronte di successive trascrizioni da parte di altri soggetti intervenute in seconda istanza nella compravendita.

La trascrizione tutela dai fallimenti

Trascrivere il preliminare assume un ruolo di fondamentale importanza qualora si acquisti la casa da un'impresa: infatti, nel caso l'azienda fallisse, si riceve la massima tutela dalla trascrizione; l'acquirente, in pratica, diventerà il primo dell'elenco dei soggetti creditori nei confronti dell'impresa che ha dichiarato fallimento.

Questo tipo di priorità va a decadere se non si è trascritto il contratto definitivo entro un anno dalla data del rogito indicata nel contratto preliminare.

Quando conviene trascrivere il preliminare?

Secondo quanto detto finora, è conveniente pagare un notaio che inserisca il contratto preliminare nei registri immobiliare nei seguenti casi:

  • si rischia che il contratto non sia adempiuto;
  • trascorre un ampio lasso di tempo fra la firma del preliminare e la data del rogito
  • la caparra versata per garantirsi l'acquisto dell'immobile è elevata
  • il venditore è a rischio insolvenza

Affitto irregolare, penalizzazioni e conseguenze per inquilino e locatore

Quello dell'affitto in nero o irregolare di immobili, purtroppo, è un fenomeno presente in varie città e province italiane, soprattutto grandi ed anche sedi di università. Infatti, se da un lato questa problematica può riguardare un pò tutti coloro che sono alla ricerca di un'abitazione da affittare, dall'altro tende a coinvolgere in particolare gli studenti universitari fuorisede, più soggetti, per varie ragioni, a tale fenomeno illegale. E spesso non valutando le conseguenze e le penalizzazioni dell'affitto irregolare o addirittura in nero, sia per loro che per il locatore stesso.

Infatti, ciascuno di tali soggetti va all'incontro di rischi e sanzioni per evasione fiscale, sovente sottovalutati. Ma quando si può definire irregolare o "in nero" un affitto? E quali le conseguenze appunto che tali parti possono subire nel caso si venisse a scoprire tutto ciò? Proviamo quindi ad approfondire questo argomento ed a chiarire meglio, anche dal punto di vista giuridico, singole situazioni illecite e relative sanzioni e conseguenze appunto.

Quando l'affitto è in nero o irregolare

Un qualsiasi contratto di affitto o locazione di beni immobili, di durata superiore ai 30 giorni, deve essere registrato dal locatore (colui che affitta la casa all'affittuario o conduttore) entro un mese dalla data in cui lo stesso è stato stipulato. Non vi è obbligo di registrazione, invece, per quei contratti di durata inferiore ai suddetti 30 giorni. Comunque, vi possono essere anche ulteriori e diverse situazioni irregolari.

Una di queste è il cosiddetto "doppio contratto", cioè quando il locatore fa firmare un doppio contratto all'inquilino: uno ufficiale e registrato, recante una cifra di affitto inferiore a quella effettivamente pagata, e l'altro non registrato e quindi in nero ma con la reale cifra corrisposta. Naturalmente, solo il primo sarà regolare e valido, mentre il secondo sarà nullo e senza alcun effetto vincolante per i firmatari.

Altre situazioni ricorrenti sono quelle dell'accordo solo verbale (una locazione di fatto, cioè effettuata senza nessun atto scritto) o del contratto intercorso ma non registrato tra locatore ed inquilino. Anche in questo caso gli effetti di questi accordi, sia unicamente verbali che non registrati regolamente, risultano nulli tra le parti. Tuttavia, anche in simili circostanze, vi potranno essere delle ripercussioni negative per ambedue.

Sanzioni e conseguenze per le parti

In generale, queste saranno particolarmente pesanti per il locatore, sia dal punto di vista fiscale che giuridico. Per quanto riguarda il doppio contratto, ad esempio, questi potrebbe essere denunciato dall'inquilino e costretto non soltanto a dover restituire le somme maggiori percepite rispetto al contratto ufficiale, ma addirittura non poter sfrattare lo stesso, in quanto è sempre valido quello registrato, anche per la parte relativa alla sua durata. L'azione di rivalsa dell'inquilino è sempre possibile durante il periodo di locazione e, comunque, entro 6 mesi dall'abbandono della casa.

Nel caso di accordo solo verbale o in assenza di registrazione del contratto (quindi affitto in nero), le penalizzazioni sono pesanti per le parti. Per il locatore, secondo le autorità tributarie, si configura un'evasione fiscale. Le sanzioni saranno dal 60% al 120% dell'imposta evasa, nell'ipotesi di omesso inserimento del canone nella dichiarazione dei redditi (per un minimo di 200 Euro), mentre dal 90% al 180% nel caso di inserimento nel 730 di una cifra inferiore a quella effettiva, la cosiddetta dichiarazione infedele. Tali sanzioni raddoppiano se l'immobile è ad uso abitativo.

A livello giuridico-civilistico, inoltre, il locatore non può utilizzare una procedura agevolata di sfratto, ma soltanto ordinaria (ben più lunga), nel caso in cui l'inquilino non paghi o non abbandoni la casa e neanche ottenere un'ingiunzione di pagamento degli affitti arretrati. Anzi, quest'ultimo può addirittura richiedere indietro gli affitti corrisposti. Tutto ciò, come detto, in quanto la scrittura privata tra le parti è dichiarata nulla.

Unica soluzione è creare e registrare un nuovo contratto (che regolarizzi però solo i rapporti con le autorità del fisco) oppure, entro un anno dalla firma di quello originale, effettuare il "ravvedimento operoso", che riduca le sanzioni previste in questi casi. Per quanto riguarda invece l'inquilino, le conseguenze possono essere solo fiscali. Infatti, questo sarebbe costretto a pagare le imposte sul contratto soltanto nel caso in cui il locatore non lo abbia fatto. Non solo, il fisco, in questi casi, può presentargli addirittura una cartella esattoriale, col rischio di pignoramento dei suoi beni.    




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