L’acquisto o l’affitto di un immobile necessita spesso di opere di ristrutturazione volte a rendere più confortevole, e al contempo agibile, l’abitazione stessa. Per effettuare dei lavori di ristrutturazione sono però necessari, soprattutto in casi speciali, delle autorizzazioni specifiche e il capitolato d'appalto è una di queste. Il loro scopo è quello di regolamentare i lavori e ad evitare l’imperversare dei fenomeni di abusivismo edilizio.
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- Le agevolazioni sulla ristrutturazione
- Come funziona il capitolato
- Le tipologie di documento
- Differenze tra capitolato e computo metrico
- FAQ
Le agevolazioni sulla ristrutturazione
Prima di parlare del capitolato d'appalto, è opportuno soffermarsi sulle possibili detrazioni che riguardano la ristrutturazione. Il Decreto Sviluppo del 2012 dà infatti l'opportunità di usufruire di una detrazione pari al 50% sui lavori di questo tipo.
A differenza dell'anno precedente – dove la percentuale era del 36% - inoltre è stato aumentato il tetto di speso che arriva oggi a 48.000€.
Questa nuova aliquota è tuttavia valida sino al 30 giugno per i lavori del tipo:
- Manutenzione straordinaria
- restauro e conservazione
- ristrutturazione edilizia su immobili residenziali
- manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni
Come funziona il capitolato
Il capitolato d’appalto rappresenta un elenco, che dovrà essere minuziosamente preciso e dettagliato, dei lavori di ristrutturazioni che si vogliono compiere all’interno o all’esterno dellapropria abitazione.
Un documento fatto per bene è inoltre importante per valutare al meglio quali saranno i costi effettivi delle opere di ristrutturazione: dovrà inoltre contenere tutte le superfici, le volumetrie, le finiture e il numero di elementi che andranno installati.
Sono necessarie due copie identiche di capitolato; la prima copia conterrà anche i costi previsti, sui quali è possibile ottenere il 10/15 % di sconto dalla aziende appaltatrici, mentre sulla seconda copia, che andrà consegnata alle imprese edili per essere compilata, i prezzi non andranno inseriti.
Le tipologie di documento
Esistono diversi tipi di capitolato d’appalto come quello legato alle finiture o ai materiali di utilizzo. Per le opere di ristrutturazione più complesse o nei casi in cui le stesse vengano affidate a diverse imprese edili appaltatrici, le tipologie di capitolato d’appalto saranno dunque maggiori e differenti.
In ogni caso, il modello deve indicare:
- Tempi di esecuzione. Questa voce viene stabilita dal committente considerando sia la mole di lavoro che la sua complessità. Solitamente i tempi vengono divisi a seconda dei compiti – indicando quindi i tempi parziali – ma, in caso difficile, è possibile indicare anche le tempistiche delle fasi intermedie all'interno dei compiti.
- È bene indicare se la durata dei lavori prevede sospensioni per il tempo atmosferico o altre possibilità di ritardo.
- Specifiche tecniche. Ovvero, com'è stato detto, tutto quello che riguarda le procedure, i materiali e i collaudi.
- Prezzo. Viene affidata al committente che deve tenere conto dei costi dell'azienda – materiali e manodopera.
Un'ulteriore differenza è quella fra i capitolati generali e quelli speciali.
I primi sono quelli utilizzati della Pubbliche Amministrazioni. Sono standard e contengono gli elementi prima citati. Generalmente si tenta di apporre meno modifiche possibili, di modo che si mantenga una certa omogeneità fra i vari casi.
Quelli speciali riguardano operazioni più rare e complesse e, spesso, sono quelli utilizzati dai privati. A questi si allegano spesso: il computo metrico (specifiche sul lavoro), una trattazione sui materiali, i prezzi dei singoli lavori e quello complessivo.
Sul sito Confida sono disponibili i modelli del documento.
Differenze tra capitolato e computo metrico
In estrema sintesi, il capitolato d’appalto descrive materiali e lavorazioni, mentre il computo metrico specifica la quantità e i costi.
Chi lavora nell’ambito edilizio e chi commissiona un’opera di nuova costruzione o ristrutturazione deve conoscere l’esistenza di questi due documenti e la loro differenza. Da una parte sono entrambi finalizzati a definire nero su bianco la corretta esecuzione dei lavori e spesso vengono considerati lo stesso documento, ma d’altra parte sono due documenti distinti e con funzioni diverse. Entrambi i documenti devono essere allegati al contratto di appalto sia che si tratti di opere pubbliche o private.
Il capitolato è la stesura della descrizione dei materiali e delle lavorazioni che si andranno a svolgere con la specifica delle condizioni contrattuale.
Il computo metrico, invece, quantifica le opere e permette di eseguire i preventivi.
La redazione di entrambe le stesure è obbligatoria nei casi di opere di interesse pubblico o dove il committente è un’amministrazione pubblica.
Ma anche nei casi di lavori privati, entrambe le formulazioni sono necessarie per definire il quantum e il come, in quanto si tratta di uno strumento di tutela sia per il committente che per l’impresa che realizza le opere. Il committente, infatti, si tutela da eventuali rincari ingiustificati dei costi e l’impresa si tutela da eventuali reclami o richieste non preventivate o da risarcimenti non dovuti rispetto a quanto definito dal contratto di appalto.
FAQ
Cosa significa capitolato di appalto?
Il capitolato d’appalto serve a definire le opere da realizzare specificando materiali e modalità di esecuzione dei lavori.
Cosa contiene il capitolato?
Il documento riporta l’elenco delle opere e dei materiali, dettagli e rifiniture che saranno eseguite in fase di costruzione o ristrutturazione di un immobile. Le opere e i materiali sono inclusi nel prezzo preventivato così come le rifiniture dell’immobile.
Chi redige il capitolato?
La redazione del capitolato di appalto è di competenza del progettista che si impegna a eseguire le opere nei tempi e nelle modalità sottoscritte dalle parti, committente ed esecutore delle opere.
A cosa serve il capitolato?
Il capitolato serve a individuare le opere tecniche da applicare al progetto pe ogni singolo contratto di appalto sia di lavori, servizi e forniture.
Quando è obbligatorio il capitolato?
La redazione del capitolato d’appalto è obbligatoria solo nel caso di appalti di opere pubbliche e il committente è una pubblica amministrazione. L’obbligo vale su tutto il territorio nazionale. È consigliabile per buona prassi che anche in caso di committente privato si rediga un contratto di appalto con allegati i documenti con le specifiche tecniche dei lavori, ovvero il capitolato e il computo metrico.
