L’acquisto o l’affitto di un immobile necessita spesso di opere di ristrutturazione volte a rendere più confortevole, e al contempo agibile, l’abitazione stessa. Per effettuare dei lavori di ristrutturazione sono però necessari, soprattutto in casi speciali, delle autorizzazioni specifiche e il capitolato d'appalto è una di queste. Il loro scopo è quello di regolamentare i lavori e ad evitare l’imperversare dei fenomeni di abusivismo edilizio.
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Le agevolazioni sulla ristrutturazione
Prima di parlare del capitolato d'appalto, è opportuno soffermarsi sulle possibili detrazioni che riguardano la ristrutturazione.
Il Decreto Sviluppo del 2012 dà infatti l'opportunità di usufruire di una detrazione pari al 50% sui lavori di questo tipo.
A differenza dell'anno precedente – dove la percentuale era del 36% - inoltre è stato aumentato il tetto di speso che arriva oggi a 48.000€.
Questa nuova aliquota è tuttavia valida sino al 30 giugno per i lavori del tipo:
- manutenzione straordinaria
- restauro e conservazione
- ristrutturazione edilizia su immobili residenziali
- manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni
Come funziona il capitolato
Il capitolato d’appalto rappresenta un elenco, che dovrà essere minuziosamente preciso e dettagliato, dei lavori di ristrutturazioni che si vogliono compiere all’interno o all’esterno dellapropria abitazione. Deve contenere tutti i materiali che verranno utilizzati durante i lavori e deve essere suddiviso in base a tutte le opere che si intendono eseguire. Un capitolato d’appalto dettagliato e provvisto di tante pagine è dunque più valido rispetto ad uno breve e sintetico.
Un documento fatto per bene è inoltre importante per valutare al meglio quali saranno i costi effettivi delle opere di ristrutturazione: dovrà inoltre contenere tutte le superfici, le volumetrie, le finiture e il numero di elementi che andranno installati.
Sono necessarie due copie identiche di capitolato; la prima copia conterrà anche i costi previsti, sui quali è possibile ottenere il 10/15 % di sconto dalla aziende appaltatrici, mentre sulla seconda copia, che andrà consegnata alle imprese edili per essere compilata, i prezzi non andranno inseriti.
Le tipologie di documento
Esistono diversi tipi di capitolato d’appalto come quello legato alle finiture o ai materiali di utilizzo. Per le opere di ristrutturazione più complesse o nei casi in cui le stesse vengano affidate a diverse imprese edili appaltatrici, le tipologie di capitolato d’appalto saranno dunque maggiori e differenti.
In ogni caso, il modello deve indicare:
- Tempi di esecuzione. Questa voce viene stabilita dal committente considerando sia la mole di lavoro che la sua complessità. Solitamente i tempi vengono divisi a seconda dei compiti – indicando quindi i tempi parziali – ma, in caso difficile, è possibile indicare anche le tempistiche delle fasi intermedie all'interno dei compiti.
- È bene indicare se la durata dei lavori prevede sospensioni per il tempo atmosferico o altre possibilità di ritardo.
- Specifiche tecniche. Ovvero, com'è stato detto, tutto quello che riguarda le procedure, i materiali e i collaudi.
- Prezzo. Viene affidata al committente che deve tenere conto dei costi dell'azienda – materiali e manodopera.
Un'ulteriore differenza è quella fra i capitolati generali e quelli speciali.
I primi sono quelli utilizzati della Pubbliche Amministrazioni. Sono standard e contengono gli elementi prima citati. Generalmente si tenta di apporre meno modifiche possibili, di modo che si mantenga una certa omogeneità fra i vari casi.
Quelli speciali riguardano operazioni più rare e complesse e, spesso, sono quelli utilizzati dai privati. A questi si allegano spesso: il computo metrico (specifiche sul lavoro), una trattazione sui materiali, i prezzi dei singoli lavori e quello complessivo.
Sul sito Confida sono disponibili i modelli del documento.
