Sfratto: procedure, proroghe ed esecuzione

Dal precetto alla forza pubblica: cosa accade quando uno sfratto diventa esecutivo e quali tutele restano all’inquilino che chiede più tempo per lasciare casa

Solitamente, quando il giudice convalida lo sfratto, stabilisce un rinvio, variabile da sei mesi a un anno rispetto alla scadenza contrattuale, entro il quale l’immobile deve essere rilasciato.

In caso di mancato rilascio alla data stabilita, il proprietario, mediante l’intervento dell’ufficiale giudiziario, notifica l’atto di precetto, chiedendo all’inquilino di liberare l’appartamento entro e non oltre 10 giorni.

Trascorsi i dieci giorni, il legale della proprietà deposita il titolo (sfratto convalidato con la formula esecutiva), il precetto e l’atto di avviso; con l’atto di avviso ha inizio la procedura esecutiva e l’ufficiale giudiziario incaricato fissa la data per l’immissione nell’immobile. L’inquilino può opporsi alla procedura esecutiva, chiedendo una proroga, se in possesso dei requisiti previsti dalla legge ai sensi dell’art. 6 della legge 431 del 1998 (ultra 65enni, basso reddito, ecc.)

La legge 133/99 ha inoltre modificato e ridotto della metà rispetto allo scaglione di riferimento i costi di ricorso al Tribunale per i giudizi e per la fissazione delle date successive di esecuzione degli sfratti.

La proroga e l’esecuzione dello sfratto

Il provvedimento del Giudice indica anche la data di rilascio dell’appartamento, non prorogabile nei casi di necessità, morosità e inadempienza contrattuale.

Solo nei casi di sfratto per finita locazione, nei Comuni ad alta tensione abitativa e nei capoluoghi di provincia, l’inquilino può chiedere una proroga al Magistrato, che generalmente non deve superare i sei mesi ma, in alcuni casi specifici di bisogno sociale (anziani ultra sessantacinquenni, portatori di handicap, disoccupati, cassaintegrati, ecc.), può arrivare a diciotto mesi.

L’inquilino dovrà allegare all’istanza: le attestazioni di reddito e ogni documento utile ai fini della valutazione del suo stato di bisogno e di necessità della proroga.

Esauriti tutti i termini di proroga, dopo la data di fissazione del rilascio stabilita dal Giudice, se l’inquilino non riconsegna l’immobile, il proprietario ha diritto a eseguire forzatamente, con l’Ufficiale Giudiziario e con l’ausilio della Forza pubblica, il provvedimento.

Non tutti i proprietari però possono eseguire gli sfratti, ma solo coloro che dimostrino di avere rispettato, nel corso della locazione, tutti gli adempimenti imposti dalle normative fiscali.

Il proprietario, prima di dare inizio all’esecuzione, dovrà obbligatoriamente inviare all’inquilino un atto di precetto e all’interno di tale atto devono essere indicati:

• gli estremi di registrazione del contratto
• gli estremi della denuncia ICI
• gli estremi della dichiarazione dei redditi, contenente il reddito ricavato dall’immobile
• gli estremi del versamento ICI

L’inquilino, che accerti la mancanza della dichiarazione o abbia dubbi sulla veridicità della eventuale dichiarazione notificata, può opporsi all’esecuzione bloccando di fatto la procedura di rilascio (articolo 7, legge 431/98).