Riforma del Condominio: parti comuni, ora decidono i condomini

Facciate, parcheggi, sottotetti: la Riforma del Condominio ridisegna le regole di convivenza. E l’assemblea diventa il vero arbitro degli spazi comuni

La Riforma del Condominio è diventata legge e, secondo la prassi italiana, diventerà operativa dopo sei mesi dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Tra le novità, quella che attira maggiore interesse riguarda le parti comuni, da sempre terreno di scontri tra vicini di casa.

Quali sono le Parti comuni di un condominio

Il nuovo articolo 1117 del Codice Civile (insieme al 1138, modificato dalla Riforma) chiarisce cosa si intende per parti comuni. Sono considerate tali, ad esempio:

• Le facciate degli edifici
• I parcheggi condominiali
• Gli impianti di condizionamento centralizzati
• Gli impianti per l’accesso a flussi informativi (satellite, cavo, internet)
• Pilastri e travi portanti
• Sottotetti destinati a uso comune

Tutti i condomini sono comproprietari di queste aree e hanno diritti uguali sul loro utilizzo.

L’Assemblea decide sulla gestione degli spazi comuni

Con la nuova disciplina, l’assemblea condominiale diventa il vero centro decisionale nella gestione degli spazi comuni. Per deliberare l’uso o la vendita di tali aree occorre una maggioranza molto alta: servono i quattro quinti sia dei proprietari sia delle quote millesimali. Inoltre, la convocazione deve essere comunicata con almeno 30 giorni di preavviso.

In passato bastava la maggioranza dei presenti e solo cinque giorni di preavviso. Oggi il quorum è più difficile da raggiungere, ma la libertà decisionale concessa può avere effetti importanti, come aumentare il valore degli immobili se si gestiscono bene gli spazi comuni.

L’Assemblea vigila sulle violazioni

L’assemblea può anche intervenire per sanzionare l’uso illecito delle parti comuni. In questo caso basta la maggioranza assoluta dei presenti e delle quote millesimali. Si applica quando un condomino utilizza uno spazio condiviso in modo difforme rispetto alle decisioni prese.

Se la situazione non si risolve internamente, è possibile agire in giudizio contro il condomino che non rispetta le regole stabilite.