Comprare e poi rivendere la prima casa può costare caro: tasse, sanzioni e crediti d’imposta spiegati in modo chiaro per evitare sorprese fiscali
Nel caso di acquisto della prima casa, è prevista una serie di agevolazioni: l’imposta di registro è al 3% del valore; l’imposta ipotecaria corrisponde a 168,00 €; anche l’imposta catastale corrisponde a 168,00 €. Nel caso di vendita della prima casa, così come avviene per tutti gli immobili, per plusvalenza si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo.
Ai fini fiscali, questo aumento di valore è indice di una maggiore capacità contributiva ed è tassato attraverso imposte dirette. A differenza di altri redditi da capitale, questi non vengono calcolati sulla base imponibile dell’IRPEF.
Anche per la vendita della prima casa, l’articolo 68, comma 1, del Tuir descrive le modalità di accertamento della plusvalenza imponibile, che si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo d’acquisizione. A quest’ultimo devono essere aggiunti i costi inerenti deducibili, correttamente documentati.
Rivendita della prima casa dopo 5 anni
Dopo 5 anni dall’acquisto, la prima casa può liberamente essere venduta. E’ previsto un credito di imposta pari alla somma versata al momento dell’acquisto, corrispondente alle imposte di registro o IVA, mentre le imposte ipotecaria e catastale non possono essere recuperate; entro 1 anno questo credito può compensare le medesime imposte dovute per il riacquisto di un immobile con agevolazioni prima casa.
Se la nuova casa ha valore superiore alla precedente si dovrà corrispondere solo la differenza; se il valore è inferiore, il credito andrà a coprire interamente le nuove imposte e la differenza andrà perduta. Il credito può essere utilizzato per acquisti a titolo oneroso, ma non per donazioni e successioni.
Non è prevista tassazione sulla plusvalenza dovuta a rivendita della prima casa, ma se questa viene rivenduta prima dei 5 anni dall’acquisto è necessario dimostrare che, nella maggior parte del periodo di possesso, l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del proprietario. Se ciò non è avvenuto, sarà dovuta una tassa del 20% sulla plusvalenza.
In questo caso, oppure se riacquistate, ma dopo più di un anno, l’Agenzia delle Entrate chiederà indietro la differenza di tassazione tra prima e seconda casa che, indicativamente, può essere quantificata in circa il 7% del valore di acquisto dell’immobile. L’imposta di registro sale al 7%; l’imposta ipotecaria va al 2%; l’imposta catastale 1% anzichè 168,00 €. Bisognerà sommare gli interessi legali dal giorno dell’atto al momento del pagamento, e aggiungere una sanzione del 30%, ridotta al 7,5% pagando entro 60 giorni dalla notifica.
