Plusvalenza: la conseguenza fiscale per chi vende l’immobile prima dei 5 anni

Vendere casa può sembrare semplice, ma la plusvalenza può cambiare tutto. Cinque anni, residenza e prove concrete decidono se il guadagno sarà tassato

Il termine plusvalenza indica un incremento di valore di beni immobili (ad esempio abitazioni) e di valori mobiliari (ad es. azioni) entro un periodo di tempo determinato.

La plusvalenza ha delle conseguenze nei fini fiscali poiché rappresenta una più grande capacità contributiva e sono quindi gravate da imposte dirette (come l’IRPEF).

La plusvalenza non rappresenta un ricavo in termini economici, ma un incremento del proprio reddito, per tale motivo non contribuisce a coprire debiti a breve termine.

La norma sulla quale si basa il principio di plusvalenza è il D.P.R. n. 917/1986 che all’art. 81 determina la plusvalenza ai fini Irpef “ “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”.

In poche parole la plusvalenza deve essere calcolata sull’eventuale differenza tra prezzo di acquisto e quello di vendita e tassata come reddito del venditore. Con il termine “familiari”, l’articolo 5 del Tuir indica il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo.

L’art. 67, comma 1, lettera b), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Tuir – DPR 917/1986) definisce come data di inizio per il calcolo dei 5 anni:

• la data del rogito per l’acquisto di immobili già esistenti,
• la data di realizzazione del bene per gli immobili di nuova costruzione.

La recente risoluzione n. 218/E del 30.5.2008 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la circostanza di effettivo utilizzo dell’immobile come dimora principale, anche se diversa da quella risultante dai registri anagrafici, deve essere dimostrata sulla base di circostanze oggettive.

Per circostanze oggettive, che liberino il proprietario dal pagare la plusvalenza ci sono ad esempio: l’indicazione del domicilio nella corrispondenza, l’intestazione delle utenze domestiche e l’effettivo utilizzo dei servizi connessi.

Nella stessa Risoluzione si è precisato che la vendita di un immobile entro cinque anni dall’acquisto è esente dalla tassazione sulla plusvalenza anche nel caso in cui la cessione avvenga alla morte del soggetto usufruttuario, sempre a patto che quest’ultimo abbia adibito l’immobile in questione a sua abitazione principale secondo il requisito dettato dal Tuir.

Un aspetto particolare è costituito dalle “Pex”, le plusvalenze (parzialmente) esenti da imposta. Ti consigliamo anche di visitare la sezione “vendita della casa” del sito dell’Agenzia delle Entrate”.