La caparra: confirmatoria o penitenziale

Quando si compra casa, la caparra tutela entrambe le parti: ecco come funziona se qualcuno si tira indietro e cosa prevede la legge nei due casi principali

La caparra corrisponde alla somma di denaro che si versa nel momento della proposta immobiliare, tale importo è versato in anticipo rispetto al rogito.

Esistono diverse tipologie di caparra, che servono a tutelare entrambi le parti della trattativa di compravendita. La caparra può essere: confirmatoria o penitenziale. Solitamente nel momento della proposta o del compromesso, se non specificato diversamente, gli acquirenti versano la caparra confirmatoria.

La caparra confirmatoria è disciplinata dall’art. 1385 del Codice Civile che recita:

“Art. 1385 Caparra confirmatoria
Se al momento della conclusione (1326) del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (1194).Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente (1218), l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (1386,1826; att. 164).Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione (1453 e seguenti) del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (1223 e seguenti; att. 164).”

Dall’articolo emerge che a seconda di quale sia la parte inadempiente, si hanno due casi:

Se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra.

Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio dell’importo versato a titolo di caparra.

In entrambi i casi, l’interessato può comunque insistere per l’adempimento o richiedere il risarcimento per l’ulteriore danno subito. (ad esempio nel caso di un venditore che si fosse già impegnato all’acquisto di un altro immobile pensando di aver già venduto il suo).

La caparra penitenziale è sancita dall’art. 1386 c.c. che afferma:
“Art. 1386 Caparra penitenziale. Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.”

La caparra penitenziale è quindi la somma di denaro che la parte che decide di recedere dal contratto deve all’altra. In tal caso non è necessario il ricorso al giudice o a richieste di risarcimento danni.