La sublocazione è una di quelle pratiche che genera spesso dubbi: si può davvero affittare una casa che a sua volta è già in affitto? La risposta è sì, ma a condizioni precise. Con il termine sublocazione si indica infatti la possibilità che l’inquilino principale, cioè chi ha firmato un contratto di locazione con il proprietario, conceda a un’altra persona (detta subconduttore) l’uso totale o parziale dell’immobile. È un’operazione che può sembrare complicata, ma che in realtà ha una sua utilità: pensiamo a chi, per motivi di lavoro o di studio, deve trasferirsi temporaneamente e non vuole lasciare l’appartamento vuoto, oppure agli studenti che dividono una casa con altri colleghi.
Tuttavia, la legge fissa regole molto precise. Non sempre, infatti, la sublocazione è consentita liberamente: dipende dalle clausole contenute nel contratto principale e dalle disposizioni in materia di locazioni. Nel 2025 le norme si rifanno ancora alla Legge n. 392/1978 e successive modifiche, che disciplina la materia, ma si integrano con le regole sulla cedolare secca e con la normativa sui contratti a uso transitorio o per studenti. Per non trovarsi in situazioni spiacevoli, è bene capire quali sono i limiti e quali i diritti di tutte le parti coinvolte: il locatore, l’inquilino e il subconduttore.
La possibilità di opporsi del proprietario
Il primo nodo riguarda la possibilità del proprietario di opporsi. La legge stabilisce che la sublocazione parziale (cioè quella in cui l’inquilino concede solo una stanza dell’immobile) è in linea di massima consentita, salvo che il contratto lo vieti espressamente. Diverso il discorso per la sublocazione totale, che può essere effettuata solo se il locatore ha dato il proprio consenso scritto. In pratica, se vuoi affittare una stanza a uno studente mentre tu continui a vivere nella stessa casa, puoi farlo, purché non ci sia un divieto chiaro nel contratto. Se invece intendi lasciare l’intero appartamento a qualcun altro, dovrai chiedere e ottenere il permesso del proprietario.
Per questo motivo è sempre consigliabile leggere attentamente le clausole del contratto principale. Molti locatori, per tutelarsi, inseriscono un divieto esplicito di sublocazione, mentre altri accettano purché vengano rispettate determinate condizioni. In caso di sublocazione non autorizzata, il rischio è la risoluzione del contratto principale per inadempimento.
Disdetta del contratto principale e della cedolare secca
Un altro aspetto importante riguarda cosa succede quando il contratto principale cessa. La regola è chiara: la sublocazione non può durare più a lungo del contratto originario. Questo significa che se l’inquilino principale disdice il contratto, anche il subconduttore perde il diritto a rimanere nell’immobile, salvo accordi particolari. È una tutela logica per il proprietario, che non può vedersi vincolato a un rapporto con una persona con cui non ha mai firmato nulla.
Un discorso a parte merita la cedolare secca. Se il locatore ha scelto questo regime fiscale, l’inquilino non può a sua volta applicarlo nel contratto di sublocazione. La tassazione, in questo caso, resta ordinaria e ricade sull’inquilino che percepisce il canone dal subconduttore. È quindi bene chiarire fin dall’inizio l’aspetto fiscale per evitare errori o contestazioni.
I rapporti di sublocazione parziale ad uso abitativo e per studenti
Molto frequenti sono i casi di sublocazione parziale, soprattutto in città universitarie. Uno studente che ha affittato un appartamento può sublocare una stanza a un altro studente, oppure un lavoratore fuori sede può dividere l’alloggio con un collega. In questi casi la legge tutela la possibilità di gestire la casa in modo più flessibile, ma sempre entro i limiti previsti. È fondamentale che il subcontratto riporti chiaramente i dati delle parti, la durata e l’importo pattuito, per dare certezza al rapporto e per poterlo eventualmente registrare.
Gli accordi territoriali, in molte città, prevedono anche modelli standard di contratto per gli studenti, che possono essere applicati anche nei casi di sublocazione. L’importante è che l’importo del canone sia proporzionato e che le condizioni siano trasparenti. Questa formula è particolarmente utile perché consente a chi studia fuori sede di avere soluzioni più economiche e temporanee, evitando il peso di un contratto lungo e oneroso.
I rapporti con il subconduttore in caso di uso transitorio
La sublocazione può essere utile anche nei contratti a uso transitorio. Pensiamo al caso di un lavoratore che deve spostarsi per alcuni mesi e decide di affittare a terzi parte dell’immobile che occupa. In queste situazioni, la sublocazione può rappresentare una soluzione equilibrata, ma deve sempre rispettare la durata massima consentita dal contratto principale.
Con il subconduttore, il rapporto giuridico è diretto con l’inquilino principale e non con il proprietario. Questo significa che eventuali contestazioni, pagamenti o problemi devono essere risolti tra subconduttore e inquilino. Tuttavia, se il subconduttore non rispetta gli obblighi, ne risponde anche l’inquilino nei confronti del proprietario. Per questo motivo è consigliabile redigere contratti scritti chiari e completi, in modo che tutte le parti siano tutelate.
