Cos’è l’Ipoteca: come si estingue?

Dal mutuo alla riscossione fiscale: come nasce un’ipoteca, chi può iscriverla e cosa accade se il debito viene estinto. Tutto sul diritto di garanzia in Italia

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia su un bene di proprietà, solitamente un immobile, che serve a tutelare un creditore in caso di mancato pagamento. In altre parole, chi presta denaro o vanta un credito importante può iscrivere ipoteca su un bene del debitore: se il debito non viene onorato, quel bene diventa la principale forma di garanzia per recuperare quanto dovuto.

Nell’ordinamento italiano l’ipoteca è regolata dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile. Perché sia valida, deve essere iscritta nei pubblici registri immobiliari: l’iscrizione è l’atto che rende l’ipoteca opponibile a terzi e consente al creditore di far valere il proprio diritto anche se il bene viene venduto

. La struttura dell’ipoteca cerca di bilanciare due esigenze opposte: la tutela del creditore e la libertà di circolazione dei beni.

Tipologie di ipoteca

Le ipoteche possono essere di tre tipi principali:

• Ipoteca volontaria – Nasce da un contratto tra debitore (o un terzo che concede il bene in garanzia) e creditore, oppure da un atto unilaterale del debitore. È la forma tipica quando si accende un mutuo per acquistare casa.
• Ipoteca giudiziale – Deriva da una sentenza o da un provvedimento che condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’obbligazione. Viene iscritta dal creditore dopo una causa vinta.
• Ipoteca legale – Prevista per legge a favore di determinati soggetti: ad esempio l’alienante di un immobile non pagato dall’acquirente, i coeredi sugli immobili ereditati e lo Stato sui beni di un imputato civilmente responsabile di un reato.

Esiste anche l’ipoteca fiscale, iscritta dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione o da altri concessionari per recuperare somme non pagate all’Erario.

Gradi e cancellazione dell’ipoteca

Sul medesimo bene possono gravare più ipoteche a garanzia di crediti diversi: in questo caso ogni iscrizione ha un proprio grado, che determina l’ordine di soddisfazione dei creditori in caso di esecuzione forzata.

Un’ipoteca si estingue principalmente con la cancellazione dai registri, che può avvenire per pagamento del debito, per rinuncia del creditore, per prescrizione o per provvedimento del giudice.