Trovare casa quando si è studenti universitari non è mai semplice: i prezzi spesso sono alti, le disponibilità scarse e il rischio di imbattersi in soluzioni poco trasparenti è sempre dietro l’angolo. Per questo, già da tempo, il legislatore ha previsto una formula specifica: il contratto di locazione per studenti universitari. Si tratta di una tipologia pensata apposta per chi si sposta in una città diversa per studiare, che permette di avere un affitto a condizioni più eque e con una durata flessibile rispetto ai contratti tradizionali.
La disciplina di riferimento è la Legge n. 431/1998, integrata dal D.M. 16 gennaio 2017 che ha definito i modelli tipo e gli accordi territoriali. Questa forma contrattuale è ancora molto diffusa e utilizzata, soprattutto nelle grandi città universitarie come Bologna, Milano, Roma, Padova o Firenze. Funziona perché mette insieme i bisogni di entrambe le parti: da un lato lo studente, che ha bisogno di un affitto sostenibile e temporaneo, dall’altro il proprietario, che ottiene vantaggi fiscali e una gestione più sicura del proprio immobile.
Durata e caratteristiche del contratto per studenti
Il contratto di locazione per universitari ha una durata da 6 a 36 mesi, con possibilità di rinnovo automatico alla prima scadenza se lo studente è ancora iscritto all’università. Questa flessibilità lo rende diverso dai contratti a canone libero (4+4 anni) e da quelli a canone concordato (3+2 anni), perché tiene conto del fatto che un percorso di studi può avere durata variabile.
Il canone di locazione non viene deciso liberamente, ma deve rispettare i valori fissati dagli accordi territoriali tra associazioni degli inquilini e dei proprietari nella città universitaria di riferimento. Questo garantisce prezzi più equilibrati, evitando eccessi legati alla forte domanda nelle città con grandi atenei.
Gli studenti che possono accedere a questa tipologia di contratto devono essere fuori sede, cioè residenti in un Comune diverso da quello dell’università, e iscritti a un corso di laurea, master o dottorato. Anche gli studenti stranieri che scelgono un’università italiana rientrano pienamente nella disciplina.
Vantaggi per proprietari e inquilini
Uno dei motivi per cui questa formula funziona è la presenza di vantaggi fiscali. Il proprietario può scegliere la cedolare secca al 10%, un’aliquota ridotta rispetto al 21% dei contratti a canone libero. Inoltre, può godere di agevolazioni IMU deliberate da molti Comuni proprio per incentivare i contratti agevolati.
Dal punto di vista dello studente, il beneficio è evidente: un canone più basso e regole trasparenti. Inoltre, la legge prevede che le spese condominiali siano ripartite in modo equo e che l’inquilino abbia diritto alla detrazione fiscale sul canone pagato, se rientra nei requisiti stabiliti per gli studenti universitari fuori sede.
Un aspetto molto pratico è la possibilità di stipulare il contratto anche in forma collettiva. Questo significa che più studenti possono firmare insieme un unico contratto per lo stesso appartamento, suddividendo le stanze e le spese. In alternativa, il contratto può essere individuale, intestato a un solo studente per una stanza, con spazi comuni condivisi. La scelta dipende dalle esigenze e da come il proprietario preferisce gestire l’immobile.
Recesso e diritti degli studenti
Il contratto di locazione per universitari offre anche garanzie sul recesso. Lo studente può disdire anticipatamente il contratto con un preavviso di almeno tre mesi, inviando una raccomandata al proprietario. Questa flessibilità è molto utile in caso di cambi di sede, rinunce agli studi o altre esigenze personali.
Il proprietario, invece, può interrompere il contratto solo in casi specifici e non arbitrari, rispettando le norme generali della legge sulle locazioni. Questo garantisce una maggiore stabilità allo studente, che non rischia sfratti improvvisi.
Un punto importante riguarda la registrazione del contratto: deve essere sempre effettuata presso l’Agenzia delle Entrate, altrimenti il contratto non ha validità legale e lo studente rischia di non poter far valere i propri diritti.
Gli svantaggi da tenere a mente
Se da un lato i contratti universitari hanno tanti vantaggi, ci sono anche alcuni aspetti meno positivi da considerare. Per gli studenti, ad esempio, non sempre è facile convincere un proprietario ad accettare questa formula, perché i canoni calmierati sono più bassi rispetto agli affitti di mercato. Alcuni proprietari preferiscono puntare su contratti liberi o, peggio, affitti in nero. Questo significa che lo studente rischia di doversi accontentare di un’offerta limitata o di abitazioni non sempre all’altezza.
Dal punto di vista dei proprietari, invece, uno svantaggio può essere la maggiore rotazione degli inquilini. Gli studenti, si sa, cambiano spesso città o casa: qualcuno si laurea, qualcun altro decide di trasferirsi altrove, altri interrompono gli studi. Questo comporta che il contratto, anche se formalmente può durare fino a tre anni, nella pratica spesso si interrompe prima, con la necessità di trovare un nuovo inquilino.
Un altro elemento da non sottovalutare è la gestione degli spazi comuni in caso di contratto collettivo. Non sempre più studenti che convivono hanno la stessa visione della pulizia, delle spese o delle regole della casa, e questo può creare attriti che il proprietario si trova a dover gestire indirettamente.
Uno strumento utile, ma da conoscere bene
Nonostante queste criticità, il contratto di locazione per universitari resta una delle soluzioni più equilibrate. Per gli studenti rappresenta spesso l’unico modo per vivere in una grande città universitaria senza spendere cifre proibitive, mentre per i proprietari è una garanzia di avere un affitto regolare, coperto dalla legge e con benefici fiscali tangibili.
Chi sceglie questa formula deve però essere consapevole delle sue caratteristiche: non si tratta di un contratto “flessibile all’infinito”, ma di uno strumento con regole precise. Conoscere in anticipo diritti e doveri evita fraintendimenti e rende l’esperienza più serena sia per chi affitta sia per chi prende casa.
