I lavori in condominio appaiono più come una tortura (per i vicini di casa) che una gioia da accogliere a braccia aperte. Spesso sono organizzati in malo modo, sfruttando in maniera disordinata i ritagli di tempo che ognuno di noi ha a disposizione.

È bene sottolineare tuttavia che esistono delle modalità e degli orari specifici per quel che riguarda questi lavori. Per i lavori in condominio la Legge per il diritto alla detrazione del 36% sull'IRPEF pone in essere diverse occasioni. Tuttavia alcuni lavori la Legge non riconosce per l'agevolazione di cui sopra.

Quale sono le tipologie di lavori ammesse?

In un condominio si possono effettuare interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. ll primo tipo di interventi possono essere liberamente decisi dall’amministratore, gestendone le spese, come stabilito dal codice civile. Tra questi lavori in condominio, rientrano quelli effettuati nelle aree comuni del palazzo e di lieve entità, come ad esempio la sostituzione di lampadine.

I lavori di manutenzione straordinaria, invece, si riferiscono a quei lavori non previsti e di particolare necessità causati da un evento eccezionale. In questa categoria rientrano anche quei lavori di ristrutturazione per rinnovare parti rovinate del palazzo. Per effettuare questo tipo di lavori in condominio, ci deve essere il parere dell’assemblea condominiale che dovrebbe deliberare.

La nuova riforma del condominio (Legge 220/2012), entrata in vigore il 18 giugno 2013, prevede che per i lavori di manutenzione straordinaria occorre necessariamente costituire un fondo di importo uguale al costo dei lavori in condominio. Con una nota successiva, è stato chiarito che il fondo si può costituire sulla base di un contratto che accetta il pagamento rateale dei lavori. Ovviamente, la spesa che ciascun condomino versa viene stabilito in base al valore millesimale della propria unità abitativa.

Risarcimento danni

Ciascun condomino può attivarsi per chiedere il risarcimento dei danni subiti in seguito a difetti del suolo o della costruzione.Il risarcimento danni si può chiedere anche all’amministratore che risulta inadempiente rispetto a ciò che viene deliberato dall’assemblea condominiale Ad esempio, non fa eseguire i lavori per la sicurezza del palazzo o non stipula una polizza assicurativa.
In caso di fatti gravi e lesivi per le persone, egli dovrà rimborsare e risarcire le eventuali vittime.
Il compito dell’amministratore, così come stabilito dalla legge, è di eseguire i compiti di sua responsabilità perché altrimenti si troverebbe in una situazione di omissione.

Orari ammessi per i lavori in condominio

In caso di lavori in condominio, si possono utilizzare strumentazioni rumorose negli orari giusti, avendo cura di non fare troppa confusione (non si devono mai causare danni ad altri condomini). Non esiste una legge che fissi dei criteri di ripartizione del rumore. Tuttavia occorre fare attenzione a non infrangere il regolamento condominiale. Questo varia a seconda del caso.

La Legge dice che il regolamento deve essere approvato dalla maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, per cui ci si aspetta che tutti lo rispettino.

Se qualcuno infrange il regolamento stabilito, va in contro ad una sanzione pecuniaria fino a 100 euro e 800 euro in caso di recidiva. Questa somma viene versata nel fondo istituito per le spese ordinarie.

Lavori in appartamento: cosa sapere

Quando i lavori si svolgono nel proprio appartamento occorre sapere che pur trattandosi di una proprietà privata è necessario rispettare delle regole fondamentali per mantenere i rapporti di buon vicinato e soprattutto rispettare la legge e il regolamento condominiale. Il buon senso e il rispetto delle norme edilizie completano il quadro della buona e corretta esecuzione delle ristrutturazioni in casa in uno stabile condominiale.

Un classico caso per cui è necessario fare delle ristrutturazioni in casa che possono turbare la quiete del vicinato è la rottura dei tubi dell’acqua che spesso comporta anche dei problemi con il vicino confinante o del piano sottostante, nonché la necessità di rifare la pavimentazione. In questi casi occorre rivolgersi a degli operai o una ditta specializzata che dovranno accedere al condominio per la durata dei lavori. Occorre avvisare gli altri condomini? Non sempre, dipende dalla tipologia di intervento. Innanzitutto, occorre a riguardo consultare il regolamento condominiale per capire se vi sono norme prestabilite da rispettare per quanto riguarda l’uso delle parti comuni come per esempio l’ascensore per caricare e scaricare il materiale o l’indicazione di eventuali orari per i lavori in condominio– fermo restando quanto già prevede la legge e le norme di polizia locale. In ogni caso, l’art. 843 comma 1 e 2 del codice civile prevede che il proprietario deve concedere l’accesso nonché il passaggio sul proprio “fondo” qualora ne sia riconosciuta la necessità come la riparazione di un muro o altra opera afferente alla proprietà privata, al vicino o spazio comune.

A volte può essere necessario passare per l’abitazione del vicino, oppure si possono provocare dei danni durante la ristrutturazione, pertanto è sempre opportuno avvisare i condomini dello svolgimento dei lavori e in ogni caso, un vicino deve consentire l’accesso e qualora si rifiuti può essere obbligato dal giudice.

Le norme del buon senso

Nei rapporti di vicinato esiste una serie di norme non scritte che dettano i comportamenti rispettosi nei confronti dei vicini. Nel caso di ristrutturazioni che si prolungano nel tempo è indubbiamente corretto avvisare gli altri condomini con un avviso in bacheca, fermo restando quando questo diventa un obbligo dettato per legge dalla normativa urbanistico-edilizia. Allo stesso modo, è opportuno segnalare l’eventuale rumorosità dei lavori. Anche se non è obbligatorio, è opportuno e rispettoso effettuare la pulizia al termine dei lavori soprattutto se questi hanno coinvolto anche le parti comuni di passaggio.

Nel caso di lavori in condominio che richiedono la temporanea chiusura degli impianti come gli interventi sull’impianto idraulico o di riscaldamento, qualora non autonomo, è necessario avvisare l’amministratore con debito anticipo affinché possa comunicare agli altri condomini eventuali sospensioni dei servizi e permettere di prendere gli accorgimenti necessari.

Infine, l’articolo 1122 del codice civile stabilisce che qualsiasi opera edilizia – pur se svolta sulla proprietà privata – che possa inficiare sulla stabilità dello stabile o modificarne l’aspetto architettonico e la sicurezza deve essere comunicato all’amministratore che esporrà in assemblea l’intervento e lo si sottoporrà a votazione. Ovviamente non si tratta di comunicare la tinteggiatura di un vano, bensì opere come il rifacimento di un bagno con collegamento alla colonna dello scarico condominiale o la realizzazione di un pergolato o un gazebo e lavori simili.

Se i lavori dovessero essere causa di danni a cose e persone, il condominio potrà richiedere il risarcimento qualora il fatto venga negato dal condomino che ha recato il danno con accertamento per via giudiziale al fine di determinare e attribuire le spese.

Ristrutturazione del tetto condominiale, chi deve pagare per le spese

Può capitare in alcuni stabili che, improvvisamente, nascano delle problematiche riguardo al tetto condominiale e che questo necessiti di lavori inderogabili. Tale situazione può innescare, spesso, delle dispute tra gli stessi inquilini dello stabile su chi deve pagare la ristrutturazione del tetto condominiale. Infatti, questa non è una spesa di poco conto e, considerando le situazioni economiche in cui versano varie famiglie, va ad incidere notevolmente su queste ultime.

Naturalmente, ogni struttura e palazzo fa storia a sé, tuttavia il punto di riferimento in tali circostanze è la legge, che determina e regolamenta in generale diverse spese condominiali e chi le deve pagare. Tuttavia, come vedremo, possono esservi anche delle situazioni particolari. Andiamo quindi a cercare di capire chi deve pagare per i lavori di ristrutturazione del tetto dello stabile e, nel caso, in quale percentuale e soprattutto circostanze.

Quando si deve intervenire necessariamente

Uno dei casi più frequenti è quello riguardante delle infiltrazioni di acqua, che penetrano nei muri delle scale o addirittura all'interno dell'abitazione all'ultimo piano, oppure il manifestarsi di ampie macchie di umidità in tali ambienti. Altre volte, invece, a seguito di scosse di terremoto o smottamenti, che vanno a colpire e a danneggiare, sia pur lievemente, tale parte strutturale del palazzo.

Altre circostanze che possono incidere sulla stabilità del tetto è l'usura stessa. Infatti, nel caso in cui lo stabile abbia diversi decenni e, nel corso del tempo, non si siano effettuati lavori di manutenzione, è possibile, oltre che necessario, intervenire e rimediare agli effetti degli anni e delle intemperie. Il tutto per evitare che si debba agire a seguito di eventi negativi e pericolosi per la stabilità della struttura e l'incolumità degli stessi inquilini.

Il condominio e le spese del tetto

Una prima importante precisazione è che il tetto di uno stabile, generalmente, è ritenuto una parte comune condominiale e quindi appartiene a tutti gli inquilini, così, come ad esempio, lo sono le scale, i portoni ed i lastrici solari (le tradizionali terrazze del condominio). Di conseguenza, ciascuno di questi ne risulta proprietario in percentuale. E questo è basato e suffragato dal codice civile, che all'articolo 1117 afferma proprio tale principio.

Ciò determina, inoltre, che in caso di lavori di ristrutturazione le spese debbano essere pagate e ripartite tra tutti gli inquilini, secondo le tabelle millesimali di proprietà di ciascuno (in pratica, in base ad una quota proporzionale del valore dell'immobile posseduto da un condomino). Così come affermato dall'articolo 1123, sempre del codice civile, tranne tuttavia nel caso sia stata stipulata una diversa convenzione.

E quest'ultima rappresenta proprio un'importante eccezione (ne vedremo poi anche delle altre) a tale regola. Infatti, è possibile che gli stessi inquilini abbiano stabilito che gli eventuali lavori di ristrutturazione del tetto (e conseguenti spese) siano ripartiti in maniera differente tra questi, purchè alla base vi sia una convenzione appunto sottoscritta e approvata da tutti oppure una deliberazione dell'assemblea condominiale, che abbia ottenuto il consenso unanime della stessa.

Importanti eccezioni a queste norme

Un esempio si ha quando il tetto risulta essere utilizzato in maniera diversa dai singoli condomini e quindi, di conseguenza, le spese di eventuali lavori devono essere ripartiti in maniera differente tra di essi ed in base alla tipologia ed alla quantità di uso che ne fanno. In pratica, se il tetto, oggetto dell'intervento manutentivo, copre soltanto una parte dello stabile, dovranno essere gli inquilini che usufruiscono di tale copertura a doversi fare carico delle sue spese di ristrutturazione. Non dovranno invece parteciparvi gli altri, esclusi dall'utilizzo.

Tutto ciò implica che, a livello generale, i lavori inerenti questa parte dello stabile, comune a tutti i suoi abitanti, siano a carico di questi (nella loro totalità) nella misura in cui la copertura serva e sia utilizzato allo stesso modo, secondo appunto gli articoli 1117 e 1123 del codice civile. Medesimo discorso, naturalmente, vale anche nel caso di interventi diretti alla riqualificazione energetica dell'intera struttura, tetto compreso.