Categorie catastali: un utile approfondimento a riguardo

Anche da un punto di vista più strettamente legale è infatti fondamentale valutare lo stato abitativo dell'immobile, soprattutto per non avere imprevisti negativi in futuro; a tale scopo servono le categorie catastali.

Le categorie catastali sono necessarie ai fini delle specificazioni utili a conoscere la destinazione e la rendita di un determinato immobile. Le categorie catastali sono state inserite dal 1939, quando è nato il Nuovo Catasto Urbano.

Vengono assegnate tenendo conto di diversi fattori, dalla grandezza dell'immobile al numero dei locali che contiene e anche in base ai materiali utilizzati per costruire l'edificio stesso.

Sono dunque molto importanti per verificare la non abusività dell'immobile e per sapere quale effettivamente sia la destinazione della casa che ci si appresta ad acquistare. 

Categorie catastali, la differenza tra qualificazione e classificazione

Il catasto, come così le categorie catastali svolgono diverse funzioni, tra cui la principale era e rimane quella di fornire un catalogo degli immobili italiani. Tecnicamente, questa operazione di catalogazione degli immobili viene effettuata utilizzando dei parametri sulla base dei quali viene calcolata la cosiddetta rendita catastale.

Le categorie catastali si basano su due principi fondamentale, quello qualitativo e quello classificatorio. Sulla base della qualificazione, si catalogano gli immobili per la loro destinazione d’uso. Questo vuol dire che un immobile può essere a uso abitativo o commerciale ad esempio. Nella classificazione, invece, si tiene conto delle caratteristiche più specifiche, come la capacità di reddito dell’immobile. Pensiamo ad esempio a un immobile a uso abitativo che può essere una casa popolare o una villa.

In base alla qualificazione, ovvero alla destinazione d’uso dell’immobile, si deve tener conto di alcune caratteristiche che devono essere presenti per poter destinare lo stesso a un utilizzo piuttosto che a un altro. Per capirci, bagno e antibagno saranno necessari per un immobile a destinazione ufficio. Entrando nel dettaglio, oggi ci sono sette gruppi di immobili:

• Gruppo A per abitazioni e uffici, 
• Gruppo B per servizi, 
• Gruppo C per l’uso commerciale, 
• Gruppo D per la destinazione speciale,
• Gruppo E per la destinazione particolare, 
• Gruppo F per le “entità urbane”,
• Gruppo T per i terreni.

Per ciascun gruppo c’è poi un’altra distinzione in base alle caratteristiche più specifiche degli immobili. Ad esempio, nel Gruppo A ci sono abitazioni signorili, civili, economiche, popolari, rurali e così via con una classificazione numerica che va da 1 a 11. 

Ulteriore distinzione viene fatta anche in base ad altre caratteristiche:

• materiali utilizzati, 
• tecniche costruttive adoperate
• presenza o meno di beni di lusso, ad esempio una piscina. 

Nel Gruppo B ci 8 “classi” che comprendono ad esempio dagli ospedali alle scuole, fino alle cappelle e agli oratori, ma anche biblioteche e musei. Nel Gruppo C ci sono sia i negozi, che le botteghe, i laboratori, i magazzini. Tra gli immobili a destinazione speciale ci sono gli alberghi e i teatri, ma anche gli istituti di credito. Tra quelli a destinazione particolare ci sono ponti comunali e stazioni, recinti chiusi. Tra le entità urbane ci sono immobili non ultimati e ancora non dichiarati.

Quali sono le classi e le categorie?

• A: Unità Immobiliari per uso abitativo,
• B: Unità Immobiliari per alloggi collettivi,
• C: Unità Immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varie,
• D: Immobili a destinazione speciale,
• E: Immobili a destinazione particolare.

Le categorie catastali, nate nel 1939 con la formazione del nuovo catasto edilizio urbano (N.C.E.U.) sono suddivise in cinque gruppi, ognuno dei quali presenta una ulteriore classificazione. Oltre ai cinque gruppi principali, si suddividono anche nelle seguenti classi.

Sezione A

A/1 : Abitazione di tipo signorile
A/2 : Abitazione di tipo civile

A/3 : Abitazione di tipo economico
A/4 : Abitazione di tipo popolare

A/5 : Abitazione di tipo ultrapopolare
A/6 : Abitazione di tipo rurale
A/7 : Abitazione in villini
A/8 : Abitazione in ville
A/9 : Castelli, palazzi artistici e storici
A/10: Uffici o studi privati
A/11: Abitazione tipici dei luoghi

Sezione B

B/1 : Collegi,convitti,educandati,ricoveri,orfanotrofi,ospizi,conventi,seminari,caserme
B/2 : Case di cura e ospedali senza fini di lucro
B/3 : Prigioni e riformatori
B/4 : Uffici pubblici
B/5 : Scuole e laboratori scientifici
B/6 : Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in strutture appartenenti alla categoria A/9
B/7 : Cappelle e oratori non destinati all’esercizio di pubblico culto
B/8 : Magazzini sotterranei per depositi di derrate

Sezione C

C/1 : Negozi e botteghe

C/2 : Magazzini e locale di deposito
C/3 : Laboratori per arti e mestieri
C/4 : Fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fine di lucro
C/5 : Stabilimenti Balneari e di acque curative
C/6 : Stalle,scuderie,rimesse ed autorimesse
C/7 : Tettoie chiuse o aperte

Classi catastali D

D/1 : Opifici
D/2 : Alberghi e pensioni
D/3 : Teatri,cinematografi,sale per concerti e spettacoli e simili con fini di lucro
D/4 : Case di cura ed ospedali con fini di lucro
D/5 : Istituti di credito,cambio ed assicurazione
D/6: Fabbricati e locali sportivi con fini di lucro
D/7 : Fabbricati costruiti od adattati per le speciali esigenze di attività industriale
D/8 : Fabbricati costruiti od adattati per le speciali esigenze di attività commerciali
D/9 : Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio

D/10 : Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

Classe catastale Gruppo E

E/1 : Stazione per servizi di trasporto,terrestri,marittimi ed aerei
E/2 : Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 : Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 : Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 : Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 : Fari,semafori,torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale
E/7 : Fabbricati destinati all'esercio pubblico di culto
E/8: Fabbricati e costruzioni nei cimiteri ad esclusione di colombari,tombe di famiglia e sepolcri E/9 : Edifici a destinazione particolare non inclusi nelle precedenti categorie catastali del gruppo E.