Quando si parla di casa o di immobili in generale, prima o poi ci si imbatte in un termine che spesso lascia qualche dubbio: categoria catastale. È una classificazione che il Catasto utilizza per identificare ogni immobile, stabilendo a quale tipologia appartiene e quale rendita gli viene attribuita. Potrebbe sembrare un dettaglio burocratico, ma in realtà è un’informazione fondamentale perché da questa dipendono tasse, imposte, valutazioni e perfino la possibilità di utilizzare un immobile per un certo scopo. Senza la giusta categoria catastale non sarebbe possibile calcolare correttamente tributi come l’IMU o stabilire se un appartamento può essere usato come abitazione, ufficio o negozio.
La categoria catastale non riguarda solo le abitazioni, ma anche fabbricati rurali, immobili commerciali, uffici, capannoni, teatri, ospedali e persino edifici con finalità speciali come chiese o caserme. È quindi uno strumento che permette allo Stato e ai Comuni di avere un quadro completo del patrimonio immobiliare e di stabilire regole e imposte in modo uniforme. Conoscere la propria categoria catastale diventa perciò indispensabile, sia quando si compra o si vende una casa, sia quando si vuole affittarla, ristrutturarla o dichiararla per fini fiscali.
Cosa sono le categorie catastali
Le categorie catastali sono codici alfanumerici attribuiti a ogni immobile e servono a collocarlo all’interno di un sistema di classificazione nazionale. Ogni categoria corrisponde a un uso specifico: ad esempio gli appartamenti rientrano nella categoria A, gli uffici e gli studi professionali nella A/10, i negozi nella C/1, i magazzini nella C/2 e così via. Questo codice non è casuale, ma è legato sia alla destinazione d’uso dell’immobile sia alla rendita catastale che ne deriva.
In pratica, la categoria catastale definisce come l’immobile viene considerato ai fini fiscali. Un appartamento che viene trasformato in ufficio, ad esempio, dovrà cambiare categoria catastale perché il suo utilizzo è diverso e quindi anche il carico fiscale sarà differente. Allo stesso modo, una pertinenza come un box auto o una cantina ha una categoria separata che ne determina il valore e l’incidenza sulle imposte.
Quali sono le principali categorie catastali
Le categorie catastali sono suddivise in gruppi, che raccolgono le varie tipologie di immobili. Ci sono i gruppi A per le abitazioni e gli uffici, i gruppi B per gli edifici a uso collettivo come scuole o ospedali, i gruppi C per le attività commerciali e le pertinenze, i gruppi D per gli immobili a destinazione speciale come capannoni o alberghi e i gruppi E per le strutture a uso particolare come stazioni ferroviarie o porti. Infine, esiste la categoria F per gli immobili in corso di definizione, cioè quelli non ancora ultimati o privi di rendita.
Ogni gruppo è poi suddiviso in sottocategorie più specifiche, che indicano con precisione la funzione dell’immobile. Ad esempio, la categoria A/2 identifica le abitazioni di tipo civile, la A/3 le abitazioni economiche, mentre la A/1 è riservata alle abitazioni signorili. Questa suddivisione incide direttamente sulla rendita catastale, che a sua volta serve da base per il calcolo delle tasse.
Categoria A
A/1 : Abitazione di tipo signorile
A/2 : Abitazione di tipo civile
A/3 : Abitazione di tipo economico
A/4 : Abitazione di tipo popolare
A/5 : Abitazione di tipo ultrapopolare
A/6 : Abitazione di tipo rurale
A/7 : Abitazione in villini
A/8 : Abitazione in ville
A/9 : Castelli, palazzi artistici e storici
A/10: Uffici o studi privati
A/11: Abitazione tipici dei luoghi
Categoria B
B/1 : Collegi,convitti,educandati,ricoveri,orfanotrofi,ospizi,conventi,seminari,caserme
B/2 : Case di cura e ospedali senza fini di lucro
B/3 : Prigioni e riformatori
B/4 : Uffici pubblici
B/5 : Scuole e laboratori scientifici
B/6 : Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in strutture appartenenti alla categoria A/9
B/7 : Cappelle e oratori non destinati all’esercizio di pubblico culto
B/8 : Magazzini sotterranei per depositi di derrate
Categoria C
C/1 : Negozi e botteghe
C/2 : Magazzini e locale di deposito
C/3 : Laboratori per arti e mestieri
C/4 : Fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fine di lucro
C/5 : Stabilimenti Balneari e di acque curative
C/6 : Stalle,scuderie,rimesse ed autorimesse
C/7 : Tettoie chiuse o aperte
Categoria catastale D
D/1 : Opifici
D/2 : Alberghi e pensioni
D/3 : Teatri,cinematografi,sale per concerti e spettacoli e simili con fini di lucro
D/4 : Case di cura ed ospedali con fini di lucro
D/5 : Istituti di credito,cambio ed assicurazione
D/6: Fabbricati e locali sportivi con fini di lucro
D/7 : Fabbricati costruiti od adattati per le speciali esigenze di attività industriale
D/8 : Fabbricati costruiti od adattati per le speciali esigenze di attività commerciali
D/9 : Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
D/10 : Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole
Classe catastale Gruppo E
E/1 : Stazione per servizi di trasporto,terrestri,marittimi ed aerei
E/2 : Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 : Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 : Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 : Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 : Fari,semafori,torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 : Fabbricati destinati all’esercio pubblico di culto
E/8: Fabbricati e costruzioni nei cimiteri ad esclusione di colombari,tombe di famiglia e sepolcri E/9 : Edifici a destinazione particolare non inclusi nelle precedenti categorie del gruppo E.
A cosa servono le categorie catastali
La funzione principale delle categorie catastali è quella di determinare la rendita catastale, cioè il valore su cui vengono calcolate imposte come l’IMU, l’imposta di registro in caso di compravendita, le successioni e le donazioni. Non è quindi un dato meramente descrittivo, ma un vero e proprio riferimento fiscale.
Sapere in quale categoria rientra il proprio immobile è fondamentale non solo per pagare le tasse giuste, ma anche per valutare eventuali cambiamenti di destinazione d’uso. Se si decide, ad esempio, di trasformare un appartamento in studio medico, bisognerà chiedere una variazione catastale e passare dalla categoria A/2 alla A/10. Senza questo aggiornamento, l’immobile sarebbe registrato in modo scorretto e si rischierebbero contestazioni fiscali.
Le categorie catastali servono anche nei rapporti con le banche e con il mercato immobiliare. La corretta classificazione è infatti un elemento che incide sul valore dell’immobile e sulla possibilità di ottenere un mutuo o di stipulare un contratto regolare. Inoltre, in caso di ristrutturazioni che modificano la distribuzione degli spazi o la funzione dei locali, è necessario presentare la nuova planimetria al Catasto e aggiornare la categoria.
Categorie catastali oggi e prospettive future
Negli ultimi anni si è discusso molto della riforma del Catasto, che dovrebbe portare a un sistema più moderno basato non solo sul numero dei vani, ma anche sulla superficie, sulla zona e sul valore di mercato. Per il momento, però, restano in vigore le categorie tradizionali, anche se con aggiornamenti costanti sulle tariffe d’estimo e sui criteri di attribuzione delle rendite.
In prospettiva, l’obiettivo è rendere le categorie catastali più aderenti alla realtà del mercato e più trasparenti per i cittadini. Questo permetterà non solo di avere un sistema fiscale più equo, ma anche di ridurre il divario tra il valore catastale e quello commerciale degli immobili. Fino ad allora, conoscere la propria categoria catastale resta uno strumento indispensabile per gestire in modo consapevole la proprietà di un immobile, evitare errori e affrontare con serenità ogni pratica burocratica o fiscale.
