Il termine plusvalenza indica un incremento di valore di beni immobili (ad esempio abitazioni) e di valori mobiliari (ad es. azioni) entro un periodo di tempo determinato. Cosa succede a chi vuole vendere casa prima dei 5 anni?

La plusvalenza ha delle conseguenze fiscali poiché rappresenta una più grande capacità contributiva ed è quindi gravata da imposte dirette . A differenza di altri redditi da capitali non vengono calcolati sulla base imponibile dell' IRPEF .

La plusvalenza non rappresenta un ricavo in termini economici, ma un incremento del proprio reddito, per tale motivo non contribuisce a coprire debiti a breve termine.

Proprio per questo motivo non è possibile basare alcuna attività finanziaria sulle plusvalenze in quanto si rischierebbe un accusa di morosità.

Norma alla base del principio di plusvalenza

La norma sulla quale si basa il principio di plusvalenza è il D.P.R. n. 917/1986 che all'art. 81 determina la plusvalenza ai fini Irpef "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari".

Plusvalenza nella compravendita immobiliare

immagine per Vendere casa prima dei 5 anni

In poche parole la plusvalenza deve essere calcolata sull'eventuale differenza tra prezzo di acquisto e quello di vendita e tassata come reddito del venditore.
Con il termine "familiari", l'articolo 5 del Tuir indica il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo.

Termine di 5 anni nella plusvalenza

L’art. 67, comma 1, lettera b), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Tuir – DPR 917/1986) definisce come data di inizio per il calcolo per  vendere casa prima dei 5 anni:

  • la data del rogito per l'acquisto di immobili già esistenti,
  • la data di realizzazione del bene per gli immobili di nuova costruzione.

 Come dimostrare il domicilio principale grazie a circostanze oggettive

La recente risoluzione n. 218/E del 30.5.2008 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la circostanza di effettivo utilizzo dell’immobile come dimora principale, anche se diversa da quella risultante dai registri anagrafici, deve essere dimostrata sulla base di circostanze oggettive. Per circostanze oggettive, che liberino il proprietario dal pagare la plusvalenza ci sono ad esempio: l'indicazione del domicilio nella corrispondenza, l'intestazione delle utenze domestiche e l'effettivo utilizzo dei servizi connessi.
Nella stessa risoluzione si è precisato che chi vuole vendere casa prima dei 5 anni è esente dalla tassazione sulla plusvalenza anche nel caso in cui la cessione avvenga alla morte del soggetto usufruttuario, sempre a patto che quest'ultimo abbia adibito l'immobile in questione a sua abitazione principale secondo il requisito dettato dal Tuir.
Un aspetto particolare è costituito dalle PEX, "Pex", le plusvalenze (parzialmente) esentida imposta.
Se vuoi  vendere casa prima dei 5 anni ti consigliamo anche di visitare il sito dell'Agenzia delle Entrate" per eventuali versamenti della plusvalenza.

Quando la plusvalenza non subisce tassazione

Non tutte le plusvalenze vanno dichiarate al fisco e quindi sottoposte a tassazione .

I casi in cui questo avviene sono:

  • cessione a titolo oneroso di immobili costruiti o acquistati da più di 5 anni;
  • immobili pervenuti mediante successione;
  • unità immobiliari urbane che siano state usate, in tempo di costruzione, come unità abitative;
  • immobili ricevuti in donazione , purchè questi siano stati acquistati o costruiti da più di 5 anni.

Il fine di ciò, come si può osservare, è quello di tutelare la normale compravendita di immobili tra cittadini e di evitare attività speculative.



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