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Avendo esaurientemente trattato il calcolo della cubatura e un esempio di rendita catastale, oggi siamo pronti a condurvi in un viaggio verso un tema totalmente nuovo, confidando che stimoli la vostra curiosità.

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Tra qualche mese arriverà sugli italiani la stangata dell’IMU, la tassa rimessa dal Governo Monti sugli immobili, misura resa necessaria come dichiarato dai tecnici per reperire le risorse sufficienti per fronteggiare la grave crisi economica globale.

Sono tornati quindi in voga termini come Rendita Catastale e valore catastale, sotto la lente d’ingrandimento del Governo per i valori sballati e spesso inferiori alla vera tassa da pagare. Sul web si trovano diversi portali che offrono il servizio del calcolo on line del valore catastale attraverso pochi e semplici passi. I servizi offerti da questi siti Internet sono fruibili in modo gratuito.

In questo articoli verrà spiegato il metodo per calcolare il valore catastale dei terreni agricoli.

Cosa è il valore catastale?

Il valore catastale è la base di calcolo per il pagamento di alcune imposte e differisce di valore a seconda dell’immobile, classificati secondo un certo criterio (appartenenti per esempio al gruppo A,B,C,D,E); esiste inoltre anche un altro valore, al di fuori di quelli dei fabbricati, che è riferito ai terreni non edificabili. Il valore catastale si ottiene quindi attraverso la moltiplicazione della Rendita catastale con il coefficiente stabilito secondo la classificazione degli immobili appena illustrata.

Valore catastale, svolta per i terreni agricoli

Per quanto riguarda il valore catastale dei terreni agricoli, arriva una buona notizia per il settore dell’agricoltura: infatti durante la stesura del disegno di legge per la riforma fiscale, i terreni agricoli sono stati esclusi dalla revisione del Catasto. Ciò significa che i terreni agricoli non subiranno nessun aumento derivante dalla rivalutazione.

Allargando il discorso, sospiro di sollievo anche per quanto riguarda i fabbricati rurali, che nell’attuale stesura della delega, sono esclusi dalla revisione del catasto. Viva soddisfazione è stata espressa dal Ministro Mario Catania che ha sostenuto l’impegno del Governo per evitare che sia svantaggiata la competitività delle imprese in questo settore.

Il dibattito sull’IMU aveva scatenato feroci polemiche che vedevano da una parte il Ministero dell’Economia e dall’altra le associazioni agricole e il testo successivo è stato rivisto grazie a delle modifiche apportate nella legge delega. Tuttavia, si pensa che in futuro sarà comunque apportata la revisione del valore catastale dei terreni agricoli, per aggiornare la reale evoluzione economica per ciò che riguarda la redditività dei terreni stessi.

Come valutare questo tipo di possedimenti

Per determinare il valore catastale dei terreni agricoli occorre rivalutare del 25% il reddito dominicale del terreno, tenendo come riferimento il valore del 1° gennaio dell'anno in questione, e poi moltiplicare il risultato per 110 o 130.

Si utilizza il primo moltiplicatore per i coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola. Sono coltivatori diretti i piccoli imprenditori che lavorano il terreno ricorrenti alla propria manodopera e a quella della sola famiglia; sono imprenditori agricoli professionali (IAP) coloro che gestiscono direttamente o tramite società i terreni impiegando almeno il 50% del proprio impegno lavorativo.
Tutti gli altri utilizzano il 130.

Per facilitare il calcolo del valore catastale dei terreni agricoli, è possibile utilizzare questo schema:

  • Valore terreno x 1,25 = Reddito dominicale
  • Reddito dominicale x 110 o 130 = Valore catastale
  • L'aliquota Imu, inoltre, varia da una percentuale pari a 0,46 a una pari a 1,06. Il range è determinato dalla possibilità dei Comuni di varia di uno 0,3% tale importo.

Valore catastale dei terreni agricoli e Agevolazioni Imu

Sono tuttavia disponibili interessanti agevolazioni Imu per questo tipo di proprietà.
I terreni di cui sopra sono soggetti all'imposta limitatamente alla parte di valore che eccede il tetto dei 6.000€, con le riduzioni seguenti:

  • Riduzione del 70% sul reddito successivo ai 6.000€ sino ai 15.000€
  • Riduzione del 50% sino ai 25.000€
  • Riduzione del 25% sino ai 32.000€

Gruppi di Acquisto Terreni (GAT). Ritorna alla terra e ci guadagni!

valore catastale dei terreni agricoli

Quante volte avete desiderato mollare tutto - la routine di un lavoro che non si ama, la vita frenetica e poco salutare della città – per tornare ad una vita più sana, a contatto con la natura, con la soddisfazione di sentirsi autosufficienti con il raccolto della propria terra e magari riuscire anche a guadagnarci. Il confronto con la realtà, poi, induce spesso a rinunciare a qualsiasi iniziativa, ma una valida alternativa è fornita dai GAT o Gruppi di Acquisto Terreni, vale a dire associarsi a un gruppo di persone per acquistare con quote paritarie un appezzamento di terra e farne un’impresa.

Perché scegliere di costituire un GAT?

Proseguiamo il nostro articolo sul valore catastale dei terreni agricoli. Quando ci si informa sui costi di un terreno agricolo e sulle procedure per avviare un’impresa agricola, spesso si rimane sconfortati soprattutto dai costi da affrontare e dagli oneri fiscali che nel caso dell’imprenditoria agricola sono pesantissimi, per non parlare del confronto con le economie di scala, dell’estensione del terreno in rapporto alle colture e al loro effettivo rendimento, la specificità del terreno.

Come superare tutti questi ostacoli senza rinunciare ad un’idea imprenditoriale valida? La soluzione l’hanno trovata due professionisti di Mantova: l’avv. Rosanna Montecchi e il commercialista Gianluca Marocci che nel 2009 per primi concepirono e costituirono in Italia il GAT – oggi un marchio riconosciuto. L’intuizione di base è la seguente: riunire un gruppo di persone – da 50 a 100 – per l’acquisto di un fondo o terreno agricolo piuttosto grande e consistente (più vantaggioso rispetto ai costi dei piccoli appezzamenti) e costituirsi in forma societaria per superare le problematiche di ordine fiscale e garantire un rendimento sull’investimento.

Una volta acquistato il terreno vi sono due possibilità:

  • Affittarlo (e il rendimento dell’investimento oscilla tra l’1 e il 2 % del valore del terreno); o
  • Lavorarci direttamente (in questo caso il rendimento varia molto, a seconda dell’impegno, delle competenze e capacità professionali e richiede ulteriori investimenti).

Come investire in un GAT

Per aderire ad un gruppo di acquisto, occorre prima manifestare il proprio interesse presso il G.A.T. Italia compilando il modulo di “Manifestazione d’interesse”. Quando si raggiunge il numero minimo di adesioni nella propria zona di residenza o quella di preferenza indicata nel modulo, il soggetto sarà ricontattato e ulteriormente informato sulle procedure successive.

Se il richiedente è già in possesso di un terreno o di un’attività avviata deve contattare direttamente il GAT e si valuterà la formula più adatta per la costituzione di un nuovo gruppo.

Il Catasto dei fabbricati: tutte le informazioni di cui hai bisogno 

Il Catasto dei Fabbricati è stato istituito nel 1994 per includere anche gli immobili situati nelle aree rurali. Questo sistema è regolato dalla legge numero 133 del 1994 ed è presente in tutte le principali città italiane, tra cui Milano, Roma, Venezia, Bologna e altre.

La misura principale utilizzata nel catasto dei fabbricati è l'unità immobiliare urbana (UIU), che rappresenta una sezione di un edificio o un insieme di edifici destinati a uno specifico utilizzo, generando così un reddito autonomo.

È essenziale mantenere aggiornati i dati e i documenti del catasto ogni volta che ci sono cambiamenti relativi alle condizioni degli immobili (variazioni oggettive) o ai cambi di proprietà (variazioni soggettive o mutazioni).

Nel caso di variazioni soggettive, l'aggiornamento nel catasto dei fabbricati avviene tramite le richieste di voltura, la dichiarazione di nuove costruzioni e la segnalazione di modifiche per gli edifici già registrati nel catasto stesso.

È importante notare che l'unità immobiliare urbana (UIU) può essere parte di un edificio, l'intero edificio stesso o un complesso di strutture, che hanno valore economico e generano un reddito indipendente, oltre a possedere autonomia funzionale. Esempi di UIU possono essere ville, scuole, alberghi e villette, mentre ospedali e industrie sono considerati interi edifici. Una UIU può anche avere una titolarità complessa, con più di due proprietari. In questi casi, è possibile effettuare una singola dichiarazione con più identificativi, situazione comune negli alberghi. 

All’interno del Catasto dei Fabbricati devono essere registrati anche gli edifici che non producono reddito e sono riportati nell’elenco che segue.

  • Zone urbane.
  • Lastrici solari.
  • Edifici in definizione o in costruzione.
  • Strutture degradate e che non hanno quindi un valore economico.

Come comunicare la cessione di fabbricato al Catasto dei fabbricati (ricordate di presentare la piantina)

La cessione di fabbricato è, secondo quanto previsto dall'art.12 del Decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, (Norme penali e processuali per la prevenzione e la repressione di gravi reati), la comunicazione all'autorità di Pubblica Sicurezza necessaria ogni qualvolta venga ceduta la proprietà o il godimento, a qualunque titolo (compravendita, contratti di affitto, comodato gratuito, ecc.), per un periodo al di sopra di un mese.

Tale comunicazione deve avvenire entro 48 ore dalla consegna dell'immobile e può essere effettuata sia da persona fisica che giuridica. L'informativa va presentata, mediante modulo in triplice copia, presso la Questura o il Commissariato di Pubblica Sicurezza o, in alternativa, spedita per posta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Il nuovo catasto come funziona

Dal 2013 è stata avviata la procedura di rinnovo del catasto, la cui conclusione era prevista per dicembre 2019 e ulteriormente rimandata. La necessità di rinnovare e ammodernare il catasto in Italia è dovuta al fatto che l’anagrafe immobiliare è ferma al 1939 con la conseguente anomalia di trovarsi dinanzi a rendite catastali squilibrate a fronte degli oneri fiscali a cui l’immobile è sottoposto. Infatti, le rendite catastali servono per effettuare i calcoli della base imponibile sugli immobili, per il versamento dei tributi come IMU, TASI e TARI.

La riforma del catasto e della visura catastale online è indirizzata alla individuazione e al calcolo del valore patrimoniale dell’immobile. I tecnici del fisco hanno elaborato delle funzioni statistiche sulla base dei parametri di “immobili tipo” e per ciascuna funzione sono stati inseriti ulteriori parametri variabili, ma specifici per ciascun immobile, come:

  • L’affaccio principale;
  • Lo stato di conservazione;
  • Il piano;
  • La superficie;
  • La presenza dell’ascensore e altre utility.

Il risultato del calcolo della visura catastale online fornisce un valore al metro quadro che moltiplicato per la superficie dell’immobile determina il valore della rendita catastale, sostituendo il precedente calcolo basato sul numero dei vani. Tutti i risultati ottenuti dalla visura catastale online saranno, comunque, ridotti del 30% per evitare di incorrere in valori superiori a quelli della media del valore di mercato. Nei casi in cui non è possibile verificare o ricavare la metratura della superficie, si provvede alla conversione del numero dei vani in metri quadri, stabiliti per default (per esempio per un immobile appartenente alla categoria catastale A2, ogni vano sarà calcolato come avente 21 metri quadri di superficie).

Il metodo di calcolo della visura catastale online si applica agli immobili residenziali, mentre per capannoni industriali, magazzini, immobili rurali e cliniche si utilizza il metodo della stima diretta con il risultato ribassato del 20% per non oltrepassare i valori di mercato per queste categorie di immobili.

Le nuove categorie catastali degli appartamenti: consulta la piantina su internet

In seguito alla revisione del catasto, si genereranno nuove categorie catastali, anche in base alla destinazione d’uso; pertanto non ci saranno più le categorie A, B, C, D, E, F, ma solo due categorie;

  • Immobili ordinari – Gruppo O;
  • Immobili speciali – Gruppo S.

Le abitazioni non sono più classificate come A1, A2, A3 e così via, ma rientrano nella categoria O1. La dicitura di immobile popolare o immobile di lusso sarà abolita e il Ministero del Tesoro dovrà provvedere i nuovi criteri per definire gli immobili signorili, quelli di valore storico e artistico e così via.

Il patrimonio immobiliare ecclesiale (le Chiese) resta esente dalle imposte perché immobili improduttivi e quindi privi di attributi di rendita o valore immobiliare.

Novità importanti per le categorie e le classi presenti

Alcuni Comuni italiani permettono ai propri cittadini di effettuare la comunicazione di cessione di un fabbricato anche presso un Punto Amico del Comune, rispettando sempre il termine massimo delle 48 ore dalla cessione effettiva della struttura. E’ necessario anche in questo caso compilare l’apposito modulo in cui sono presenti i dati del cedente, del cessionario e alcune informazioni sull’immobile, come la grandezza, il numero dello stanze ecc.

Il Decreto legislativo numero 23 emanato il 14 marzo del 2011, che riguarda i proprietari degli immobili che affittano delle strutture stipulando la Cedolare secca e il Decreto Legge numero 170 del 13 maggio 2011 hanno stabilito delle importanti novità in ambito della denuncia .

Questi Decreti hanno stabilito che la comunicazione all’autorità locale è contestuale alla registrazione del contratto di compravendita o locazione, così facendo non esiste più l’obbligo di presentare la denuncia. Nel caso in cui una struttura sia ceduta a terzi con un contratto di locazione, l’obbligo di presentare la denuncia di cessione dell’edificio privo di impianti decade solamente se la struttura sarà utilizzata ad uso abitativo e il contratto è regolarmente registrato.

Nel caso in cui invece l’immobile sia utilizzato per altri scopi, come attività d’impresa, di arti e professioni, ad esempio garage, magazzini, negozi ecc. la denuncia deve essere comunque presentata. E’ di fondamentale importanza sapere che nel caso invece in cui l’edificio sia venduto o dato in locazione ad un cittadino extracomunitario, l’obbligo di effettuare la denuncia è ancora valido.

La comunicazione non deve essere presentata ogni anno, ma solo nel caso in cui si verifichino dei cambiamenti in relazione ai locali e alle parti coinvolte, quindi cedente e cessionario. Coloro che non effettuano la denuncia entro il periodo di tempo concesso sono soggetti al pagamento di una sanzione pecuniaria che può variare da euro 103 a euro 1.549, se il pagamento di quest’ultima somma viene effettuato entro sessanta giorni, la multa verrà ridotta a euro 206. La mancata operazione viene controllata dagli organi di Polizia Giudiziaria e dal Corpo di Polizia Municipale del comune di competenza.

Cos'è un accertamento catastale

Negli ultimi anni, l'aggiornamento dei dati catastali è diventato un processo sempre più comune nei comuni italiani, a causa sia dell'evoluzione delle aree urbane che delle modifiche apportate agli immobili dai loro proprietari. In entrambi i casi, i proprietari devono affrontare un accertamento catastale, il cui esito può avere un impatto significativo sulle tasse e sulle imposte legate all'immobile.

L'Ufficio del catasto a Roma, come in altre città italiane, è l'ente responsabile della gestione e dell'aggiornamento dei dati catastali. Esso si occupa di raccogliere, conservare e fornire informazioni relative agli immobili e alle relative tasse. Di seguito sono riportate alcune informazioni utili sull'ufficio del Catasto a Roma:

  1. Ubicazione: L'ufficio del Catasto a Roma si trova in Via Ciro il Grande, 16. Può essere raggiunto facilmente con i mezzi pubblici, come autobus e metro.
  2. Orari di apertura: Gli orari di apertura dell'ufficio del Catasto a Roma possono variare, quindi è consigliabile controllare sul sito web dell'Agenzia delle Entrate per ottenere informazioni aggiornate sui giorni e gli orari di apertura al pubblico.
  3. Servizi offerti: L'ufficio del Catasto a Roma offre una serie di servizi, tra cui la consultazione e l'aggiornamento dei dati catastali, la richiesta di visure e planimetrie, la registrazione di atti e la presentazione di pratiche catastali.
  4. Come richiedere un accertamento catastale: Per richiedere un accertamento catastale a Roma, è necessario presentare un'istanza all'ufficio del Catasto, allegando la documentazione richiesta, come l'atto di acquisto o la planimetria dell'immobile. In alcuni casi, potrebbe essere necessario effettuare un sopralluogo da parte di un tecnico del Catasto.
  5. Tempi di attesa: I tempi di attesa per l'aggiornamento dei dati catastali possono variare in base alla complessità della pratica e all'afflusso di richieste all'ufficio del Catasto. È consigliabile informarsi in anticipo sui tempi stimati per l'aggiornamento dei dati.

In conclusione, l'ufficio del Catasto a Roma svolge un ruolo fondamentale nella gestione e nell'aggiornamento dei dati catastali. È importante per i proprietari di immobili essere a conoscenza delle procedure e delle implicazioni fiscali legate all'aggiornamento dei dati catastali, in modo da evitare problemi e sanzioni in futuro.

In cosa consiste in pratica

Nel caso in cui un proprietario abbia ristrutturato e modificato un immobile, ad esempio ampliandolo, è necessario effettuare un aggiornamento o variazione catastale per adeguare i dati catastali alle nuove caratteristiche dell'immobile. Entro un anno dall'avvenuta ristrutturazione, i tecnici dell'Agenzia delle Entrate dovranno verificare il classamento della struttura, ovvero la categoria e la classe dell'immobile.

Dopo questa verifica, il proprietario riceverà l'attribuzione automatica della nuova rendita catastale, che rappresenta il valore dell'immobile ai fini fiscali. A questo punto, il proprietario ha due opzioni:

  1. Accettazione della nuova rendita: Se il proprietario ritiene che la nuova rendita catastale attribuita sia corretta e concorde con le caratteristiche dell'immobile, non è necessario intraprendere ulteriori azioni. La nuova rendita verrà registrata e utilizzerà come base per il calcolo delle imposte e delle tasse legate all'immobile.
  2. Contestazione della nuova rendita: Se il proprietario ritiene che la nuova rendita catastale attribuita sia errata o discordante rispetto alle caratteristiche dell'immobile, può intraprendere due iniziative differenti:
  1. a) Presentare un'istanza di rettifica: Il proprietario può presentare un'istanza di rettifica all'Agenzia delle Entrate, allegando la documentazione necessaria a supporto delle proprie ragioni. Questa procedura può essere utile per correggere eventuali errori o discrepanze riscontrate nella nuova rendita catastale attribuita.
  2. b) Avviare un procedimento di riesame: Se il proprietario non è soddisfatto della decisione dell'Agenzia delle Entrate riguardo alla rettifica, può avviare un procedimento di riesame. In questo caso, il proprietario dovrà fornire ulteriori prove e documenti a sostegno delle proprie ragioni, e l'Agenzia delle Entrate valuterà nuovamente la situazione. Se il riesame conferma la nuova rendita catastale, il proprietario potrà eventualmente rivolgersi al giudice tributario per contestare ulteriormente la decisione.

In sintesi, nel caso di ristrutturazioni e modifiche che comportano un aggiornamento catastale, il proprietario deve attendere l'attribuzione della nuova rendita e, in base alla propria valutazione, decidere se accettarla o intraprendere azioni per contestarla.

Cosa fare in caso di inesattezza

Il proprietario di un immobile, o un esperto incaricato da lui, può presentare una richiesta di riesame in autotutela all'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, per contestare l'attribuzione della nuova rendita catastale. Per fare ciò, è necessario presentare una domanda, anche su carta semplice, in cui si espongono le motivazioni che sostengono la presunta inesattezza del classamento. È importante allegare alla domanda tutto il materiale necessario per dimostrare la necessità della rettifica.

La presentazione di una richiesta di rettifica non preclude la possibilità di un eventuale ricorso successivo al giudice tributario, qualora il proprietario non fosse soddisfatto dell'esito del riesame. La commissione incaricata di valutare il riesame esaminerà la fondatezza delle motivazioni presentate e deciderà se accogliere o respingere la richiesta di rettifica.

Un elemento fondamentale da considerare nella richiesta di rettifica della rendita catastale e del relativo aggiornamento è la motivazione alla base della contestazione. L'accertamento catastale non può limitarsi a essere una semplice comunicazione o notifica della variazione, ma deve contenere delle motivazioni che spieghino in modo chiaro e dettagliato le ragioni per cui si ritiene che la nuova rendita catastale sia errata o inesatta. Pertanto, è importante presentare una domanda di riesame ben argomentata e documentata, al fine di ottenere un esito positivo.

Ufficio del Catasto a Roma 

L’ufficio del catasto è un registro pubblico di documenti contenenti i dati catastali di un immobile. Vediamo alcune tipologie di documenti che possiamo reperire all’ufficio del catasto a Roma:

  • La Correzione Visura Catastale, che consente di correggere errori ortografici presenti nella Visura
  • La Planimetria Catastale, ovvero la mappa in scala dell’immobile
  • L'Estratto di Mappa, permette di visualizzare le mappe catastali di fabbricati e terreni inseriti nell’archivio
  • La Voltura Catastale, per l’aggiornamento dei nominativi dei proprietari di un immobile nella banca dati

La sede provinciale dell’ufficio del Catasto a Roma è in Viale Antonio Ciamarra, 139 - 00173 Roma
Telefono: 06 – 724021. Fax: 06 – 72402222. In alternativa, è possibile usufruire dei servizi di sportelli catastali del tipo web, Via Prenestina n. 510.

Compiti e servizi

L'ufficio del Catasto a Roma è l'ufficio dell'agenzia del territorio e dai comuni in cui si esercitano le funzioni catastali a loro attribuite.
Al catasto si possono trovare i seguenti documenti:

  • mappe ed atti che elencano e descrivono i beni immobili,
  • documenti e piantine che presentano l'indicazione del luogo e del confine,
  • i dati anagrafici dei possessori degli immobili,
  • le rendite catastali dei bene immobili su cui si calcolano tasse ed imposte.

Lo scopo della documentazione racchiusa nel catasto è solamente fiscale. E' sulla base del valore catastale, cioè sul reddito imponibile, del bene immobile che sono calcolate le tasse e le imposte.
Il catasto in Italia è detto "geometrico" e non "probatorio", cioè le registrazioni catastali non hanno valore di piena prova della proprietà. Da un punto di vista normativo, il catasto è nato nel 1901 della Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici.

Servizi telematici

Sul sito dell'Agenzia delle Entrate è possibile accedere ad alcuni servizi telematici dell'ufficio del Catasto a Roma, tra cui:

  • Ispezioni ipotecarie on line
  • Visure catastali on line
  • Contact center
  • Variazioni colturali
  • Fabbricati non dichiarati ed ex rurali

Ufficio del Catasto a Milano

La sede provinciale dell’ufficio del Catasto è situata in Via Daniele Manin, 27 - 20121 Milano
Telefono: 02 - 63697111/001. Fax: 02 – 29011565, i cui sportelli sono attivi dal lunedì al venerdì dalle ore 8.00 alle ore 12.30.

Per effettuare esclusivamente visure catastali ed estratti di mappa terreni si può far riferimento a sportelli catastali semplici dislocati sul territorio lombardo:

  • A Segrate, in Via XXV Aprile. Tel: 02.26902244;
  • A Settimo Milanese, in Piazza degli Eroi n.5. Tel: 02.335091;
  • A Peschiera Borromeo, in Via XXV Aprile n.1 Tel: 02.51690296;
  • A Magenta, in Via Volta n. 5 Tel: 02.9784114.

Autore: Andrea Lelli

Immagine di Andrea Lelli

Laureato in Economia e Commercio presso l'Università di Roma Tor Vergata, Andrea Lelli fonda la ditta di ristrutturazioni edili Edil Clima Service SAS con sede in Via Costanzo Albasini 10 a Roma. Edil Clima Service è una società composta da un team di otto esperti, ognuno specializzato in una specifica mansione.